임대차가 끝나 갈 무렵 건물주와 임차인이 가장 많이 주고받는 서류 가운데 하나가 명도확약서입니다. 예전에는 임차인이 "만료일에 점포를 비우겠다"는 한 줄을 적어 주는 정도였다면, 요즘은 이사비나 합의금을 얹어 주고 명도일을 몇 달 늦춰 주는 일종의 거래 문서로 쓰이는 경우가 늘었습니다. 돈과 기한이 함께 오간 확약서는 법적으로 어떤 문서일까요.

이 글은 이사비·합의금이 붙은 명도확약서 효력을 민법의 화해계약이라는 틀로 읽고, 그렇게 볼 때 생기는 효과와 그래도 넘을 수 없는 한계를 차례로 짚습니다.

화해계약 여부명도확약서 효력, 이사비를 주고받으면 성질이 달라질까?

민법 제731조는 화해를 "당사자가 상호양보하여 당사자간의 분쟁을 종지할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다"고 정합니다. 여기서 핵심 단어는 두 가지입니다. 하나는 분쟁이고, 다른 하나는 상호양보입니다. 명도 시점을 두고 의견이 갈리던 임대인과 임차인이, 한쪽은 이사비를 주고 다른 쪽은 정해진 날까지 비우기로 약속했다면 겉모습만 보아도 두 요소가 모두 들어 있는 셈입니다.

반대로 아무런 대가 없이 임차인 혼자 "만료일에 나가겠습니다"라고 적어 준 확약서는 성격이 다릅니다. 이미 임대차계약에 들어 있는 의무를 다시 확인한 문서에 가깝고, 서로 양보한 흔적을 찾기 어렵기 때문입니다. 같은 명도확약서라는 제목을 달고 있어도 이사비가 붙었는지, 유예가 붙었는지에 따라 법적으로 읽히는 방식이 달라질 수 있다는 점이 이 글의 출발점입니다.

다만 확약서를 화해계약으로 볼지는 서류 제목이나 화해라는 단어를 썼는지로 정해지지 않습니다. 당시 실제로 다툼이 있었는지, 무엇을 얼마나 양보했는지, 당사자들이 그 합의로 분쟁을 끝내려 했는지를 종합해 사안별로 판단하는 영역이므로 어느 한쪽으로 단정할 수 없습니다. 실무에서는 화해계약이 될 수도 있는 문서라는 전제로, 그렇게 보든 아니든 어느 쪽에도 불리하지 않도록 문구를 짜는 것이 안전합니다.

아래 세 가지는 확약서에서 상호양보의 흔적으로 자주 등장하는 요소입니다. 하나만 있어도 검토 대상이 되고, 여럿이 겹칠수록 서로 주고받은 합의라는 색채가 짙어질 수 있습니다.

임차인 쪽의 양보도 함께 적혀 있어야 균형이 맞습니다. 예컨대 임차인이 정해진 날 점포를 인도하는 것 외에, 원상회복을 일정 범위에서 마치기로 하거나 남겨 둘 시설물을 정리하기로 하는 내용입니다. 다만 임차인이 법률상 보장받는 권리를 일방적으로 포기하게 하는 문구는 그 자체로 효력 다툼의 대상이 될 수 있으므로, 양보의 내용을 고를 때는 신중해야 합니다.

제732조 · 제733조화해계약으로 보면 생기는 두 가지 효과

확약서가 화해계약으로 평가된다면 민법 제732조와 제733조가 따라붙습니다. 제732조는 화해계약은 당사자 일방이 양보한 권리가 소멸되고 상대방이 화해로 인하여 그 권리를 취득하는 효력이 있다고 정합니다. 쉽게 말해 화해 이전에 서로 주장하던 권리관계를 그대로 두는 것이 아니라, 화해로 정한 내용이 양쪽 사이의 새 기준이 된다는 뜻입니다. 이를 흔히 화해의 창설적 효력이라고 부릅니다.

