상가 월세 부가세 별도 연체,
3기 해지 계산에 부가세가 들어갈까요
공급가액과 부가가치세를 나눠 받는 상가라면, 연체 3기를 세기 전에 계약서와 화해조항의 문구부터 확인해야 합니다.
상가 임대차 계약서에 월 차임을 적으면서 '부가가치세 별도'라는 말을 덧붙이는 일은 아주 흔합니다. 임대인이 세금계산서를 발행하는 임대차라면 매달 받을 돈이 차임 공급가액과 부가가치세라는 두 덩어리로 나뉘기 때문입니다. 평소에는 문제가 없다가 임차인이 입금을 미루면 갑자기 질문이 복잡해집니다. 석 달 치가 밀렸다고 하는데 그 석 달 치에 부가가치세가 들어간 것인지, 해지 통지를 보내도 되는 시점이 정확히 언제인지 헷갈리는 것입니다.
이 글은 상가 월세 부가세 별도 연체를 겪는 임대인이 가장 먼저 부딪히는 이 질문을 조문 순서대로 풀어 봅니다. 결론부터 말씀드리면, 상가건물 임대차보호법 제10조의8은 3기의 차임액이라고만 정할 뿐 부가가치세가 그 차임액에 포함되는지는 적어 두지 않았습니다. 그래서 확정적인 답을 드리는 대신 어떤 사정이 판단에 영향을 주는지, 그리고 계약 단계에서 무엇을 문구로 정해 두어야 분쟁이 줄어드는지를 중심으로 설명합니다. 임차인 입장에서도 지급 항목과 기준이 선명한 조서는 뜻밖의 해지를 막아 주는 안전장치가 된다는 점을 함께 말씀드리겠습니다.
저희는 15년 동안 제소전화해를 직접 다뤄 왔습니다. 그 경험으로 보면 월세 연체 분쟁의 상당수는 무엇을 얼마나 연체했는지를 서로 다르게 이해하는 데서 커지고, 부가가치세 별도 약정은 그런 오해가 생기기 쉬운 대표적인 지점입니다.
이런 상황이라면 이 글이 도움이 됩니다
- 계약서에 월 차임이 '부가가치세 별도'로 적혀 있고 세금계산서를 매달 발행하고 있다.
- 임차인이 공급가액만 보내고 부가가치세는 몇 달째 미루고 있다.
- 3기 연체로 해지하거나 갱신을 거절할 수 있는지 계산 방법이 헷갈린다.
- 제소전화해 조항에 차임을 어떻게 적어야 나중에 집행이 막히지 않는지 알고 싶다.
상가법이 적용되는 상가라면 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때 임대인이 계약을 해지할 수 있습니다(제10조의8). 다만 상가 월세 부가세 별도 연체에서 부가가치세가 '차임액'에 들어가는지는 조문에 없어서, 계약서 문구와 세금계산서 발행, 지급 관행에 따라 달라질 수 있으니 단정하지 마시기 바랍니다. 가장 확실하게 정리해 두는 방법은 제소전화해 조서에 공급가액과 부가가치세를 나눠 적고, 3기 판단의 기준 금액을 문구로 정해 두는 것입니다.
부가세 별도 월세가 밀리면 무엇이 연체액일까요?
부가세 별도로 약정한 임대차에서 임차인이 매달 지급해야 하는 돈은 계약서 문구에 따라 달라집니다. 가장 흔한 형태는 '월 차임 ○○원, 부가가치세 별도'처럼 차임 공급가액을 적고, 부가가치세는 임차인이 차임에 더해 추가로 부담한다는 취지로 읽히는 문구입니다. 이 경우 임차인이 실제로 보내야 하는 한 달 치 금액은 공급가액과 부가가치세를 합친 금액이 됩니다. 반대로 차임에 부가가치세가 이미 포함된 총액으로 정한 계약이라면 처음부터 한 덩어리이므로 이런 고민이 생기지 않습니다.
연체 분쟁이 생기는 장면은 대개 세 가지로 갈립니다. 첫째, 공급가액과 부가가치세를 모두 못 내는 경우입니다. 둘째, 공급가액은 꼬박꼬박 보내면서 부가가치세만 미루는 경우입니다. 셋째, 입금은 하는데 일부만 입금하거나 지급일을 넘겨서 입금하는 경우입니다. 같은 '월세 연체'라는 말이어도 이 세 장면은 3기 계산에 미치는 영향이 서로 다르기 때문에, 해지나 갱신거절을 고민하기 전에 먼저 어느 장면인지부터 가려야 합니다.
