01제소전 화해조서란 무엇이며, 왜 문서 한 장이 집행권원이 될까요?

제소전 화해조서란 임대차처럼 다툼이 생겼거나 생길 수 있는 사안에서, 소송을 제기하기 전에 법원에 화해를 신청해 양쪽 합의를 조서로 남긴 문서를 말합니다. 민사소송법 제385조①은 민사상 다툼에 관하여 당사자가 청구의 취지와 원인, 다투는 사정을 밝혀 상대방의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원에 화해를 신청할 수 있다고 정합니다. 이름 속 '제소전'은 소를 제기하기 전이라는 뜻입니다. 판결을 받기 위한 재판이 아니라, 합의를 법원 앞에서 문서로 굳히는 절차라는 점이 출발점입니다.

화해가 성립하면 법원사무관등이 조서에 당사자, 법정대리인, 청구의 취지와 원인, 화해조항, 날짜와 법원을 표시하고, 판사와 법원사무관등이 기명날인 또는 서명합니다(제386조). 이 기재 항목 가운데 집행의 알맹이는 화해조항입니다. 임차인이 언제까지 건물을 비운다거나 임대인이 보증금을 어떤 방식으로 돌려준다는 약속이 화해조항에 문장으로 들어가야, 조서가 그 약속을 뒷받침하는 문서가 됩니다.

제소전 화해조서는 확정판결과 같은 효력을 가진다고 설명됩니다. 강제집행의 출발점이 되는 문서를 집행권원이라 부르는데, 별도의 재판을 다시 거치지 않고 이 조서를 기초로 집행 절차를 밟을 수 있다는 점이 계약서와 가장 크게 갈리는 대목입니다. 계약서는 그 자체로 집행권원이 아니어서, 약속이 어겨졌을 때 소송이라는 절차를 통해 판결 같은 집행권원을 새로 받아야 합니다.

한 가지 분명히 해 둘 점이 있습니다. 제소전 화해는 임차인이 동의하지 않으면 성립할 수 없습니다. 제387조②는 신청인 또는 상대방이 기일에 출석하지 아니한 때에 법원이 화해가 성립되지 아니한 것으로 볼 수 있다고 정하고, 합의 내용이 서로 맞지 않으면 조서 자체가 만들어지지 않습니다. 그래서 조서는 임대인만을 위한 문서가 아니라, 양쪽이 지킬 수 있는 약속을 함께 담는 균형 조서가 원칙입니다. 임차인의 명도 조항 못지않게 임대인의 보증금 반환 시기, 원상회복의 범위 같은 임대인 쪽 의무도 화해조항에 담길 수 있고, 그렇게 담긴 약속은 같은 집행권원의 힘을 함께 받습니다.

02민사집행법 제56조는 집행권원을 어떻게 나열하고 있나요?

민사집행법 제56조는 '그 밖의 집행권원'이라는 제목 아래 "강제집행은 다음 가운데 어느 하나에 기초하여서도 실시할 수 있다"고 정하고 다섯 가지를 열거합니다. 제목이 '그 밖의'로 시작하기 때문에, 이 조문은 판결처럼 가장 먼저 떠오르는 집행권원 말고 따로 짚어 둔 문서들의 목록으로 읽는 것이 자연스럽습니다. 임대차 분쟁에서 임대인과 임차인이 손에 쥐게 되는 서류는 대부분 이 다섯 칸이나 판결 가운데 어딘가에 들어가므로, 목록의 모양을 한 번 눈에 익혀 두면 새 서류가 나올 때마다 어느 자리인지 빨리 가를 수 있습니다.

1호와 2호는 재판의 형태에 따른 분류입니다. 1호는 "항고로만 불복할 수 있는 재판"이고, 2호는 "가집행의 선고가 내려진 재판"입니다. 임대차 분쟁에서 직접 마주칠 일은 많지 않지만, 2호는 판결이 확정되기 전에도 가집행의 선고가 붙으면 집행의 기초가 될 수 있다는 점에서 기억해 둘 만합니다.

