임대차 만료일이 몇 달 앞으로 다가왔는데, 임차인이 계약이 끝나도 나가지 않겠다는 기색을 보이면 임대인의 머릿속에는 바로 시간 계산이 시작됩니다. 만료일이 지나서 소장을 내면 그때부터 송달과 기일이 이어지니, 차라리 만료 전에 미리 소송을 걸어 두면 그만큼 일정이 당겨질 것 같다는 생각이 듭니다. 이 질문은 상담 현장에서 굉장히 자주 나오는 질문이고, 임대인 입장에서 충분히 합리적인 고민입니다.

그런데 임대차 만료 전 명도소송 미리 내는 문제는 단순한 일정 계산이 아니라, 법원이 소를 받아 줄 수 있는지의 문제를 먼저 통과해야 합니다. 이 글은 민사소송법의 장래이행의 소 규정, 제소전화해 조서에 기한을 담는 방법, 그리고 상가라면 반드시 함께 살펴야 하는 상가건물 임대차보호법의 기간 규정을 한 줄로 이어서 설명합니다. 조서는 임차인의 동의가 있어야 만들어지므로, 임대인만 유리한 서류가 아니라 양쪽을 함께 지키는 균형 있는 서류로 설계해야 한다는 점도 끝까지 같이 말씀드립니다.

• 만료가 몇 달 남았는데 임차인이 "계약이 끝나도 바로 못 나간다"고 말해서 불안합니다.
• 만료일 전에 소장부터 접수해 두면 시간을 아낄 수 있을지 궁금합니다.
• 계약서에 "만료일에 인도한다"고 적어 두었는데 그것만으로 집행이 되는지 알고 싶습니다.
• 제소전화해 조항에 만료일이나 조건을 어떻게 적어야 집행이 막히지 않는지 알고 싶습니다.
• 상가 갱신요구권 때문에 만료 6개월 전부터 무엇을 챙겨야 하는지 헷갈립니다.

임대차 만료 전 명도소송 미리 내면 어떻게 되나요?

명도소송은 임대차가 끝났는데도 점유를 돌려주지 않는 상대방에게 건물을 인도하라고 청구하는 소송입니다. 그래서 소송이 판결로 마무리되기까지 걸리는 시간이 곧 임대인의 손실로 이어지고, 이 시간을 조금이라도 줄이려는 마음에서 "임대차 만료 전 명도소송 미리 접수해 두면 되지 않을까"라는 발상이 나옵니다. 하지만 이 발상은 민사소송법 제251조라는 문턱을 먼저 통과해야 합니다.

제251조는 장래의 이행을 청구하는 소, 흔히 장래이행의 소라고 부르는 유형에 관한 조문입니다. 조문은 장래에 이행할 것을 청구하는 소는 "미리 청구할 필요가 있어야 제기할 수 있다"고 정합니다. 문언만 보면 이행할 때가 아직 오지 않았다는 이유만으로 소가 곧바로 막히는 것은 아닙니다. 그러나 미리 청구할 필요라는 요건이 붙어 있으므로, 필요가 없다고 판단되면 소가 받아들여지지 않을 수 있습니다.

임대차가 살아 있는 동안에는 임차인에게 건물을 사용할 권리가 있습니다. 일반적으로는 임대차가 끝난 뒤에야 건물을 돌려줄 때가 되는 구조이기 때문에, 만료 전에 하는 인도 청구는 대체로 장래이행의 성격을 띱니다. 임대인이 만료일 전에 소장을 접수했더라도, 소송이 진행되는 시점에 아직 인도할 때가 오지 않았다면 이 문턱이 쟁점으로 떠오릅니다.

어떤 경우에 미리 청구할 필요가 인정되는지는 법원이 사안별로 판단하는 영역이어서, 이 글에서 결론을 단정할 수는 없습니다. 예를 들어 임차인이 만료 뒤에도 나가지 않겠다는 뜻을 분명하게 밝힌 경우처럼 필요성이 쟁점이 되는 장면이 있을 수 있다는 정도로 이해하시면 충분합니다. 반대로 임차인이 만료일에 맞춰 나가겠다고 이야기하고 있다면, 미리 소를 낼 이유 자체가 약해질 수 있습니다.

