이런 상황이라면 이 글이 답이 됩니다

• 건물을 팔거나 임차인을 바꿀 예정인 임대인. 건물을 사려는 사람이나 새로 들어올 임차인이 제소전화해 조서를 볼 수 있느냐고 물어 올 때 어떻게 답해야 하는지 알고 싶은 분.
• 월세와 영업 내용이 알려질까 걱정되는 임대인·임차인. 화해조서에 적힌 임대 조건이 다른 사람에게 새어 나가는 것은 아닌지 걱정되어 제소전화해를 망설이는 분.
• 이미 성립한 조서가 있는 당사자. 누군가 법원에서 내 사건의 조서를 열람하거나 복사해 갔는지, 막을 방법은 없는지 궁금한 분.
• 조서에 무엇을 적고 무엇을 뺄지 기준이 필요한 분. 집행에 필요한 내용과 공개되어도 부담 없는 내용을 나누는 요령을 찾는 분.

제소전화해를 알아보시는 건물주님과 임차인께서 의외로 자주 물으시는 것이 기록의 공개 범위입니다. 화해조서는 법원이 보관하는 서류이고, 그 안에는 당사자의 이름과 임대차 목적물, 서로 지켜야 할 약속이 적힙니다. 그렇다면 건물을 사려는 사람이나 새로 들어올 임차인, 또는 아무 관계 없는 사람이 법원에 가서 그 조서를 달라고 하면 내어 줄까요. 반대로 내가 다른 사람의 화해조서 열람을 원하는 입장이라면 어떤 자격과 절차가 필요할까요.

이 글은 민사소송법의 열람 규정을 기준으로, 법이 화해조서 열람의 문을 누구에게 어떤 조건으로 열어 두었는지 정리합니다. 먼저 결론을 요약하고, 이어서 신청 자격의 세 갈래, 영업비밀과 사생활을 지키는 제한 절차, 조서를 설계할 때의 요령, 판결서 열람 제도와의 차이를 차례로 살펴보겠습니다.

화해조서 열람은 누가, 어디에 신청할 수 있을까요?

열람과 복사의 일반 규정은 민사소송법 제162조입니다. 제1항은 당사자나 “이해관계를 소명한 제3자”가 대법원규칙이 정하는 바에 따라 신청할 수 있다고 정하고, 신청의 내용을 세 가지로 나눕니다. 소송기록을 열람하거나 복사하는 것, 재판서와 조서의 정본·등본·초본을 교부받는 것, 그리고 소송에 관한 사항의 증명서를 교부받는 것입니다.

신청을 받는 곳도 조문에 적혀 있습니다. 판사가 아니라 법원사무관등입니다. 민사소송법은 법원서기관, 법원사무관, 법원주사, 법원주사보를 묶어 법원사무관등이라고 부릅니다. 신청 방식과 구비서류는 대법원규칙과 법원 안내를 따르므로 신청 전에 기록을 보관하는 법원에 확인하시는 것이 정확합니다.

세 가지 신청 대상은 쓰임새가 다릅니다. 열람·복사는 기록의 전부나 일부를 눈으로 보거나 복사하는 것이고, 정본·등본·초본은 조서 자체를 서면으로 받아 두는 것입니다. 제162조 제6항은 재판서와 조서의 정본·등본·초본에 그 취지를 적고 법원사무관등이 기명날인 또는 서명하여야 한다고 정합니다. 증명서는 소송에 관한 사항을 증명하는 서면인데, 어떤 사항까지 증명서로 받을 수 있는지는 법원의 사무 처리에 따르므로 이 글에서는 범위를 단정하지 않습니다.

수수료도 대법원규칙이 정합니다. 제162조 제5항은 제1항과 제2항의 신청에 대하여 대법원규칙이 정하는 수수료를 내야 한다고 하는데, 금액은 규칙이 바뀌면 달라질 수 있어 이 글에서는 다루지 않습니다. 신청하시는 날 법원 안내를 확인하시는 편이 가장 정확합니다.