명도 장면에 대입해 보면 이렇습니다. 임대인이 연체차임 일부를 면제하기로 했다면 그 부분 권리는 소멸하는 방향으로 정리되고, 임차인이 명도일 유예를 얻는 대신 정해진 날 인도하기로 했다면 그 날짜가 양쪽 사이의 기준이 됩니다. 그래서 화해계약으로 볼 여지가 있는 확약서에는 무엇을 양보했는지를 금액과 기간으로 정확히 적어 두는 것이 중요합니다. 양보 범위가 흐릿하면 무엇이 소멸했는지부터 다투게 됩니다.

두 번째 효과는 착오 취소의 제한입니다. 제733조 본문은 "화해계약은 착오를 이유로 하여 취소하지 못한다"고 정합니다. 화해는 원래 불확실한 상태를 서로 양보해서 끝내는 계약이므로, 나중에 계산이 틀렸다거나 생각보다 손해였다는 이유로 쉽게 뒤집을 수 있다면 분쟁을 끝낸다는 의미가 사라지기 때문입니다.

다만 단서가 있습니다. 같은 조 단서는 화해당사자의 자격 또는 화해의 목적인 분쟁 이외의 사항에 착오가 있는 때에는 그러하지 아니하다고 정합니다. 예를 들어 확약서에 서명한 사람이 실제 임차인이 아니었거나, 다툼의 대상이 아니었던 전제 사실을 양쪽이 잘못 알고 있었다면 착오 취소가 열릴 여지가 있습니다. 어떤 착오가 화해의 목적인 분쟁 이외의 사항에 해당하는지는 사안마다 다르므로 단정할 수 없습니다. 아래는 확약서를 두고 실제로 자주 오가는 말과 그에 대한 판단 방향입니다.

정리하면 화해계약으로 보는 시각은 임대인에게만 유리하게 작동하지 않습니다. 임대인이 면제해 준 연체차임도 같은 효력으로 정리되기 때문에, 나중에 역시 그 돈을 받아야겠다고 마음을 바꾸기 어렵습니다. 확약서 한 장이 양쪽 모두를 묶는 구조라는 점을 이해하고 서명해야 합니다.

민법 제536조①이사비와 명도, 동시이행으로 묶는 설계

반대급부가 있는 확약서에서 가장 자주 벌어지는 다툼은 순서입니다. 임대인은 짐을 다 빼야 이사비를 주겠다고 하고, 임차인은 이사비를 받아야 이사 업체를 부를 수 있다고 맞섭니다. 이 교착을 미리 풀어 두는 장치가 동시이행 구조입니다.

민법 제536조①은 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다고 정하고, 상대방의 채무가 변제기에 있지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다는 단서를 둡니다. 이사비 지급과 명도를 서로 대가 관계에 있는 의무로 짜고 이행 시점을 같은 날로 맞추면, 어느 한쪽이 먼저 위험을 떠안지 않는 구조를 설계할 수 있습니다.

여기서 주의할 표현이 제공입니다. 조문은 상대방이 채무이행을 제공할 때까지 거절할 수 있다고 정할 뿐, 실제로 돈을 받거나 인도를 마칠 때까지라고 정하지 않습니다. 그래서 확약서에는 이사비를 어떤 방식으로 제공하는지(계좌이체 시점, 현장 지급 여부)와 명도를 어떤 행위로 확인하는지(열쇠 반환, 짐 반출 확인)를 구체적으로 적어 두어야 나중에 제공이 있었는지를 두고 다투지 않습니다.

반대로 확약서에 이사비를 서명일에 지급한다고 적어 두면, 임대인은 돈을 먼저 내주고 명도를 기다리는 위치에 섭니다. 임차인이 약속을 어기면 그 돈을 돌려받는 일도, 점포를 비우게 하는 일도 모두 새로운 절차를 거쳐야 합니다. 아래 비교를 보면 두 설계가 위험을 어떻게 나누는지 분명해집니다.

동시이행형으로 설계했다면 명도 당일의 진행 순서도 확약서에 미리 그려 두는 것이 좋습니다. 아래는 실무에서 많이 쓰는 흐름입니다.

1. 1

   전날 확인

   반출 일정과 이사비 지급 방식을 문자처럼 기록이 남는 방법으로 다시 확인합니다.

2. 2

   현장 점검

   임대인 측이 점포에 나가 짐 반출 상태와 원상회복 범위를 확약서 기준으로 함께 확인합니다.