또 하나 현실적인 부분이 있습니다. 소송은 상대방이 다투면 기일이 이어지고 판결이 날 때까지 시간이 걸립니다. 그 사이 임차인 쪽 사정이 바뀌기도 하고, 임대인은 소송 준비와 비용을 먼저 감당해야 합니다. 그래서 만료 전 단계의 해법으로 "미리 소를 낸다"를 고르기 전에, "미리 합의해서 조서로 만들어 둔다"는 선택지를 함께 놓고 비교해 보시길 권합니다.

만료를 기다리지 않고 계약을 먼저 끝내는 길은 없나요?

임대차를 만료 전에 끝내는 대표적인 방법은 차임 연체에 따른 해지입니다. 건물 임대차의 일반 규정인 민법 제640조는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 상가건물이라면 상가건물 임대차보호법 제10조의8이 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정하고 있어서, 기수가 다릅니다.

해지는 상대방에 대한 의사표시로 하고(민법 제543조①), 상대방이 있는 의사표시는 상대방에게 도달한 때에 효력이 생깁니다(민법 제111조①). 따라서 해지를 선택했다면 연체액이 몇 기에 달하는지 계산하는 일과 함께 해지 통보가 임차인에게 도달했다는 점을 남기는 일이 핵심입니다. 도달 여부가 다퉈지면 그 자체가 새로운 쟁점이 됩니다.

해지의 효력이 인정된다면 인도 시기가 이미 도래한 청구가 될 수 있으므로, 만료 전이라고 해서 곧바로 장래이행의 소 문제로 이어지는 것은 아닙니다. 다만 이 길은 연체 같은 해지 사유가 실제로 있을 때만 열립니다. 연체가 없는 임차인에게 해지 요건이 갖춰지지 않은 채로 해지를 통보하면 그 효력이 인정되지 않을 수 있고, 오히려 임차인과의 관계만 악화될 수 있습니다.

그래서 연체가 없는 평범한 임대차에서 만료 뒤의 인도가 걱정된다면, 해지가 아니라 합의로 접근하는 편이 현실적입니다. 임차인이 만료일에 건물을 돌려주겠다는 의사를 가지고 있다면 그 의사를 문서와 조서로 남겨 두는 것이 가장 안정적인 방법입니다. 이 지점에서 제소전화해가 등장합니다.

제소전화해에서는 만료일과 인도 기한을 어떻게 담나요?

제소전화해는 민사상 다툼에 관하여 당사자가 청구의 취지와 원인, 다투는 사정을 밝혀 상대방의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원에 화해를 신청할 수 있는 제도입니다(민사소송법 제385조①). 소송이 시작되기 전에 법원 앞에서 양쪽의 합의를 정리하는 절차이고, 당연히 임차인의 동의가 없으면 성립할 수 없습니다. 그래서 임대인에게만 유리한 문구보다는 양쪽을 지키는 균형 있는 조서가 원칙입니다.

화해가 성립하면 법원사무관등이 조서에 당사자, 법정대리인, 청구의 취지와 원인, 화해조항, 날짜와 법원을 표시하고 판사와 법원사무관등이 기명날인 또는 서명합니다(민사소송법 제386조). 이렇게 만들어진 조서는 확정판결과 같은 효력을 가지는 것으로서 민사집행법 제56조 5호가 정하는 집행권원에 해당하고, 제57조는 제56조의 집행권원에 기초한 강제집행에 대하여 "제58조 및 제59조에서 규정하는 바를 제외하고는 제28조 내지 제55조의 규정을 준용한다"고 정합니다.

여기서 만료 전의 고민이 풀리기 시작합니다. 제소전화해에서는 "임차인은 임대차기간이 끝나는 날 건물을 인도한다"와 같은 기한을 양쪽이 합의한 조항으로 조서에 담을 수 있습니다. 소송처럼 이행할 때가 오지 않은 청구에 미리 청구할 필요가 있는지를 다투는 데 중심이 있는 것이 아니라, 양쪽이 기한을 정해 둔 합의를 조서로 확정해 두는 데 중심이 있는 구조입니다. 대신 기한을 어떤 방식으로 적느냐에 따라 집행 단계가 달라지므로 문구 설계가 중요합니다.

