이런 상황이라면 이 글이 답이 됩니다

• 화해조서를 받았는데 곧바로 집행관 사무소를 찾아가도 되는지 궁금하다
• 집행문 신청은 "말로 할 수 있다"고 들었는데 서류가 정말 필요 없는지 헷갈린다
• 조서에 조건이나 기한이 붙어 있어 어느 단계에서 무엇을 증명해야 하는지 알고 싶다
• 임차인 입장에서 집행문이 나왔다는 이야기를 듣고 어떤 길이 있는지 알아보는 중이다

화해조서가 있으면 집행관에게 바로 가면 되나요?

임대인분들과 상담하다 보면 화해조서를 받았으니 이제 집행관 사무소에 가서 신청하면 끝이라고 생각하시는 경우가 적지 않습니다. 조서가 확정판결과 같은 효력을 가진다는 설명을 들으셨으니 자연스러운 생각입니다. 그러나 효력이 있다는 것과 집행을 시작할 수 있다는 것 사이에는 한 단계가 더 있습니다. 그 한 단계가 이 글의 주제인 집행문입니다.

법의 구조부터 짚어 보겠습니다. 민사집행법 제56조 5호는 강제집행을 소송상 화해, 청구의 인낙 등 그 밖에 확정판결과 같은 효력을 가지는 것에 기초해서도 실시할 수 있다고 정합니다. 제소전화해가 성립되면 작성되는 화해조서가 바로 이런 집행권원에 해당합니다. 이어서 제57조는 "제58조 및 제59조에서 규정하는 바를 제외하고는 제28조 내지 제55조의 규정을 준용한다"고 정합니다. 제58조는 지급명령, 제59조는 공정증서에 관한 특칙이므로 이 둘은 따로 두고, 집행문과 집행개시 요건에 관한 나머지 규정이 화해조서에도 준용된다는 뜻입니다.

그중 제28조①은 강제집행은 집행문이 있는 판결정본, 즉 집행력 있는 정본이 있어야 할 수 있다고 정합니다. 조문의 문언은 판결정본이지만 제57조에 따라 준용되므로, 화해조서에서는 조서의 정본에 집행문을 받는 것으로 읽습니다. 집행문은 정본의 끝에 덧붙여 적고(제29조①), 집행문에는 누구에 대한 강제집행을 위하여 누구에게 준다는 취지를 적은 뒤 법원사무관등이 기명날인합니다(제29조②). 한마디로 조서 정본과 그 끝에 붙은 집행문이 합쳐져야 집행에 쓰는 서류가 됩니다.

그렇다면 누가 무엇을 하는지 세 갈래로 나누어 보시면 이해가 쉽습니다. 조서를 만드는 곳은 화해기일을 연 법원이고, 집행문을 내어 주는 곳은 법원사무관등이며, 집행을 실제로 실시하는 곳은 집행관입니다. 제2조가 "민사집행은 이 법에 특별한 규정이 없으면 집행관이 실시한다"고 정하고, 부동산 인도라면 제258조①에 따라 집행관이 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하는 방식으로 이루어집니다. 그러니 순서는 조서, 집행문, 집행관이며, 집행문 없이 집행관 사무소부터 찾아가시면 집행문이 필요하다는 안내를 받게 될 가능성이 높습니다.

이 구조는 임대인에게는 절차의 마지막 관문이고, 임차인에게는 조서에 적힌 사유가 실제로 발생했는지를 다시 확인받는 지점이 되기도 합니다. 특히 조서에 조건이 붙어 있다면 증명 서류와 법원의 판단을 거쳐야 하므로, 일방에게만 유리한 제도라고 단정하기 어렵습니다. 저희가 화해조서를 양쪽을 지키는 균형 조서로 설계해 온 이유도 여기에 있습니다. 집행 단계에서 무엇이 문제 될지는 조서를 쓰는 순간 대부분 정해지기 때문입니다.

화해조서 집행문 신청은 말로 할 수 있다는 말, 어디까지 맞을까요?