그런데 제소전화해는 보통의 소송과 모양이 다릅니다. 민사소송법 제385조 제4항은 화해신청에는 그 성질에 어긋나지 아니하면 소에 관한 규정을 준용한다고 정합니다. 그래서 소송기록 열람 규정이 화해신청 사건의 기록에 어떤 범위로 쓰이는지는 이 준용 구조 위에서 확인해야 합니다. 이 글의 설명은 모두 사안별로 달라질 수 있다는 전제에서 읽어 주시기 바랍니다.

이해관계를 소명한 제3자는 어떤 사람일까요?

제162조 제1항의 문언은 이해관계를 소명한 제3자입니다. 조문은 누가 이해관계인인지 열거하지 않습니다. 이해관계가 있는지, 그것을 충분히 소명했는지는 신청을 받은 법원이 신청 내용과 자료를 보고 판단하는 영역입니다. 따라서 아래에 드는 예시는 이해관계를 주장해 볼 수 있는 상황을 설명하는 것이지 인정을 보장하는 것이 아닙니다.

소명은 법원에 확신을 주는 증명과 달리, 일단 그럴 법하다는 정도의 심증을 주면 되는 낮은 단계의 입증을 말합니다. 그래도 말로만 이해관계가 있다고 하는 것과 자료로 보여 주는 것은 다릅니다. 자신의 관계를 뒷받침하는 서류를 준비해 가는 편이 안전합니다.

세 경우의 공통점은 호기심이나 일반적인 관심이 아니라, 자신의 권리나 법적 지위와 조서 사이의 연결고리를 보여 주어야 한다는 점입니다. 어느 정도의 관계가 이해관계로 받아들여지는지는 사안마다 다르고 법원의 판단 영역이므로, 위 예시를 그대로 결론으로 삼지는 마시기 바랍니다.

임대인과 임차인 입장에서는 이 문턱이 있다는 것이 안심 요소입니다. 화해조서가 아무에게나 열려 있는 것이 아니라 소명이라는 관문을 거치기 때문입니다. 다만 관문이 있다고 해서 이해관계가 인정된 제3자에게 조서의 모든 부분이 그대로 공개된다는 뜻은 아닙니다.

사생활이나 영업비밀이 적힌 부분은 뒤에서 볼 제163조에 따라 법원이 열람 범위를 당사자로 좁힐 수 있습니다. 즉 소명 제3자의 화해조서 열람은 제162조의 문을 통과한 뒤에도 제163조의 제한을 다시 만날 수 있는 이중 구조입니다. 이 구조를 알고 계시면 조서를 설계하는 단계에서 무엇을 적고 무엇을 빼야 할지 기준이 훨씬 선명해집니다.

이해관계가 없는 사람도 확정된 기록을 볼 수 있을까요?

제162조 제2항은 누구든지 권리구제·학술연구 또는 공익적 목적으로 대법원규칙으로 정하는 바에 따라 법원사무관등에게 재판이 확정된 소송기록의 열람을 신청할 수 있다고 정합니다. 이해관계를 소명할 필요가 없는 대신 목적이 세 가지로 한정되어 있고, 신청 대상이 재판이 확정된 소송기록의 열람이라는 점에서 제1항보다 좁습니다. 제1항처럼 조서의 등본을 교부받는 것까지 열어 둔 조문은 아닙니다.

단서도 있습니다. 공개를 금지한 변론에 관련된 소송기록은 제2항의 열람 신청 대상에서 빠집니다. 그리고 제3항은 한 걸음 더 나아가, 이 열람 신청이 있을 때 해당 소송관계인이 동의하지 아니하는 경우에는 법원이 열람하게 하여서는 아니 된다고 정합니다. 소송관계인의 범위와 동의에 관한 사항은 대법원규칙으로 정합니다.