세 가지 유형은 서로 섞어 쓸 수는 있지만, 같은 단계의 문제로 뭉뚱그려 이해하면 안 됩니다. 날짜형은 집행을 개시할 수 있는 시점의 문제이고, 조건형은 집행문을 받는 단계의 문제이며, 동시이행형은 집행 개시 전에 임대인이 해야 할 증명의 문제입니다. 다음 장에서 이 세 단계가 어떻게 이어지는지 순서대로 보겠습니다.

세 가지 기한 방식은 집행 단계가 어떻게 다른가요?

먼저 조서가 성립한 뒤 집행에 이르기까지의 큰 흐름을 보면 이해가 쉽습니다. 조서가 성립하면 기한이나 조건이 도래하기를 기다리고, 필요한 경우 집행문을 받고, 집행 개시 요건을 확인한 뒤, 집행관이 집행을 실시합니다. 민사집행은 이 법에 특별한 규정이 없으면 집행관이 실시합니다(민사집행법 제2조).

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   조서 성립 · 화해기일에 양쪽의 합의가 조서로 만들어집니다. 조서에는 인도 기한을 담은 화해조항이 들어갑니다.

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   기한 도래 또는 조건 성취 · 날짜형은 그 날이 지나기를, 조건형은 조건이 성취되기를 기다립니다.

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   집행문 부여 · 조건이 붙어 있어 성취를 채권자가 증명해야 하는 경우에는 증명 서류를 제출해야 집행문을 받을 수 있습니다.

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   집행 개시 요건 확인 · 확정기한이 지났는지, 동시이행이라면 반대의무의 이행 또는 제공을 증명했는지를 확인합니다.

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   집행관의 집행 · 집행관이 건물 인도 집행을 실시합니다. 강제집행 신청부터 본집행까지는 약 3개월을 잡아 두시는 것이 현실적입니다.

날짜형, 곧 확정기한형을 먼저 보겠습니다. 민사집행법 제40조①은 집행을 받을 사람이 일정한 시일에 이르러야 그 채무를 이행하게 되어 있는 때에는 "그 시일이 지난 뒤에 강제집행을 개시할 수 있다"고 정합니다. 제소전화해 조서에는 제57조로 준용되는 구조에서 이 규정이 의미를 가집니다. 쉽게 말해 조서에 만료일이 적혀 있다면, 그 날이 지난 뒤에 집행을 개시할 수 있다는 구조입니다.

조건형은 단계가 다릅니다. 민사집행법 제30조②는 집행에 조건이 붙어 있어 그 조건이 성취되었음을 채권자가 증명해야 하는 때에는 이를 증명하는 서류를 제출해야만 집행문을 내어 준다고 정합니다. 다만 같은 항 단서에 따라 담보의 제공을 조건으로 하는 경우에는 그러하지 아니합니다. 조건형 조항은 집행문을 받는 단계에서 서류를 갖춰야 하므로, 조건이 성취되었다는 사실을 서류로 증명할 수 있게 문구를 설계해 두는 것이 핵심입니다.

동시이행형은 또 다른 문제입니다. 민사집행법 제41조①은 반대의무의 이행과 동시에 집행할 수 있다는 것을 내용으로 하는 집행권원의 집행은 채권자가 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 하였다는 것을 증명하여야만 개시할 수 있다고 정합니다. 보증금이 남아 있는 사안에서 "보증금 반환과 동시에 인도한다"고 적은 조서라면, 집행을 시작하기 전에 임대인이 보증금 반환의 이행 또는 제공을 했다는 점을 증명해야 하는 구조로 이해하시면 됩니다.

이 표에서 제일 중요한 것은 세 칸을 서로 바꿔 읽지 않는 것입니다. 날짜가 지났다는 사실 하나만으로 조건 성취가 자동으로 증명되는 것도 아니고, 조건이 성취되었다고 해서 동시이행 증명이 필요 없어지는 것도 아닙니다. 조서 문구를 어떻게 쓰느냐가 집행의 속도를 좌우하는 이유가 여기에 있습니다.

상가라면 만료 6개월 전부터 무엇을 살펴야 하나요?

