계약서에 월세 지급일이 없다면, 연체는 어디서부터 세어야 할까요?

상가나 사무실 임대차를 맺으면서 보증금과 월세 액수, 계약기간은 꼼꼼하게 적었는데 정작 월세를 매달 며칠까지 내는지는 빈칸으로 둔 계약서가 생각보다 많습니다. 또 다른 경우는 계약서에는 아무 말이 없고, 계약할 때 월세는 선불로 하자는 말만 구두로 오간 경우입니다. 처음 몇 달은 서로 알아서 날짜를 맞춰 입금하니 문제가 드러나지 않다가, 어느 달 입금이 늦어지는 순간 월세를 며칠까지 냈어야 하느냐가 분쟁의 한가운데로 올라옵니다.

월세 지급일 약정 없을 때 연체 기산이 중요한 이유는, 연체가 시작되는 날짜가 곧 세 가지 계산의 출발점이기 때문입니다. 첫째는 이행지체의 책임이 언제부터 생기는가, 둘째는 몇 기의 차임이 밀렸는가, 셋째는 언제 해지를 통보하고 언제부터 집행을 준비할 수 있는가입니다. 출발점이 한 달 앞당겨지면 이 세 계산이 모두 한 달씩 어긋납니다. 해지 통보서에 적은 연체 기간이 실제와 다르면 상대방이 통보의 효력 자체를 다투는 빌미가 되기도 합니다.

임대인 입장에서는 월세는 당연히 매달 1일에 선불로 받는 돈이라고 생각하기 쉽습니다. 실제로 많은 임대인이 선불을 관행처럼 여기고, 세입자도 처음에는 그렇게 맞춰서 입금합니다. 그러나 법은 당사자가 아무 말도 하지 않았을 때 적용되는 기본값을 따로 두고 있고, 그 기본값은 선불이 아니라 후불입니다. 이 차이를 모른 채 연체 일수를 세면 임대인이 생각한 연체와 법이 보는 연체 사이에 간격이 생깁니다.

이 글은 계약서에 월세 지급일이 없을 때 법이 정한 기본값이 무엇인지, 그 기본값 위에서 연체 기산일과 기수를 어떻게 세는지, 그리고 제소전화해 조항에서 지급일을 어떻게 확정해 두면 같은 분쟁을 막을 수 있는지를 차례로 설명합니다. 임대인뿐 아니라 임차인도 자신이 내야 할 날짜를 정확히 알아야 억울한 연체 분쟁을 피할 수 있으므로, 양쪽 모두에게 필요한 내용입니다. 제소전화해는 임대인만을 위한 제도가 아니라 양쪽의 합의를 조서로 남기는 제도이기 때문에, 이 글도 두 사람의 시각을 함께 놓고 풀어 갑니다.

민법 제633조는 차임 지급 시기를 어떻게 정하고 있나요?

민법 제633조는 차임을 언제 지급하는지를 정한 조문입니다. 조문을 풀어 쓰면, 차임은 동산, 건물이나 대지에 대하여는 매월 말에, 기타 토지에 대하여는 매년 말에 지급하여야 한다는 것이고, 다만 수확기가 있는 것에 대하여는 그 수확 후 지체 없이 지급하여야 한다는 단서를 둡니다. 상가나 사무실 같은 건물 임대차는 이 가운데 건물에 해당하므로, 별도의 약정이 없다면 월 단위 차임은 매월 말에 지급하는 것이 기본값입니다.

여기서 눈여겨볼 점은 두 가지입니다. 하나는 기본값이라는 성격입니다. 민법 제105조는 법률행위의 당사자가 법령 중의 선량한 풍속 기타 사회질서에 관계없는 규정과 다른 의사를 표시한 때에는 그 의사에 의한다고 정합니다. 그리고 민법 제652조가 임차인에게 불리한 약정을 무효로 하는 강행규정으로 열거한 조문 가운데 제633조는 들어 있지 않습니다. 그래서 선불로 하든 매월 10일까지로 하든, 당사자가 합의해 계약서에 적었다면 그 합의한 내용이 우선하는 구조입니다. 제633조는 합의가 없을 때 비로소 작동하는 빈칸 채우기 규정이라고 이해하시면 됩니다.