임대인과 임차인에게 중요한 것은 제3항입니다. 이해관계 없는 사람이 공익이나 학술 같은 이름으로 열람을 신청해도, 해당 소송관계인이 동의하지 않으면 법원은 열람하게 할 수 없습니다. 당사자가 이 단계에서 의견을 낼 여지가 있다는 뜻으로 읽을 수 있지만, 소송관계인의 범위는 대법원규칙으로 정해지고 제소전화해 사건에서 누가 이 조문의 소송관계인이 되는지, 또 그 기록이 재판이 확정된 소송기록에 포함되는지는 준용 구조를 따라 사안별로 확인할 부분입니다.

열람하거나 복사한 사람에게도 의무가 따릅니다. 제162조 제4항은 소송기록을 열람·복사한 사람이 그로써 알게 된 사항을 이용하여 공공의 질서 또는 선량한 풍속을 해하거나 관계인의 명예 또는 생활의 평온을 해하는 행위를 하여서는 아니 된다고 정합니다. 이 조문에는 위반 시 제재가 따로 적혀 있지 않으므로, 여기서는 열람이 곧 자유로운 정보 이용을 뜻하지 않는다는 점만 짚어 두겠습니다.

영업비밀과 사생활이 적힌 부분은 어떻게 지킬 수 있을까요?

상가 임대차 화해조서에는 목적물 표시, 인도 기한, 차임 지급 방식 같은 임대 조건이 담기기 쉽습니다. 이 내용에는 임차인의 영업 사정이, 임대인의 건물 운용 사정이 비칠 수 있습니다. 민사소송법 제163조는 이런 사정을 위해 비밀보호를 위한 열람 등의 제한을 마련해 두었습니다.

제1항은 두 가지 사유 중 하나에 해당한다는 소명이 있으면, 법원이 당사자의 신청에 따라 결정으로 소송기록 중 비밀이 적혀 있는 부분의 열람·복사와 재판서·조서 중 비밀이 적혀 있는 부분의 정본·등본·초본 교부를 신청할 수 있는 자를 당사자로 한정할 수 있다고 정합니다. 조문은 이를 “비밀 기재부분의 열람 등”이라고 부릅니다.

한정의 사유는 두 가지입니다. 첫째, 소송기록 중에 당사자의 사생활에 관한 중대한 비밀이 적혀 있고, 제3자에게 비밀 기재부분의 열람 등을 허용하면 당사자의 사회생활에 지장이 클 우려가 있는 때입니다. 둘째, 소송기록 중에 당사자가 가지는 영업비밀이 적혀 있는 때입니다. 여기서 영업비밀은 부정경쟁방지 및 영업비밀 보호에 관한 법률이 정의하는 영업비밀을 말합니다.

제2항은 조금 다른 보호 장치입니다. 소송관계인의 생명 또는 신체에 대한 위해의 우려가 있다는 소명이 있으면, 법원은 해당 소송관계인의 신청에 따라 결정으로 소송기록의 열람·복사·송달에 앞서 주소 등 대법원규칙으로 정하는 개인정보 가운데 그 소송관계인이 지정하는 부분이 제3자에게 공개되지 아니하도록 보호조치를 할 수 있습니다. 조문은 이 부분을 “개인정보 기재부분”이라고 부르며, 제2항의 제3자에는 당사자도 포함된다고 괄호로 밝혀 두었습니다.

두 장치 모두 법원이 할 수 있다고 정한 규정이고, 당사자나 소송관계인의 신청과 소명이 전제입니다. 서류에 비밀이라고 적어 둔다고 저절로 제한되는 구조가 아니라, 신청과 법원의 결정이 있어야 하는 구조입니다. 제한의 절차는 다음 순서로 이어집니다.

