상가 임대차 계약서를 새로 쓰거나 갱신하는 자리에서 가장 자주 나오는 말은 "특약은 나중에 문제가 생기면 그때 보자"입니다. 그러나 상가 임대차 계약서 특약 사항은 계약서에 적는 순간 끝나는 것이 아니라, 분쟁이 생겼을 때 누가 무엇을 증명해야 하는지를 미리 정해 두는 장치입니다. 특히 상가건물 임대차보호법(이하 상가법) 제10조의4는 제5항에서, 임차인이 임대인에게 자신이 주선한 신규임차인이 되려는 자에 관한 정보를 제공해야 한다고 정하고 있습니다. 이 한 문장이 권리금 회수 단계의 정보 교환 방식과 맞닿아 있어서, 계약서 특약도 다시 읽어 볼 필요가 있습니다.

이 글은 건물주인 임대인과 임차인 모두를 위해 썼습니다. 제소전화해는 소송 전에 법원에서 양쪽이 합의한 내용을 화해조서로 남기는 절차이고, 화해조서는 확정판결과 같은 효력을 가집니다. 그런데 이 조서는 임차인이 동의하지 않으면 성립할 수 없기 때문에, 한쪽에만 유리한 조항을 쌓아서는 오히려 진행이 막힙니다. 그래서 아래에서는 양쪽이 모두 받아들일 수 있는 균형 잡힌 특약 문안을 순서대로 짚어 보겠습니다.

• 신규 계약서의 특약란을 채우는 임대인 — 권리금과 관련해 어디까지 적어야 하는지 정하지 못한 상태라면 이 글이 기준이 됩니다.
• 임대차 종료가 가까워 새 임차인 이야기를 들은 임대인 — 어떤 정보를 어떤 방식으로 받아야 하는지 궁금한 경우입니다.
• 권리금을 회수하려고 신규임차인을 찾는 임차인 — 임대인에게 무엇을 건네야 나중에 문제가 없을지 알고 싶은 경우입니다.
• 제소전화해로 계약 내용을 조서에 남기려는 양쪽 — 특약 가운데 무엇을 조서로 옮길 수 있는지 구분하고 싶은 경우입니다.

상가법 제10조의4⑤는 정확히 무엇을 정하고 있나요?

조문부터 보겠습니다. 제10조의4제5항은 "임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다."라고 정합니다. 뜯어 보면 주체는 임차인, 상대방은 임대인, 대상은 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자, 범위는 그 사람의 지급 자력과 의무 이행의 의사·능력에 관하여 임차인이 알고 있는 정보입니다.

여기서 놓치기 쉬운 표현이 "자신이 알고 있는"입니다. 문언상 임차인이 제공할 정보는 자신이 알고 있는 것으로 정해져 있어서, 임차인이 신규임차인이 되려는 자의 재산 상태를 따로 조사하거나 보증해야 한다는 뜻으로 읽히지는 않습니다. 그래서 특약에 "임차인은 신규임차인의 자력을 보증한다"처럼 쓰면 법이 요구하는 범위를 넘어 임차인에게 부담을 지우는 문구가 됩니다. 이런 문구는 임차인에게 불리한 약정으로서 상가법 제15조와 부딪힐 수 있고(환산보증금 초과 상가는 아래 설명), 제소전화해에서는 법원이 보정을 요구하는 사유가 될 수 있습니다. 반대로 임차인이 아는 정보를 서면으로 정리해 건네기로 하는 정도는 조문의 취지와 잘 맞습니다.

제10조의4는 ⑤만 따로 떨어진 규정이 아닙니다. ①은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지, 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하는 행위를 하지 못하게 하고, ②는 임대인이 신규임차인이 되려는 자와의 계약 체결을 거절할 때 정당한 사유가 있는 것으로 보는 경우를 나열하며, ③과 ④는 임대인이 ①을 위반해 임차인에게 손해를 발생하게 한 때의 배상 책임과 행사기간을 정합니다. ⑤에는 이에 짝을 이루는 임차인 쪽의 정보제공 의무가 같은 조문 안에 들어 있습니다. 아래 표로 항별 내용과 특약에서 챙길 점을 정리했습니다.

