임대차계약서를 쓸 때는 문구 하나하나를 따지던 건물주도, 화해조서 작성 단계에 오면 조항은 알아서 정리되겠거니 하고 넘기는 경우가 적지 않습니다. 하지만 화해조서는 일반 계약서와 성격이 다릅니다. 제소전화해가 성립되어 작성된 조서는 확정판결과 같은 효력을 가지는 것으로서 민사집행법 제56조 5호가 정하는 집행권원의 하나가 됩니다. 계약서에서 다소 느슨하게 쓴 문장은 나중에 해석을 둘러싼 다툼으로 이어지는 데 그치지만, 조서에서는 그 문장이 곧 집행의 범위와 방법을 가르는 기준이 됩니다.

이 글은 그 문장 가운데서도 맨 끝말, 즉 어미에 초점을 맞춥니다. 같은 내용이라도 ‘인도한다’로 맺는지, ‘인도를 청구할 수 있다’로 맺는지, ‘인도할 의무가 있음을 확인한다’로 맺는지에 따라, 조서를 들고 집행 단계에 갔을 때 읽히는 내용이 달라질 수 있기 때문입니다. 다만 특정 어미를 쓰면 반드시 집행이 되고 다른 어미를 쓰면 반드시 막힌다고 말할 수는 없습니다. 최종 판단은 법원과 집행관의 몫이므로, 아래 내용은 다툼의 여지를 줄이는 설계의 관점에서 읽어 주시기 바랍니다.

이런 상황이라면 이 글이 도움이 됩니다

• 제소전화해 신청서에 넣을 화해조항 초안을 받았는데, 문장이 정확히 무슨 뜻인지 감이 오지 않는다.
• 조항마다 ‘한다’, ‘할 수 있다’, ‘확인한다’가 섞여 있어 무엇이 의무이고 무엇이 권리인지 헷갈린다.
• 명도(인도) 조항에 목적물과 날짜를 어떻게 적어야 나중에 다툼이 없을지 알고 싶다.
• 임차인으로서 서명 전에 조항이 한쪽으로만 기울어 있지 않은지 읽는 눈을 갖고 싶다.
• 이미 받아 둔 화해조서가 실제로 집행에 쓸 수 있는 문장으로 되어 있는지 점검하고 싶다.

화해조서에서 화해조항은 어떤 자리를 차지하나요?

민사소송법 제385조 제1항은 민사상 다툼에 관하여 당사자가 청구의 취지·원인과 다투는 사정을 밝혀 상대방의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원에 화해를 신청할 수 있다고 정합니다. 화해가 성립되면 제386조에 따라 법원사무관등이 조서에 당사자, 법정대리인, 청구의 취지와 원인, 화해조항, 날짜와 법원을 표시하고, 판사와 법원사무관등이 기명날인 또는 서명합니다. 조문이 열거한 조서 기재사항은 이 다섯 가지이며, 그 가운데 당사자들이 실제로 머리를 맞대고 설계하는 부분이 화해조항입니다.

청구의 취지와 원인은 신청서에서 출발하지만 그 자체가 이행의 내용을 완결해 주지는 않습니다. 예를 들어 청구의 원인에 임대차 종료와 인도 청구가 적혀 있더라도, 언제까지 누가 어느 범위를 인도할지는 화해조항이 정해 줍니다. 그래서 제소전화해 신청서에서 핵심은 화해조항 설계라고 말하는 것이고, 이 설계의 품질이 곧 조서의 실용성을 좌우합니다.

화해조서가 집행에 쓰이는 길도 짚어 두겠습니다. 민사집행법 제56조 5호가 소송상 화해 등 확정판결과 같은 효력을 가지는 것을 집행권원으로 열거하고, 제57조는 제56조의 집행권원에 기초한 강제집행에 대하여 제58조 및 제59조에서 규정하는 바를 제외하고는 제28조 내지 제55조의 규정을 준용한다고 정합니다. 즉 제28조 내지 제55조의 규정이 화해조서에 기초한 강제집행에도 준용되는 구조입니다. 그래서 제57조에 따라 준용되는 제28조 제2항에 의해 집행문은 신청에 따라 법원사무관등이 내어 주고, 같은 조 제3항에 따라 그 신청은 말로 할 수 있습니다.

이 구조에서 중요한 것은, 집행 단계에 있는 사람들은 당사자들이 계약 당시 무슨 생각을 했는지를 알지 못한다는 점입니다. 집행문을 내어 주는 법원사무관등도, 현장에 가는 집행관도 조서에 적힌 문장을 읽고 판단합니다. 당사자의 속마음이 아니라 문장이 일을 하는 것입니다. 그래서 조서의 문장은 처음 읽는 제3자가 읽어도 누가 무엇을 해야 하는지 곧바로 파악할 수 있도록 써야 하고, 이것이 아래에서 다룰 끝말 설계의 출발점입니다.

