건물 옥상은 오랫동안 물탱크와 실외기만 놓이던 공간이었지만, 통신 중계설비와 옥외 광고 구조물, 태양광 발전 설비가 들어서면서 건물주에게 별도의 임대 수입이 생기는 자리가 되었습니다. 문제는 이 계약이 끝날 때 드러납니다. 점포는 열쇠를 돌려받으면 일단락되지만, 옥상 설비는 무거운 구조물과 건물 안을 지나는 케이블, 방수층에 뚫린 고정 앵커까지 남깁니다. 상대방이 철거를 미루면 임대인은 새 임차인을 받지도, 방수 공사를 시작하지도 못한 채 시간을 보내게 됩니다.

그래서 옥상 기지국 임대차 제소전화해는 계약을 시작할 때 계약이 끝나는 장면까지 조서에 적어 두는 작업이라고 할 수 있습니다. 이 글은 옥상이나 외벽 공간 자체를 설비용으로 단독 임대하는 계약을 기준으로, 적용 법이 갈리는 지점과 철거 의무를 집행할 수 있는 문장으로 만드는 방법을 정리합니다.

이런 상황이라면 이 글이 답이 됩니다.

• 통신사나 설치 대행업체에서 옥상 일부를 중계설비 자리로 쓰겠다는 계약서를 받았다
• 태양광 발전 사업자가 옥상 넓은 면적을 장기간 빌려 패널을 깔겠다고 제안했다
• 외벽이나 옥상 광고 구조물 계약이 끝났는데 업체가 철거 일정을 계속 미룬다
• 건물 매각이나 재건축 계획이 있어 설비를 언제 걷어낼 수 있을지 분명히 해 두고 싶다

옥상 기지국 임대차 제소전화해, 점포 계약과 무엇이 다를까?

먼저 계약의 성격부터 정리해야 합니다. 민법 제618조는 "임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다"고 정합니다. 옥상의 일정 구역을 설비 설치 장소로 쓰게 하고 그 대가를 매달 또는 매년 받는다면 사용·수익과 차임이라는 두 요소가 갖춰집니다. 계약서 제목이 부지 사용 계약, 설치 승낙서, 공간 이용 약정처럼 달라도 내용이 이 구조라면 임대차 규정이 문제될 수 있습니다.

그런데 점포 임대차와 나란히 놓으면 다른 점이 여럿 보입니다. 첫째, 목적물이 벽과 문으로 구획된 방이 아니라 옥상 바닥의 일부나 외벽의 한 면이어서 경계가 눈에 잘 보이지 않습니다. 둘째, 설비 곁에 사람이 상주하지 않는 대신 전원선·통신선·배관이 건물 내부를 통과해 다른 층 공용부분까지 이어집니다. 셋째, 유지보수 인력이 수시로 드나들어야 하므로 출입 방법이 계약의 핵심 조건이 됩니다. 넷째, 상대방은 대개 법인이고 계약 명의자, 실제 설비 소유자, 현장 시공업체가 서로 다를 수 있습니다.

이런 차이 때문에 일반 상가 조서 양식을 그대로 옮겨 쓰면 빈칸이 생깁니다. 점포 조서는 몇 호 점포를 인도한다는 문장 하나로 목적물이 특정되지만, 옥상 설비 계약에서 같은 방식으로 쓰면 무엇을 어디까지 걷어내야 하는지가 비어 버립니다. 조서에 적히지 않은 의무는 나중에 집행 단계에서 범위를 다투는 원인이 될 수 있으므로, 설비 계약 특유의 항목을 따로 챙겨야 합니다. 대표적인 설비 유형별로 보면 쟁점의 무게가 조금씩 다릅니다.

세 유형의 공통점은 하나입니다. 계약이 끝났을 때 임대인이 돌려받아야 하는 것은 빈 공간 자체가 아니라, 설비가 사라지고 원래 상태로 회복된 공간이라는 점입니다. 이 차이를 인식하는 데서 조서 설계가 시작됩니다.

상가건물 임대차보호법이 적용될까, 민법만 적용될까?

다음 질문은 어떤 법의 규율을 받느냐입니다. 상가건물 임대차보호법 제2조①은 이 법을 "상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다"고 정합니다. 건물 자체가 사업자등록 대상인 상가건물이라는 점은 많은 경우 충족되겠지만, 옥상의 설비 공간을 빌린 임차인이 그 공간을 영업용으로 사용한다고 볼 수 있는지는 별개의 문제입니다.