표에서 보듯 제10조의4는 임대인에게는 방해 금지를, 임차인에게는 정보제공을 각각 요구하는 쌍방형 구조로 읽을 수 있습니다. 다만 조문은 ⑤를 지키지 않았을 때의 효과를 따로 정하고 있지 않습니다. 그래서 정보를 제공하지 않은 사정이 ①의 방해 금지나 ③의 배상 책임 판단에서 어떻게 반영될지는 사안에 따라 달라질 수 있습니다. 바로 이 공백 때문에, 계약서에서 정보제공의 방법과 시기를 미리 합의해 두는 가치가 커집니다.

'임차인이 주선한 신규임차인'이라는 한정어를 특약에 어떻게 옮기나요?

법 문언에서 가장 자주 빠지는 말이 "임차인이 주선한"입니다. 제10조의4의 방해 금지와 정보제공은 모두 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자를 중심으로 짜여 있습니다. 임대인이 직접 데려온 사람은 이 조문의 문언과 구분해 읽어야 합니다. 특약을 쓸 때 이 한정어를 빼고 "신규임차인에 관한 모든 정보를 제공한다"고 적으면 범위가 문언보다 넓어져서 나중에 해석 다툼이 생깁니다. 반대로 "임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자"라는 표현을 그대로 가져다 쓰면 법 문언과 계약서가 같은 말을 하게 되어 다툴 여지가 줄어듭니다.

권리금 계약의 방향도 정리해 두어야 합니다. 상가법 제10조의3제2항은 권리금 계약을 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약이라고 정의합니다. 특약에서 이 계약의 내용과 임대인이 받는 보증금·차임을 한 문장에 섞어 쓰면 돈이 흐르는 방향이 뒤엉키므로, 임대차 계약 내용과 권리금 계약 내용은 문장 단위로 나눠 적어 두세요.

정보제공 조항을 만들 때 먼저 정해야 할 것은 세 가지입니다. 누가 제공하는지, 무엇을 제공하는지, 어느 범위까지 제공하는지입니다. 아래 세 카드는 이 세 가지를 조문 문언에 맞춰 풀어 적은 것입니다.

문안을 하나 예로 들어 보겠습니다. "임차인은 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자를 임대인에게 알리는 때에, 그 사람의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 임차인이 알고 있는 정보를 서면으로 임대인에게 제공한다." 이 한 문장에 주체, 대상, 범위, 방식, 시기가 모두 들어 있습니다. 기한을 며칠로 할지, 이메일로 갈음할지 같은 세부는 계약 당사자가 정하는 부분이고 법이 일률적으로 정한 것이 아니므로, 사안에 맞게 날짜나 방법을 적으면 됩니다.

정보를 받은 임대인이 어떻게 반응할지도 같은 조항 근처에 적어 두는 것이 좋습니다. 법은 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와의 임대차계약 체결을 거절하는 행위를 방해 행위의 하나로 들면서(제10조의4①4호), 자력이 없는 경우 등을 정당한 사유가 있는 것으로 보는 경우로 들고 있습니다(②). 그렇다면 임차인이 건넨 정보를 보고 임대인이 언제까지 의견을 알려 줄지, 이의가 있으면 어떤 방식으로 알릴지를 정해 두면 서로 판단 자료를 갖게 됩니다. 이 회신 절차는 법이 정한 것이 아니라 당사자가 합의로 만드는 절차라는 점을 분명히 해 두세요.

정보제공 조항에서 임대인과 임차인은 각각 무엇을 지키고 얻나요?

한 조항을 두고 임대인은 "확인할 자료를 받는 장치"로, 임차인은 "권리금 회수 절차를 문서로 남기는 장치"로 읽습니다. 상가 임대차 계약서 특약 사항을 쓸 때 두 시각이 모두 맞아야 비로소 조서에 담길 수 있는 균형 조항이 됩니다. 아래는 각자 특약에서 확인하고 싶어 하는 것을 나란히 놓은 비교입니다.