의무형·권한형·확인형, 세 가지 끝말은 무엇이 다른가요?

아래 구분은 이해를 돕기 위해 문장의 성격을 나눠 본 것이며, 법원 양식에 정해진 공식 분류는 아닙니다. 실제 조서에는 이 세 가지가 섞여 등장하므로, 각 문장이 어느 쪽에 속하는지 알아보는 눈이 있으면 초안을 읽을 때 훨씬 수월합니다. 예문의 ○ 표시는 날짜나 이름을 대신한 것입니다.

의무형은 ‘주어·대상·시기’가 한 문장에 들어갑니다

의무형 문장에서 가장 흔한 실수는 주어를 빼거나 대상을 ‘위 건물’처럼 뭉뚱그려 쓰는 것입니다. ‘○○○○. ○. ○.까지 인도한다’라고만 적으면 누가 누구에게 무엇을 인도한다는 것인지 문장 안에서 완결되지 않습니다. 조서 앞부분에 정의된 용어를 쓰더라도, 인도 의무를 지는 사람은 문장의 주어로 분명히 드러나는 편이 안전합니다. ‘~한다’와 ‘~하여야 한다’ 중 어느 쪽을 택하든 이행 주체와 내용이 문장에 담겨 있다면 의무를 적은 문장으로 읽을 여지가 크지만, 그 해석 역시 최종적으로는 법원과 집행관이 합니다.

의무형이 중요한 이유는 민사집행법 제258조 제1항의 구조에 있습니다. 이 조항은 채무자가 부동산이나 선박을 인도하여야 할 때 집행관이 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하여야 한다고 정합니다. 여기서 ‘채무자’는 곧 인도 의무를 지는 사람이므로, 조서 문장에서 그 사람이 누구인지 드러나야 집행관이 누구의 점유를 옮길지 판단할 수 있습니다. 의무자가 문장에서 흐릿하면 현장에서 점유자와 조서 속 당사자가 맞는지부터 따지게 되는 일이 생길 수 있습니다.

권한형은 ‘권리 인정’이지 ‘이행 약속’이 아닙니다

‘임대인은 계약 종료 시 인도를 청구할 수 있다’처럼 인도 조항을 권한형으로 맺으면 어떻게 읽힐까요. 임차인이 인도할 의무를 졌다는 뜻인지, 임대인에게 청구권이 있음을 확인했다는 뜻인지, 읽는 사람에 따라 해석이 갈릴 여지가 생깁니다. 임차인의 입장에서는 ‘청구할 수 있다’는 권리의 존재를 말할 뿐 ‘언제까지 내가 인도한다’는 약속이 아니라고 주장할 수 있는 문장이 되고, 그만큼 이행 시점이 불분명해질 수 있습니다. 이는 임대인에게 불리하게 작동할 수 있습니다.

그렇다고 권한형이 쓸모없다는 뜻은 아닙니다. 약정 해지권을 정해 두는 문장, 임대인이 정해진 요건에서 건물 상태를 점검할 수 있다는 문장처럼 권리의 존재 자체를 정리하는 자리에는 권한형이 자연스럽습니다. 이때 요령은 권한형 문장 바로 뒤에 의무형 문장을 짝으로 붙이는 것입니다. 예를 들어 ‘해지할 수 있다’고 적은 뒤, ‘해지된 때에는 임차인은 임대인에게 별지 목록 기재 건물을 해지 의사표시가 도달한 날부터 ○일 안에 인도한다’처럼 해지 이후의 이행을 의무형으로 적어 두는 방식입니다. 해지의 의사표시가 별도로 필요한지, 요건이 충족되면 곧바로 종료되는지도 문장에서 갈라 적어야 합니다.

확인형은 전제를 정리하고, 이행은 의무형에 맡깁니다

‘임대차계약이 기간 만료로 종료되었음을 확인한다’는 문장은 분쟁의 전제를 정리해 줍니다. 계약이 끝났는지 여부가 다툼의 출발점인 경우가 많으므로 이 문장은 분명 의미가 있습니다. 그러나 확인형은 현재의 상태를 인정하는 문장이어서, 그것만으로는 누가 무엇을 해야 하는지가 드러나지 않습니다. 확인형 문장만 있고 이행을 정한 의무형 문장이 없다면, 집행 단계에서 실현할 내용이 무엇인지 문장에서 읽어 내기 어려워질 수 있습니다.