여기서 기억하실 조문이 상가건물 임대차보호법 제10조의8입니다. 이 조문은 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 기준이 되는 것은 '연체액'과 '3기의 차임액'이라는 두 개의 금액입니다. 한쪽은 실제로 밀린 돈이고, 다른 쪽은 한 기분의 차임을 세 번 쌓은 금액이라고 읽으시면 됩니다. 월 단위로 차임을 받는 상가라면 전부 미납한 상태에서는 미납한 개월 수가 곧 기수가 됩니다.
문제는 이 두 금액에 부가가치세가 들어가는지를 조문이 말하지 않는다는 점입니다. 제10조의8에는 부가가치세라는 단어 자체가 없습니다. 그러니 상가 월세 부가세 별도 연체가 3기에 달했는지는 계약서에 적힌 차임의 구조, 실제 지급 관행, 세금계산서 발행 여부 같은 사정을 함께 보고 판단해야 하는 사안별 영역입니다. 이 글에서도 부가가치세가 포함된다거나 포함되지 않는다는 단정은 하지 않겠습니다.
상가법 3기와 민법 2기, 내 건물에는 어느 쪽이 적용될까요?
기수를 세기 전에 가장 먼저 할 일은 어느 법의 기준이 적용되는 임대차인지 확인하는 것입니다. 민법 제640조는 건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 반면 상가건물 임대차보호법 제10조의8은 같은 취지의 조문이면서 기준을 3기로 두고 있습니다. 사업자등록의 대상이 되는 건물의 임대차에는 상가법이 적용되므로(제2조①), 상가건물 임대차에 상가법이 적용되는 이상 해지 기준은 제10조의8의 3기로 읽는 것이 일반적입니다.
보증금액이 대통령령으로 정한 기준을 넘는 임대차는 상가법의 적용에서 원칙적으로 제외됩니다(제2조① 단서). 그런데 제2조③은 제3조, 제10조 제1항·제2항·제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정, 제11조의2 및 제19조는 그렇게 기준을 넘는 임대차에도 적용한다고 정합니다. 제10조의8은 이 열거 범위 안에 들어 있으므로, 이른바 환산보증금이 큰 상가라도 3기 해지 기준은 그대로 적용됩니다. 환산에 쓰는 기준액과 비율은 대통령령에 위임되어 있어 이 글에서는 숫자를 다루지 않습니다.
또 하나 알아 두실 것은 일시사용 임대차입니다. 상가법 제16조는 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 이 법을 적용하지 아니한다고 정합니다. 팝업스토어처럼 짧은 기간 쓰는 임대차가 모두 여기에 해당한다고 단정할 수는 없고 계약의 실질을 따져야 합니다. 다만 이 유형으로 평가되어 상가법이 적용되지 않더라도 민법 제640조의 2기 기준이 그대로 따라오는 것은 아닙니다. 민법 제653조가 제640조를 일시사용하기 위한 임대차인 것이 명백한 경우에는 적용하지 아니한다고 정하기 때문입니다.
상가법이 적용되는 상가 임대차
- 해지 기준은 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때(제10조의8)
- 갱신거절 사유로 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 연체한 사실(제10조①1호)
- 환산보증금이 큰 상가에도 위 조문들은 적용(제2조③)
민법만 적용되는 건물 임대차
- 해지 기준은 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때(민법 제640조)
- 일시사용 임대차임이 명백하면 상가법은 적용되지 않고(제16조), 민법 제640조도 적용되지 않음(제653조)
- 용도와 사업자등록 대상 여부, 계약 목적을 먼저 확인
비교표만 보면 숫자는 단순해 보이지만, 건물의 일부는 상가이고 일부는 주거인 복합 용도처럼 변수가 겹치는 사건이 많습니다. 주택 임대차에서는 차임을 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 연체한 사실이 갱신거절 사유로 규정되어 있어서(주택임대차보호법 제6조의3①1호) 2기라는 숫자가 더 익숙하지만, 상가는 해지도 3기, 갱신거절 사유도 3기입니다. 두 숫자를 섞으면 해지 통지를 일찍 보내는 실수로 이어질 수 있으니 계약서 첫 장에서 건물의 용도와 적용 법부터 확인하세요.