다른 하나는 후불이라는 성격입니다. 매월 말에 지급한다는 것은 한 달 동안 목적물을 사용하고 수익한 뒤 그 달 말에 값을 치른다는 흐름으로 읽힙니다. 민법 제618조는 임대차가 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 효력이 생긴다고 정하는데, 제633조는 그 차임을 언제 내는지를 채워 주는 조문입니다. 따라서 1월 1일에 임대차가 시작되었고 지급일 약정이 없다면, 1월분 월세의 지급 시기는 1월 말이 기본값입니다. 흔히 생각하는 1월 1일에 이미 내야 했다는 계산과는 한 달 가까이 차이가 납니다.

민법 제633조는 동산, 건물이나 대지라고 정할 뿐 건물의 용도를 나누지 않으므로 상가, 사무실, 주택을 가리지 않는 일반 규정입니다. 다만 해지에 필요한 연체 기수는 뒤에서 보듯 적용되는 법에 따라 달라지므로, 기본값은 같아도 이후의 계산은 계약의 성격에 맞춰 따로 해야 합니다. 토지 임대차에서 기타 토지는 매년 말이 기본값이라는 점도 알아 두시면 좋습니다. 건물과 토지가 함께 임대된 계약이라면 어느 부분을 어떤 기본값으로 읽을지 계약서 문구를 따져 봐야 하는데, 이 글은 건물 임대차를 중심으로 하므로 토지 부분은 여기까지만 언급합니다.

정리하면 월세 지급일 약정 없을 때 연체 기산은 계약서의 빈칸을 법의 기본값이 채우는 문제입니다. 먼저 계약서, 특약, 추가 합의서에 지급일이 적혀 있는지를 보고, 어디에도 없을 때 비로소 제633조의 매월 말을 적용합니다. 이 순서만 지켜도 지급일을 두고 벌어지는 말다툼의 상당 부분은 정리됩니다.

연체는 언제부터 시작되나요? 민법 제387조①의 지체책임 시점

지급 시기가 정해졌다면 다음 질문은 언제부터 연체인가입니다. 민법 제387조①은 채무이행의 확정한 기한이 있는 경우에는 채무자가 기한이 도래한 때로부터 지체책임이 있다고 정하고, 불확정한 기한이 있는 경우에는 기한이 도래함을 안 때로부터 지체책임이 있다고 정합니다. 같은 조 ②항은 채무이행의 기한이 없는 경우에는 채무자가 이행청구를 받은 때로부터 지체책임이 있다고 정합니다. 기한이 있는 채무와 없는 채무가 출발점부터 다르다는 뜻입니다.

월세에 이 조문을 대입하면 흐름이 이렇게 정리됩니다. 계약서에 매월 10일처럼 날짜가 적혀 있으면 그 날짜가 확정한 기한이고, 날짜가 없으면 제633조가 지급 시기를 매월 말로 정하므로 그 말일이 기한으로 읽힙니다. 어느 쪽이든 월세는 기한이 정해진 채무이므로 임대인이 따로 독촉하지 않아도 기한이 도래한 때부터 이행지체의 책임이 시작되는 구조로 보는 것이 자연스럽습니다. 제387조②의 이행청구를 받은 때부터라는 규정은 기한 자체가 없는 채무에 해당하는 것이어서 월세와는 결이 다릅니다.