그래서 확인형은 앞에, 의무형은 뒤에 짝으로 두는 구성이 많이 쓰입니다. 계약 종료를 확인하는 문장 뒤에 목적물·의무자·시기를 담은 인도 문장을 잇는 식입니다. 확인형이 다툼의 전제를 닫아 주고 의무형이 실제 이행을 붙잡아 주는 역할 분담입니다. 이렇게 하면 임차인으로서도 계약 종료의 근거와 인도 시한을 한눈에 볼 수 있어, 서명 전에 무엇에 동의하는지 이해하기 쉬워집니다.

부동산 인도 조항에서는 무엇을 특정해야 하나요?

민사집행법 제258조 제1항에 따라 집행관은 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하고, 같은 조 제2항에 따라 이 강제집행은 채권자나 그 대리인이 인도받기 위하여 출석한 때에만 합니다. 현장의 집행관이 조서 문장을 보고 판단해야 하는 것은 결국 어느 부분을, 누구에게서, 누구에게 넘길 것인가입니다. 그래서 인도 조항에서는 다음 네 가지가 문장에서 읽히는지 살펴야 합니다.

1. 목적물 · 소재지와 지번, 건물의 층과 호수를 적고, 임차 부분이 1층의 일부일 때처럼 건물 전체가 아니라면 도면에 표시한 범위를 별지로 붙여 어디까지인지 분명히 합니다.
2. 의무자 · 계약서상 임차인이 누구인지, 법인이면 법인 명칭과 대표자, 공동 임차인이면 모두를 적었는지 확인합니다. 현실의 점유자가 조서의 당사자와 다르면 집행 단계에서 쟁점이 생길 수 있습니다.
3. 시기 · 가능하면 달력상의 날짜로 확정합니다. ‘계약 종료 후 상당한 기간 안에’ 같은 표현은 언제부터 집행할 수 있는지에 대한 해석 여지를 남길 수 있습니다.
4. 부수 의무와의 분리 · 인도 의무와 원상회복, 열쇠·비밀번호 반환 같은 의무를 한 문장에 섞지 말고 문장을 나눕니다. 어느 의무를 이행했는지 가리기 쉬워집니다.

목적물 특정은 생각보다 자주 부실하게 이루어집니다. 계약서에는 ‘○○빌딩 1층 일부’ 정도로 적혀 있어도 임대인과 임차인은 그 범위를 서로 안다고 믿기 때문입니다. 하지만 집행 현장에서는 그 믿음이 통하지 않습니다. 도면 위에서 구획을 표시하고, 그 구획이 별지 목록과 어떻게 연결되는지를 조서에서 읽을 수 있어야 합니다. 이런 이유로 제소전화해 신청 시 건물이 1층의 일부일 때는 도면을 함께 준비하는 것입니다.

의무자 특정과 관련해서는 계약 체결 당시부터 점유자 구성을 확인해 두는 것이 좋습니다. 법인이 임차인이면 법인 명칭과 대표자를, 개인이면 계약서와 같은 이름이 쓰였는지를 확인합니다. 임차인이 건물 일부를 다른 사람에게 사용하게 하는 경우처럼 점유자가 늘어난 사정이 있다면, 그 부분은 계약 단계에서 정리하는 것이 안전합니다. 전차인이 있는 사안은 별도의 쟁점이 있으므로 해당 주제의 글을 함께 참고하시기 바랍니다.

한 가지 더 알아 둘 점은 목적물이 아닌 동산의 처리입니다. 민사집행법 제258조 제3항은 강제집행의 목적물이 아닌 동산은 집행관이 제거하여 채무자에게 인도하여야 한다고 정하고, 제4항은 채무자가 없는 때 채무자와 같이 사는 사리를 분별할 지능이 있는 친족이나 채무자의 대리인 또는 고용인에게 인도하도록 하며, 제5항은 그런 사람도 없는 때 집행관이 그 동산을 채무자의 비용으로 보관하도록 합니다. 인도 조항 자체는 부동산의 점유 이전을 정하는 문장이므로, 이 동산 문제를 인도 문장에 함께 얹어 쓰기보다 조서 안의 별도 조항으로 처리 방침을 적어 두면 읽기가 쉽습니다.

기한·조건·동시이행이 붙으면 문장 뒤에 무엇이 따라오나요?

화해조서 작성에서 의무형 문장에 시기를 붙이는 방식은 크게 세 가지입니다. 날짜를 확정하는 방식, 일정한 사실이 생기면 이행하도록 조건을 거는 방식, 상대방의 반대 의무와 맞바꾸는 동시이행 방식입니다. 셋은 문장의 겉모습이 비슷해 보여도 집행 단계에서 뒤따르는 규정이 서로 다릅니다. 세 방식을 상세히 비교하는 내용은 별도의 글에서 다루었으므로, 여기서는 문장 설계에 필요한 만큼만 정리합니다.