제10조의4②는 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우, 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우를 정당한 사유가 있는 것으로 봅니다. 이 판단에는 신규임차인이 되려는 자에 관한 정보가 필요하고, 임대인은 이 정보를 임차인을 통해 받을 수 있다는 점에서 ⑤가 이 구조와 맞물린다고 읽을 수 있습니다. 다만 이 연결은 해석의 영역이어서, 임대인의 거절이 정당했는지는 개별 사건에서 증거에 따라 판단됩니다.

②에는 1호와 2호 외에도 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우와, 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우가 있습니다. 정보제공 조항만 믿고 ②의 다른 사유를 살피지 않으면 계약서가 한쪽 사정만 반영하게 됩니다.

또한 ①의 방해 금지에는 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다는 단서가 붙어 있습니다. 제10조제1항 각 호는 계약갱신요구의 거절 사유로, 예를 들어 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우(1호)나 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우(4호)가 들어 있습니다. 즉 임대인이 방해 금지 규정을 지켜야 하는지는 이런 사유의 존재 여부와도 연결됩니다. 특약에 정보제공 의무를 적으면서 이 단서를 지워 버리거나, 반대로 임차인의 모든 권리를 부정하는 방향으로 쓰면 한쪽에 치우친 조항이 됩니다.

정보제공 특약은 어떤 순서로 설계하면 좋을까요?

아래 다섯 단계는 법이 정한 절차가 아니라, 제10조의4⑤를 계약서와 화해조항에 담을 때 당사자가 합의로 정할 수 있는 설계 순서입니다. 이 순서를 따라 상가 임대차 계약서 특약 사항을 쓰면 빠지는 항목이 줄고, 나중에 조서로 옮길 때도 문장을 그대로 가져갈 수 있습니다.

1. 1

   후보를 알리는 방법 정하기

   임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선했음을 임대인에게 알리는 방식을 정합니다. 서면이나 이메일처럼 기록이 남는 방식으로 하고, 알린 날짜가 남도록 합니다.

2. 2

   정보의 범위 확정하기

   보증금 및 차임을 지급할 자력, 의무를 이행할 의사 및 능력에 관해 임차인이 알고 있는 정보로 한정합니다. 보증이나 조사 의무로 넓어지지 않도록 문장을 닫아 둡니다.

3. 3

   제공 방식과 시기 적기

   정보를 서면으로 제공하고 접수일을 남기며, 후보와의 협의가 어느 정도 진행된 시점에 제공할지를 날짜 기준으로 적습니다. 구체적인 기한은 당사자가 정합니다.

4. 4

   임대인의 검토·회신 절차

   정보를 받은 임대인이 회신하는 방식과 기한을 정하고, 이의가 있을 때는 이유를 적어 알리도록 합니다. 법이 정한 절차가 아니므로 문구를 분명히 해야 합니다.

5. 5

   분쟁에 대비한 기록 보관

   오간 서면과 날짜를 양쪽이 보관하도록 정합니다. 제10조의4④의 행사기간이 임대차가 종료한 날부터 3년이라는 점을 염두에 두면 보관 기간을 정하기 쉽습니다.

다섯 단계를 한 문서에 몰아 쓰기보다, 계약서 특약에는 원칙과 세부 절차를 쓰고 화해조항에는 법원에서 합의된 핵심만 옮기는 방식이 실무에서 다루기 편합니다. 조서는 한번 성립하면 쉽게 고치기 어렵기 때문에, 날짜나 방식처럼 바뀔 수 있는 세부는 계약서 쪽에 두고 조서에는 양쪽이 반드시 지키기로 한 골격만 담는 것이 일반적인 설계입니다. 어느 부분을 조서에 담고 어느 부분을 계약서에 남길지는 사안마다 다르므로, 구체적인 경우에는 02-591-2334로 상황을 말씀해 주시면 자료를 보고 설계 방향을 안내해 드립니다.