제28조③은 "집행문을 내어 달라는 신청은 말로 할 수 있다"고 정합니다. 조문은 이 한 문장이 전부인데, 상담 현장에서는 이것이 서류 없이 한마디만 하면 집행문이 나온다는 이야기로 퍼져 있는 경우가 많습니다. 이 오해가 가장 큰 혼선의 출발점이라서 먼저 바로잡으려 합니다.

말로 신청할 수 있다는 규정은 신청이라는 행위를 어떤 형식으로 해야 하는가에 관한 것입니다. 신청서를 반드시 서면으로 작성해 제출해야 한다는 형식 요건을 두지 않았다는 의미로 읽힙니다. 반면 집행문을 내어 줄 수 있는 요건이 무엇인지는 제30조 이하에서 따로 정합니다. 방식을 정한 조문과 요건을 정한 조문은 서로 다른 조문이며, 한쪽이 느슨하다고 해서 다른 쪽이 면제되는 것은 아닙니다.

실무에서는 법원마다 접수 창구의 안내 방식이 다를 수 있습니다. 구술 신청이라 해도 창구에서 신청 취지를 서면 양식에 적게 하거나, 신분 확인을 요청하거나, 대리인이 가는 경우 위임 관계를 확인하는 경우가 있을 수 있습니다. 어떤 자료를 몇 부 가져가야 하는지는 해당 법원의 안내를 따라야 하므로, 방문 전에 전화로 확인하시는 편이 안전합니다. 이 글에서 법원별 접수 방식을 일률적으로 단정하지 않는 이유입니다.

신청하는 사람이 누구인지도 중요합니다. 제39조①은 강제집행을 신청한 사람과 집행을 받을 사람의 성명이 판결이나 이에 덧붙여 적은 집행문에 표시되어 있어야 집행을 개시할 수 있다고 정합니다. 조서에 적힌 당사자 표시와 현재 신청하려는 사람이 일치하는지, 건물주나 임차인이 바뀐 것은 아닌지를 먼저 살펴야 합니다. 일치하지 않는다면 뒤에서 설명할 승계의 문제로 넘어가게 됩니다.

정리하면 이렇습니다. 말로 해도 되는 것은 신청의 방식이고, 서류가 필요할 수 있는 것은 집행문을 내어 줄 요건입니다. 아래 두 상자가 그 차이를 한눈에 보여 줍니다.

어떤 경우에 화해조서 집행문을 받으려고 서류를 내야 하나요?

서류가 필요한지는 결국 조서에 어떤 문구가 들어 있느냐가 가릅니다. 크게 세 부류로 나누어 보시면 됩니다. 조건이 붙은 조항이 있는 경우, 당사자가 바뀐 승계의 경우, 그리고 그 두 가지 증명이 어려운 경우입니다.

첫째, 조건이 붙은 조항입니다. 제30조②는 판결을 집행하는 데에 조건이 붙어 있어 그 조건이 성취되었음을 채권자가 증명하여야 하는 때에는 "이를 증명하는 서류를 제출하여야만 집행문을 내어 준다"고 정합니다. 다만 집행이 담보의 제공을 조건으로 하는 때는 이 규정에서 빠집니다. 예컨대 임차인이 특정한 사유를 이행하지 않으면 명도하기로 하는 식으로 이행 여부에 걸린 조항은 조건이 붙은 조항으로 다뤄질 여지가 있습니다. 구체적인 문구가 조건에 해당하는지는 조서 전체의 문언을 보고 판단할 문제라서 일률적으로 말씀드리기 어렵습니다.

조건이 붙은 경우에는 서류만 내는 것으로 끝나지 않습니다. 제32조①은 재판을 집행하는 데에 조건을 붙인 경우에는 집행문이 재판장의 명령이 있어야 내어 준다고 정하고, 제32조③은 그 명령을 집행문에 적도록 합니다. 증명서에 의하여 집행문을 내어 준 때에는 그 증명서의 등본을 강제집행을 개시하기 전에 채무자에게 송달하거나 강제집행과 동시에 송달해야 합니다(제39조③). 서류 제출, 재판장 명령, 증명서 등본 송달이 한 묶음으로 따라온다고 이해하시면 됩니다.

