이런 상황이라면 이 글이 답이 됩니다

• 정비구역 안에 있는 상가를 새로 임대하려는데, 계약서만으로는 나중에 명도가 막히지 않을지 걱정되는 임대인
• 관리처분계획 인가 고시가 났거나 곧 난다는 이야기를 듣고, 남은 계약기간과 보증금이 어떻게 되는지 궁금한 임차인
• 화해조서에 인도 날짜를 적고 싶은데, 그 날짜가 정비사업 일정과 부딪힐까 고민하는 건물주
• 구역 안 상가라는 사정을 계약 때 알렸는데, 그 내용을 조서에 어떤 문장으로 남겨야 하는지 알고 싶은 분

재개발 구역 상가 제소전화해는 일반 상가 임대차의 제소전화해와 뼈대는 같습니다. 소송 전에 법원에 화해를 신청하고, 화해가 성립하면 조서가 확정판결과 같은 효력을 갖습니다. 다만 정비사업이라는 별도의 법 체계가 임대차 위에 겹쳐지기 때문에, 평범한 상가라면 신경 쓰지 않아도 될 질문이 몇 가지 더 생깁니다. 사업이 어느 단계인지, 그 단계에서 법이 임대인과 임차인에게 어떤 제한을 거는지, 그리고 그 제한이 조서의 명도 기한과 어떻게 맞물리는지입니다.

이 글에서는 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)의 제70조와 제81조, 상가건물 임대차보호법(이하 상가법)의 제10조, 그리고 민사집행법의 집행 관련 조문을 차례로 풀어 보겠습니다. 조문이 정하지 않은 부분, 즉 개별 사건에서 법원이나 집행 단계가 판단할 부분은 단정하지 않고 가능성의 범위로만 말씀드립니다. 사정이 복잡할수록 한 문장의 단정이 나중에 큰 분쟁으로 번지기 때문입니다.

정비구역 안 상가 임대, 계약 전에 먼저 확인할 사실은 무엇일까요?

정비구역이라는 말은 같아도 사업이 어느 단계에 와 있느냐에 따라 상가 임대차가 놓인 법적 위치는 크게 달라집니다. 이 글에서 다루는 도시정비법 제81조①이 정하는 사용·수익의 제한은 관리처분계획인가의 고시가 있은 때부터 시작됩니다. 따라서 구역 안에 있다는 사실 하나만 알고 계약하는 것과, 고시가 이미 났는지 아직인지까지 확인하고 계약하는 것은 전혀 다른 일입니다.

계약 전 확인은 세 가지로 좁혀 보실 수 있습니다. 첫째, 해당 건물이 정비사업 구역에 포함되어 있는지입니다. 둘째, 사업이 지금 어느 단계인지, 특히 관리처분계획 인가 고시가 이미 있었는지입니다. 셋째, 고시가 아직이라면 대략 언제쯤으로 알려져 있는지입니다. 이 정보는 조합이나 사업시행자, 관할 지방자치단체에 확인하는 것이 출발점이고, 소문이나 중개 과정의 구두 설명만 믿고 판단하시는 것은 위험합니다.

확인한 결과는 반드시 서면으로 남겨 두시기를 권합니다. 상가법 제10조①7호 가목은 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우를 갱신거절 사유의 하나로 들고 있습니다. 이 사유를 내세우려면 계약 때 무엇을 어떻게 알렸는지가 문제 되므로, 고지한 내용과 날짜를 계약 서류와 화해조서 양쪽에 남겨 두는 편이 분쟁을 줄입니다.

임차인 입장에서도 이 확인은 똑같이 중요합니다. 구역 안 상가를 계약하면서 사업 일정을 모른 채 인테리어에 큰 비용을 들이면, 나중에 사용·수익이 제한되는 시점이 닥쳤을 때 손해가 커지기 때문입니다. 제소전화해는 임차인의 동의가 없으면 성립하지 않습니다. 임대인이 일정을 숨긴 채 조서만 받으려는 구조로는 처음부터 균형 잡힌 조서가 나오기 어렵고, 양쪽이 같은 정보를 놓고 합의해야 조서 문구도 단단해집니다.

관리처분계획 인가 고시가 나면 상가 임대차에는 무슨 일이 생기나요?

