이런 상황이라면 이 글이 답이 됩니다

• 입점을 유치하려고 처음 일정 기간 월세를 받지 않기로 했는데, 이 약속을 화해조서에 어떻게 적어야 할지 막막한 건물주
• 무상 기간 중이나 직후에 임차인이 나가면 면제해 준 월세를 돌려받을 수 있는지 궁금한 임대인
• 렌트프리를 구두로 약속받았는데 조서에서 빠지면 어떻게 되는지 걱정하는 임차인
• 무상 기간이 끝난 뒤 첫 월세가 밀릴 때 3기 연체를 어디서부터 세어야 하는지 헷갈리는 분

상가 임대차 제소전화해에서 렌트프리가 따로 문제되는 이유는 무엇일까요?

렌트프리는 법에 나오는 용어가 아니라 실무에서 쓰는 말입니다. 입점 초기에는 인테리어와 오픈 준비에 시간이 걸리고, 임대인으로서는 공실 기간을 줄이면서 좋은 임차인을 빨리 들이고 싶습니다. 두 사람의 이해가 맞아 임대차기간 가운데 처음 일정 기간의 차임을 받지 않기로 하는 약정을 흔히 렌트프리라고 부릅니다.

문제는 이 약정이 계약서의 특약 한 줄로만 남을 때 생깁니다. 무상 기간이 있는 계약은 시간 구간이 차임을 내지 않는 구간, 차임을 내는 구간, 계약이 끝난 뒤 건물을 돌려주는 구간으로 나뉘고 구간마다 분쟁의 모양이 다릅니다. 무상 기간이 정확히 언제 끝나는지, 첫 차임은 언제까지 내야 하는지, 무상 기간 중간에 임차인이 나가면 면제해 준 만큼을 돌려받을 수 있는지가 대표적인데, 처음 일정 기간 무상이라고만 적어서는 답이 나오지 않습니다.

제소전화해는 소송을 제기하기 전에 법원에 화해를 신청해 합의 내용을 조서로 남기는 절차입니다. 민사소송법 제385조 제1항은 민사상 다툼에 관하여 당사자가 청구의 취지·원인과 다투는 사정을 밝혀 상대방의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원에 화해를 신청할 수 있다고 정합니다. 화해가 성립하면 그 조서는 소송상 화해 등 확정판결과 같은 효력을 가지는 것으로서 민사집행법 제56조 5호가 정하는 집행권원이 됩니다. 렌트프리 조항이 이 조서에 정확히 담겨 있어야 나중에 다툼이 생겼을 때 그 조항이 그대로 기준이 됩니다.

한 가지 분명히 해 둘 점이 있습니다. 제소전화해는 임대인만을 위한 제도가 아닙니다. 상대방인 임차인이 동의하지 않으면 화해는 성립하지 않으므로 조서는 양쪽이 납득한 내용을 담는 균형 잡힌 문서여야 합니다. 렌트프리는 임차인에게 이익이 되는 약속이기 때문에 이를 조서에 정확히 옮겨 두면 임차인도 약속을 확실하게 보장받습니다.

무상 기간 중 임차인의 지위는 무엇일까요?

먼저 민법의 정의를 봅니다. 민법 제618조는 임대차를 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 효력이 생기는 계약으로 정합니다. 반면 제609조는 사용대차를 당사자 일방이 상대방에게 무상으로 사용, 수익하게 하기 위하여 목적물을 인도할 것을 약정하고 상대방은 이를 사용, 수익한 후 그 물건을 반환할 것을 약정함으로써 효력이 생기는 계약으로 정합니다. 차임을 지급하기로 하느냐가 두 계약을 가르는 지점입니다.