둘째, 승계의 경우입니다. 제31조①은 판결에 표시된 채권자의 승계인을 위하여, 또는 채무자의 승계인에 대한 집행을 위하여 집행문을 내어 줄 수 있되, 그 승계가 법원에 명백한 사실이거나 증명서로 승계를 증명한 때에 한한다고 정합니다. 건물을 매수한 새 건물주가 집행하려는 경우나 임차인이 사망하여 상속인에게 집행하려는 경우가 대표적입니다. 이때에도 제32조①에 따라 재판장의 명령이 필요하고, 제39조②는 집행문을 채무자의 승계인에게 송달하도록 정합니다. 승계집행문은 그 자체로 독립된 주제이므로 여기서는 구조만 짚습니다.

셋째, 필요한 증명을 할 수 없는 경우입니다. 제33조는 제30조제2항과 제31조에 따라 필요한 증명을 할 수 없는 때에 채권자가 집행문을 내어 달라는 소를 제1심 법원에 제기할 수 있다고 정합니다. 서류로 증명이 되지 않을 때 가는 마지막 길이 소송이라는 뜻입니다. 이 단계까지 가면 시간과 비용이 크게 늘어나므로, 애초에 조서를 쓸 때 증명이 쉬운 구조로 만들어 두는 것이 중요합니다.

반대로 조건이 없는 단순한 이행 조항이라면 사정이 다릅니다. 이 경우에는 제30조②가 정하는 증명 서류 제출 구조가 문제 되지 않으므로, 집행문 신청은 말로도 할 수 있는 구술 신청의 취지가 그대로 살아납니다. 다만 기한과 동시이행은 조건과 구별해서 보셔야 합니다. 아래 표가 조서 문구별로 어느 단계에서 무엇이 문제 되는지를 정리한 것입니다.

표에 적은 제40조와 제41조는 판결을 기준으로 한 규정이지만, 제56조 5호의 집행권원인 화해조서에는 제57조에 따라 준용되는 구조입니다. 표에서 가장 중요한 점은 세 가지 문구를 같은 단계의 문제로 섞어 보면 안 된다는 것입니다. 조건은 집행문을 받는 단계, 확정 기한과 동시이행은 집행을 개시하는 단계의 요건입니다. 같은 인도 조항이라도 어떤 방식으로 쓰였는지에 따라 집행 직전에 막힐 곳이 달라집니다. 그래서 조서를 쓸 때 어느 방식을 택할지가 집행문 신청의 난이도를 미리 정한다고 말씀드립니다.

흔한 오해 세 가지, 이렇게 판정합니다

집행문을 받은 다음에는 무엇이 남아 있을까요?

집행문이 붙은 정본을 손에 쥐었다고 해서 곧바로 현장 집행이 시작되는 것은 아닙니다. 집행문은 집행을 시작할 수 있는 자격이고, 집행관이 일을 시작하려면 요건을 갖추어 위임하는 절차가 남습니다. 여기서는 부동산 인도, 즉 상가 명도를 기준으로 순서를 정리합니다.