이 설계에서 가장 흔한 실수는 정보제공 조항을 임차인 의무로만 적고 임대인의 협조는 비워 두는 것입니다. 한쪽 의무만 있는 조항은 임차인이 동의할 이유가 없고, 동의가 없으면 제소전화해는 성립하지 않습니다. 임차인의 정보제공과 임대인의 회신을 한 세트로 적는 것이 균형 잡힌 문안의 출발점입니다.

특약을 제소전화해 조서로 옮기면 무엇이 달라지나요?

제소전화해는 소송을 제기하기 전에 민사상 다툼에 관하여 당사자가 청구의 취지·원인과 다투는 사정을 밝혀 상대방의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원에 화해를 신청하는 절차입니다(민사소송법 제385조①). 화해가 성립되면 법원사무관등이 조서에 당사자, 법정대리인, 청구의 취지와 원인, 화해조항, 날짜와 법원을 표시하고 판사와 법원사무관등이 기명날인 또는 서명합니다(제386조). 이 조서는 확정판결과 같은 효력을 가지는 것으로서 민사집행법 제56조 5호의 집행권원으로 설명되고, 같은 법 제57조는 제56조의 집행권원에 기초한 강제집행에 대하여 제58조 및 제59조에서 규정하는 바를 제외하고는 제28조 내지 제55조의 규정을 준용한다고 정합니다.

화해는 당사자가 상호양보하여 분쟁을 종지할 것을 약정함으로써 효력이 생기고(민법 제731조), 화해계약은 당사자 일방이 양보한 권리가 소멸하고 상대방이 화해로 인하여 그 권리를 취득하는 효력이 있습니다(제732조). 그래서 정보제공 조항처럼 양쪽이 서로 한 걸음씩 양보한 균형 조항이 화해조서의 취지에 잘 맞습니다. 임차인은 아는 정보를 정해진 방식으로 건네고, 임대인은 정해진 기한 안에 회신하겠다고 약속하는 구조가 대표적입니다.

계약서나 문자, 구두로만 남은 약속은 조서에 옮기지 않으면 조서로 집행하기 어렵습니다. 어떤 특약을 조서에 옮기고 어떤 것은 계약서에만 둘지는 금전 지급이나 인도처럼 집행으로 이어지는 항목인지, 서로의 협조를 약속하는 항목인지에 따라 달라집니다. 정보제공 조항은 대체로 협조 의무에 가깝기 때문에, 조서에 담더라도 집행 방식이 명도나 금전 지급 조항과 같을 것이라고 기대해서는 안 됩니다.

한편 상가법 제15조는 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정합니다. 그래서 임차인의 권리금 회수 기회를 아예 막는 조항이나, 임차인이 모르는 정보까지 보증하게 하는 조항은 법원이 보정을 요구하는 사유가 될 수 있습니다. 보정이 필요하다는 판단은 신청서가 접수된 뒤에야 나오기 때문에, 신청서를 쓰는 단계에서 미리 균형을 맞춰 두는 편이 일정을 지키는 데 유리합니다. 이 점은 환산보증금을 넘는 상가에서는 달라질 수 있어 아래에서 따로 다룹니다.

상가 임대차 계약서 특약 사항을 두고 현장에서 자주 듣는 말 세 가지를 골라, 조문에 비춰 어떻게 읽을 수 있는지 정리했습니다.

환산보증금을 넘는 상가나 특수 상가에서는 특약이 어떻게 달라지나요?

상가법은 대통령령으로 정하는 보증금액을 넘는 임대차에는 원칙적으로 적용되지 않지만, 제2조제3항이 열거한 조문은 이 경우에도 적용됩니다. 열거에는 제3조, 제10조제1항·제2항·제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지, 제11조의2, 제19조가 들어 있습니다. 제10조의4는 이 열거에 포함되므로, 환산보증금을 넘는 상가에서도 방해 금지와 정보제공 규정이 적용됩니다. 반면 제15조는 열거에 없어서, 환산보증금을 넘는 상가에서는 적용되지 않습니다.