3호는 "확정된 지급명령"입니다. 밀린 월세처럼 액수가 정해진 금전 청구를 지급명령으로 받고 그것이 확정되면 3호에 해당합니다. 다만 지급명령은 돈을 받는 문서이지 건물을 비우게 하는 문서가 아닙니다. 월세 문제와 명도 문제가 함께 얽힌 임대차 분쟁에서는 지급명령 한 장으로 건물까지 정리되지 않으므로, 화해조서와 쓰임이 다릅니다. 반대로 화해조서는 화해조항에 건물 인도와 금전 지급을 함께 적을 수 있다는 점에서 한 장에 묶어 담는 장점이 있습니다.

4호는 공증인이 작성한 공정증서입니다. 조문은 "공증인이 일정한 금액의 지급이나 대체물 또는 유가증권의 일정한 수량의 급여를 목적으로 하는 청구에 관하여 작성한 공정증서로서 채무자가 강제집행을 승낙한 취지가 적혀 있는 것"이라고 길게 적습니다. 핵심은 두 가지입니다. 청구의 종류가 금액의 지급이나 대체물·유가증권의 급여로 정해져 있다는 것, 그리고 채무자가 강제집행을 승낙한 취지가 증서에 적혀 있어야 한다는 것입니다. 건물 인도는 이 문구에 그대로 들어맞지 않아서, 아래 별도 항목에서 공증인법의 특칙과 함께 설명합니다.

03제소전 화해조서는 몇 호에 서고, 제57조의 준용은 무엇을 뜻하나요?

제소전 화해조서는 소송 계속 중 법정에서 이루어지는 소송상 화해와 시점이 다릅니다. 그러나 법원 앞에서 성립한 합의가 확정판결과 같은 효력을 가진다는 구조 때문에, 5호가 말하는 "확정판결과 같은 효력을 가지는 것"의 자리에 놓이는 것으로 설명합니다. 5호는 소송상 화해와 청구의 인낙 같은 문서를 먼저 들고 '그 밖에'라는 말로 같은 힘을 가진 문서를 넓게 받는 구조이고, 제소전 화해조서는 이 넓은 받침 안에서 이해하는 것이 실무의 분류입니다.

제57조는 이 다섯 가지 집행권원으로 하는 강제집행에 어떤 규정을 적용할지 정하는 준용규정입니다. 조문은 "제56조의 집행권원에 기초한 강제집행에 대하여는 제58조 및 제59조에서 규정하는 바를 제외하고는 제28조 내지 제55조의 규정을 준용한다"입니다. 준용이란 판결을 기준으로 쓴 규정을 성질에 맞게 다른 문서에도 가져다 쓰는 방식입니다. 준용 대상 규정에는 집행문, 집행개시의 요건, 집행에 대한 불복과 정지 같은 사항을 정한 조문들이 들어 있습니다.

예를 들어 제28조①은 강제집행이 집행문이 있는 판결정본이 있어야 할 수 있다고 정하고, ②는 집행문이 신청에 따라 제1심 법원의 법원사무관등이 내어 준다고 정합니다. 조서의 경우에는 제57조의 준용 구조 안에서 이 규정이 조서 정본에 맞춰 읽힙니다. 그래서 조서를 받았다고 곧바로 집행관이 움직이는 것이 아니라, 조서 정본에 집행문을 받는 단계가 먼저 있습니다. 집행을 시작하는 단계에서도 제39조①이 말하는 대로, 신청인과 집행을 받을 사람의 성명이 표시되어 있고 문서를 이미 송달했거나 동시에 송달한 때에만 집행을 개시할 수 있는 구조가 조서에 맞춰 이어집니다.

세 번째 칸이 실무에서 가장 중요합니다. 제소전 화해조서란 법원이 아무 약속이나 확정해 주는 문서가 아니라, 양쪽이 화해조항에 적은 약속에 한해 집행권원의 힘을 부여하는 문서이기 때문입니다. 건물 인도 시기를 적었다면 그 시기가, 금전 지급 기한을 적었다면 그 기한이 집행의 근거가 됩니다. 조서에 옮겨 적지 않은 부분은 집행권원의 힘이 닿는 자리 밖에 있다고 보는 것이 안전합니다.

04판결문·지급명령·공정증서와 나란히 놓으면 무엇이 다른가요?

화해조서의 성격은 다른 문서와 나란히 놓을 때 가장 선명해집니다. 가장 자주 비교되는 짝은 금전 지급 공정증서입니다. 둘 다 계약 당사자의 합의에서 출발하고, 둘 다 집행권원이 될 수 있습니다. 하지만 누가 문서를 만들어 주는지, 어떤 내용까지 담을 수 있는지, 성립을 위해 무엇이 필요한지가 다릅니다. 아래 비교는 어느 쪽이 항상 낫다는 뜻이 아니라, 문서마다 쓰임이 갈린다는 점을 보여 드리는 것입니다.

