상가 건물을 사는 분들이 계약 직전에 자주 듣는 말이 있습니다. "지금 임차인이 월세를 좀 밀려 있긴 한데, 건물 넘기면서 같이 넘어가니까 걱정 마세요." 매수인 입장에서는 밀린 월세가 많을수록 오히려 해지와 명도가 빨라질 수 있다고 기대하기도 합니다. 그런데 상가 매수 후 전 소유자 연체 월세를 새 건물주가 그대로 받아 쓸 수 있는지, 특히 3기 연체 해지의 계산에 합칠 수 있는지는 법이 정해 둔 구조가 따로 있어 생각보다 간단하지 않습니다.

• 상가 건물을 사기로 했는데, 현재 임차인이 이미 월세를 두세 달 밀려 있다는 말을 들었습니다.
• 잔금을 치르고 소유권이전등기까지 마쳤는데, 그 뒤에도 임차인이 월세를 또 내지 않았습니다.
• 전 소유자 시절 연체와 내 명의가 된 뒤의 연체를 합치면 3기가 되는데, 바로 해지 통지를 보내도 되는지 망설여집니다.
• 전 소유자와 임차인 사이에 받아 둔 제소전화해조서가 있는데, 그 조서를 내가 그대로 쓸 수 있는지 모르겠습니다.
• 매매계약서에 밀린 월세를 어떻게 적어야 나중에 매도인과도, 임차인과도 다툼이 없을지 정하지 못했습니다.

이 글은 매수인(새 건물주)의 관점에서 쓰되, 임차인이 어떤 기준으로 누구에게 밀린 월세를 갚아야 하는지도 함께 정리합니다. 제소전화해는 임차인의 동의가 있어야 성립하는 절차이고, 양쪽의 권리와 의무를 함께 담는 균형 잡힌 조서가 결국 집행 단계에서도 가장 덜 흔들리기 때문입니다.

상가 매수 후 전 소유자 연체 월세, 법적으로 누구의 돈인가요?

출발점은 상가법 제3조②입니다. 이 조문은 "임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다."라고 정합니다. 그래서 매수인은 임차인과 새 계약서를 다시 쓰지 않아도 임대인의 자리에 서게 되고, 앞으로의 차임을 받을 권리와 함께 임대차가 끝났을 때 보증금을 돌려줄 의무도 이어받습니다.

제3조는 '대항력 등'이라는 제목 아래 ①에서 대항력의 요건을, ②에서 임대인 지위의 승계를 정하고 있습니다. ①은 임대차가 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 정합니다. 그래서 실무에서는 매수 전에 임차인이 실제로 점포를 점유하고 있는지, 사업자등록을 언제 신청했는지를 함께 확인합니다. 대항력을 갖추지 못한 임대차라면 매매계약에서 기존 임대차를 넘겨받을지 여부를 따로 정하는 것이 쟁점이 되므로, 계약서에서 그 부분을 명확히 해 두는 것이 좋습니다.

보증금과 차임 규모가 큰 상가라고 해서 이 쟁점이 사라지지는 않습니다. 상가법 제2조①은 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차를 적용 범위에서 제외하지만, 제2조③은 그런 임대차에도 제3조, 제10조①②와 ③본문, 제10조의2부터 제10조의9까지, 제11조의2, 제19조를 적용한다고 정합니다. 임대인 지위 승계(제3조)와 3기 차임연체 해지(제10조의8)가 모두 이 열거에 들어 있으므로, 이른바 환산보증금을 넘는 상가를 사는 경우에도 이 글의 구조가 그대로 문제됩니다.

문제는 '임대인의 지위'와 '이미 생긴 채권'을 구분하는 데서 시작합니다. 임대인의 지위는 계약이 이어지는 동안 장래를 향해 작동하는 자리이고, 승계 전에 이미 지급 시기가 지난 월세는 그 시점에 구체적인 금전채권으로 따로 떨어져 있습니다. 대법원 판결 중에는 임대인 지위가 양수인에게 승계되더라도 이미 발생한 연체차임 채권은 따로 채권양도의 요건을 갖추어 양도하지 않는 이상 양수인에게 승계되지 않는다는 취지로 본 것이 있습니다. 다만 매매 당사자 사이의 특약, 승계 시점, 임차인의 승낙 여부 같은 사실관계에 따라 판단이 달라질 여지가 있으므로, 이 취지를 내 사건의 결론으로 곧바로 옮기는 것은 조심해야 합니다.

이 세 구간을 장부에서 분리해 두는 것이 이후 모든 판단의 출발점입니다. 승계 시점을 어느 날로 보느냐 자체가 다툼이 될 수 있으므로, 잔금일과 소유권이전등기일이 다르면 그 사이에 지급 시기가 오는 월세를 누가 받는지 매매계약에서 날짜로 정해 두는 것이 좋습니다.