1. 소명과 신청. 비밀이 적혀 있다는 점을 소명하면서 당사자가 신청합니다(제1항). 위해의 우려로 개인정보를 가리려는 경우는 해당 소송관계인이 신청합니다(제2항).
2. 신청 중에는 제3자의 열람 정지. 제1항 또는 제2항의 신청이 있으면 그 신청에 관한 재판이 확정될 때까지 제3자는 개인정보 기재부분 또는 비밀 기재부분의 열람 등을 신청할 수 없습니다(제3항).
3. 법원의 결정. 법원이 결정으로 열람 등을 신청할 수 있는 자를 당사자로 한정하거나, 개인정보 기재부분에 보호조치를 합니다.
4. 제3자의 취소 신청. 소송기록을 보관하는 법원은 이해관계를 소명한 제3자의 신청에 따라 제한 사유가 존재하지 아니하거나 소멸되었음을 이유로 결정을 취소할 수 있습니다(제4항).
5. 불복과 효력. 신청을 기각한 결정 또는 취소 신청에 관한 결정에는 즉시항고를 할 수 있고(제5항), 취소결정은 확정되어야 효력을 가집니다(제6항).

이 순서에서 눈여겨볼 대목은 두 번째 단계입니다. 제한 신청을 해 두면 그 재판이 확정될 때까지 제3자가 비밀 기재부분의 열람을 신청할 수 없으므로, 열람 요청이 들어올 것 같은 시점에 먼저 신청을 해 두는 것이 의미를 가집니다. 반대로 이해관계를 소명한 제3자라면 제한 결정이 났더라도 사유가 없거나 사라졌음을 이유로 취소를 신청할 길이 열려 있습니다.

또 하나 기억하실 점은 제1항의 제한이 당사자에게는 미치지 않는다는 것입니다. 제1항은 열람 등을 신청할 수 있는 자를 당사자로 한정하는 장치이므로, 임대인과 임차인은 제한 결정이 있어도 자신의 사건 기록을 열람하는 데에는 지장이 없습니다. 다만 제2항의 보호조치는 제3자에 당사자도 포함한다는 점이 다릅니다.

조서에는 무엇이 적히고, 제3자는 무엇을 보게 될까요?

민사소송법 제386조는 화해가 성립된 때 법원사무관등이 조서에 표시할 항목을 정합니다. 당사자, 법정대리인, 청구의 취지와 원인, 화해조항, 날짜와 법원이고, 판사와 법원사무관등이 기명날인 또는 서명합니다. 다섯 항목 가운데 임대차의 실질적인 내용이 담기는 곳은 화해조항입니다.

상가 임대차를 예로 들면 화해조항에는 임대차 목적물의 특정, 인도 의무와 기한, 차임 연체 시의 처리, 보증금 반환의 시기와 방법 같은 내용이 들어갈 수 있습니다. 제소전화해 조서는 확정판결과 같은 효력을 갖고 강제집행의 근거가 되는 문서이므로(민사집행법 제56조 제5호), 집행에 필요한 내용은 구체적으로 적혀야 합니다. 그 구체성이 곧 제3자가 조서를 보면 임대 조건을 짐작할 수 있다는 뜻이기도 합니다.

청구의 취지와 원인도 마찬가지입니다. 이 항목이 조서에 표시되어야 한다는 점은 조문이 정하지만, 분쟁의 경위를 얼마나 길고 자세히 적을지는 별개의 문제입니다. 실무에서는 집행에 필요한 범위를 넘어 경위를 장황하게 적을수록 사생활이나 영업 정보가 드러날 여지가 커진다는 점을 염두에 두고 문안을 가다듬습니다.

화해조서 열람과 관련해 자주 듣는 오해 세 가지를 바로잡습니다.

조서에 담을 내용과 조서 밖에 둘 내용은 어떻게 나눌까요?

설계의 출발점은 집행권원이 어디에 생기느냐입니다. 소송상 화해와 같이 확정판결과 같은 효력을 가지는 것은 민사집행법 제56조 제5호의 집행권원이 되고, 같은 법 제57조가 제58조와 제59조에서 규정하는 바를 제외하고 제28조부터 제55조까지의 규정을 준용합니다. 이 효력은 조서에 적힌 화해조항에 붙습니다. 뒤집어 말하면 조서에 옮기지 않은 약속은 조서로 집행하기 어렵다는 뜻입니다.