도시정비법 제81조①은 종전의 토지 또는 건축물의 소유자, 지상권자, 전세권자, 임차권자 등 권리자가 관리처분계획인가의 고시가 있은 때부터 이전고시가 있는 날까지 종전의 토지 또는 건축물을 사용하거나 수익할 수 없다고 정합니다. 소유자인 임대인과 임차권자인 임차인이 모두 이 조문의 권리자에 들어간다는 점이 핵심입니다. 임대인이 건물을 임대해 차임을 받는 것도 수익이고 임차인이 점포에서 영업하는 것도 사용에 해당할 수 있으므로, 고시 이후의 상가 임대차는 이 조문의 영향권에 놓일 수 있습니다.

다만 이 조문에는 예외가 두 가지 있습니다. 사업시행자의 동의를 받은 경우, 그리고 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따른 손실보상이 완료되지 아니한 경우입니다. 이 예외를 빠뜨리고 고시가 나면 무조건 곧바로 나가야 하는 것처럼 이해하시면 오해입니다. 실제 사안이 어느 예외에 해당하는지는 사업의 진행 상황에 따라 달라지므로, 사업시행자에게 확인하는 절차가 필요합니다.

같은 조문의 ②는 사업시행자가 관리처분계획인가를 받은 후 기존 건축물을 철거하여야 한다고 정하고, ④는 시장·군수등이 사업시행자의 철거나 점유자 퇴거 시기를 제한할 수 있는 경우를 열거합니다. 일출 전과 일몰 후, 호우·대설·태풍 등으로 기상청장이 특보를 발표한 때, 재난이 발생한 때, 그리고 이에 준하는 시기로 시장·군수등이 인정하는 시기가 그것입니다. 철거와 퇴거의 시점이 임대인과 임차인 사이의 합의만으로 정해지는 것이 아니라 사업시행자의 일정과 행정청의 제한 가능성에도 걸려 있다는 뜻이며, 이는 제소전화해 조서가 직접 정할 수 있는 영역 밖의 일입니다.

그렇다면 임차인에게는 어떤 길이 열려 있고, 그 비용은 누가 부담하는 구조일까요? 도시정비법 제70조가 이 부분을 정합니다. 아래 두 박스는 임차인 쪽에서 열린 길과 그 뒤에 이어지는 사업시행자와 소유자 쪽 구조를 나란히 놓은 것입니다.

이 구조는 법이 정한 틀이며, 임대인과 임차인이 조서에 어떻게 적든 사업시행자의 법적 지위가 조서로 바뀌는 것은 아닙니다. 조서의 당사자는 임대인과 임차인이고 사업시행자는 그 당사자가 아니기 때문입니다. 그래서 화해조항을 설계할 때는 법이 이미 정해 둔 부분과 당사자가 합의로 정할 수 있는 부분을 구분하고, 후자에 해당하는 인도 시기와 정산 방식을 구체적으로 적는 데 힘을 쏟아야 합니다.

철거·재건축 사유는 상가법에서 갱신거절 사유가 되나요?

상가법 제10조①은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 정하고, 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그렇지 않다고 합니다. 그 가운데 7호가 철거·재건축 사유입니다. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우라고 정하고, 세 가지 목을 둡니다.

정비사업은 이 가운데 다목, 즉 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우와 관련해 논의될 수 있습니다. 다만 개별 정비사업이 이 목에 해당하는지, 그리고 점유를 회복할 필요가 인정되는지는 사안마다 판단이 달라질 수 있는 영역이어서 이 글에서 결론을 내리지 않습니다. 가목은 계약 때의 고지라는 비교적 분명한 요건이 있어서 계약서와 조서에 고지 사실을 남겨 두는 실무적 이유가 여기에 있습니다.

대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에는 상가법이 원칙적으로 적용되지 않습니다(제2조①). 상가법 제2조③은 그 경우에도 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정, 제11조의2 및 제19조는 적용한다고 열거합니다. 제10조①이 그 열거에 들어 있으므로 철거·재건축 사유를 포함한 갱신거절 사유 규정은 보증금액을 초과하는 임대차에도 적용되는 조문에 속합니다.