전 소유자 시절 연체를 합쳐 3기 해지를 할 수 있을까?

상가 임대차의 해지 기준은 상가법 제10조의8입니다. 조문은 "임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다."라고 정합니다. 문언이 '연체액'과 '차임액'을 비교하는 구조이므로, 3기는 반드시 세 달 연속 연체를 뜻한다기보다 밀린 금액의 합계가 3기분 차임액에 이르렀는지를 보는 기준으로 읽는 것이 자연스럽습니다. 중간에 일부를 냈다면 남은 연체액 합계로 다시 따져 보아야 합니다.

매수인이 실제로 부딪히는 장면은 대개 이렇습니다. 전 소유자 시절에 2기분이 밀려 있었고, 매수인 명의로 넘어온 뒤 1기분이 더 밀려 합계가 3기분이 된 경우입니다. 매수인은 당연히 합산해서 해지하고 싶어 합니다. 그러나 앞에서 본 판결 취지대로라면 승계 전 2기분 채권은 전 소유자에게 남아 있고, 매수인이 그 채권을 양수받지 않은 이상 승계 이후의 연체액만으로 3기에 이르러야 해지할 수 있다는 취지로 본 판결이 있습니다. 상가 매수 후 전 소유자 연체 월세를 해지 계산에 그대로 얹는 방식은 바로 이 지점에서 다툼의 여지가 생깁니다.

이 쟁점은 판례로 정해지는 영역이고, 매수인이 연체차임 채권을 양수한 경우 합산이 어디까지 허용되는지, 전 소유자가 승계 전에 이미 해지권을 행사했는지 등에 따라 결론이 달라질 수 있어 단정할 수 없습니다. 실무에서 권하는 순서는 단순합니다. 해지 통지를 보내기 전에 승계 이후의 연체만 따로 세어 3기에 이르렀는지 확인하고, 이르지 않았다면 합산 주장에 기대지 않는 경로, 즉 채권양도를 갖춘 뒤의 추가 검토, 합의에 따른 종료, 새 제소전화해 같은 방법을 먼저 살펴보는 것입니다.

해지와 갱신거절도 구분해야 합니다. 상가법 제10조①은 임차인의 갱신요구를 임대인이 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 정하면서, 1호로 "임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우"를 거절할 수 있는 사유로 둡니다. 해지는 지금 계약을 끝내는 것이고 갱신거절은 만료 때 연장을 막는 것이어서 장면이 다릅니다. 전 소유자 시절의 연체 '사실'을 매수인이 갱신거절 사유로 내세울 수 있는지 역시 별개의 쟁점이므로, 이 부분도 단정하지 말고 계약 기간과 갱신요구 시기를 함께 놓고 검토해야 합니다.

밀린 월세를 넘겨받으려면, 민법 제450조 통지와 확정일자

매수인이 전 소유자 시절의 연체분까지 직접 받고 싶다면, 임대인 지위 승계와는 별도로 그 연체차임 채권을 넘겨받는 합의가 필요합니다. 어느 쪽이든 임차인과 다른 사람들에게 그 양도를 주장하려면 민법 제450조가 정한 대항요건을 갖추어야 합니다.

민법 제450조①은 "지명채권의 양도는 양도인이 채무자에게 통지하거나 채무자가 승낙하지 아니하면 채무자 기타 제삼자에게 대항하지 못한다."라고 정합니다. 여기서 가장 많이 놓치는 부분이 통지의 주체입니다. 조문상 통지는 양도인, 즉 전 소유자가 하는 것입니다. 매수인이 임차인에게 "이제 밀린 월세도 저한테 주세요"라고 문자를 보내는 것만으로는 이 조문이 말하는 통지를 갖췄다고 보기 어렵고, 전 소유자 명의의 통지서를 보내거나 임차인의 승낙을 받아 두어야 합니다.

제450조②는 그 통지나 승낙이 확정일자 있는 증서에 의하지 아니하면 채무자 이외의 제삼자에게 대항하지 못한다고 정합니다. 예를 들어 전 소유자에게 다른 채권자가 있어 같은 연체차임 채권을 두고 권리를 주장하는 상황을 생각해 보면, 확정일자를 갖춘 서면으로 통지해 두었는지가 우열을 가르는 요소가 될 수 있습니다. 채무자인 임차인에 대한 관계와 그 밖의 제삼자에 대한 관계가 요건이 다르다는 점을 기억해 두세요.