이 차이는 특약의 효력을 따지는 논리에 영향을 줍니다. 환산보증금을 넘는 상가에서는 제15조를 근거로 "임차인에게 불리해서 효력이 없다"고 주장하는 방식을 그대로 쓸 수 없습니다. 다만 이것이 어떤 문구든 유효하다는 뜻은 아닙니다. 문구의 효력은 사실관계와 다른 법리에 따라 다시 판단되므로, 환산보증금을 넘는 상가라 해도 한쪽에 지나치게 치우친 조항은 합의 자체가 어려워 제소전화해 진행이 막힐 수 있습니다.

또한 제10조의5는 임대차 목적물인 상가건물이 유통산업발전법 제2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우(전통시장은 제외)와 국유재산 또는 공유재산인 경우에는 제10조의4를 적용하지 않는다고 정합니다. 이런 상가라면 정보제공 규정을 특약에 넣더라도 법 규정이 직접 뒷받침하는 것이 아니라 당사자의 합의로서 의미를 갖게 됩니다. 쇼핑몰이나 대형 건물 안 점포, 공공기관이 소유한 건물의 점포라면 계약 상대방과 건물의 성격부터 확인하세요.

정보제공 특약과 함께 계약서에 흔히 적히는 연체 해지 기준도 기수를 섞지 않는 것이 중요합니다. 상가건물 임대차는 제10조의8에 따라 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때 임대인이 해지할 수 있고, 민법 제640조는 건물 기타 공작물의 임대차에서 2기의 차임액을 기준으로 정합니다. 갱신요구의 거절 사유(상가법 제10조제1항 1호)는 해지 사유와 다른 조문에서 나오므로, 두 기준을 한 문장에 섞어 쓰면 몇 기를 기준으로 한 약정인지 다툼이 생깁니다.

제소전화해로 특약을 남기려면 어떤 절차와 준비가 필요한가요?

저희 사무실의 진행 방식은 단순합니다. 먼저 전화로 10~20분 정도 상황을 말씀해 주시면, 이메일로 보내 주실 자료와 사안에 맞는 견적을 안내해 드립니다. 입금이 확인되면 변호사가 신청서를 작성해 법원에 접수하고, 화해기일에는 변호사가 출석해 조서가 성립되도록 진행한 뒤 조서가 송달됩니다. 의뢰인께서는 앞의 세 단계만 하시면 되고 화해기일에 법원에 나오실 필요는 없습니다. 다만 법원은 필요한 경우 대리권의 유무를 조사하기 위하여 당사자본인 또는 법정대리인의 출석을 명할 수 있습니다(민사소송법 제385조③).

준비하실 서류는 아래 표와 같습니다. 법인은 법인인감증명서(2개월 이내)와 법인등기부가 필요합니다.

서류보다 중요한 것은 신청서의 화해조항 설계입니다. 정보제공 조항은 이 설계의 한 부분이며, 연체 해지, 명도 이행 시기, 보증금 반환 시기, 원상회복, 권리금 협조 같은 조항과 함께 균형을 이루도록 짜야 합니다. 저희는 제소전화해 3,600건 이상을 직접 성립시켰고 15년 동안 임대차 분쟁을 다뤄 왔으며, 명도소송과 강제집행을 다뤄 온 경험에서 집행되는 문구가 무엇인지 압니다. 다만 조서에 따른 강제집행의 실행 자체는 직접 진행하지 않고, 집행문과 송달증명 발급까지 지원하며 비용은 별도입니다.

기간은 평균 6개월 정도이고 사안에 따라 3개월에서 9개월까지 걸립니다. 임대인과 임차인이 함께 선임하는 기준으로 월 임대료가 1,000만 원 미만이면 70만 원, 이상이면 100만 원이고 부가세는 별도이며, 법원에 내는 비용은 실비로 별도이니 사안별로 안내해 드립니다. 상세한 비용 안내와 온라인 상담은 상단 메뉴에서도 확인하실 수 있습니다.

자주 묻는 질문