위 규정들은 원래 판결을 집행하는 경우를 전제로 한 것이고, 화해조서에는 앞서 본 제57조의 준용 구조를 통해 따라옵니다. 그래서 조서의 문장이 어느 모양이냐에 따라 집행문을 받는 단계에서 서류가 필요한지, 집행을 시작하는 단계에서 무엇을 증명해야 하는지가 달라집니다. 확정기한형은 그 시일이 지났는지가 핵심이 되는 비교적 단순한 구조이고, 조건형과 동시이행형은 채권자가 증명해야 하는 일이 생깁니다.

예를 들어 ‘차임을 3기 이상 연체한 때에는 인도한다’처럼 사실의 발생을 조건으로 건 조항은, 조건 성취를 채권자가 증명하여야 하는 때에 해당할 수 있고, 그렇다면 증명 서류를 내야 집행문을 받을 수 있습니다. 그래서 임대인은 연체 사실을 입증할 자료를 평소에 정리해 두어야 하고, 임차인은 어떤 사실이 조건인지 문장에서 분명히 읽혀야 억울하게 집행되는 일을 막을 수 있습니다. 이처럼 조건형은 입증의 부담이 따르는 대신 계약 위반이 있을 때에만 작동하는 구조라는 점을 양쪽이 함께 이해하고 있어야 합니다.

세 방식을 한 문장 안에 뒤섞는 것은 경계해야 합니다. ‘보증금 반환과 동시에, 계약이 종료되면, ○○○○. ○. ○.까지 인도한다’처럼 쓰면 어떤 단계에서 무엇을 증명해야 하는지가 흐려지고, 서로 다른 요건이 한 문장에 겹쳐 해석 다툼의 여지만 커집니다. 한 문장에는 하나의 이행 방식만 담고, 필요하면 조항을 나누어 적는 것이 읽기에도 집행에도 낫습니다. 또 ‘상당한 기간 안에’처럼 불확정한 표현이 확정기한인지 아닌지는 사안에 따라 해석이 갈릴 수 있으므로, 달력상의 날짜로 특정할 수 있다면 그렇게 하는 편이 안전합니다.

같은 사정을 고쳐 쓰면 무엇이 달라질까요?

이론을 이해했다면 이제 초안을 고쳐 읽어 볼 차례입니다. 아래 세 가지는 화해조항 초안에서 자주 만나는 모양을 단순화한 것이며, 판정은 문장이 읽힐 수 있는 방식을 설명하는 것일 뿐 법원의 결론을 예단하는 것은 아닙니다.

고쳐 쓰는 과정에서 기억해 둘 원칙은 네 가지입니다. 첫째, 한 문장에는 하나의 의무만 담습니다. 둘째, 주어를 생략하지 않고 의무자를 문장마다 분명히 합니다. 셋째, 정의한 용어는 조서 전체에서 같은 말로 일관되게 씁니다. 넷째, 같은 내용을 어떤 곳에서는 의무형으로, 어떤 곳에서는 권한형으로 적어 서로 어긋나지 않게 합니다. 이 네 가지만 지켜도 처음 읽는 사람이 헷갈릴 여지가 눈에 띄게 줄어듭니다.

여기에 하나 덧붙이면, 문장이 길수록 다툼의 여지도 커진다는 점입니다. 조건과 예외를 한 문장에 겹겹이 담으면 읽기 어려울 뿐 아니라, 어느 부분이 핵심 의무인지 흐려집니다. 원칙 문장을 먼저 짧게 적고, 예외나 단서는 별도 조항으로 나누어 ‘제1항에도 불구하고’ 식으로 연결하는 편이 안전합니다. 짧고 분명한 문장은 임대인에게도 임차인에게도 이해하기 쉬워 합의 과정이 매끄러워지는 부수 효과도 있습니다.

양쪽을 지키는 문장은 어떻게 써야 하나요?

제소전화해는 임대인이 일방적으로 신청하는 절차처럼 보이지만, 화해가 성립하려면 상대방인 임차인이 조항에 동의해야 합니다. 임차인에게만 의무를 지우는 조서는 동의를 얻기 어렵고, 기일에서 합의가 이루어지지 않으면 화해는 성립하지 않습니다. 그래서 좋은 화해조서는 임대인과 임차인 양쪽을 지키는 균형 조서를 원칙으로 합니다. 이는 임차인을 배려하는 차원을 넘어, 조서가 실제로 성립하고 오래 유지되게 하는 현실적인 설계 원리입니다.