렌트프리 계약은 겉으로 보면 둘 사이에 걸쳐 있는 것처럼 보입니다. 처음 일정 기간은 차임이 없지만 계약 전체로 보면 그 뒤에 차임을 지급하기로 약정했기 때문입니다. 일부 기간만 차임을 면제한 약정이 임대차에 속하는지는 계약 전체의 내용과 당사자의 의사를 보고 사안별로 판단할 문제이므로 일률적으로 단정할 수 없습니다. 그래서 조서에는 이 계약이 임대차기간 전체에 걸친 임대차계약이고 그중 일정 기간의 차임 지급을 면제한다는 구조가 문장만 읽어도 드러나도록 적어 두는 편이 다툼의 여지를 줄입니다.

임차인의 지위가 약해지는 것 아니냐는 걱정도 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항은 임대차가 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 정합니다. 조문이 요건으로 적은 것은 건물의 인도와 사업자등록 신청이고 차임을 이미 내고 있어야 한다는 말은 없지만, 무상 기간의 임차인 지위는 사안에 따라 달리 판단될 수 있습니다.

임대인 입장에서도 중요한 대목입니다. 무상 기간에 이미 건물을 인도했고 사업자등록을 신청했다면 임대차 보호 규정이 작동할 수 있는 상태라고 보고 조서를 설계하는 편이 안전하므로, 건물을 인도하는 날을 날짜로 특정하고 무상 기간이 인도일부터 시작하는지 따로 시작일을 두는지 분명히 적습니다.

적용 범위도 짚어 둡니다. 상가건물 임대차보호법 제2조 제1항은 사업자등록의 대상이 되는 상가건물의 임대차에 이 법을 적용하되, 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에는 적용하지 않는다고 정합니다. 다만 같은 조 제3항은 그 초과 임대차에도 제3조, 제10조 제1항·제2항·제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지, 제11조의2 및 제19조는 적용한다고 정합니다. 렌트프리 계약이 있는 상가가 어느 쪽인지에 따라 조서에서 참고할 규정이 달라지므로 보증금과 차임을 환산한 기준을 먼저 확인합니다.

조서에 날짜로 특정해야 할 세 가지는 무엇일까요?

렌트프리 조항에서 가장 흔한 사고는 날짜가 흐릿한 경우입니다. 계약일부터 일정 기간 무상이라고만 적으면 계약일, 인도일, 영업 개시일 가운데 어느 날이 기준인지가 흐려지기 때문입니다. 아래 세 날짜는 조서 문장 안에 달력상의 날짜로 직접 적어 두는 것이 원칙입니다.

날짜로 적는 이유는 집행 단계와 직결되기 때문입니다. 화해조서는 소송상 화해 등 확정판결과 같은 효력을 가지는 것으로서 민사집행법 제56조 5호의 집행권원이고, 같은 법 제57조에 따라 제58조 및 제59조에서 규정하는 바를 제외하고는 제28조 내지 제55조가 준용됩니다. 그 준용 범위 안에 있는 제40조 제1항은 집행을 받을 사람이 일정한 시일에 이르러야 그 채무를 이행하게 되어 있는 때에는 그 시일이 지난 뒤에 강제집행을 개시할 수 있다고 정합니다. 차임 개시일과 지급기일이 달력상의 날짜로 특정되어 있으면 그 시일이 지났는지를 객관적으로 따질 수 있습니다.

다만 이 구조는 제57조가 정한 준용 구조를 통해 화해조서에 적용된다는 점을 기억해야 합니다. 기한을 날짜로 정하는 방식 외에 조건을 붙이는 방식이나 반대의무와 동시에 이행하는 방식을 쓰면 집행 단계에서 필요한 서류가 달라집니다. 조건이 붙어 있어 그 성취를 채권자가 증명해야 하는 때에는 증명하는 서류를 제출해야 집행문이 나오고(제57조로 준용되는 제30조 제2항), 동시이행으로 적은 때에는 채권자가 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 증명해야 집행을 개시할 수 있습니다(제57조로 준용되는 제41조 제1항). 세 방식을 섞어 쓰면 집행 단계에서 다툼이 생길 수 있으므로 렌트프리 조항은 가능하면 확정된 날짜로 쓰는 쪽이 단순합니다. 세 방식의 상세한 비교는 명도 기한 조항을 다룬 별도의 글에서 설명하고 있습니다.