조문 근거: 민법 제640조·제653조, 상가건물 임대차보호법 제2조①·③, 제10조①1호, 제10조의8, 제16조, 주택임대차보호법 제6조의3①1호
부가가치세는 '차임액'에 들어갈까요? 조문이 답하지 않는 부분
상가 월세 부가세 별도 연체에서 법원이 부가가치세를 어떻게 볼지는 크게 두 갈래의 시각으로 나눠 생각해 볼 수 있습니다. 하나는 부가가치세도 임차인이 임대인에게 차임과 함께 매월 지급하기로 약정한 금전이므로 지급 의무의 실체가 차임과 같은 흐름에 있다고 보는 시각입니다. 다른 하나는 부가가치세가 임대인이 거래 상대방으로부터 징수해 납부하는 세금의 성격이므로 차임 그 자체와는 구분하고, 3기 산정에서는 공급가액만 본다는 시각입니다.
어느 쪽으로 판단될지는 이 글에서 예측하지 않습니다. 계약서가 '차임 ○○원, 부가가치세 별도'라고 적었는지 '부가가치세 포함 ○○원'이라고 적었는지, 실제로 세금계산서를 발행했는지, 그동안 임차인이 부가가치세를 어떻게 지급해 왔는지에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.
두 시각에서 3기 계산이 어떻게 달라지는지 구조만 설명드리겠습니다. 부가가치세를 차임에 포함해서 보면 한 기의 차임액이 그만큼 커지므로 3기의 차임액도 커지고, 연체액에도 부가가치세 미납분이 합산됩니다. 공급가액만 차임으로 보면 한 기의 차임액과 3기의 차임액이 모두 공급가액 기준으로 계산되고, 부가가치세 미납분은 연체액에서 빠집니다. 다시 말해 비교하는 두 금액이 같은 기준으로 함께 움직이므로, 연체액은 부가가치세를 포함해 세면서 3기의 차임액은 공급가액으로 계산하는 식으로 기준을 섞으면 안 됩니다.
이 구조에서 특히 조심할 유형이 공급가액은 내고 부가가치세만 미루는 경우입니다. 부가가치세를 포함하는 기준으로 보면 연체액에는 부가가치세 미납분만 쌓이고, 비교 대상인 3기의 차임액은 부가가치세를 포함한 한 기 금액의 세 배라서 연체액이 거기에 달하려면 오랜 기간이 필요할 수 있습니다. 공급가액만 차임으로 보는 기준에서는 차임 연체 자체가 없는 것이 되어 3기 해지를 말하기 어렵습니다. 어느 쪽이든 부가가치세만 밀린 상황에서 3기 연체 해지를 서두르는 것은 위험합니다.
| 연체 장면 | 연체액 구성 | 3기 판단에서 갈리는 점 | 조서에서 미리 정할 것 |
|---|---|---|---|
| 둘 다 미납 | 공급가액과 부가가치세 전부 | 월 단위 차임이면 미납 개월 수로 세는 것이 가장 단순하고, 두 시각의 결론이 같아지기 쉽습니다. | 월별 항목별 금액, 기준 금액 특정 |
| 부가가치세만 미납 | 부가가치세 미납분만 | 포함 기준이면 연체액이 3기분에 달하기까지 오래 걸리고, 공급가액 기준이면 차임 연체가 없습니다. | 부가가치세 지급 의무를 별도 항으로 명시 |
| 일부만 입금 | 미납 잔액 | 입금액이 어느 항목과 어느 달에 충당되는지가 따로 문제됩니다(민법 제476조, 제477조의 변제충당). | 충당 순서와 입금 기준일 |
| 지급일 넘겨 입금 | 일시적 지연 후 완납 | 해지 통지 시점에 연체액이 3기분에 달했는지, 이후 완납이 영향을 주는지는 사안별입니다. | 지급일, 계좌, 입금 확인 방식 |
표에서 보듯이 같은 월세 연체여도 어떤 항목이 밀렸는지에 따라 해지 가능성을 가늠하는 방식이 달라집니다. 입금 내역을 달마다 공급가액과 부가가치세로 나눠 적어 두기만 해도 판단이 한결 쉬워집니다. 일부 입금이 있었다면 충당 문제는 민법의 변제충당 규정이 다루는 별도 영역이라 이 글에서는 존재만 짚어 둡니다.