이 점이 실무에서 중요한 이유는 임대인이 독촉장을 보낸 날을 연체 시작일로 잘못 잡는 경우가 있기 때문입니다. 독촉을 받은 때부터 지체책임이 생긴다는 논리는 기한이 없는 채무에서 쓰는 것이고, 월세처럼 기한이 있는 채무에서는 기한이 도래한 때가 출발점입니다. 반대로 임차인이 독촉받은 적이 없으니 연체가 아니라고 말하는 것도 이 구조에서는 근거로 삼기 어렵습니다. 다만 기한 도래 시점이 구체적으로 며칠 몇 시인지, 말일이 휴일일 때는 어떻게 읽는지는 사안별 판단이 필요한 세부 영역입니다.

한 가지 더 구분해야 할 것이 있습니다. 이행지체의 책임이 생기는 것과 계약을 해지할 수 있게 되는 것은 서로 다른 문제입니다. 월세가 하루 늦었다고 해서 곧바로 해지 요건이 갖춰지는 것은 아니고, 해지는 뒤에서 보는 것처럼 연체액이 일정한 기수의 차임액에 달해야 가능합니다. 지체책임의 시작은 연체 사실을 말할 수 있게 해 주는 출발선이고, 해지는 그 출발선에서 한참 더 나아간 지점의 이야기라고 구분해 두시기 바랍니다.

이행지체가 생겼을 때 지연손해와 이자 문제가 따라오지만, 금액과 이율은 사건마다 달라질 수 있는 내용이어서 이 글에서는 숫자를 다루지 않습니다. 소송으로 갈 경우의 이자 계산이나 청구 범위는 계약서의 약정 유무와 사건 경과에 따라 달라지므로, 구체적인 사안은 전화상담에서 확인해 안내해 드립니다.

몇 기 연체인지 세는 법, 민법 2기와 상가법 3기는 무엇이 다를까요?

연체 기산일이 정해지면 다음은 기수 계산입니다. 해지 요건은 적용되는 법에 따라 다릅니다. 민법 제640조는 건물 기타 공작물의 임대차에서 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의8은 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 두 조문 모두 핵심 문언은 차임연체액이 몇 기의 차임액에 달하는 때라는 점입니다.

여기서 기는 차임을 지급하는 단위 기간이고, 월세 계약이라면 한 달치가 1기입니다. 문언이 연체액이 몇 기의 차임액에 달하는 때라고 하므로, 연체가 몇 달에 걸쳐 있는지만이 아니라 밀린 금액이 그 기수의 차임액에 이르렀는지를 봅니다. 중간에 일부만 입금한 경우에 그 돈이 어느 달 월세에 충당되는지, 합산한 연체액이 기수에 이르는지는 별도로 따져야 하는 쟁점이어서 단순히 달력만 세어서는 결론을 낼 수 없습니다. 그래도 기산일이 틀리면 이 계산 전체가 틀어지므로, 기수 계산에 앞서 기산일부터 바로잡는 것이 순서입니다.

상가 임대차인지 일반 건물 임대차인지에 따라 2기와 3기가 갈린다는 점도 계약 초기에 정리해 두어야 합니다. 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가는 3기, 그 법이 적용되지 않는 건물 임대차는 민법 제640조의 2기가 기준이 됩니다. 제소전화해 조항을 설계할 때 저희가 즉시 강제집행의 기준으로 삼는 연체 기수도 이 구분을 따라 주택은 2기, 상가는 3기로 잡습니다. 어느 쪽에 해당하는지는 건물의 용도와 사업자등록 대상 여부 등을 보고 판단해야 하므로, 의뢰하실 때 임대차 계약서와 건축물대장을 함께 보내 주시는 것이 좋습니다.

해지 요건과 별개로 상가건물 임대차보호법 제10조①1호는 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우를 임대인이 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 사유의 하나로 열거합니다. 이는 해지와 다른 제도이므로 섞어서 설명하지 않겠습니다. 이 글에서 다루는 것은 어디까지나 계약을 도중에 끝내는 해지의 기수 요건이고, 갱신 문제는 사안을 보며 따로 안내합니다.

1일 선불로 잘못 세면, 해지 가능 시점이 얼마나 어긋날까요?