설비 공간 임대에 상가법이 적용되는지는 계약 목적, 설비의 성격, 임차인이 그 장소를 실제로 어떻게 쓰는지 같은 구체적 사정에 따라 판단이 갈릴 수 있어 일률적으로 말하기 어렵습니다. 통신 중계설비처럼 사업의 수단으로 쓰이는 설비라도 그 장소에서 영업을 한다고 볼지, 설비를 놓아두는 장소를 빌린 것으로 볼지는 해석의 여지가 있습니다. 또 상가법의 적용 범위에 들어오더라도 제2조① 단서의 보증금액 기준을 넘는 임대차에는 제2조③이 열거한 조문만 적용된다는 점을 함께 확인해야 합니다.

적용 법에 따라 연체 해지 기준과 갱신요구권이 달라집니다. 두 갈래를 나란히 놓으면 다음과 같습니다.

비교에서 보듯 연체 해지 기준이 3기와 2기로 갈립니다. 실무에서 흔한 실수는 적용 법을 따지지 않고 두 번만 밀려도 즉시 해지한다는 식의 문구를 넣어 두는 것입니다. 상가법이 제2조① 단서의 보증금액 기준 이하로 전부 적용되는 임대차라면 3기보다 임차인에게 불리한 연체 기준은 제15조에 따라 효력이 없을 수 있고, 이런 문구는 화해 절차에서 법원의 보정명령 사유가 될 수 있습니다. 보증금액 기준을 넘는 임대차에는 제10조의8은 적용되지만 제15조는 제2조③ 열거에 없어 적용되지 않으므로, 불리한 특약의 효력은 따로 따져 보아야 합니다. 민법만 적용되는 경우에도 2기보다 임차인에게 불리한 기준은 제652조와 충돌할 수 있습니다.

반대로 조서의 연체 해지 기준을 3기로 적어 두면, 상가법이 적용될 때는 법이 정한 기준과 같고, 민법만 적용될 때는 2기보다 임차인에게 유리한 약정이 되어 강행규정과 충돌할 여지가 줄어듭니다. 적용 법이 분명하지 않은 설비 계약에서는 이렇게 두 갈래 모두에서 효력 다툼을 줄이는 설계를 검토할 수 있습니다. 다만 설비 계약은 차임을 1년 단위로 정하는 경우도 많아, 그때 1기를 어떤 단위로 볼지는 별도의 해석 문제가 될 수 있으므로 지급 주기와 연체 기준을 함께 구체적으로 적어 두는 편이 다툼을 줄입니다.

갱신 문제도 같은 시각으로 접근합니다. 보증금액 기준 이하여서 제15조까지 적용되는 상가 임대차라면 임차인의 갱신요구권은 강행규정의 보호를 받으므로, 갱신요구권을 미리 포기한다는 문구를 넣는 방식은 효력을 기대하기 어렵습니다. 그 대신 건물 철거나 재건축 계획이 이미 있다면 계약 체결 단계에서 구체적으로 알리고 기록으로 남기는 것이 정공법입니다. 제10조①7호는 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우를 들고, 그중 가목은 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우입니다.

주의할 점은 옥상 방수 공사나 부분 보수처럼 건물 전부 또는 대부분의 철거·재건축에 이르지 않는 공사는 이 사유에 그대로 들어맞는다고 보기 어려울 수 있다는 것입니다. 그런 공사가 예정되어 있다면 갱신 거절 사유에 기대기보다, 공사 기간 동안 설비를 일시 이설하는 절차와 비용 분담을 조서에 따로 정해 두는 편이 현실적입니다.

반환할 때 원상회복과 설비 철거, 조문은 어디까지 말해 주나

임대차가 끝나면 임차인은 목적물을 반환해야 하고, 이때 원상회복 의무가 따라옵니다. 민법 제654조는 "제610조제1항, 제615조 내지 제617조의 규정은 임대차에 이를 준용한다"고 정하고, 그 준용 대상인 제615조는 "차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다"고 정합니다.