민사소송법 제386조는 화해가 성립된 때 법원사무관등이 조서에 당사자, 법정대리인, 청구의 취지와 원인, 화해조항, 날짜와 법원을 표시하고 판사와 법원사무관등이 기명날인 또는 서명한다고 정합니다. 렌트프리의 날짜와 환수 방식은 이 가운데 화해조항에 들어가므로, 신청서에 적은 청구의 취지와 원인, 다투는 사정과 어긋나지 않게 같은 구조로 적습니다.

임대차기간과 무상 기간의 관계도 날짜로 정리해야 합니다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제2항은 임차인의 계약갱신요구권을 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다고 정합니다. 무상 기간을 임대차기간에 포함해 계산하는지는 약정의 구조에 따라 달라질 수 있으므로, 임대차기간이 인도일에 시작하는지 차임 개시일에 시작하는지를 조서에 분명히 적어 둡니다.

그 밖에 면제 대상이 차임뿐인지 관리비나 공과금까지 포함하는지도 항목별로 적습니다. 렌트프리라는 말만 있으면 임차인은 모든 비용이 면제된다고, 임대인은 차임만 면제했다고 이해하는 일이 흔해 정산 때 다툼이 되기 쉽습니다.

렌트프리가 끝난 뒤 월세가 밀리면 3기는 어디서부터 셀까요?

상가건물 임대차보호법 제10조의8은 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 같은 법 제10조 제1항 제1호도 갱신 거절 사유 가운데 하나로 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우를 둡니다. 두 조문 모두 기준은 3기의 차임액이며, 상가에서 흔히 말하는 3기 연체의 법적 뿌리가 여기에 있습니다.

여기서 렌트프리가 만드는 질문은 두 가지입니다. 무상 기간에도 차임 연체가 쌓이는가, 그리고 면제가 끝난 뒤 첫 차임부터 한 기로 세는가입니다. 앞의 질문은 무상 기간에는 지급해야 할 차임 자체가 없다고 적으면 연체를 따질 대상이 생기지 않아 정리됩니다. 뒤의 질문도 차임 개시일과 지급기일이 날짜로 특정되어 있으면 어느 기부터 연체가 시작되는지 같은 기준으로 셀 수 있습니다.

기수를 섞는 실수는 실제로 자주 보입니다. 민법 제640조는 건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 조서에 연체 기수를 적을 때는 이 계약이 어느 법의 적용을 받는지부터 확인해야 합니다.

환산보증금을 초과하는 상가는 어떨까요. 제2조 제3항의 열거에 제10조의2부터 제10조의9까지가 들어 있으므로 제10조의8의 3기 기준은 초과 임대차에도 적용됩니다. 반면 제15조는 그 열거에 없습니다. 그래서 환산보증금 초과 상가에서는 제15조 자체가 적용되지 않는다는 점이 출발점이지만, 임차인의 동의 없이는 화해가 성립하지 않으므로 실제 조서는 양쪽이 받아들일 수 있는 수준에서 정해집니다.

연체가 기수에 이르면 곧바로 건물을 인도하기로 하는 조항을 둔다면, 연체 사실을 누가 어떻게 증명하는 구조로 짤지가 집행문 부여 단계에서 문제가 됩니다. 조건이 붙어 성취를 채권자가 증명해야 하는 때에는 증명 서류를 내야 집행문이 나오기 때문입니다(제57조로 준용되는 제30조 제2항). 렌트프리 계약은 어느 날부터 차임이 발생했는지가 그 출발점이므로 날짜 특정이 여기서도 그대로 쓰입니다.

중도에 나가면 면제해 준 월세를 돌려받을 수 있을까요?

가장 현실적인 쟁점입니다. 무상 기간 중이거나 그 직후에 계약을 끝내려 할 때 임대인은 면제해 준 차임을 돌려받고 싶고, 임차인은 이미 끝난 일로 보고 싶어 합니다. 렌트프리 면제분의 환수를 직접 정한 조문을 찾기는 어렵고 결국 조서에 적은 약정 문구가 출발점이 되므로, 환수 조항은 막연하게 쓸수록 다툼이 커집니다.