그래서 열람 위험을 줄이겠다는 이유로 집행이 필요한 의무까지 조서 밖으로 빼면 제소전화해를 하는 목적이 흔들립니다. 반대로 영업 세부까지 전부 조서에 넣으면 제3자가 볼 수 있는 정보가 늘어납니다. 요령은 집행이 필요한 의무만 조서에 옮기고, 나머지는 조서 밖 합의서에서 다루되 조서 밖 약속은 조서로 집행할 수 없다는 한계를 당사자들이 함께 알고 가는 것입니다. 아래 표는 항목별로 고려할 점을 정리한 것입니다.

모든 항목에 정답이 하나로 정해져 있지는 않습니다. 같은 문구라도 건물의 용도, 임차인의 업종, 분쟁의 성격에 따라 조서에 넣는 편이 나을 수도, 합의서로 보내는 편이 나을 수도 있습니다. 중요한 것은 집행이 필요한 의무와 공개되어도 부담 없는 정보를 구분하는 기준을 의뢰인이 설계 단계에서 함께 정해 두는 일입니다.

판결서 열람 제도와 화해조서 열람은 같을까요?

민사소송법에는 제162조와 별도로 판결서의 열람·복사 규정이 있습니다. 제163조의2 제1항은 제162조에도 불구하고 누구든지 판결이 선고된 사건의 판결서를 인터넷 등 전산정보처리시스템을 통한 전자적 방법 등으로 열람하고 복사할 수 있다고 정합니다. 확정되지 아니한 사건의 판결서도 포함하지만, 소액사건심판법이 적용되는 사건의 판결서 등 일부는 제외하고, 변론의 공개를 금지한 사건의 판결서로서 대법원규칙으로 정하는 경우에는 전부 또는 일부를 제한할 수 있습니다.

이 제도에서는 열람에 앞서 판결서에 기재된 성명 등 개인정보가 공개되지 아니하도록 대법원규칙으로 정하는 보호조치를 법원사무관등이나 그 밖의 법원공무원이 하여야 한다고 정합니다(제3항). 그리고 이 열람·복사에는 제162조 제4항·제5항과 제163조가 준용됩니다(제5항). 즉 판결서가 공개되는 경우에도 비밀보호를 위한 제한과 열람자의 의무 규정은 함께 따라갑니다.

핵심은 조문의 대상이 판결이 선고된 사건의 판결서라는 점입니다. 제소전화해는 판결을 선고하는 절차가 아니라 화해가 성립하면 조서를 작성하는 절차입니다(제386조). 따라서 화해조서가 판결서 열람 규정의 대상에 그대로 포함된다고 단정하기는 어렵고, 화해조서 열람은 앞서 본 제162조와 제163조의 구조 위에서 보는 것이 문언에 맞습니다.

한 가지 연결고리는 있습니다. 화해가 성립되지 아니하면 법원사무관등이 그 사유를 조서에 적고(제387조 제1항), 당사자는 소제기신청을 할 수 있으며, 적법한 신청이 있으면 화해신청을 한 때에 소가 제기된 것으로 봅니다(제388조 제1항·제2항). 이 신청은 불성립 조서등본이 송달된 날부터 2주 이내에 하여야 하며(송달 전에도 할 수 있습니다) 이 기간은 불변기간입니다(제388조 제3항·제4항). 이렇게 소송으로 이어져 판결이 선고되면 그 판결서는 제163조의2의 문언에 따라 따로 확인할 대상이 됩니다.