이 조문을 옥상 설비에 대입하면 두 가지가 읽힙니다. 하나는 임차인이 반환할 때 원상에 회복할 의무를 진다는 점이고, 다른 하나는 임차인이 부속시킨 물건을 철거할 수 있다는 점입니다. 그런데 조문 자체는 원상이 구체적으로 어떤 상태인지, 철거를 언제까지 어떤 방법으로 마쳐야 하는지까지 정해 주지 않습니다. 앵커 볼트 구멍의 방수 보수가 원상회복에 포함되는지, 건물 내부 배관 샤프트에 남긴 케이블까지 걷어내야 하는지는 계약과 조서의 문구가 없으면 다툼의 대상이 되기 쉽습니다.

부속물 문제도 짚어 둘 필요가 있습니다. 민법 제646조①은 건물 기타 공작물의 임차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 물건이 있는 때에는 임대차의 종료시에 임대인에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있다고 정하고, 제652조는 이 조문 등에 위반하는 약정으로 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정합니다. 통신 중계설비나 광고 구조물이 여기서 말하는 부속물에 해당하는지는 설비의 성격과 설치 경위에 따라 판단이 갈릴 수 있어 단정할 수 없습니다. 그래서 설치 동의서에 설비의 소유자가 누구인지와 반환 때의 처리 방식을 분명히 남겨 두는 편이 좋습니다.

결국 원상회복의 범위는 조문만으로 정해지지 않고 조서의 문장으로 구체화된다고 보는 것이 실무적으로 안전합니다. 설치물 목록, 철거 대상, 남겨 두어도 되는 것과 반드시 걷어낼 것, 방수층·마감재 보수 기준을 조서에 적어 두면 임차인 입장에서도 계약 종료 때 무엇을 해야 하는지가 명확해집니다.

설비를 걷어내지 않으면? 인도 집행과 대체집행의 구조

화해조서는 민사집행법 제56조 5호가 정한 집행권원, 곧 소송상 화해와 청구의 인낙 등 그 밖에 확정판결과 같은 효력을 가지는 것에 해당합니다. 그리고 제57조는 "제56조의 집행권원에 기초한 강제집행에 대하여는 제58조 및 제59조에서 규정하는 바를 제외하고는 제28조 내지 제55조의 규정을 준용한다"고 정합니다.

옥상 설비 계약이 끝났는데 임차인이 아무것도 하지 않는다면, 임대인이 원하는 결과는 두 가지로 나뉩니다. 하나는 공간의 점유를 돌려받는 것이고, 다른 하나는 설비를 걷어내 원래 상태를 회복하는 것입니다. 앞의 것은 인도 의무의 집행 문제로, 민사집행법 제258조①은 채무자가 부동산이나 선박을 인도하여야 할 때에는 집행관은 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하여야 한다고 정합니다. 뒤의 것은 임차인이 해야 할 행위, 즉 작위 의무의 집행 문제입니다.

작위 의무 가운데 다른 사람이 대신해도 되는 것은 대체집행의 대상이 됩니다. 민법 제389조②는 채무가 "채무자의 일신에 전속하지 아니한 작위를 목적으로 한 때에는 채무자의 비용으로 제삼자에게 이를 하게 할 것을 법원에 청구할 수 있다"고 정하고, 민사집행법 제260조①은 "민법 제389조제2항 후단과 제3항의 경우에는 제1심 법원은 채권자의 신청에 따라 민법의 규정에 의한 결정을 하여야 한다"고 정합니다. 설비 해체와 반출은 전문 업체가 대신 수행할 수 있는 성격의 일이므로 이 구조를 검토할 수 있습니다.

비용에 관해서도 조문이 장치를 두고 있습니다. 같은 조 ②는 채권자는 제1항의 행위에 필요한 비용을 미리 지급할 것을 채무자에게 명하는 결정을 신청할 수 있고, 다만 뒷날 그 초과비용을 청구할 권리는 영향을 받지 아니한다고 정합니다. ③은 제1항과 제2항의 신청에 관한 재판에 대하여 즉시항고를 할 수 있다고 정합니다.