균형은 문장의 어미에서도 드러납니다. 임차인의 인도 의무를 의무형으로 적는다면, 임대인의 보증금 반환 의무 역시 의무형으로 적는 것이 공평합니다. ‘임대인은 임차인이 건물을 인도하는 것과 상환으로 보증금을 반환한다’처럼 동시이행의 구조를 의무형으로 분명히 적어 두면, 임차인은 반환 시점을 예측할 수 있고 임대인은 인도 시점을 확보할 수 있습니다. 한쪽의 의무만 강하게 쓰고 다른 쪽의 의무는 ‘노력한다’ 같은 흐릿한 표현으로 남겨 두면, 조서가 합의의 균형을 잃고 한쪽의 신뢰를 잃게 됩니다.

화해조서 작성에서 문장 설계가 아무리 정교해도 내용이 법에 어긋나면 소용이 없습니다. 법률이 당사자의 합의로도 배제할 수 없도록 정한 강행법규에 어긋나는 약정, 예를 들어 임차인에게 법이 주는 권리를 미리 포기시키는 조항은 법원의 보정명령 사유가 될 수 있습니다. 의무형으로 아무리 단호하게 적더라도 허용되지 않는 내용이라면 문제가 될 수 있으므로, 문장 설계는 내용의 적법성을 확인한 위에서 의미가 있습니다.

기일 절차에 관해 알아 둘 조문도 있습니다. 민사소송법 제385조 제2항은 당사자가 화해를 위한 대리인 선임의 권리를 상대방에게 위임할 수 없다고 정하고, 제387조 제2항은 신청인 또는 상대방이 기일에 출석하지 아니한 때 법원이 화해가 성립되지 아니한 것으로 볼 수 있다고 정합니다. 화해가 성립되지 아니하면 법원사무관등이 그 사유를 조서에 적고(제387조 제1항), 당사자는 소제기신청을 할 수 있습니다(제388조 제1항). 이처럼 절차 규정은 어미 설계와 별개로 화해 성립 여부를 좌우하므로, 대리 구조와 출석 문제는 사전에 정리해 두어야 합니다.

화해조서 작성은 어떤 순서로 진행되나요?

법도에서는 의뢰인의 부담을 줄이는 방향으로 절차를 짰습니다. 의뢰인이 직접 하시는 일은 앞의 세 단계에 모여 있고, 화해기일 출석은 필요하지 않습니다.

1. 전화상담 · 10~20분 정도 통화하며 임대차 내용과 원하시는 방향을 말씀해 주십니다.
2. 이메일 자료·견적 · 필요한 자료를 이메일로 주고받고, 사안에 맞는 견적을 안내받습니다.
3. 입금 · 견적에 동의하시면 입금으로 진행을 확정합니다.
4. 법원 접수 · 변호사가 신청서를 설계하고 법원에 접수합니다. 신청서의 핵심이 화해조항 설계입니다.
5. 기일 출석·조서 송달 · 변호사가 화해기일을 챙기고, 성립된 조서가 송달됩니다.

준비하실 서류는 임대차계약서 사본, 등기부, 건축물대장, 토지대장, 위임장(2부, 인감 날인), 관할합의서이며, 임차 부분이 1층의 일부일 때는 도면도 필요합니다. 인감증명서는 발급 후 2개월 이내의 것을 쓰고, 법인이라면 법인인감증명서(2개월 이내)와 법인등기부를 준비합니다. 관할합의서를 통해 전국 어디서나 동일한 비용으로 진행할 수 있도록 하고 있습니다.

비용은 임대인과 임차인 양쪽이 모두 선임하는 경우를 기준으로, 월 임대료가 1,000만 원 미만이면 70만 원, 1,000만 원 이상이면 100만 원(부가가치세 별도)입니다. 법원비용은 실비가 별도로 들며 사안별로 안내해 드립니다. 신청부터 성립까지는 평균 6개월, 짧게는 3개월에서 길게는 9개월 정도가 걸립니다. 한편 조서의 강제집행 실행 자체는 법도에서 직접 진행하지 않으며, 집행문과 송달증명 발급(비용 별도)까지 지원해 드립니다.

초안을 이미 받아 보셨거나, 현재 계약서의 문장을 어떻게 조항으로 옮길지 막막하시다면 02-591-2334로 전화해 상황만 말씀해 주세요. 문장의 끝말과 특정 방식을 함께 점검해 드립니다. 온라인 상담과 비용 안내는 상단 메뉴에서도 확인하실 수 있습니다.

자주 묻는 질문