월세 지급일 약정 없을 때 연체 기산을 말로만 설명하면 감이 잘 오지 않으므로 숫자 없이 날짜만으로 비교해 보겠습니다. 상가 임대차가 1월 1일에 시작되었고 지급일 약정이 없으며, 세입자가 첫 달부터 월세를 한 번도 내지 않았다고 단순화해 보겠습니다. 임대인이 1일 선불로 알고 계산하는 경우와 법의 기본값인 매월 말로 계산하는 경우를 나란히 놓으면 아래와 같습니다.

월세를 한 번도 내지 않았다고 단순화한 설명용 표입니다. 실제로는 입금 이력, 일부 입금의 충당, 계약서의 지급일 약정에 따라 달라집니다.

표에서 보듯 1일 선불로 계산하면 3기에 이르는 시점이 3월 1일인데, 기본값대로 매월 말로 계산하면 3월 말입니다. 약 한 달의 차이입니다. 임대인이 3월 초에 3기가 찼다고 보고 해지 통보서를 내용증명으로 보냈는데, 지급일 약정이 없다면 그 시점에는 아직 3번째 월세의 기한이 도래하지 않았다는 반박이 나올 수 있습니다. 해지는 요건이 갖춰진 뒤에 의사표시를 해야 효력을 말할 수 있으므로, 기수가 차기 전에 보낸 통보서는 다툼의 소지를 남깁니다.

반대 방향의 위험도 있습니다. 임차인이 말일에 내면 된다고 믿고 있었는데 임대인이 1일 선불이라고 주장하는 경우입니다. 이때 임차인은 자신이 성실하게 냈다고 생각하지만 임대인은 이미 연체라고 보기 때문에, 한쪽은 해지 통보서를 받고 당황하고 다른 쪽은 왜 안 내느냐며 화를 냅니다. 실제로는 어느 쪽도 거짓말을 하는 것이 아니라 서로 다른 기본값을 머릿속에 두고 있었던 것입니다. 이런 분쟁은 계약서에 날짜 한 줄만 있었어도 생기지 않습니다.

이 표가 보여 주는 실무 교훈은 단순합니다. 해지 통보서를 쓰기 전에 각 월분 차임의 기한을 달력에 적어 보고, 그 기한이 계약서 어느 문구, 또는 제633조의 어느 기본값에서 나왔는지를 스스로 설명할 수 있어야 합니다. 설명이 막히는 지점이 있다면 그 지점이 바로 상대방이 반박할 지점입니다. 기한 근거를 문서로 남겨 두면 통보서의 설득력이 달라지고, 제소전화해로 가더라도 화해조항을 짜는 속도가 빨라집니다.

구두로 선불이라고 했다면, 말일이 휴일이면 어떻게 되나요?

계약서에는 지급일이 없지만 계약할 때 월세는 선불로 하자고 서로 말했다면 사정이 달라집니다. 앞에서 본 것처럼 제633조는 합의가 없을 때의 기본값이므로, 선불로 하자는 합의가 실제로 있었다면 그 합의가 기본값보다 앞섭니다. 문제는 서면에 없는 합의를 어떻게 보여 줄 것인가입니다. 구두 약정은 있었는지, 있었다면 선불의 기한이 매월 1일인지 5일인지 같은 내용은 무엇인지를 입증해야 하는 영역으로 넘어갑니다.

임대인이 선불 약정이 있었다고 주장하려면 이를 뒷받침할 자료를 모아 두어야 합니다. 계약 무렵 주고받은 문자나 메신저 대화, 계약 직후 입금 이력, 중개 과정에서 오간 안내문 같은 것이 후보입니다. 임차인 쪽에서는 지금까지 어떤 날짜에 입금해 왔는지, 임대인이 그 날짜를 문제 삼은 적이 있는지를 설명하게 됩니다. 이런 자료가 어느 정도 인정되는지, 몇 달 동안 1일에 입금해 온 이력이 어떤 의미를 가지는지는 사안마다 달라 일률적으로 답할 수 없습니다.