여기서 조서 문구의 정밀함이 결과를 좌우합니다. 대체집행은 조서에 적힌 작위 의무를 바탕으로 진행되므로, 원상복구한다는 한 줄만 있으면 무엇을 철거할지 범위를 다시 다퉈야 할 수 있습니다. 반대로 설치물 목록과 케이블 경로, 방수 보수 기준까지 특정해 두면 제삼자가 할 행위의 내용이 분명해집니다. 공간 인도와 설비 철거를 한 문장에 섞지 않고 별개 조항으로 나누는 것도 같은 이유입니다. 고정 설비가 인도 집행 과정에서 함께 처리될 수 있는지, 별도의 대체집행이 필요한지는 설비의 고정 정도와 조서 문구에 따라 달라질 수 있습니다.

조서에 적을 항목, 위치부터 철거 기한까지

옥상 기지국 임대차 제소전화해의 화해조항은 점포 조서보다 항목이 많습니다. 민사소송법 제386조는 화해가 성립된 때에는 법원사무관등이 조서에 당사자, 법정대리인, 청구의 취지와 원인, 화해조항, 날짜와 법원을 표시한다고 정합니다. 이 가운데 실질을 결정하는 것은 화해조항이고, 설비 계약에서는 아래 여덟 항목이 화해조항의 뼈대가 됩니다.

표의 두 번째 항목에 대해 덧붙이면, 실무상 제소전화해 신청에서 도면을 반드시 첨부하는 경우는 임대 목적물이 1층의 일부일 때입니다. 옥상이나 외벽은 이 기준에 해당하지 않더라도, 벽으로 구획된 공간이 아니어서 말로만 적으면 위치가 흐려집니다. 그래서 건물 배치도에 설비 구역을 표시하거나, 기준점에서의 거리와 방향을 적거나, 현장 사진을 첨부하는 방식으로 특정성을 보완합니다.

네 번째와 다섯 번째 항목은 점포 계약에는 거의 등장하지 않습니다. 설비 케이블이 건물 공용 샤프트를 지나 지하 전기실까지 이어지는 구조라면, 계약이 끝났을 때 옥상 장비만 철거하고 선은 그대로 남는 일이 생기기 쉽습니다.

철거 기한은 왜 날짜로 적어야 할까

철거 기한의 표현 방식은 집행이 언제 시작될 수 있는지와 직결됩니다. 민사집행법 제40조①은 "집행을 받을 사람이 일정한 시일에 이르러야 그 채무를 이행하게 되어 있는 때에는 그 시일이 지난 뒤에 강제집행을 개시할 수 있다"고 정하고, 이 규정은 앞서 본 제57조의 준용 구조를 통해 화해조서에 기초한 집행에도 적용됩니다.

반면 새 설치 부지가 확보되면 철거한다거나 통신망 이전이 끝나면 철거한다는 식으로 조건을 붙이면 단계가 달라집니다. 같은 준용 구조로 적용되는 제30조②는 판결을 집행하는 데에 조건이 붙어 있어 그 조건이 성취되었음을 채권자가 증명하여야 하는 때에는 이를 증명하는 서류를 제출하여야만 집행문을 내어 준다고 정합니다. 임대인이 상대방 회사 내부의 이전 완료 사실을 서류로 증명하기는 쉽지 않으므로, 조건형 문구는 집행문 단계에서 막힐 위험을 안게 됩니다.

보증금 반환과 철거를 동시에 이행하도록 적는 경우는 또 다른 관문입니다. 같은 준용 구조로 적용되는 제41조①은 "반대의무의 이행과 동시에 집행할 수 있다는 것을 내용으로 하는 집행권원의 집행은 채권자가 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 하였다는 것을 증명하여야만 개시할 수 있다"고 정합니다. 확정기한은 집행개시 시점, 조건은 집행문 부여 단계, 동시이행은 반대의무 이행 증명이라는 서로 다른 관문이므로 한 조항 안에서 섞지 않는 것이 원칙입니다. 계약에서 조서, 집행까지의 흐름을 단계로 정리하면 다음과 같습니다.

세 번째 단계의 해지 의사표시에 관해 덧붙이면, 민법 제543조①은 해지는 상대방에 대한 의사표시로 한다고 정하고, ②는 그 의사표시를 철회하지 못한다고 정합니다. 상대방이 법인이면 통지를 받을 주소와 담당 부서를 계약서나 조서에 적어 두어야 의사표시가 도달했는지를 두고 다투는 일을 줄일 수 있습니다. 또 연체를 이유로 한 해지와 철거를 조서에 담는 경우에는 연체 사실과 해지 통지가 집행의 전제가 되는 구조가 될 수 있으므로, 입금 내역과 통지 자료를 날짜순으로 정리해 두는 습관이 중요합니다.