3. 3

   열쇠·출입카드 반환

   반환할 물품 목록을 확약서에 미리 적어 두면 인도가 끝난 시점이 분명해집니다.

4. 4

   이사비 지급

   같은 자리에서 이체하고 이체 내역을 남깁니다. 수령 확인 문구를 받아 두면 더 좋습니다.

5. 5

   인도 확인서 작성

   인도 날짜와 시간, 남은 물건의 처리 방식을 적고 양쪽이 서명합니다.

이 순서는 확약서가 임의로 지켜질 때 가장 깔끔하게 끝나는 시나리오입니다. 문제는 임차인이 명도 당일 나타나지 않거나, 반대로 임대인이 이사비를 준비하지 않는 경우입니다. 그때 확약서가 무엇을 해 줄 수 있고 무엇을 못 하는지가 다음 섹션의 주제입니다.

민사집행법 제56조확약서만으로 강제집행이 안 되는 이유는 무엇일까?

화해계약으로 볼 수 있는 확약서라도 강제집행의 문을 여는 열쇠가 되지는 못합니다. 강제집행은 법이 정한 집행권원이 있어야 시작되는데, 민사집행법 제56조는 강제집행은 다음 가운데 어느 하나에 기초하여서도 실시할 수 있다고 하면서 다섯 가지를 열거합니다. 항고로만 불복할 수 있는 재판, 가집행의 선고가 내려진 재판, 확정된 지급명령, 일정한 요건을 갖춘 공정증서, 그리고 제5호의 "소송상 화해, 청구의 인낙(認諾) 등 그 밖에 확정판결과 같은 효력을 가지는 것"입니다.

당사자끼리 작성한 명도확약서는 이 목록 어디에도 해당하지 않습니다. 화해계약은 민법상의 계약일 뿐이고, 법원이 관여해 만들어지는 소송상 화해나 제소전화해조서와는 출발점이 다릅니다. 그래서 임차인이 확약한 날짜를 넘겨 버텨도 임대인이 확약서를 들고 곧바로 집행관에게 갈 수는 없고, 명도소송을 제기해 판결을 받는 길을 거쳐야 합니다.

이 지점에서 화해계약과 제소전화해를 혼동하는 경우가 많습니다. 이름에 똑같이 화해가 들어가지만, 제소전화해는 민사소송법 제385조①에 따라 민사상 다툼에 관하여 당사자가 청구의 취지·원인과 다투는 사정을 밝혀 상대방의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원에 신청할 수 있는 법원 절차입니다. 판사 앞에서 화해가 성립하면 조서가 작성되고, 그 화해조서는 확정판결과 같은 효력을 가져 제56조 제5호의 집행권원이 됩니다.

세 가지 문서를 나란히 놓으면 차이가 분명해집니다. 명도확약서 효력의 한계가 어디서 오는지, 그리고 그 한계를 어떤 문서로 메울 수 있는지를 한 표에 정리했습니다.

표에서 보듯 확약서는 비용과 절차 부담이 가장 적지만, 그만큼 강제력이 없습니다. 반대급부를 주고받는 확약일수록 임대인이 먼저 돈을 쓰는 구조가 되기 쉬우므로, 이사비를 지급하기 전에 집행력 있는 문서로 바꿀지 검토하는 것이 비용 대비 효과가 큽니다.

임차인 입장에서도 이 구분은 중요합니다. 확약서에 이사비 지급이 적혀 있어도 임대인이 주지 않으면 임차인 역시 소송을 거쳐야 받을 수 있습니다. 집행력 있는 문서에 이사비 조항이 함께 담겨 있어야 임차인도 약속을 지키게 할 수단을 갖게 됩니다.

민사소송법 제357조 · 제358조소송으로 가면 확약서는 어떤 증거가 되나

확약서에 집행력이 없다고 해서 쓸모가 없는 것은 아닙니다. 명도소송이나 이사비를 둘러싼 다툼이 법정으로 가면 확약서는 양쪽이 합의한 내용을 보여 주는 핵심 증거가 됩니다. 이때 먼저 따지는 것이 문서를 정말 그 사람이 만들었는지, 즉 문서의 진정 성립입니다.