말일이 휴일인 경우도 자주 나오는 질문입니다. 제633조는 매월 말이라고만 정할 뿐 그 말일이 토요일이나 공휴일일 때의 처리를 따로 적고 있지 않습니다. 기간 계산에 관한 일반 규정이 어떻게 연결되는지는 세부 판단이 필요한 부분이어서 이 글에서 단정하지 않겠습니다. 중요한 것은 분쟁이 날 가능성을 법 해석에 맡겨 두지 말고, 계약서나 화해조항에 휴일이면 직전 영업일까지 낸다거나 다음 영업일까지 낸다는 식으로 처음부터 적어 두는 것입니다.

계약이 월 중간에 시작되는 경우에도 같은 원칙이 적용됩니다. 15일에 임대차가 시작되었을 때 첫 달 차임을 어떻게 계산하고 언제 내는지, 마지막 달이 월 중간에 끝날 때 차임을 어떻게 정산하는지는 계약서 문구에 따라 달라질 수 있습니다. 지급일 약정이 없는 계약에서는 이런 첫 달과 마지막 달의 처리가 특히 모호해지기 쉽습니다. 그래서 제소전화해 조항을 설계할 때에는 첫 달과 마지막 달의 일할 계산 여부까지 문장으로 정해 두는 것을 권해 드립니다.

정리하면, 월세 지급일 약정 없을 때 연체 기산에서 서면에 없는 선불 약정과 휴일 처리와 중간 시작 계약은 모두 법이 답을 정해 주지 않았거나 입증에 달린 영역입니다. 이 영역을 넓게 남겨 둘수록 연체가 났을 때 서로 다른 달력을 들고 만나게 됩니다. 그리고 이 간격을 가장 확실하게 메우는 방법이 조항에 날짜를 확정해 적는 것입니다.

제소전화해 조항에서는 지급일을 이렇게 확정합니다

제소전화해는 소송 전에 민사상 다툼에 관하여 당사자가 청구의 취지와 원인, 다투는 사정을 밝혀 상대방의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원에 화해를 신청하는 절차입니다(민사소송법 제385조①). 화해가 성립하면 법원사무관등이 조서에 당사자, 법정대리인, 청구의 취지와 원인, 화해조항, 날짜와 법원을 표시하고 판사와 법원사무관등이 기명날인 또는 서명합니다(같은 법 제386조). 이 조서 가운데 장래의 분쟁에서 가장 많이 읽히는 부분이 화해조항입니다.

지급일 조항이 비어 있는 채로 화해조서를 만들면, 첫 연체가 났을 때 며칠이 기한이었느냐를 두고 또 다투게 되어 제소전화해를 한 의미가 줄어듭니다. 그래서 설계 단계에서 월세 지급일을 매월 말일까지 후불로 할지, 매월 1일까지 선불로 할지를 정하고 확정된 날짜와 방식으로 적습니다. 입금 계좌와 입금 방법, 휴일이면 어떻게 하는지, 첫 달과 마지막 달을 어떻게 정산하는지까지 문장으로 담아 두면 연체 기산일과 기수 계산이 달력만 보면 끝나는 일이 됩니다.

화해는 당사자가 상호양보하여 분쟁을 종지할 것을 약정함으로써 효력이 생깁니다(민법 제731조). 제소전화해조서는 임대인과 임차인 양쪽이 합의해야 성립하고, 임차인 동의 없이는 성립할 수 없는 구조라서 양쪽을 지키는 균형 조서를 만드는 것이 원칙입니다. 지급일 조항은 그 균형이 가장 잘 드러나는 곳입니다. 임대인에게는 해지 통보와 집행 준비의 기준일이 생기고, 임차인에게는 자신이 언제까지 내면 연체가 아닌지가 분명해져서 날짜를 몰라 연체가 되는 억울함이 사라집니다.