임차인 입장에서도 이 구조는 중요합니다. 통지나 승낙 전에는 양수인이 채무자에게 양도를 주장할 수 없으므로, 그 전까지 임차인이 승계 전 연체분을 전 소유자에게 갚는 것은 이상한 일이 아닙니다. 반대로 양도인 명의의 통지가 도착하면 그 내용에 따라 갚을 상대가 정리됩니다. 통지 하나가 '누구에게 갚아야 하는지'의 기준점이 되어 임차인이 이중으로 청구받을 걱정을 줄여 주므로, 매수인과 임차인 모두에게 득이 되는 절차라고 할 수 있습니다.

오래된 연체분을 넘겨받을 때는 시효도 확인해야 합니다. 민법 제163조 1호는 사용료 기타 1년 이내의 기간으로 정한 금전 또는 물건의 지급을 목적으로 한 채권을 3년간 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성한다고 정합니다. 월 단위로 정한 차임은 이 범위에서 문제되는 경우가 많으므로, 연체가 언제부터 시작되었는지 월별로 확인해 두어야 합니다. 그리고 채권을 양수했다고 해서 앞에서 본 합산 해지가 곧바로 가능하다고 단정할 수는 없다는 점도 함께 기억해 두세요.

해지 통지는 한 번 보내면 거둬들일 수 없습니다

해지의 방식과 효과는 민법 제543조에 있습니다. ①은 계약 또는 법률의 규정에 의하여 해지 또는 해제의 권리가 있는 때에는 "그 해지 또는 해제는 상대방에 대한 의사표시로 한다."라고 정하고, ②는 "전항의 의사표시는 철회하지 못한다."라고 정합니다. 해지는 법원 판단을 받아야 생기는 것이 아니라 임대인의 의사표시로 하는 것이고, 효력이 있는 해지 의사표시라면 나중에 마음을 바꿔 거둬들일 수 없다는 뜻입니다.

그래서 매수인이 가장 조심해야 할 장면이 '합산 3기'로 서둘러 해지 통지를 보내는 경우입니다. 임차인이 승계 이후 연체는 1기뿐이라며 해지의 효력을 다투면, 계약이 끝났는지 아닌지가 불분명한 상태가 됩니다. 계산이 틀린 상태에서 보낸 통지를 '없던 일'로 정리하는 방법도 마땅치 않으므로, 통지 전에 계산을 끝내는 것이 순서입니다.

표의 두 번째 줄처럼 승계 이후의 연체만으로 3기분에 이른 경우라면 매수인 자신의 차임 채권으로 판단하므로 근거가 가장 분명합니다. 이때도 해지는 상대방에 대한 의사표시이므로 임차인이 통지를 받았다는 사실을 남겨 두어야 합니다. 민법 제547조①은 당사자의 일방 또는 쌍방이 수인인 경우에는 계약의 해지는 그 전원으로부터 또는 전원에 대하여 하여야 한다고 정하므로, 계약서상 공동임차인이 있는지 먼저 확인하고 임차인이 여럿이라면 그 모두에게 통지해야 합니다.

해지가 유효해도 임차인이 나가지 않으면 판결이나 화해조서 같은 집행권원이 필요합니다. 그래서 전 소유자가 받아 둔 조서가 있는지가 다음 질문이 됩니다.

전 소유자가 받아 둔 제소전화해조서, 매수인이 이어 쓸 수 있을까?

제소전화해가 성립하면 화해조서는 확정판결과 같은 효력을 가지며, 민사집행법 제56조 5호의 "소송상 화해, 청구의 인낙(認諾) 등 그 밖에 확정판결과 같은 효력을 가지는 것"으로서 집행권원이 됩니다. 그리고 같은 법 제57조는 "제56조의 집행권원에 기초한 강제집행에 대하여는 제58조 및 제59조에서 규정하는 바를 제외하고는 제28조 내지 제55조의 규정을 준용한다."라고 정합니다. 화해조서로 하는 집행에도 집행문, 승계집행문, 집행개시 요건에 관한 규정이 이 조문을 통해 준용된다는 뜻입니다.

이 준용 구조에 따라 매수인이 검토하는 것이 승계집행문입니다. 민사집행법 제31조①은 집행문을 판결에 표시된 채권자의 승계인을 위하여 내어 주거나 채무자의 승계인에 대한 집행을 위하여 내어 줄 수 있다고 정하면서, 그 승계가 법원에 명백한 사실이거나 증명서로 승계를 증명한 때에 한한다는 단서를 둡니다. 매수인은 조서에 표시된 채권자인 전 소유자의 승계인으로서 집행문을 구하려는 입장에 서게 되므로, 소유권 취득과 임대인 지위 승계를 보여 주는 서류를 갖추는 것이 출발점입니다. 다만 매수인이 이 조문이 말하는 승계인에 해당하는지 자체가 조서 조항의 내용과 성질에 따라 다툼이 될 수 있어, 서류만 갖추면 승계집행문이 당연히 나온다고 단정할 수는 없습니다.