환수 조항을 설계하는 방식은 크게 두 가지로 나눌 수 있습니다. 중도 종료의 책임이 있는 쪽이 일정한 금액을 물도록 하는 위약금 방식과, 면제했던 기간의 차임을 소급해 정산하는 차임 정산 방식입니다. 어느 쪽이든 조서에 적는 순간 법적 성격이 문제 될 수 있으므로 각각의 특징을 비교해 봅니다.

어느 방식을 쓰든 환수의 사유를 나누어 적는 것이 핵심입니다. 임차인 사정으로 중도에 해지하는 경우, 차임 연체로 임대인이 해지하는 경우, 합의로 종료하는 경우, 임대인 사정이나 건물의 문제로 종료하는 경우는 성격이 서로 다릅니다. 마지막 두 경우까지 한꺼번에 환수 대상으로 묶으면 임차인이 동의하지 않아 화해가 성립하지 않거나, 성립하더라도 나중에 문구의 적용 범위를 두고 다투게 됩니다.

민법 제398조 제2항의 감액 규정은 조서를 만들 때에도 염두에 둘 부분입니다. 예정액이 부당히 과다하다고 평가되면 법원이 적당히 감액할 수 있으므로, 조서를 만들 때부터 환수의 상한을 면제했던 기간의 차임 상당액 같은 객관적 기준에 맞추는 편이 합리적입니다.

또한 제398조 제3항은 손해배상액의 예정이 이행의 청구나 계약의 해제에 영향을 미치지 않는다고 정합니다. 위약금을 정했다는 사실만으로 계약을 끝내는 사유와 절차까지 정리되는 것은 아니므로, 위약금 방식을 택하더라도 해지 사유와 절차는 별도 조항으로 분명히 적어 둡니다. 이 글의 예시는 구조를 설명하기 위한 것이어서 금액을 적지 않았고, 실제 조서에서는 환수 산식을 계산이 가능한 문장으로 적습니다.

조항 문장은 이런 구조로 짭니다

아래는 문장 구조를 보여 드리기 위한 예시입니다. 날짜와 금액 자리는 비워 두었고 실제 문구는 사안에 맞게 조정합니다.

세 조항은 각각 인도, 면제, 정산을 맡습니다. 제1조와 제2조는 날짜로 특정되어 있어 집행 단계에서 그 시일이 지났는지 따질 수 있고, 제3조는 정산 사유를 한정해 임차인이 받아들이기 쉬운 균형을 갖춥니다. 어느 조항에도 임차인의 법정 권리를 직접 제한하는 문구가 없다는 점이 중요하며, 이 점은 다음 장에서 이어서 설명합니다.

상가 임대차 제소전화해에서 임차인에게 불리한 렌트프리 조항은 어디까지 문제될까요?

상가건물 임대차보호법 제15조는 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정합니다. 문언은 임차인에게 불리한 약정이라는 점에 주목해야 합니다. 임대인에게 불리한 약정에는 이 조문이 적용되지 않습니다.

렌트프리 환수 조항이 곧바로 이 조문에 걸리는 것은 아닙니다. 다만 환수 조항이 임차인의 법정 권리를 사실상 막는 방향으로 읽히면 쟁점이 될 여지가 있습니다. 예를 들어 렌트프리를 해 주는 대신 갱신요구권을 포기한다는 식의 조항을 함께 넣으려는 경우가 있습니다. 이런 조항은 법원이 보정을 명하는 사유가 될 수 있습니다. 다만 환산보증금을 초과하는 상가에는 제2조 제3항의 열거에 제15조가 없어 이 조문이 적용되지 않습니다. 결론은 사안과 문구에 따라 달라지므로 단정하지 않습니다.

현장에서 자주 듣는 말과 그에 대한 판단을 정리했습니다.