임대차기간에 관해서는 도시정비법 제70조⑤가 별도로 정합니다. 관리처분계획의 인가를 받은 경우 임대차계약의 계약기간에 관하여는 상가법 제9조①을 적용하지 아니한다는 내용입니다. 제9조①은 기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차를 그 기간을 1년으로 본다는 규정이므로, 인가를 받은 사업에서는 이 간주 규정이 적용되지 않는 구조입니다. 구체적으로 어느 계약에 어느 시점부터 이 규정이 영향을 주는지는 계약 체결 시기와 사업 단계를 함께 보아야 하는 사안이므로 단정하지 않겠습니다.

갱신 문제와 관련해 한 가지 더 짚겠습니다. 계약갱신요구권을 미리 포기한다는 문구를 조서에 넣고 싶어 하시는 임대인이 많습니다. 상가법 제15조는 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정하므로, 이런 문구는 법원의 보정명령 사유가 될 수 있습니다. 또한 보증금액을 초과하는 임대차는 제2조③의 열거에 제15조가 들어 있지 않으므로 제15조가 적용되지 않습니다. 그래서 보증금 규모가 어느 쪽에 속하는지부터 먼저 확인해야 합니다.

조서의 명도 기한 조항은 법정 사용·수익 중지와 어떻게 맞물릴까요?

화해가 성립하면 법원사무관등이 조서에 당사자, 법정대리인, 청구의 취지와 원인, 화해조항, 날짜와 법원을 표시하고 판사와 법원사무관등이 기명날인 또는 서명합니다(민사소송법 제386조). 이 조서는 소송상 화해 등 확정판결과 같은 효력을 가지는 것으로서 민사집행법 제56조 5호의 집행권원이 되고, 같은 법 제57조에 따라 제58조 및 제59조에서 규정하는 바를 제외하고는 제28조 내지 제55조의 규정이 준용됩니다.

명도 기한을 날짜로 특정해 두면 제40조①의 구조가 뒤따릅니다. 집행을 받을 사람이 일정한 시일에 이르러야 그 채무를 이행하게 되어 있는 때에는 그 시일이 지난 뒤에 강제집행을 개시할 수 있다는 규정입니다. 제40조는 제28조 내지 제55조의 범위에 들어 있으므로 화해조서에는 제57조의 준용 구조를 통해 연결된다는 점을 기억하시면 됩니다. 인도 집행 자체는 제258조①에 따라 집행관이 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하는 방식으로 이루어지고, 강제집행 신청부터 본집행까지는 통상 약 3개월 정도를 예상합니다.

정비구역 상가에서 생기는 어려운 질문은 이것입니다. 조서의 인도 날짜가 도래하기 전에 관리처분계획 인가 고시가 먼저 난 경우, 또는 날짜가 지난 뒤에 사업시행자의 동의나 손실보상 미완료 같은 제81조① 예외가 걸려 있는 경우에 집행 단계에서 무엇이 어떻게 평가될지입니다. 법정 사용·수익 중지와 조서 기한의 선후 관계는 조문에 풀이가 없고 사안과 판례의 영역이므로, 이 글은 어느 한쪽이 우선한다고 단정하지 않습니다. 대신 설계의 목표를 분명히 합니다. 나중에 해석이 갈릴 소지를 문장 단계에서 최대한 줄이는 것입니다.

아래는 상담 중에 자주 들리는 말과 그에 대한 정리입니다.

정비구역 상가에서 보증금은 누구에게 돌려받나요?

도시정비법 제70조②는 해지할 수 있는 자가 가지는 보증금 등 반환청구권을 사업시행자에게 행사할 수 있다고 정합니다. 조문의 표현은 행사할 수 있다는 것입니다. 임대인에 대한 청구와 사업시행자에 대한 청구가 서로 어떤 관계에 놓이는지, 즉 선택적인지 순서가 있는지는 이 조문에 정해져 있지 않으므로 사안별로 판단해야 하는 영역입니다. 따라서 임대인이든 임차인이든 사업시행자에게 청구하면 된다고 일률적으로 단정하시면 안 됩니다.

그래서 조서에는 보증금과 관련해 세 가지를 구분해 적어 두시길 권합니다. 첫째, 보증금을 언제 어떤 방법으로 돌려주는지입니다. 둘째, 그 반환의 의무자가 누구인지입니다. 셋째, 사업시행자에게 청구해야 하는 사정이 생길 경우 서로 어떤 협조를 하는지, 예컨대 필요한 서류를 주고받는 정도의 약속입니다. 금액은 계약서와 입금 내역에 따라 사안마다 정해지는 사항이므로 이 글에서는 숫자를 다루지 않습니다.