상가 임대차는 만료 전 기간에 임차인의 갱신요구권이라는 변수가 끼어듭니다. 상가건물 임대차보호법 제10조①은 임대인이 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 정하고, 다만 각 호의 사유가 있으면 그러하지 아니하다고 합니다. 각 호에는 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우도 들어 있습니다.

제10조②는 임차인의 계약갱신요구권이 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다고 정합니다. 결국 상가의 만료일은 "그 날 나간다"로 자동 확정되는 날짜가 아니라, 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 임차인이 갱신을 요구할 수 있는 날짜입니다. 만료 전 명도소송을 미리 걱정하는 임대인이라면 이 기간에 무엇을 하고 있는지가 먼저 정리되어야 합니다.

제10조④는 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다고 정하고, 이 경우 존속기간은 1년으로 봅니다. 즉 환산보증금 이하의 상가에서는 임대인의 통지 여부가 만료 이후의 법률관계를 바꿀 수 있습니다. 갱신 거절 통지가 임차인에게 도달했는지 역시 앞서 본 민법 제111조①의 문제입니다.

그러나 환산보증금을 초과하는 상가에는 적용되는 규정이 따로 정해져 있습니다. 상가법 제2조③은 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정, 제11조의2 및 제19조를 환산보증금 초과 임대차에도 적용한다고 열거합니다. 이 열거에 없는 제9조①, 제10조④, 제15조는 초과 상가에 적용되지 않습니다. 상가가 어느 쪽에 속하는지에 따라 같은 문구도 의미가 달라지는 이유입니다.

그렇다면 조서에 담는 기한 조항을 설계할 때는 무엇을 피해야 할까요? 첫째로 임대차 기간이 1년 미만으로 정해진 계약이라면 제9조①의 구조를 먼저 확인해야 합니다. 이 조문은 1년 미만 기간을 1년으로 보되, 임차인이 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다고 정합니다. 둘째로 갱신요구권의 행사 기간 및 전체 10년 한도와 충돌하는 기한 조항을 만들지 않도록 해야 합니다.

충돌이 의심되는 조항이 조서에 들어갈 수 있는지는 사안별 판단입니다. 제15조는 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정하는데(환산보증금 초과 상가에는 적용되지 않습니다), 갱신요구권을 미리 포기시키는 취지의 조항이 대표적으로 문제 될 수 있습니다. 이런 조항은 법원이 화해조항을 정리하는 과정에서 보정을 명할 사유가 될 수 있으므로, 처음부터 균형 있는 문구로 설계하는 것이 훨씬 안전합니다.

정리하면 상가에서는 "만료일 전에 소를 먼저 낼까"가 아니라 "만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 어떤 통지와 합의를 정리할까"가 먼저입니다. 갱신을 하지 않기로 서로 합의한 사안이라면 그 합의 내용을 조서의 기한 조항으로 정리하는 방안을 검토할 수 있고, 이때 갱신요구권과 충돌하지 않는지는 사안별로 확인해야 합니다. 갱신 요구가 들어온 사안이라면 거절 사유가 있는지 점검하는 순서로 이어집니다.

이런 말, 어디까지 맞을까요?

임대차 만료 전 명도소송 미리 문제로 상담에서 자주 듣는 말을 네 가지로 추려 조문에 비춰 보았습니다. 말이 맞는 부분과 어긋나는 부분을 같이 짚어 둡니다.

화해가 성립하지 않으면 어떻게 되나요?

제소전화해는 양쪽의 합의가 전제여서 성립하지 않는 경우도 있습니다. 화해가 성립되지 아니한 때에는 법원사무관등이 그 사유를 조서에 적고(민사소송법 제387조①), 신청인 또는 상대방이 기일에 출석하지 아니한 때에는 법원이 이들의 화해가 성립되지 아니한 것으로 볼 수 있습니다(제387조②). 법원사무관등은 이 조서의 등본을 당사자에게 송달합니다(제387조③).

이 경우 당사자는 소제기신청을 할 수 있습니다(제388조①). 적법한 소제기신청이 있으면 화해신청을 한 때에 소가 제기된 것으로 보고, 법원사무관등은 바로 소송기록을 관할법원에 보내야 합니다(제388조②). 소제기신청은 제387조③의 조서등본이 송달된 날부터 2주 이내에 해야 하고, 조서등본이 송달되기 전에도 할 수 있으며(제388조③), 이 2주는 불변기간입니다(제388조④).