제소전화해로 사건이 끝나는 경우와 불성립 후 소송으로 넘어가는 경우의 기록 공개 구조는 다를 수 있습니다. 어느 길이든 영업비밀과 사생활을 지킬 장치는 제163조에 있다는 점은 같습니다. 자신의 사건이 어느 경로인지는 담당 법원의 안내와 변호사 상담으로 확인하시기 바랍니다.

제소전화해를 준비하는 임대인이 먼저 정해 둘 다섯 가지

첫째, 집행에 꼭 필요한 의무의 목록입니다. 명도 의무와 기한, 연체 시 처리, 보증금 정산처럼 조서에 반드시 들어가야 하는 항목을 먼저 적어 보시기 바랍니다. 이 목록이 조서의 뼈대가 되고, 나머지 정보는 이 뼈대에 얹을지 말지를 하나씩 따져 보면 됩니다.

둘째, 빼도 되는 정보의 목록입니다. 영업 시간, 거래처, 매출 기준, 내부 사정에 해당하는 내용은 집행에 필요하지 않은 경우가 많습니다. 조서에 적지 않으면 열람 신청이 있어도 드러날 일이 없다는 점에서 가장 확실한 보호는 처음부터 적지 않는 것입니다.

셋째, 조서 밖 합의서의 한계입니다. 조서에 옮기지 않은 약속은 조서로 집행하기 어렵습니다. 조서 밖에 두는 항목이 있다면 그 항목은 이행되지 않을 때 별도의 절차가 필요할 수 있다는 점을 임대인과 임차인이 함께 이해하고 있어야 합니다.

넷째, 비밀 소명 자료의 보관입니다. 제163조의 제한은 소명과 신청을 전제로 합니다. 조서나 기록에 영업비밀이나 사생활의 중대한 비밀이 담겨 있다면, 그것이 왜 비밀인지 설명할 수 있는 자료를 평소에 정리해 두면 신청이 필요한 시점에 대응하기 쉽습니다.

다섯째, 받아 둔 조서를 누구에게 보여 줄지의 기준입니다. 당사자는 조서 정본이나 등본을 받아 두게 되고, 건물 매매나 임차인 교체 과정에서 거래 상대방이 조서를 보여 달라고 할 수 있습니다. 보여 줄지 여부는 당사자가 정할 일이지만, 보여 주기 전에 상대방 당사자의 영업 정보처럼 함부로 알리기 곤란한 내용이 들어 있는지 먼저 확인하시기 바랍니다.

엄정숙 변호사 사무소는 이렇게 진행합니다

저희는 제소전화해를 15년 동안 다루며 3,600건 이상을 직접 성립시켰고, 명도와 강제집행 사건의 경험을 바탕으로 집행되는 문구를 설계합니다. 다만 성립시키는 것에서 그치지 않고, 조서가 법원에 남아 제3자에게 열릴 수 있다는 점까지 고려해 임대인과 임차인 양쪽이 받아들일 수 있는 균형 조서를 만드는 데 무게를 둡니다.

절차는 다섯 단계입니다. 전화상담, 이메일로 자료와 견적 전달, 입금, 법원 접수는 변호사가 대행하고, 마지막으로 변호사의 기일 출석과 조서 송달이 이어지는 순서입니다. 의뢰인께서는 앞의 세 단계만 하시면 되고 화해기일에는 나오시지 않아도 됩니다. 다만 법원이 대리권을 조사하기 위해 본인의 출석을 명하는 경우(제385조 제3항)에는 그 사정을 따로 안내해 드립니다.

조서가 성립한 뒤 강제집행의 실행 자체는 직접 진행하지 않지만, 집행문과 송달증명 발급까지는 지원해 드리며 이 부분의 비용은 별도입니다. 조서에 무엇을 담고 무엇을 뺄지, 비밀 보호를 위한 문안은 어떻게 짤지 막막하시다면 02-591-2334로 먼저 전화해 상황을 말씀해 주세요. 온라인 상담과 비용 안내는 상단 메뉴에서도 확인하실 수 있습니다.

자주 묻는 질문