보증금 반환과 인도를 어떤 구조로 묶느냐에 따라 집행 단계의 서류와 순서가 달라집니다. 날짜로 정한 확정기한형은 제40조①의 집행 개시 요건과 연결됩니다. 보증금 반환과 인도를 동시이행으로 적으면 제57조로 준용되는 제41조①에 따라 채권자가 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 증명해야 집행을 개시할 수 있습니다. 조건을 붙이면 제30조②에 따라 조건 성취를 증명하는 서류를 제출해야 집행문을 내어 줍니다. 세 구조는 서로 다른 단계의 서류를 요구하므로 한 조항 안에 섞어 쓰면 혼란이 생깁니다.

표를 보시면 어떤 구조든 정비사업 때문에 달라지는 것이 아니라, 정비사업 일정 때문에 날짜나 조건이 흔들릴 때 그 영향이 구조마다 다르게 나타난다는 점을 알 수 있습니다. 확정기한형은 단순해서 사업 일정과의 충돌이 가장 눈에 띄고, 동시이행형은 보증금 반환이 지연될 때 인도 집행 전체가 멈출 수 있으며, 조건형은 조건 성취를 증명하지 못하면 집행문 단계에서 막힙니다. 어느 구조가 맞는지는 사업의 단계와 당사자의 자금 사정에 따라 달라지므로 상담에서 사안을 놓고 정하는 것이 맞습니다.

재개발 구역 상가 제소전화해 조서에 넣을 문장, 어떤 순서로 설계할까요?

조항 설계는 문장을 쓰기 전에 사실을 모으는 단계부터 시작합니다. 아래 여섯 단계는 정비구역 상가 제소전화해를 준비하는 순서를 시간순으로 정리한 것입니다. 단계마다 임대인과 임차인이 함께 확인해야 할 내용이 다르다는 점을 염두에 두시고 읽어 주십시오.

1. 구역과 사업 단계 확인건물이 정비구역에 포함되는지, 관리처분계획 인가 고시가 있었는지 사업시행자나 관할 지방자치단체에 확인합니다.
2. 고지 서면 작성철거 또는 재건축 계획과 공사시기, 소요기간을 알고 있는 만큼 임차인에게 구체적으로 알리고 서면으로 남깁니다(상가법 제10조①7호 가목 참조).
3. 이행 시기와 정산의 문장화인도 날짜, 보증금 반환 시기와 방법, 의무자를 문장으로 특정합니다.
4. 신청과 화해기일화해 신청서를 법원에 접수하고 화해기일에 조서가 성립하면 화해조항이 확정됩니다.
5. 조서 송달 확인성립한 조서가 송달되면 인도 날짜와 보증금 조항이 합의한 대로 적혔는지 확인합니다.
6. 기한 도래 뒤 집행 준비집행문 등 필요한 서류를 갖추고, 날짜가 지난 뒤 집행관에게 집행을 신청하는 단계로 이어집니다. 사업 단계도 그 시점에 다시 확인합니다.

이제 조항 자체를 보겠습니다. 정비구역 상가의 화해조항은 크게 네 묶음으로 나눌 수 있습니다. 첫째 묶음은 인도에 관한 조항입니다. 예시 문장은 이런 형태입니다. "임차인은 임대인에게 ○○○○년 ○월 ○일까지 이 사건 점포를 인도한다." 인도 대상이 되는 점포의 표시, 의무자, 날짜를 모두 문장에 넣는 것이 요점입니다. 대상이 불분명하면 집행관이 어디를 인도받아야 하는지를 두고 다툼이 생길 수 있습니다.

둘째 묶음은 보증금 반환에 관한 조항입니다. 반환 시기를 인도와 어떻게 연결할지에 따라 앞서 본 세 가지 구조 중 하나를 택합니다. 셋째 묶음은 정비사업 일정이 변동될 때의 협의에 관한 조항입니다. 예컨대 "관리처분계획 인가의 고시가 있는 경우 쌍방은 지체 없이 서면으로 이를 알리고 인도 시기와 정산 방법을 다시 협의한다."와 같은 문장을 쓸 수 있습니다. 다만 협의하기로 한다는 문장은 그 자체로 집행할 내용이 구체적이지 않아서 집행으로 이어지기 어렵다고 보는 것이 자연스럽습니다. 집행 가능한 부분과 협의 조항을 구분해 쓰는 것이 중요합니다.