만료 전에 화해를 신청했다가 불성립이 되어 소제기신청으로 넘어가는 사안이라면, 앞서 본 장래이행의 소 문턱이 다시 쟁점으로 떠오를 여지가 있습니다. 그 경우의 구체적인 처리는 사안과 법원의 판단에 따라 달라지므로, 이 글에서 결론을 단정하지 않습니다. 분명한 것은 불성립 이후에도 2주라는 불변기간이 흐른다는 점이고, 이 기간은 놓치지 않도록 일정에 표시해 두셔야 합니다.

그래서 만료 전 화해를 준비하는 임대인이라면, 임차인이 합의할 수 있는 수준으로 조항의 균형을 먼저 맞춰 두는 것이 실무에서 가장 효과적입니다. 임차인이 부담스러워할 만한 문구, 예를 들어 임차인의 정당한 권리를 사실상 막는 취지의 조항이 많을수록 합의가 어려워지고, 조서의 안정성도 떨어질 수 있습니다.

만료 전에 화해를 준비하는 절차와 비용은 어떻게 되나요?

저희는 제소전화해 3,600건 이상을 직접 성립시킨 경험으로 15년 동안 조서의 문구를 설계해 왔습니다. 의뢰인께서 하실 일은 아래 1~3단계가 전부이고, 법원 접수와 화해기일 출석은 변호사가 대행합니다. 임대차 만료 전 명도소송 미리 고민이 있으시다면 전화로 상황만 말씀해 주시면, 사안에 맞는 정확한 견적을 이메일로 보내드립니다. 상담 문의는 02-591-2334로 주시면 됩니다.

• 1단계 · 전화상담10~20분
• 2단계 · 이메일로 자료 전달과 견적 안내의뢰인 진행
• 3단계 · 입금의뢰인 진행
• 4단계 · 법원 접수변호사 대행
• 5단계 · 화해기일 출석과 조서 송달변호사 대행

준비 서류는 신청서와 첨부 서류 8종입니다. 신청서의 핵심은 화해조항의 설계이고, 이 부분을 변호사가 맡습니다. 첨부 서류는 계약서 사본, 부동산 등기부, 건축물대장, 토지대장, 위임장 2부(인감 날인 필수), 인감증명서(발급 후 2개월 이내이며, 법인은 법인인감증명서 2개월 이내와 법인등기부), 관할합의서, 그리고 임대 범위가 1층의 일부일 때만 필요한 도면입니다.

비용은 쌍방 선임을 기준으로 월 임대료가 1,000만원 미만이면 70만원, 이상이면 100만원이며 부가세는 별도입니다. 인지·송달료 같은 법원비용은 실비로 별도이고 사안별로 안내해 드립니다. 관할합의서를 쓰면 전국 어느 법원이든 비용이 동일하고, 기간은 평균 6개월이며 사안에 따라 3개월에서 9개월까지 걸립니다. 온라인 상담과 비용 안내는 상단 메뉴에서도 확인하실 수 있습니다.

• 월 임대료 1,000만원 미만(쌍방 선임)70만원
• 월 임대료 1,000만원 이상(쌍방 선임)100만원
• 인지·송달료 등 법원비용실비 별도
• 진행 기간평균 6개월

한 가지는 분명히 해 두겠습니다. 저희는 조서의 강제집행 실행 자체는 직접 진행하지 않고, 집행문과 송달증명 발급까지를 지원합니다(비용 별도). 집행관에게 맡기는 본집행 단계가 필요한 상황이 생기면 그 단계의 흐름과 필요한 서류를 안내해 드립니다. 또 임차건물 인도 공정증서는 임대차 관계 종료를 원인으로 인도·반환하기 전 6개월 이내에 작성되고 임차인에 대한 금원 지급에 대하여도 강제집행을 승낙하는 취지의 합의내용이 포함된 경우에만 작성할 수 있어서(공증인법 제56조의3①), 계약 시점부터 기한을 정해 두려는 목적에는 제소전화해가 더 맞는 경우가 많습니다.

자주 묻는 질문