이런 경우 임대인에게는 다른 길도 있습니다. 미납 부가가치세는 약정에 따른 금전 지급 청구로 따로 구하는 방법이 있고, 그 지급 의무를 화해조항에 명시해 두었다면 조서를 집행권원으로 삼을 수 있습니다. 어떤 길이 적합한지는 계약서 문구와 입금 내역을 보고 정해야 하므로, 전화로 상황을 말씀해 주시면 확인해 드립니다.
임차인이 흔히 하는 말, 이렇게 읽으세요
"부가세는 세금이지 월세가 아니에요. 월세는 다 냈습니다."
"부가세까지 합쳐야 3기인데 아직 안 됐으니 해지는 무효예요."
"화해조서에는 3기라고만 적혀 있지 부가세 얘기는 없잖아요."
갱신거절 사유와 해지 사유, 부가세 쟁점은 어떻게 이어질까요?
상가 임차인에게는 계약갱신요구권이 있습니다. 상가법 제10조①은 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 정하면서, 다만 각 호의 경우에는 그러하지 아니하다고 예외를 둡니다. 그 예외의 첫 번째가 바로 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우입니다(1호). 해지 조문에 쓰인 '3기의 차임액'이라는 단어가 갱신거절 사유에도 똑같이 들어 있는 셈입니다.
그래서 부가가치세가 차임액에 포함되는지의 쟁점은 해지에서도 갱신거절에서도 같은 모양으로 따라옵니다. 한쪽에서는 부가가치세를 포함해 3기를 채웠다고 하고 다른 쪽에서는 공급가액만으로 기준을 세우면 임대인의 주장이 서로 어긋납니다. 어떤 기준으로 3기를 셌는지를 하나로 통일해 두시기 바랍니다.
두 조문의 문언 차이도 눈여겨보셔야 합니다. 해지 조문은 연체액이 3기의 차임액에 '달하는 때'를 말하고, 갱신거절 조문은 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 '사실이 있는 경우'를 말합니다. 표현이 다른 만큼 두 조문의 기준 시점이 같은지는 사안에 따라 따로 판단될 문제이고, 이 글은 이를 단정하지 않습니다. 확실한 것은 두 사유를 한 묶음으로 처리하지 말고 각각 따로 요건을 점검해야 한다는 점입니다. 환산보증금이 큰 상가에도 제10조①과 제10조의8은 모두 제2조③의 열거에 들어 있어 적용됩니다.
해지 통지를 보내는 순간의 효과도 가볍게 보시면 안 됩니다. 민법 제543조①은 계약 또는 법률의 규정에 의하여 해지의 권리가 있는 때에는 그 해지는 상대방에 대한 의사표시로 한다고 하고, ②는 그 의사표시를 철회하지 못한다고 정합니다. 상대방이 있는 의사표시는 상대방에게 도달한 때 효력이 생기므로(민법 제111조①), 통지가 도달한 뒤에는 되돌리기 어렵습니다. 기준 금액에 확신이 없는 상태에서 통지부터 보내는 것은 되돌릴 수 없는 선택을 먼저 해 버리는 셈이 될 수 있습니다.
따라서 상가 월세 부가세 별도 연체가 생겼다면 통지 전에 미납 항목을 정리하고 두 가지 기준으로 모두 계산해 본 다음 결정하는 순서가 안전합니다. 이미 통지를 보냈다면 문구와 도달 시점부터 확인하세요.
제소전화해 조서에 차임과 부가세를 나눠 적는 이유
제소전화해는 소송을 제기하기 전에 법원에서 분쟁을 화해로 끝내 두는 절차입니다. 민사소송법 제385조①은 민사상 다툼에 관하여 당사자가 청구의 취지·원인과 다투는 사정을 밝혀 상대방의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원에 화해를 신청할 수 있다고 정합니다. 신청이 있으면 법원이 화해기일을 정하고, 양쪽이 조항에 동의해 화해가 성립해야 비로소 조서가 만들어집니다. 임차인이 동의하지 않으면 성립할 수 없으므로, 양쪽이 모두 납득할 수 있는 균형 잡힌 조서가 원칙입니다.