판결문과 비교하면 다른 점이 또 보입니다. 판결은 재판에서 한쪽이 이기고 다른 쪽이 지는 결과를 정하는 문서입니다. 반면 화해조서는 이기고 지는 판단이 아니라 양쪽이 주고받은 양보의 결과를 적은 문서입니다. 민법 제731조는 화해를 당사자가 상호양보하여 분쟁을 종지할 것을 약정함으로써 효력이 생기는 계약으로 정하고, 제732조는 화해계약으로 일방이 양보한 권리가 소멸하고 상대방이 그 권리를 취득하는 효력이 있다고 정합니다. 조서는 서로 맞바꾼 약속의 목록으로 읽어야 합니다.

그렇다면 받아 든 서류가 무엇인지 어떻게 알 수 있을까요. 아래 표는 서류에 보이는 제목과 기재를 기준으로 집행권원의 자리를 가려 보는 식별표입니다. 같은 임대차 사건이라도 제목과 작성 주체가 다르면 집행권원의 자리도, 집행 전에 확인할 것도 달라집니다.

표에서 눈여겨볼 대목은 마지막 두 줄입니다. 금전 지급 공정증서는 제56조 4호에 해당하지만, 임차건물 인도 공정증서는 공증인법 제56조의3③이 정한 별도의 집행권원입니다. 이름은 둘 다 '공정증서'라서 헷갈리기 쉬운데, 근거 조문도, 작성에 필요한 요건도, 집행문을 받는 절차도 서로 다릅니다.

05건물 인도 공정증서는 제56조 4호와 같은 것인가요?

같은 것이 아닙니다. 제56조 4호가 다루는 공정증서는 금액의 지급이나 대체물·유가증권의 급여를 목적으로 하는 청구에 관한 것입니다. 건물 인도를 목적으로 하는 공정증서는 공증인법 제56조의3이 따로 정합니다. ①은 공증인이 건물이나 토지 등의 인도 또는 반환을 목적으로 하는 청구에 대하여 강제집행을 승낙하는 취지를 기재한 공정증서를 작성할 수 있다고 하면서, 임차건물에 대해서는 단서를 둡니다. 임차건물의 인도 또는 반환에 관한 공정증서는 임대인과 임차인 사이의 임대차 관계 종료를 원인으로 임차건물을 인도 또는 반환하기 전 6개월 이내에 작성되는 경우로서, 그 증서에 임차인에 대한 금원 지급에 대하여도 강제집행을 승낙하는 취지의 합의내용이 포함되어 있는 경우에만 작성할 수 있습니다.

이 단서를 건물주 입장에서 풀어 보면 구조가 보입니다. 임차건물의 명도 공증은 인도 약속만 적어서는 작성할 수 없고, 임차인에 대한 금원 지급에 대해서도 강제집행을 승낙하는 취지의 합의내용이 증서에 함께 들어가야 한다는 구조입니다. 명도 공증은 임차인만 부담을 지는 서류라는 오해가 있는데, 조문은 오히려 임차인에 대한 금원 지급 쪽의 집행 승낙까지 담도록 요구합니다. 다만 포함되어야 하는 금원의 구체적인 범위는 사안마다 다를 수 있어 일률적으로 말씀드리기 어렵고, 실제 작성 단계에서 공증인과 함께 확인할 부분입니다.

②는 이 공정증서의 작성을 촉탁할 때 "어느 한 당사자가 다른 당사자를 대리하거나 어느 한 대리인이 당사자 쌍방을 대리하지 못한다"고 정합니다. 쌍방대리가 안 된다는 뜻이어서, 임대인이 임차인의 위임장을 받아 두 사람 몫을 한꺼번에 처리하는 방식은 허용되지 않습니다.