연체 기수를 어떻게 적는지도 신경 써야 합니다. 앞서 말씀드린 대로 저희 설계에서는 즉시 강제집행의 기준을 주택 2기, 상가 3기로 잡습니다. 이 기수를 임차인에게 불리하게 앞당기는 조항, 예를 들어 상가에서 1기만 밀려도 곧바로 집행할 수 있게 하는 조항은 강행규정과 부딪힐 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제15조는 법 규정에 위반된 약정으로 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정하고, 민법 제652조도 제640조에 위반하는 약정으로 임차인에게 불리한 것을 무효로 정합니다. 이런 조항은 법원의 보정명령 사유가 될 수 있습니다. 환산보증금 초과 상가는 제15조가 적용되지 않는 점을 포함해 구조가 달라지므로 따로 살펴야 합니다.

화해조서는 확정판결과 같은 효력을 가지므로 민사집행법 제56조 5호의 집행권원이 됩니다. 같은 법 제57조는 제56조의 집행권원에 기초한 강제집행에 대하여 제58조 및 제59조에서 규정하는 바를 제외하고는 제28조 내지 제55조의 규정을 준용한다고 정합니다. 이 구조 때문에 연체를 조건으로 한 조항은 집행 단계에서 영향을 받을 수 있습니다. 판결을 집행하는 데 조건이 붙어 있어 그 조건이 성취되었음을 채권자가 증명하여야 하는 때에는 이를 증명하는 서류를 제출하여야만 집행문을 내어 준다는 제30조②의 구조가 제57조를 거쳐 조서에도 이어지기 때문입니다.

이때 연체 사실을 서류로 증명하기 쉬운지가 중요해지고, 그 출발점이 지급일입니다. 지급일이 확정된 날짜로 적혀 있고 입금 계좌가 특정되어 있으면 입금내역 하나로 기한 도래와 미입금 사실을 보여 줄 수 있습니다. 반대로 지급일이 모호하면 채권자가 연체 기산일부터 증명해야 하는 부담이 생깁니다. 지급일 조항은 단순한 형식 조항이 아니라 집행 단계의 증명 부담을 좌우하는 조항입니다.

법도는 제소전화해를 3,600건 넘게 직접 성립시켜 온 경험을 바탕으로, 15년 동안 집행되는 문구를 설계해 왔습니다. 다만 화해조서에 따른 강제집행의 실행 자체는 직접 진행하지 않고, 집행문과 송달증명 발급 단계까지 지원합니다. 집행이 필요한 시점이 오면 그 단계에 맞는 절차를 안내해 드립니다.

해지 통보 전에 거치는 점검 순서

월세 지급일 약정 없을 때 연체 기산이 문제 되는 상황에서는 월세가 밀렸다고 서두르고 싶은 마음이 들지만, 아래 순서를 한 번 훑고 통보서를 쓰시면 다툼이 크게 줄어듭니다. 각 단계는 앞 단계의 결과를 받아서 진행하므로 순서를 건너뛰지 않는 것이 좋습니다.

이 여섯 단계 가운데 가장 자주 생략되는 것이 1단계와 3단계입니다. 마음이 급하면 곧바로 4단계의 기수 계산과 5단계의 통보로 건너뛰기 쉬운데, 그 사이의 기준일이 흔들리면 통보서에 적은 내용이 상대방의 첫 번째 반박 대상이 됩니다. 반대로 1단계와 3단계를 문서로 정리해 두면 그것이 곧 소송이나 조서 절차에서 쓸 사실관계 자료가 됩니다.

임차인도 같은 순서로 자기 상황을 점검해 볼 수 있습니다. 내가 알고 있는 지급일이 계약서나 합의서의 어느 문구에서 나왔는지, 그동안 입금한 날짜가 어떻게 기록되어 있는지를 정리해 두면, 임대인으로부터 연체 통보를 받았을 때 근거 있게 대응할 수 있습니다. 제소전화해는 이런 점검을 신청 전에 양쪽이 함께 거치는 기회가 되기도 합니다.

자주 묻는 질문