화해가 성립하면 법원사무관등이 조서에 당사자, 법정대리인, 청구의 취지와 원인, 화해조항, 날짜와 법원을 표시하고 판사와 법원사무관등이 기명날인 또는 서명합니다(민사소송법 제386조). 이 조서는 확정판결과 같은 효력을 가지며, 민사집행법 제56조 5호가 소송상 화해나 청구의 인낙처럼 확정판결과 같은 효력을 가지는 것을 집행권원으로 인정합니다. 같은 법 제57조는 제56조의 집행권원에 기초한 강제집행에 대하여는 제58조 및 제59조에서 규정하는 바를 제외하고는 제28조 내지 제55조의 규정을 준용한다고 정합니다. 결국 조서에 담긴 화해조항이 곧 나중에 집행할 수 있는 범위를 좌우합니다.
상가 월세 부가세 별도 연체를 대비한 화해조항에서는 세 가지를 문구로 정해 두는 것이 핵심입니다. 이 설계는 임대인만 위한 것이 아닙니다. 임차인도 자신이 어떤 항목을 언제까지 지급해야 하는지 미리 알 수 있고, 모호한 기준 때문에 뜻밖의 해지 통지를 받을 위험이 줄어듭니다.
항목 분리
차임 공급가액과 부가가치세를 별도 항으로 나눠 적습니다. 부가가치세 지급 의무가 독립된 의무로 드러나서 미납분 청구도 수월해집니다.
기준 금액 특정
연체 3기를 어떤 금액으로 세는지 문구에 밝힙니다. 공급가액 기준인지 부가가치세를 합한 기준인지를 양쪽이 확인하고 정하는 것입니다.
지급일과 방식
매월 지급일, 입금 계좌, 부가가치세의 지급 시기를 명시합니다. 세금계산서 발행 후 지급인지 차임과 같은 날 지급인지도 정해 둡니다.
첫째, 항목 분리입니다. 화해조항이 '월 차임 ○○원을 지급한다'로만 되어 있으면 부가가치세가 거기에 들어 있는지 읽는 사람마다 다를 수 있습니다. 공급가액과 부가가치세를 따로 적으면 각각이 독립된 이행의무가 되고, 어느 한쪽이 밀렸을 때 무엇이 밀렸는지가 문장에서 바로 드러납니다. '지급한다'처럼 이행의무형으로 끝맺으면 집행 단계에서 해석 다툼을 줄이는 데 도움이 됩니다.
둘째, 기준 금액의 특정입니다. 연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 계약을 해지할 수 있다는 식의 조항을 둘 때, 3기의 차임액이 공급가액 기준인지 부가가치세를 포함한 금액 기준인지를 문장에 명시해야 합니다. 이 부분은 조문이 비워 둔 곳이므로 당사자가 합의로 정리해 둘 여지가 있는 부분이고, 합의한 내용이 조서에 그대로 기재되어야 의미가 있습니다. 한쪽이 납득하지 못하면 화해가 성립하지 않으므로, 양쪽이 모두 이해할 수 있는 문장이어야 합니다.
셋째, 지급 시기와 방식입니다. 약정이 없으면 건물의 차임은 매월 말에 지급하는 것이 민법 제633조의 원칙이고, 확정한 기한이 있는 채무는 기한이 도래한 때로부터 지체책임이 생깁니다(민법 제387조①). 부가가치세를 차임과 같은 날 내는지 세금계산서를 받은 뒤 내는지가 불분명하면 연체가 언제부터인지 다툼이 생깁니다. 지급일과 계좌를 날짜와 이름으로 특정해 두면 입금 내역만으로 연체 여부를 판단할 수 있습니다.
연체를 이유로 하는 명도 조항은 조건형인지 기한형인지에 따라 집행 단계가 달라집니다. 민사집행법은 집행에 조건이 붙어 있어 조건이 성취되었음을 채권자가 증명해야 하는 때에는 이를 증명하는 서류를 제출해야만 집행문을 내어 준다고 정합니다(제30조②, 다만 담보제공을 조건으로 하는 때는 예외). 조서에는 제57조로 준용되는 구조 안에서 이 원리가 따라옵니다. 연체액이 3기분에 달했다는 사실이 조건이라면 입금 내역과 세금계산서 같은 증명 자료가 필요할 수 있고, 어떤 금액을 기준으로 삼았는지가 문구에 없으면 이 증명이 어려워집니다.
반면 일정한 날짜에 인도하기로 하는 기한형은 집행을 받을 사람이 일정한 시일에 이르러야 채무를 이행하게 되어 있는 때에는 그 시일이 지난 뒤에 강제집행을 개시할 수 있다는, 제57조로 준용되는 민사집행법 제40조①의 구조와 맞닿습니다. 부동산 인도의 집행은 집행관이 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하는 방법으로 이루어집니다(제258조①). 명도 대상과 의무자, 시기를 문장에서 특정할수록 다툼이 줄어든다는 것까지가 이 글에서 말씀드릴 수 있는 범위이며, 특정 문구가 반드시 집행된다고 보장하는 것은 아닙니다.