③은 이 공정증서를 민사집행법 제56조에도 불구하고 "강제집행의 집행권원으로 본다"고 정합니다. 제56조 4호의 틀에 들어가지 않는 건물 인도 증서에 집행권원의 지위를 따로 부여한 규정입니다. ④는 이렇게 집행권원으로 보는 증서의 집행문을 그 증서를 보존하는 공증인이 "지방법원 단독판사의 허가를 받아 부여한다"고 정합니다. 법원 조서와 비교하면, 조서는 집행문을 법원사무관등이 내어 주는 구조에서 출발하는 반면, 건물 인도 공정증서는 집행문을 받기 전에 법원 단독판사의 허가라는 관문이 한 번 더 있습니다.

정리하면 "공증만 받아 두면 언제든 명도 집행이 된다"는 말도, "건물 명도는 공정증서로 전혀 집행할 수 없다"는 말도 정확하지 않습니다. 시기 요건과 금원 지급 집행 승낙 요건을 갖춘 증서만 집행권원으로 보는 길이 열려 있고, 그 요건을 갖추지 못하면 길이 닫힙니다. 계약을 맺는 시점에는 종료를 원인으로 하는 인도 6개월 이내라는 시기 요건에 맞지 않을 수 있어서, 그 시점에는 법원 앞에서 합의를 조서로 만드는 제소전화해가 쓰입니다.

06받은 서류의 제목으로 집행권원을 가리려면 무엇을 순서대로 보아야 하나요?

화해조서의 성격을 머리로 이해했더라도, 막상 서류를 받으면 어디부터 봐야 할지 막막합니다. 아래 다섯 단계는 서류 한 장을 책상에 올려놓고 위에서 아래로 훑는 순서입니다. 전문 지식 없이도 제목, 작성 주체, 약속의 문장, 집행문 여부, 당사자와 목적물의 표시를 차례로 보면 집행권원의 자리를 가릴 수 있습니다.

1. 맨 위의 제목을 읽습니다. 화해조서, 판결, 지급명령, 공정증서 가운데 어느 이름이 적혀 있는지가 첫 갈림길입니다. 이름이 비슷해 보여도 제목이 다르면 근거 조문도 다릅니다.
2. 작성한 곳을 확인합니다. 법원이 작성한 조서에는 판사와 법원사무관등의 기명날인 또는 서명이 있고, 공정증서는 공증인이 작성합니다. 작성 주체가 다르면 집행문을 받는 절차도 달라집니다.
3. 약속이 문장으로 적힌 부분을 찾습니다. 화해조서라면 화해조항이 이 자리입니다. 건물 인도, 금전 지급, 원상회복 같은 약속이 구체적인 날짜와 방법으로 적혀 있어야 집행의 근거가 됩니다.
4. 집행문이 붙어 있는지 봅니다. 제57조의 준용에 따라 집행을 하려면 집행문을 받은 정본이 필요합니다. 조서 원본을 받았다고 집행문까지 받은 것이 아니므로 이 단계를 건너뛰지 않는 것이 좋습니다.
5. 당사자와 목적물의 표시를 대조합니다. 조서에는 당사자, 법정대리인, 청구의 취지와 원인, 화해조항, 날짜와 법원이 표시되므로(제386조), 건물의 표시와 상대방의 이름이 실제와 맞는지 확인해야 합니다. 표시가 어긋나면 집행 단계에서 막힐 수 있습니다.

다섯 단계를 한 번에 마치지 못해도 괜찮습니다. 가장 먼저 확인하실 것은 제목과 작성 주체이고, 나머지는 사안별로 전문가와 함께 보시면 됩니다. 당사자의 이름이나 건물의 표시는 신청서와 화해조항을 설계할 때 꼼꼼히 맞춰 두는 것이 가장 좋은 예방책입니다.

07집행권원이 있다고 집행이 바로 끝나는 것은 아닌데, 그 이유는 무엇인가요?

집행권원은 집행의 출발점일 뿐 도착점이 아닙니다. 건물 인도 약속을 예로 들면, 조서가 있고 집행문까지 받았더라도 실제 집행은 법원의 집행관이 맡습니다. 민사집행법 제258조①은 채무자가 부동산이나 선박을 인도하여야 할 때 집행관이 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하여야 한다고 정합니다. 임대인이 직접 열쇠를 바꾸거나 짐을 빼내는 것이 아니라, 집행관을 통해 절차대로 점유를 넘겨받는 구조라는 뜻입니다.