민사소송법 제357조는 "사문서는 그것이 진정한 것임을 증명하여야 한다"고 정합니다. 이 증명이 본격적으로 문제되는 것은 주로 상대방이 문서의 성립을 다투는 경우입니다. 임차인이 이 서명은 내가 한 것이 아니라고 부인하면, 확약서를 내세우는 쪽이 진정 성립을 증명해야 하는 상황이 됩니다.

여기서 도움이 되는 조문이 제358조입니다. 사문서는 본인 또는 대리인의 서명이나 날인 또는 무인(拇印)이 있는 때에는 진정한 것으로 추정한다고 정합니다. 그래서 확약서에는 본인의 자필 서명과 날인을 함께 받고, 대리인이 서명한다면 위임 관계를 보여 주는 서류를 붙여 두는 것이 좋습니다. 추정이 생기면 이를 뒤집으려는 쪽이 반대 사정을 내세워야 하는 부담을 지게 됩니다.

주의할 점은 서명 뒤에 덧붙인 문구입니다. 서명란 아래나 여백에 나중에 손글씨로 추가한 조건, 서명 뒤 다른 장에 붙인 별지가 있으면 제358조의 추정이 그 부분까지 미치는지는 사안에 따라 다퉈질 수 있어 단정할 수 없습니다. 수정이 필요하면 새로 출력해 다시 서명하거나, 고친 부분마다 양쪽이 확인 서명을 하는 방식이 안전합니다.

위약금 문구도 한 문단만 짚어 둡니다. 확약서에 약속한 날 명도하지 않으면 일정액을 지급한다는 위약금 약정이 있으면 민법 제398조④에 따라 손해배상액의 예정으로 추정되고, 같은 조②에 따라 손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원이 적당히 감액할 수 있습니다. 위약금을 무겁게 적었다고 그만큼 확실히 받는 것도 아니고, 위약금 문구 역시 확약서 안에 있는 한 집행력이 없다는 한계는 그대로입니다.

공증인법 제56조의3①공정증서로 보완할 수 있는 경우와 조건

확약서를 이사비 지급 직전, 즉 명도까지 얼마 남지 않은 시점에 작성한다면 공정증서도 선택지가 될 수 있습니다. 공증인법 제56조의3① 본문은 공증인이 건물이나 토지 또는 대통령령으로 정하는 동산의 인도 또는 반환을 목적으로 하는 청구에 대하여 강제집행을 승낙하는 취지를 기재한 공정증서를 작성할 수 있다고 정합니다. 같은 조③은 이 공정증서를 민사집행법 제56조에도 불구하고 강제집행의 집행권원으로 본다고 합니다.

그러나 임차건물에는 단서가 붙습니다. 임차건물의 인도 또는 반환에 관한 공정증서는 임대인과 임차인 사이의 임대차 관계 종료를 원인으로 임차건물을 인도 또는 반환하기 전 6개월 이내에 작성되는 경우로서, 그 증서에 임차인에 대한 금원 지급에 대하여도 강제집행을 승낙하는 취지의 합의내용이 포함되어 있는 경우에만 작성할 수 있습니다. 이사비가 붙은 확약을 공정증서로 옮긴다면 임대인의 금원 지급 쪽에도 강제집행 승낙이 들어가야 한다는 뜻이어서, 임차인 보호 장치가 조문 안에 이미 들어 있는 셈입니다.

절차상 제약도 있습니다. 같은 조②는 공정증서 작성을 촉탁할 때 어느 한 당사자가 다른 당사자를 대리하거나 어느 한 대리인이 당사자 쌍방을 대리하지 못한다고 정합니다. 집행문은 그 증서를 보존하는 공증인이 사무소가 있는 곳을 관할하는 지방법원 단독판사의 허가를 받아 부여합니다(④). 그리고 계약 체결 단계처럼 인도 시점까지 6개월을 넘게 남겨 둔 때에는 이 방법을 쓸 수 없으므로, 그 시점에는 제소전화해가 현실적인 대안이 됩니다.