마지막으로 강행법규의 문제입니다. 상가법 제15조는 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정합니다. 연체 기수를 3기보다 줄여 두는 약정, 예를 들어 1기나 2기만 연체해도 해지된 것으로 보는 문구는 이 규정과 충돌할 수 있어 법원의 보정명령 사유가 될 수 있습니다. 환산보증금이 큰 임대차에는 제2조③의 열거에 제15조가 없어 이 조문이 적용되지 않지만, 그렇다고 어떤 약정이든 유효하다는 뜻은 아니므로 전문가와 함께 점검하시기 바랍니다.
조문 근거: 민사소송법 제385조①·제386조, 민사집행법 제56조 5호·제57조·제30조②·제40조①·제258조①, 민법 제633조·제387조①, 상가건물 임대차보호법 제15조·제2조③
연체가 시작됐을 때 임대인이 밟는 다섯 단계
상가 월세 부가세 별도 연체가 눈에 띄기 시작했다면 감정적으로 대응하기 전에 아래 순서대로 사실관계를 정리해 보시기 바랍니다.
- 계약서와 특약에서 차임의 구조 확인
차임이 공급가액만 적힌 것인지, 부가가치세가 별도인지 포함인지, 지급일과 지급 방식이 어떻게 되어 있는지를 문구 그대로 확인합니다.
- 입금 내역을 달별로 항목을 나눠 정리
매달 약정액, 입금일, 입금액, 미납액을 공급가액과 부가가치세로 나눠 표로 만듭니다. 일부 입금이 있었다면 어느 항목에 들어간 돈인지 메모를 남겨 둡니다.
- 적용되는 법과 기수 확정
상가법이 적용되는 임대차인지 확인하고, 그렇다면 해지는 3기, 갱신거절 사유도 3기로 놓고 계산합니다. 일시사용 임대차에 해당할 소지가 있는 계약이라면 상가법 제16조와 민법 제653조가 걸리는지 별도로 검토합니다.
- 두 기준으로 3기를 모두 계산
부가가치세를 제외한 기준과 포함한 기준을 각각 놓고 연체액이 3기분에 달했는지 계산합니다. 두 기준에서 결론이 같다면 안전하고, 갈린다면 통지를 서두르지 않는 편이 낫습니다.
- 통지 또는 조서 집행 여부 결정
해지 통지는 철회하지 못하는 의사표시라는 점을 기억하고, 미납분 청구와 해지를 분리해서 생각합니다. 이미 제소전화해 조서가 있다면 조서의 문구가 모든 판단의 출발점이므로 정본부터 확인합니다.
이 다섯 단계는 순서가 중요합니다. 3단계와 4단계 없이 곧바로 통지에 들어가면 기준 금액이 다투어질 때 방어가 어렵고, 1단계와 2단계가 부실하면 증명할 자료가 없어집니다. 세금계산서와 입금 내역을 달별로 정리해 두는 습관이 가장 큰 분쟁 예방책입니다.
이미 제소전화해로 끝낸 계약이 아니라면, 갱신이나 증액 같은 계약 변경 시점이 조서를 설계하기에 가장 좋은 때입니다. 차임과 부가가치세를 항목으로 나누고 기준 금액을 정하는 일은 임차인에게도 부담이 크지 않고 임대인에게는 연체 때 쓸 명확한 도구가 됩니다.
엄정숙 변호사의 제소전화해는 이렇게 진행됩니다
제소전화해를 알아보시는 임대인께서 가장 많이 걱정하시는 것은 '내가 법원에 가서 해야 할 일이 많지 않을까'입니다. 의뢰인께서 직접 하실 일은 전화 상담, 이메일로 자료와 견적을 받아 확인하는 일, 입금까지 세 단계입니다. 이후 법원 접수는 변호사가 대행하고 화해기일에도 의뢰인이 출석하실 필요가 없습니다.
전체 흐름은 전화상담(10~20분), 이메일로 자료와 견적 확인, 입금, 법원 접수(변호사 대행), 기일 출석과 조서 송달의 다섯 단계입니다. 진행 기간은 평균 6개월 정도이고 사안에 따라 3개월에서 9개월까지 걸립니다. 온라인 상담과 비용 안내는 상단 메뉴에서도 확인하실 수 있습니다.