상대방이 법인일 때 당사자와 서류는 어떻게 챙길까

옥상 설비 계약의 상대방은 통신사, 설치 대행업체, 광고 회사, 발전 사업자처럼 대부분 법인입니다. 민사소송법 제385조①은 민사상 다툼에 관하여 당사자가 청구의 취지·원인과 다투는 사정을 밝혀 상대방의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원에 화해를 신청할 수 있다고 정하고, 실무에서는 관할합의서를 갖춰 진행합니다. 법인 상대방이라면 법인인감증명서(발급 2개월 이내)와 법인등기부를 함께 준비하고, 위임장 2부에는 인감을 날인합니다.

당사자를 누구로 세울지가 특히 중요합니다. 민사집행법 제39조①은 "강제집행은 이를 신청한 사람과 집행을 받을 사람의 성명이 판결이나 이에 덧붙여 적은 집행문에 표시되어 있고 판결을 이미 송달하였거나 동시에 송달한 때에만 개시할 수 있다"고 정하고, 이 규정도 제57조의 준용 구조로 화해조서에 기초한 집행에 적용됩니다. 계약서에는 설치 대행업체가 서명했지만 설비는 통신사 소유인 경우처럼 명의와 실제가 갈리면, 조서에 표시되지 않은 회사를 상대로는 그 조서만으로 집행을 개시하기 어려울 수 있습니다.

그래서 계약 당사자가 누구인지, 설비 소유자가 누구인지, 철거를 실제로 책임질 회사가 어디인지를 신청 전에 확인하고, 필요하면 관련 법인을 함께 화해 당사자로 참여시키는 방안을 검토합니다. 계약 종료 무렵 현장에서 자주 듣는 말과 그에 대한 판단을 정리하면 다음과 같습니다.

임차인에게도 이로운 균형 조서가 성립을 앞당긴다

제소전화해는 상대방이 동의하지 않으면 성립하지 않습니다. 설비 사업자 입장에서 일방적인 조서에 서명할 이유가 없으므로, 양쪽의 이익을 함께 담은 균형 조서가 성립 가능성을 높이고 나중의 다툼도 줄입니다. 설비 계약에서 임차인 쪽 이익으로 담을 수 있는 대표 항목은 다음과 같습니다.

• 유지보수 출입 보장 정해진 절차를 지키면 임대인이 출입을 막지 않는다는 조항
• 공사 시 이설 협의 임대인 공사로 설비를 옮겨야 할 때의 사전 통지 기간과 비용 분담
• 보증금 반환 순서 철거 완료 확인과 보증금 반환을 어떤 순서로 이행할지에 관한 약정
• 같은 구역 추가 설치 협의 임대인이 같은 구역에 다른 설비를 들일 때 미리 협의한다는 약정

보증금 반환과 철거를 연결하는 방식은 특히 신중해야 합니다. 동시이행으로 적으면 임대인은 집행 단계에서 보증금 반환의 이행 또는 이행의 제공을 증명해야 하고(민사집행법 제41조①), 철거 완료 후 일정 기간 안에 반환한다고 적으면 임차인이 먼저 철거해야 합니다. 어느 쪽이 맞는지는 보증금 규모와 예상 철거 비용, 상대방의 신용도에 따라 달라지므로 협상 단계에서 정해야 할 문제입니다.

상가법이 적용될 수 있는 계약, 특히 보증금액 기준 이하여서 제15조까지 적용되는 계약이라면 강행규정에 어긋나는 조항, 예컨대 갱신요구권을 미리 포기하게 하는 문구는 임차인에게 불리한 약정으로서 효력이 없을 수 있고 법원의 보정명령 사유가 될 수 있습니다. 법도는 3,600건이 넘는 제소전화해를 직접 성립시키면서, 이런 문구를 넣지 않고도 임대인에게 실제로 필요한 것, 곧 기한과 범위와 집행 가능성을 지키는 방식으로 조항을 설계해 왔습니다. 옥상 기지국 임대차 제소전화해도 같은 원칙으로 접근하면 상대방이 받아들이기 쉬운 조서가 됩니다.

자주 묻는 질문