1. 집행문이 붙은 정본의 표시 확인제39조①은 신청한 사람과 집행을 받을 사람의 성명이 판결이나 이에 덧붙여 적은 집행문에 표시되어 있어야 한다고 정합니다. 오기나 누락이 있으면 집행관 단계에서 막힐 수 있으니 이 단계에서 먼저 살핍니다.
2. 조서가 상대방에게 송달되었는지 확인같은 조항은 판결을 이미 송달하였거나 동시에 송달한 때에만 개시할 수 있다고 정합니다. 화해조서에서는 조서가 상대방에게 송달되었다는 점을 송달증명 등으로 갖추어 두는 것이 실무의 기본입니다.
3. 개시 요건 점검확정 기한이 있다면 그 시일이 지났는지(제40조①), 동시이행 조항이 있다면 반대의무 이행 또는 제공을 증명할 수 있는지(제41조①), 조건 성취로 집행문을 받았다면 증명서 등본의 송달 계획(제39조③)을 챙깁니다.
4. 집행관에게 정본 교부와 위임제42조①은 채권자가 집행관에게 집행력 있는 정본을 교부하고 강제집행을 위임한 때에는 집행관이 특별한 권한을 받지 못했더라도 지급이나 그 밖의 이행을 받고 영수증서를 작성해 교부할 수 있다고 정합니다. 위임 이후의 일정과 방식은 집행관 사무소의 안내를 따릅니다.
5. 현장 집행부동산 인도 집행은 집행관이 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하는 방식이며(제258조①), 채권자나 그 대리인이 인도받기 위하여 출석한 때에만 합니다(제258조②).

다섯 단계를 차례로 보시면 집행문이 전체 절차의 한가운데에 있는 열쇠임을 알 수 있습니다. 앞의 두 단계는 서류의 정확성을 확인하는 단계이고, 뒤의 세 단계는 집행을 실제로 움직이는 단계입니다. 앞 단계에서 오류가 발견되면 뒤 단계로 갈수록 바로잡는 데 드는 시간이 길어집니다. 그래서 집행문을 받는 날 바로 표시 사항과 송달 여부를 점검하시길 권합니다.

현장 집행에서 놓치기 쉬운 부분이 집행 대상이 아닌 동산입니다. 제258조③은 강제집행의 목적물이 아닌 동산은 집행관이 제거하여 채무자에게 인도하여야 한다고 정하고, 채무자가 없으면 채무자와 같이 사는 사리를 분별할 지능이 있는 친족 또는 채무자의 대리인이나 고용인에게 인도합니다(제258조④). 그런 사람이 없을 때에는 집행관이 채무자의 비용으로 그 동산을 보관합니다(제258조⑤). 채무자가 그 동산의 수취를 게을리 한 때에는 집행관이 집행법원의 허가를 받아 동산 매각절차에 관한 규정에 따라 매각하고 비용을 뺀 뒤에 나머지 대금을 공탁하여야 합니다(제258조⑥).

기간에 대한 감각도 필요합니다. 저희 경험상 강제집행을 신청한 때부터 본집행이 이루어지기까지는 대체로 약 3개월 안팎을 보시는 것이 현실적이고, 집행관 사무소에서 고시문으로 자진 이행을 안내하는 절차가 먼저 진행되는 경우가 많습니다. 이 기간은 집행관 사무소의 일정과 사안에 따라 달라지므로 보장하는 수치가 아닙니다. 다만 집행문 신청에서 시간을 잃으면 그만큼 전체 일정이 뒤로 밀리므로, 앞 단계의 서류 준비가 중요합니다.

한 가지를 솔직하게 밝혀 둡니다. 저희 사무소는 제소전화해 신청과 조서 설계, 그리고 집행문과 송달증명 발급을 돕는 일까지 지원합니다(비용 별도). 그러나 현장 강제집행의 실행 자체는 직접 진행하지 않습니다. 집행관 위임 이후의 단계를 맡는 분들과 역할이 나뉜다는 점을 미리 알고 계셔야 계획을 제대로 세울 수 있기 때문입니다.

집행문이 여러 통 필요하거나 이의가 나오면 어떻게 되나요?

화해조서 집행문과 관련해 자주 부딪히는 현실적인 문제가 둘 있습니다. 하나는 집행문을 분실했거나 여러 통이 필요한 경우이고, 다른 하나는 임차인이 집행문 부여나 집행처분에 이의를 제기하는 경우입니다. 두 경우 모두 조문에 길이 마련되어 있으나 절차가 가볍지는 않습니다.