다만 기존 조서의 효력이 매수인에게 어느 범위까지 미치는지, 특히 조서의 연체 해지 조항이 전 소유자 시절의 연체까지 포함해 매수인을 위해 작동하는지는 단정할 수 없습니다. 조서 조항이 '3기 연체 시 명도한다'처럼 조건이 붙은 형태이고 그 조건이 성취되었음을 채권자가 증명하여야 하는 경우라면, 제57조로 준용되는 민사집행법 제30조②에 따라 이를 증명하는 서류를 제출하여야만 집행문을 내어 주는 단계가 생길 수 있습니다. 매수인이 그 증명을 승계 전 연체와 섞어 구성하면 앞에서 본 합산 문제가 집행문 단계에서 그대로 다시 등장하게 됩니다.

그래서 실무에서 자주 함께 검토하는 선택지가 매수인 명의의 새 제소전화해입니다. 새 조서는 임차인의 동의가 있어야 성립하므로, 임차인에게도 받아들일 이유가 있는 조항을 담아야 합니다. 예를 들어 승계 전 연체분을 누가 어떤 방법으로 정산하는지, 보증금 반환과 명도를 어떤 순서로 맞바꾸는지를 분명히 적으면 임차인도 이중 청구에 대한 걱정을 덜 수 있습니다.

법도는 제소전화해를 3,600건 넘게 직접 성립시켜 왔고, 건물 매매처럼 당사자가 바뀌는 사건에서는 기존 조서의 문구부터 다시 읽는 것으로 상담을 시작합니다. 새 조서를 진행하는 경우 접수부터 조서 송달까지 평균 6개월(3~9개월) 정도를 예상하시면 됩니다. 기존 조서 사본과 매매계약서를 준비해 02-591-2334로 연락 주시면 어느 경로가 맞는지 함께 정리해 드립니다.

매도인이 흔히 하는 말 세 가지, 그대로 믿어도 될까요?

매매 현장에서 매도인이나 중간에서 거래를 돕는 사람들이 선의로 건네는 말 중에는 법적 구조와 어긋나는 것이 적지 않습니다. 대표적인 세 가지를 조문에 비추어 판정해 보겠습니다.

세 번째 말은 특히 매수인과 매도인 사이의 정산 문제로 번지기 쉽습니다. 임차인과의 관계에서는 보증금 공제로 정리되더라도, 그 공제분이 원래 전 소유자의 채권이었다면 매도인은 매수인에게 그 몫을 요구하고 싶어 할 수 있습니다. 반대로 매수인은 매매대금에서 이미 감안했다고 생각할 수 있습니다. 이 다툼은 임차인과 무관하게 생기는 것이므로, 잔금 전에 금액이 아닌 '방법'이라도 계약서에 적어 두는 것이 좋습니다. 이 판결 취지 역시 특약과 사실관계에 따라 달리 판단될 여지가 있다는 점은 함께 기억해 두세요.

잔금 전에 끝낼 매수인 체크리스트 여섯 가지

지금까지의 내용을 매매계약 단계에서 바로 쓸 수 있도록 여섯 가지로 묶었습니다. 상가 매수 후 전 소유자 연체 월세 문제는 대부분 잔금 이후에 드러나지만, 해결의 열쇠는 거의 언제나 잔금 이전의 서류에 있습니다.

1번과 2번은 매도인과의 관계, 3번은 임차인과의 관계, 4번은 세 사람 모두의 관계를 정리하는 항목입니다. 특히 2번 정산 특약은 금액을 적지 못하더라도 '승계 전 연체분은 매도인이 회수한다' 또는 '매수인이 양수하고 그 대가를 잔금에서 정산한다'처럼 방향만이라도 정해 두면 이후의 다툼이 크게 줄어듭니다.

5번과 6번은 명도 계획이 있는 매수인에게 중요합니다. 기존 조서가 있다면 승계집행문으로 이어 쓸 수 있는지, 조건형 조항이라 증명 부담이 큰지부터 살피고, 그 판단이 불확실하다면 새 조서를 받는 쪽이 오히려 빠를 수 있습니다. 새 조서는 임차인에게도 보증금 반환 시기와 방법, 승계 전 연체분 처리 방식을 분명히 해 주므로, 협의의 명분이 서는 경우가 많습니다.

마지막으로, 매수인이 이미 잔금을 치른 뒤에 이 글을 읽고 있다면 지금이라도 할 수 있는 일이 있습니다. 승계 이후의 연체만 따로 세어 장부를 다시 만들고, 매도인과 연체분 처리에 관한 합의서를 사후에라도 작성하며, 필요하면 양도인 명의 통지를 진행하는 것입니다. 해지 통지는 그 정리가 끝난 다음에 보내도 늦지 않습니다.

자주 묻는 질문