결국 선택 기준은 시점과 담을 내용입니다. 인도까지 6개월 이내이고 임대인이 임차인에게 지급할 금원(이사비 등)까지 강제집행 승낙에 넣을 수 있다면 공정증서를 검토할 수 있습니다. 그보다 앞선 시점이거나, 원상회복과 연체 정산, 보증금 반환까지 한꺼번에 정리해야 한다면 제소전화해조서로 설계하는 쪽이 여러 의무를 한 문서에 담기 수월합니다. 어느 쪽이든 확약서 문구를 그대로 옮기기보다 집행 단계에서 막히지 않는 표현으로 다시 다듬는 과정이 필요합니다.

사례로 보는 설계확약서의 약속을 제소전화해조서로 옮기면 달라지는 것

상가 임대인 A씨는 계약 만료를 앞두고 임차인 B씨와 협의했습니다. B씨가 새 점포를 구할 시간을 달라고 하자 A씨는 명도일을 몇 달 늦춰 주고 이사비를 주기로 했고, B씨는 그 날짜에 점포를 비우겠다는 확약서에 서명했습니다. 그런데 유예된 날짜가 다가오자 B씨는 이사비가 적다며 추가 금액을 요구했고, 날짜를 넘겨서도 영업을 계속했습니다.

이 경우 A씨가 쥔 확약서는 B씨가 정해진 날짜에 비우기로 약속했다는 강력한 증거가 됩니다. 확약서가 화해계약으로 평가될 여지가 있다면 이사비가 적은 줄 몰랐다는 B씨의 주장은 제733조 본문의 벽에 부딪힐 수 있습니다. 하지만 그 결론을 얻으려면 명도소송을 제기해 판결을 받아야 하고, 판결 뒤에도 강제집행 절차를 따로 밟아야 합니다. 유예해 준 몇 달 위에 소송과 집행에 드는 시간이 더해지는 셈입니다.

같은 합의를 처음부터 제소전화해조서로 만들었다면 흐름이 달라집니다. 조서에 임차인은 정해진 날짜까지 점포를 인도하고 임대인은 인도와 동시에 이사비를 지급한다는 식으로 양쪽 의무를 함께 적어 두면, 화해조서는 확정판결과 같은 효력을 가지므로 B씨가 날짜를 넘겼을 때 A씨는 별도의 명도소송 없이 집행 절차로 넘어갈 수 있습니다.

다만 동시이행으로 적은 조항에는 집행 개시 요건이 하나 더 붙습니다. 민사집행법 제57조는 "제56조의 집행권원에 기초한 강제집행에 대하여는 제58조 및 제59조에서 규정하는 바를 제외하고는 제28조 내지 제55조의 규정을 준용한다"고 정하므로, 화해조서 집행에도 제41조①이 준용됩니다. 그 결과 반대의무의 이행과 동시에 집행할 수 있다는 것을 내용으로 하는 집행권원의 집행은 채권자가 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 하였다는 것을 증명하여야만 개시할 수 있습니다. 이사비를 어떤 방식으로 제공했는지 기록을 남길 수 있도록 지급 방법까지 조항에 적어 두는 이유가 여기에 있습니다.

이 설계는 임차인에게도 안전장치가 됩니다. 확약서에서는 이사비가 임대인의 약속에 머물지만, 조서에 이사비 지급 의무가 함께 적히면 임차인도 그 조항을 근거로 약속 이행을 요구할 수단을 갖게 됩니다. 제소전화해는 임차인이 동의하지 않으면 성립할 수 없는 절차이므로, 양쪽의 양보를 같은 무게로 담은 균형 잡힌 조서일 때 성립까지 매끄럽게 이어집니다.

법도종합법률사무소는 제소전화해 3,600건 이상을 직접 성립시키며 집행 단계에서 막히지 않는 문구를 설계해 왔습니다. 비용은 쌍방 선임 기준으로 월 임대료 1,000만 원 미만이면 70만 원, 이상이면 100만 원(부가세 별도)이고, 인지대·송달료 같은 법원 실비는 사안별로 안내해 드립니다. 관할합의서를 활용하므로 건물이 어느 지역에 있어도 비용이 같고, 의뢰인은 전화 상담과 이메일 자료 전달, 입금까지만 하시면 화해기일 출석은 대리인이 맡습니다. 확약서 문구를 조서로 옮길 수 있는지 궁금하시면 02-591-2334로 먼저 상황을 말씀해 주십시오.

FAQ명도확약서 효력, 자주 묻는 질문 세 가지