먼저 여러 통과 재부여입니다. 제35조①은 채권자가 여러 통의 집행문을 신청하거나 전에 내어 준 집행문을 돌려주지 아니하고 다시 집행문을 신청한 때에는 "재판장의 명령이 있어야만 이를 내어 준다"고 정합니다. 재판장은 명령에 앞서 서면이나 말로 채무자를 심문할 수 있고, 채무자를 심문하지 않고 내어 준 때에는 채무자에게 그 사유를 통지해야 합니다(제35조②). 그 사유는 원본과 집행문에 적어야 합니다(제35조③). 한 통으로 충분하다면 처음 받은 집행문을 잘 보관하시는 것이 가장 간단합니다.

다음으로 이의입니다. 집행문을 내어 달라는 신청에 관한 법원사무관등의 처분에 대하여 이의신청이 있는 경우에는 그 법원사무관등이 속한 법원이 결정으로 재판합니다(제34조①). 집행문부여에 대한 이의신청이 있으면 법원은 제16조제2항의 처분에 준하는 결정을 할 수 있다고 하는데(제34조②), 제16조②는 집행을 일시정지하도록 명하거나 담보를 제공하게 하는 등의 잠정처분을 법원이 할 수 있다고 정하는 규정입니다. 즉 이의가 제기되면 법원 판단에 따라 집행이 잠시 멈출 가능성이 있습니다.

조건 성취나 승계로 집행문이 나온 경우에는 별도의 길도 있습니다. 집행문부여에 대한 이의의 소를 정한 제45조는 제30조제2항과 제31조의 경우에 채무자가 집행문부여에 관하여 증명된 사실에 의한 집행력을 다투거나 인정된 승계에 의한 집행력을 다투는 때에는 제44조의 규정을 준용한다고 정하되, 제34조에 따른 이의신청의 권한은 영향을 받지 않는다고 덧붙입니다. 집행관의 집행처분 자체에 대해서는 제16조①에 따라 법원에 이의를 신청할 수 있습니다. 어떤 길이 적절한지는 문제 되는 지점이 집행문 부여인지 집행처분인지에 따라 다릅니다.

이 부분은 임대인과 임차인 모두에게 의미가 있습니다. 임대인은 이의가 나올 수 있다는 점을 염두에 두고 조서 문구와 증명 자료를 처음부터 다투기 어렵게 갖추어 두는 것이 좋고, 임차인은 집행문이 나왔다는 사실만으로 모든 길이 닫힌 것은 아니라는 점을 알아 두시면 됩니다. 어느 쪽이든 서류의 날짜와 송달 시점을 정확히 기록해 두는 습관이 가장 큰 방어 수단이 됩니다. 다툼이 예상된다면 조서 정본과 지금까지 오간 서류를 가지고 전문가와 상의하시기를 권합니다.

조서를 쓸 때부터 집행문 신청이 쉬워지는 설계는 무엇인가요?

화해조서 집행문 단계에서 겪는 어려움의 상당수는 조서를 쓸 때 이미 예견할 수 있습니다. 어떤 문구를 택하느냐에 따라 법원사무관등에게 증명해야 할 것이 달라지기 때문입니다. 실제로 저희가 조서를 설계할 때 집행 단계에서 문제 될 지점을 먼저 그려 본 뒤 문장을 확정하는 것도 같은 이유입니다.

첫째, 조건을 줄이는 것입니다. 조건이 붙은 조항은 임대인에게 유연해 보이지만 집행 단계에서는 부담이 큽니다. 성취 사실을 서류로 입증해야 하고 재판장의 명령도 받아야 하며 상대방에게 등본을 송달해야 하기 때문입니다. 정말 필요한 조건인지, 확정된 날짜와 금전 정산으로 대체할 수 없는지를 먼저 생각해 보시기 바랍니다. 어떤 문구든 법원이 그 의미를 그대로 받아들인다고 단정할 수는 없으며, 조서에 증명 방법을 적어 둔다고 해서 증명이 면제된다고 단정할 수는 없습니다.