신청부터 조서 송달까지 렌트프리 계약은 무엇이 다를까요?

절차 자체는 일반적인 상가 임대차 제소전화해와 같습니다. 의뢰인이 직접 하는 일은 앞의 세 단계뿐이고, 법원 접수와 화해기일 출석은 변호사가 맡습니다.

1. 전화상담 (10~20분)인도일, 무상 기간, 차임 개시일, 환수 조항을 둘지 여부를 말씀해 주세요.
2. 이메일 자료와 견적계약서 등 자료를 이메일로 받아 화해조항 설계안과 견적을 보냅니다.
3. 입금견적을 확인하시고 입금하시면 접수 준비에 들어갑니다.
4. 법원 접수 (변호사 대행)관할합의서를 활용해 전국 어디서든 같은 비용으로 접수합니다.
5. 기일 출석과 조서 송달변호사가 기일에 출석하고, 화해가 성립하면 조서가 송달됩니다.

신청서의 핵심은 화해조항 설계입니다. 첨부 서류는 계약서 사본, 등기부, 건축물대장, 토지대장, 인감증명서(2개월 이내), 위임장 2부(인감 필수), 관할합의서이고, 도면은 건물이 1층의 일부일 때만 필요합니다. 렌트프리 계약에서는 특약 내용이 그대로 반영된 최종 계약서인지가 중요합니다.

민사소송법 제385조 제3항은 법원이 필요한 경우 대리권의 유무를 조사하기 위하여 당사자본인 또는 법정대리인의 출석을 명할 수 있다고 정합니다. 변호사가 대리하더라도 이런 명령이 있으면 안내에 따라 출석 일정을 조율합니다.

화해가 성립하지 못하는 경우도 알아 둘 필요가 있습니다. 제387조 제1항에 따라 화해가 성립되지 아니한 때에는 법원사무관등이 그 사유를 조서에 적어야 하고, 제388조 제1항에 따라 당사자는 소제기신청을 할 수 있습니다. 제387조 제2항은 신청인 또는 상대방이 기일에 출석하지 아니한 때에는 법원이 이들의 화해가 성립되지 아니한 것으로 볼 수 있다고 정합니다. 환수 조항이 과하면 임차인의 동의를 얻기 어려워 화해가 성립하지 않을 수 있습니다.

평균 소요 기간은 6개월(3~9개월)입니다. 비용은 쌍방 선임 기준으로 월 임대료 1,000만원 미만은 70만원, 이상은 100만원(VAT 별도)이며, 법원에 내는 비용은 실비로 별도이므로 사안별로 안내해 드립니다. 관할합의서를 활용하므로 전국 어느 법원이든 같은 비용입니다.

조서가 성립한 뒤 임차인이 약정을 이행하지 않아 건물의 인도가 필요하면, 민사집행법 제258조 제1항에 따라 집행관이 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하여야 합니다. 법도는 조서의 강제집행 실행 자체는 직접 진행하지 않고, 집행문과 송달증명 발급(비용 별도)까지 지원합니다. 강제집행 신청부터 본집행까지는 약 3개월이 걸립니다.

렌트프리 조항, 작성 전에 이 표로 점검하세요

아래 표는 렌트프리가 낀 상가 임대차 제소전화해의 화해조항을 짤 때 항목별로 정할 내용과 흔한 실수를 정리한 것입니다.

표의 마지막 줄을 눈여겨보시기 바랍니다. 민법 제618조가 임대차를 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하는 계약으로 정하는 만큼 임대인에게도 무상 기간 동안 건물을 쓸 수 있게 해 줄 의무가 있습니다. 조서에 임차인 의무만 길게 적히면 임차인은 동의하기 어려우므로, 임대인 조항을 함께 적어 두는 것이 결국 집행되는 조서를 만드는 길입니다.

법도는 제소전화해 3,600건 이상을 직접 성립시켰고, 15년 동안 명도 800건 이상과 강제집행 240건 이상을 다루며 집행되는 문구를 설계해 왔습니다.

자주 묻는 질문