넷째 묶음은 비용과 통지에 관한 조항입니다. 화해비용은 화해가 성립한 경우 특별한 합의가 없으면 당사자들이 각자 부담합니다(민사소송법 제389조). 주소 변경과 통지 방법도 조서에 적어 두면 사업 진행 중에 연락이 끊기는 문제를 줄일 수 있습니다. 어느 묶음이든 임차인의 권리를 부당하게 제한하는 문구를 넣으면 앞서 본 대로 보정명령 사유가 될 수 있으니, 양쪽을 지키는 균형 조서라는 원칙에서 벗어나지 않아야 합니다.

제소전화해는 임대인만을 위한 제도로 오해하시는 경우가 많습니다. 임차인의 동의가 있어야 성립하는 제도이므로 조서에 임차인이 받아들일 수 있는 내용, 즉 합리적인 인도 유예 기간이나 보증금 반환의 확실성 같은 내용이 함께 담겨야 신청 후 기일에서 합의가 깨지지 않습니다. 정비구역 상가처럼 불확실성이 큰 사안일수록 양쪽이 모두 예측할 수 있는 조서가 더 오래 갑니다.

의뢰부터 조서를 받기까지는 어떻게 진행되나요?

엄정숙 변호사의 제소전화해는 의뢰인이 신경 쓰실 부분을 1단계부터 3단계까지로 줄여 두었습니다. 1단계는 전화상담입니다. 10분에서 20분 정도 통화하며 계약 내용과 정비사업 단계를 말씀해 주시면 됩니다. 2단계는 이메일로 자료를 보내 주시면 검토 후 견적을 보내드리는 단계이고, 3단계는 견적에 동의하신 뒤의 입금입니다. 그 이후의 법원 접수와 화해기일 출석은 변호사가 대행합니다. 법원이 대리권 조사를 위해 필요한 경우 당사자 본인의 출석을 명할 수 있다는 규정(민사소송법 제385조③)이 있으므로, 기일 진행 중 법원의 안내가 있으면 그에 따라 알려드립니다.

필요한 서류는 신청서와 첨부서류입니다. 신청서의 핵심은 화해조항의 설계이고, 이 부분을 정비구역 상가의 사정에 맞게 짜는 것이 이 글에서 말씀드린 내용입니다. 첨부서류는 아래 여덟 가지입니다.

• 임대차계약서 사본
• 건물 등기부
• 건축물대장
• 토지대장
• 위임장 2부(인감 날인)
• 인감증명서(발급 2개월 이내)
• 관할합의서
• 도면(1층의 일부일 때만 필수)

법인이 당사자라면 인감증명서 대신 법인인감증명서(발급 2개월 이내)와 법인등기부가 필요합니다. 상대방의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원에 신청할 수 있고(민사소송법 제385조①), 관할합의서를 쓰면 전국 어디서든 동일한 조건으로 진행됩니다. 수임료는 쌍방 선임 기준 월 임대료가 1,000만원 미만이면 70만원, 이상이면 100만원이며 부가가치세는 별도입니다. 법원에 내는 비용인 인지대와 송달료는 실비로 별도이고 사안별로 안내해 드립니다. 기간은 평균 6개월, 사안에 따라 3개월에서 9개월 정도 걸립니다.

신뢰 측면에서 말씀드리면, 엄정숙 변호사는 15년 동안 제소전화해 3,600건 이상을 직접 성립시켰습니다. 다만 화해조서에 따른 강제집행의 실행 자체는 직접 진행하지 않고, 집행문과 송달증명 발급까지 지원해 드리며 이에 드는 비용은 별도입니다. 이 점을 처음부터 분명히 말씀드려야 나중에 기대와 현실의 차이가 생기지 않기 때문입니다. 온라인 상담과 비용 안내는 상단 메뉴에서도 확인하실 수 있고, 02-591-2334로 전화하시면 재개발 구역 상가 제소전화해의 사정을 구체적으로 들으며 조항 설계 방향을 먼저 안내해 드립니다.

자주 묻는 질문