②는 이 강제집행이 채권자나 그 대리인이 인도받기 위하여 출석한 때에만 한다고 정합니다. 임대인 쪽에서 현장에 나올 사람이 있어야 한다는 의미입니다. 그리고 ③은 강제집행의 목적물이 아닌 동산을 집행관이 제거하여 채무자에게 인도하여야 한다고 정합니다. 건물 안에 남은 집기를 임대인 마음대로 처분하는 것이 아니라, 집행관이 정해진 방식으로 처리한다는 점이 임대인과 임차인 모두에게 중요합니다.

실무에서는 강제집행 신청부터 본집행까지 대략 3개월 안팎으로 안내드립니다. 이 기간은 사안에 따라 달라질 수 있습니다. 판결을 받을 때까지 기다릴 필요 없이 확정판결과 같은 효력의 문서가 이미 손에 있다는 사실이, 이행을 둘러싼 협상의 무게를 바꿉니다.

법도에서는 이 단계에서 집행문과 송달증명을 발급받는 데까지 지원합니다. 다만 조서의 강제집행을 실행하는 것 자체는 직접 진행하지 않으며, 집행문·송달증명 발급까지의 지원에는 비용이 별도로 듭니다. 이 점을 처음부터 분명히 말씀드리는 이유는, 조서만 받으면 모든 것이 끝난다는 기대와 현실 사이의 거리를 줄여 드리고 싶기 때문입니다. 집행까지 이어질 때의 역할 분담은 상담에서 구체적으로 안내해 드립니다.

08제소전 화해조서란 무엇인지 자주 하는 오해 다섯 가지는 어떻게 바로잡나요?

다섯 가지 오해의 공통점은 문서의 이름만 보고 효력을 짐작한다는 것입니다. 서류를 받았을 때는 이름이 아니라 앞서 정리한 식별 순서를 따라 하나씩 확인하시는 것이 정확하고, 확신이 서지 않을 때는 전화로 먼저 물어보시는 편이 시간과 비용을 아끼는 길입니다.

09제소전화해는 법도에서 어떤 순서와 조건으로 진행되나요?

법도는 제소전화해를 3,600건 넘게 직접 성립시킨 경험을 바탕으로, 조서가 집행 단계에서 막히지 않도록 화해조항을 설계하는 데 힘을 쏟습니다. 진행 순서는 다섯 단계입니다. 전화상담이 10분에서 20분 정도 이어지고, 이메일로 자료와 견적을 주고받은 뒤, 입금이 확인되면 법원에 접수합니다. 접수 이후 법원 절차는 변호사가 대행하고, 기일에 출석해 조서를 받아 송달받는 부분까지 맡습니다. 의뢰인께서 직접 하시는 일은 앞의 세 단계가 중심이고, 화해기일에 출석하실 필요가 없습니다.

필요한 서류는 신청서와 첨부 서류입니다. 신청서의 핵심은 화해조항의 설계이고, 첨부 서류에는 계약서 사본, 건물의 등기부와 건축물대장, 토지대장, 위임장, 관할합의서가 들어갑니다. 위임장은 2부이고 인감 날인이 필요하며, 인감증명서는 2개월 이내의 것을 씁니다. 도면은 건물 1층의 일부만 임대할 때에 한해 필요합니다. 구체적인 서류의 구성은 상담 때 사안에 맞게 안내해 드립니다.

비용은 임대인과 임차인이 함께 선임하는 쌍방 선임을 기준으로, 월 임대료가 1,000만원 미만이면 70만원, 1,000만원 이상이면 100만원이며 부가가치세는 별도입니다. 법원에 내는 비용은 실비로 따로 들고, 금액은 사안별로 안내해 드립니다. 관할합의서를 활용하므로 전국 어느 법원이든 비용이 동일하고, 진행 기간은 평균 6개월 정도이며 사안에 따라 3개월에서 9개월까지 걸립니다. 조서가 만들어진 뒤에는 위에서 설명한 집행문과 송달증명 발급까지 이어서 지원합니다.

전화로 상황만 말씀해 주시면, 사안에 맞는 정확한 견적을 이메일로 보내드립니다. 어떤 문서를 이미 갖고 계신지, 계약이 시작 단계인지 종료 단계인지에 따라 권해 드리는 길이 달라집니다. 전화상담은 무료이며 02-591-2334로 연락하시면 됩니다. 온라인 상담과 비용 안내는 상단 메뉴에서도 확인하실 수 있습니다.

Q제소전 화해조서에 대해 자주 묻는 질문은 무엇인가요?