둘째, 이행 대상을 구체적으로 특정하는 것입니다. 제258조①이 집행관이 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하는 집행을 정하고 있으므로, 무엇을 누가 인도하는지가 문장에서 분명해야 합니다. 도면과 호수, 층, 면적 표시 등으로 대상이 흐릿해지지 않게 적고, 의무자도 계약서상 임차인과 실제 점유자가 다르지 않도록 확인합니다. 이 부분이 흐릿하면 집행문을 받고도 현장에서 집행 대상이 다툼이 되기 쉽습니다.

셋째, 기한과 동시이행을 구별해서 쓰는 것입니다. 날짜로 확정한 기한은 그 시일이 지난 뒤 개시할 수 있다는 제40조①의 구조에, 반대의무와 동시에 이행한다는 취지는 제41조①의 구조에 각각 맞물립니다. 보증금 반환과 건물 인도를 동시에 이행하게 하는 조항은 임차인을 보호하는 균형 조항이 되지만, 그만큼 집행 단계에서 채권자가 이행 또는 제공을 증명해야 합니다. 이 점을 알고 선택하는 것과 모르고 선택하는 것은 결과가 크게 다를 수 있습니다.

넷째, 당사자 표시를 정확히 하는 것입니다. 제39조①이 신청한 사람과 집행을 받을 사람의 성명 표시를 요구하므로, 상호나 법인명, 대표자 표시가 계약서와 등기부 기재와 일치해야 합니다. 법인이라면 법인등기부의 명칭을 기준으로 삼는 것이 안전합니다. 개인이 신청하는 경우에도 인감증명서와 신분 정보의 표기가 어긋나지 않게 맞추어 두어야 합니다.

끝으로 균형입니다. 제소전화해는 상대방이 받아들이지 않으면 성립하기 어려운 절차입니다. 그래서 집행하기에는 좋아도 임차인에게 지나치게 불리한 조서는 성립 단계에서 흔들리기 쉽습니다. 강행법규에 어긋나는 조항은 보정명령 사유가 될 수 있습니다. 양쪽이 모두 받아들일 수 있고 집행도 뒷받침되는 조서가 결국 분쟁을 가장 짧게 끝냅니다.

집행문 문제로 고민 중이라면 이렇게 상담해 주세요

화해조서 집행문이 필요한 임대인이든, 계약 전에 조서 문구를 설계하려는 건물주든 상담의 출발점은 같습니다. 지금 손에 있는 서류와 문제 되는 지점을 알려 주시면 됩니다. 처음 전화는 10분에서 20분 정도면 충분하며, 전화번호는 02-591-2334입니다.

상담 전에 챙겨 두시면 좋은 자료는 이렇습니다. 화해조서 정본 또는 사본, 조서가 송달된 날짜를 알 수 있는 서류, 임대차계약서, 현재 점유 상황과 임차인의 연락 여부, 조서에 조건이나 기한이 있다면 그 조항의 내용입니다. 모두 갖추지 못하셨더라도 있는 것만 말씀해 주시면 됩니다. 전화로 상황만 말씀해 주시면, 사안에 맞는 정확한 견적을 이메일로 보내드립니다. 온라인 상담과 비용 안내는 상단 메뉴에서도 확인하실 수 있습니다.

저희는 제소전화해 3,600건 이상을 직접 성립시켜 온 경험을 바탕으로, 조서를 쓸 때부터 집행 단계의 쟁점을 함께 그려 드립니다. 임대인과 임차인 어느 한쪽만을 위한 문구가 아니라 양쪽이 지킬 수 있는 문구를 설계하는 것이 저희의 방식입니다. 이미 성립된 조서의 집행문과 송달증명 발급이 필요한 경우에도 지원해 드립니다. 다만 앞서 말씀드린 대로 현장 강제집행의 실행 자체는 직접 진행하지 않습니다.

자주 묻는 질문