신청서의 핵심은 화해조항의 설계입니다. 앞에서 살펴본 부가가치세 별도 약정처럼 연체 기준이 문제될 수 있는 계약은 이 단계에서 조항의 문구를 신중히 정해야 합니다. 첨부 서류로는 임대차계약서 사본, 건물 등기부, 건축물대장, 토지대장, 위임장(2부, 인감 날인 필수), 관할합의서가 필요하고, 임차 범위가 건물 1층의 일부일 때에는 도면도 필요합니다. 인감증명서는 2개월 이내에 발급된 것이어야 하고, 법인이라면 법인인감증명서(2개월 이내)와 법인등기부를 준비하셔야 합니다.
비용은 쌍방 선임 기준으로 월 임대료가 1,000만원 미만이면 70만원, 그 이상이면 100만원이며 부가가치세는 별도입니다. 인지대와 송달료 같은 법원 비용은 실비로 별도 부과되며 사안별로 안내해 드립니다. 관할합의서를 활용하므로 전국 어디의 건물이든 같은 비용 기준이 적용됩니다.
한 가지 선을 분명히 해 두겠습니다. 저희는 조서의 강제집행을 직접 실행하지는 않습니다. 집행문과 송달증명 발급까지는 지원해 드리고(비용 별도), 집행 신청부터 본집행까지는 약 3개월이 걸리는 것이 일반적입니다. 실제 집행은 집행관이 채무자로부터 점유를 넘겨받아 채권자에게 인도하는 방식으로 진행하며, 그 전에 고시문을 붙여 자진 이행을 촉구하는 절차를 거칩니다.
자주 묻는 질문
Q. 상가 월세 부가세 별도 연체가 석 달 이어지면 바로 해지 통지를 보내도 되나요?
기준은 개월 수 자체가 아니라 연체액이 3기의 차임액에 달했는지입니다(상가법 제10조의8). 부가가치세만 밀린 경우라면 달하지 않았거나, 어느 기준을 쓰느냐에 따라 결론이 갈릴 수 있습니다. 해지는 상대방에 대한 의사표시로 하고 철회하지 못하며(민법 제543조), 도달한 때 효력이 생깁니다(민법 제111조①). 그래서 입금 내역을 항목별로 정리하고 두 기준으로 계산해 본 뒤에 통지 여부를 정하시길 권합니다.
Q. 지급일이 적혀 있지 않고 '부가세 별도'라고만 되어 있으면 연체는 언제부터인가요?
지급일에 관한 약정이 없다면 건물의 차임은 매월 말에 지급하는 것이 민법 제633조의 원칙입니다. 약정한 확정 기한이 있다면 기한이 도래한 때로부터 지체책임이 생깁니다(민법 제387조①). 다만 부가가치세를 언제 지급하기로 했는지가 차임과 다르게 읽힌다면 연체 시작 시점 자체가 다투어질 수 있습니다. 이런 불확실성은 조서에 지급일을 날짜로 특정하는 것으로 가장 확실하게 줄일 수 있고, 임차인에게도 지급 시기를 명확히 알려 주는 이점이 있습니다.
Q. 이미 제소전화해 조서를 받았는데 부가세 구분이 없다면 어떻게 하나요?
조서는 확정판결과 같은 효력을 가지는 집행권원이므로(민사집행법 제56조 5호), 문구가 곧 집행할 수 있는 범위를 정합니다. 먼저 조서 정본의 문구를 그대로 확인하고, 연체 기준 금액이 어떻게 표현되어 있는지 살펴보셔야 합니다. 문구가 모호해 해석이 갈릴 소지가 있다면 집행 신청 전에 증명 자료와 함께 전문가의 검토를 받으시기 바랍니다. 법원이 조서 문구를 어떻게 해석할지는 사안마다 다르므로 단정할 수 없습니다.
전화로 상황만 말씀해 주시면, 사안에 맞는 정확한 견적을 이메일로 보내드립니다.
02-591-2334계약서와 입금 내역을 손에 들고 02-591-2334로 연락 주시면 상황에 맞는 설계 방향부터 차근차근 말씀드리겠습니다.
댓글 0
아직 댓글이 없습니다. 첫 댓글을 남겨주세요.