상가 임차인 명의자 실제 운영자 다를 때, 무엇이 어긋나는 걸까?

상가 임대차에서는 서류상 임차인과 매장에 실제로 나와 있는 사람이 다른 경우가 생각보다 흔합니다. 신용이나 세금 문제로 가족 명의를 빌리기도 하고, 처음에는 본인이 운영하다가 사정이 생겨 형제나 자녀에게 가게를 맡기기도 합니다. 지인 이름으로 계약하고 돈과 영업은 다른 사람이 전부 맡는 이른바 명의대여형도 있습니다.

문제는 계약이 끝나거나 연체가 쌓여 건물을 돌려받아야 하는 순간에 드러납니다. 민법 제618조에 따르면 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 효력이 생깁니다. 임대차의 권리와 의무는 그 약정을 한 당사자 사이에 생기는 것이므로, 계약서에 서명한 명의자가 원칙적인 임차인입니다. 반면 건물을 비워 줘야 하는 현실의 주체는 매장 열쇠를 쥐고 집기를 들여놓은 실제 운영자입니다.

이렇게 계약상 당사자와 현장의 점유자가 갈리면 임대인에게는 세 가지 질문이 한꺼번에 생깁니다. 화해를 누구와 해야 하는지, 조서를 받으면 누구를 상대로 집행할 수 있는지, 그리고 명의와 운영이 어긋난 그 상태 자체가 계약 위반인지입니다.

임차인 쪽에서도 이 문제는 남의 일이 아닙니다. 명의와 운영이 다르면 대항력처럼 법이 주는 보호 장치를 주장할 때 상대방이 명의 문제를 들고 나올 수 있기 때문입니다. 그래서 이 글은 임대인만을 위한 대응법이 아니라, 양쪽이 같은 그림을 보고 조서를 만들도록 돕는 점검표로 읽어 주시면 좋겠습니다.

제소전화해 상대방은 누구로 세워야 할까?

출발점은 계약서입니다. 제소전화해는 민사상 다툼에 관하여 당사자가 청구의 취지·원인과 다투는 사정을 밝혀 상대방의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원에 신청할 수 있는 절차입니다(민사소송법 제385조①). 임대차에서 다툼의 대상이 되는 권리와 의무, 즉 차임 지급과 건물 반환 의무를 부담하는 사람은 원칙적으로 계약 명의자이므로 화해의 기본 상대방도 명의자가 됩니다. 다만 명의대여처럼 누가 진짜 계약 당사자인지 자체가 다퉈지는 사안에서는 계약 체결 경위에 따라 판단이 달라질 여지도 있습니다. 실제 운영자만 상대로 화해하면 정작 임차권을 가진 명의자와의 관계는 그대로 남는 셈이어서 조서의 쓰임새가 크게 줄어듭니다.

그렇다고 명의자만 상대방으로 세우는 것이 늘 충분한 것도 아닙니다. 조서를 받은 뒤 명도를 집행하려면 집행관이 현장에서 만나는 사람, 즉 실제로 매장을 지배하고 있는 사람이 누구인지가 다시 문제되기 때문입니다. 실제 운영자가 명의자의 지시에 따라 일하는 사람에 불과하다면 명의자를 상대로 한 조서로 정리될 여지가 크지만, 스스로 독립해서 점유하고 있다고 볼 사정이 있다면 이야기가 달라질 수 있습니다.

그래서 실무에서는 세 가지 선택지를 놓고 비교합니다. 어느 쪽이 맞는지는 실제 운영자가 매장에서 어떤 지위에 있는지, 명의자와 실제 운영자가 협조적인지, 남은 계약기간이 얼마나 되는지에 따라 달라집니다.

이 가운데 가장 많이 권하는 것은 두 번째 방식입니다. 실제 운영자도 화해조항에 이름을 올리고 명도 의무를 함께 부담하는 내용으로 조서를 만들면, 집행 단계에서 누가 점유자인지를 두고 다툴 여지가 줄어듭니다. 물론 제소전화해는 상대방이 동의해야 성립하므로 실제 운영자에게도 보증금 반환 시기나 정산 방식처럼 받아들일 만한 내용이 함께 담겨야 합니다. 임대인의 권리만 적은 조서가 아니라 양쪽의 몫을 함께 적은 균형 조서가 결국 성립 가능성을 높입니다.

관할도 함께 봐야 합니다. 제385조①은 상대방의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원을 기준으로 삼기 때문에, 명의자와 실제 운영자의 주소지가 서로 다르면 어느 법원에 신청할지가 문제될 수 있습니다. 민사소송법 제29조는 당사자가 합의로 제1심 관할법원을 정할 수 있고 그 합의는 일정한 법률관계로 말미암은 소에 관하여 서면으로 하도록 정하고 있어, 실무상 관할합의서를 첨부해 이 부분을 정리하는 경우가 많습니다.

화해조서로 집행할 수 있는 사람은 누구일까?

제소전화해가 성립해 작성된 화해조서는 민사집행법 제56조 5호의 집행권원입니다. 5호는 소송상 화해, 청구의 인낙 등 그 밖에 확정판결과 같은 효력을 가지는 것을 집행권원으로 정하고 있습니다. 그리고 제57조는 "제56조의 집행권원에 기초한 강제집행에 대하여는 제58조 및 제59조에서 규정하는 바를 제외하고는 제28조 내지 제55조의 규정을 준용한다"고 정합니다. 문언이 판결을 들어 적힌 제39조·제31조·제41조 같은 규정들이 제56조 5호와 제57조의 연결을 거쳐 화해조서에 기초한 집행에 준용되는 것입니다.

그 가운데 핵심이 제39조①입니다. 이 조항은 "강제집행은 이를 신청한 사람과 집행을 받을 사람의 성명이 판결이나 이에 덧붙여 적은 집행문에 표시되어 있고 판결을 이미 송달하였거나 동시에 송달한 때에만 개시할 수 있다"고 정합니다. 제57조의 준용 구조로 화해조서에 옮겨 보면, 집행을 신청한 사람과 집행을 받을 사람의 성명이 조서나 이에 덧붙여 적은 집행문에 표시되어 있고 조서를 이미 송달했거나 동시에 송달한 때에 집행을 개시할 수 있다는 뜻이 됩니다.

이 원칙을 상가 임차인 명의자 실제 운영자 다를 때의 상황에 대입하면 방향이 보입니다. 조서에 이름이 적힌 사람은 명의자뿐인데 현장에서 독립적으로 매장을 점유하는 사람이 따로 있다면, 그 사람에 대해서는 조서만으로 곧바로 집행을 개시하기 어려울 수 있습니다. 반대로 실제 운영자까지 조서에 이름을 올려 두었다면 성명 표시 요건 때문에 멈출 일은 크게 줄어듭니다. 결국 화해 상대방을 정하는 일은 집행 대상을 미리 정하는 일과 같습니다.

여기서 많이 오해하는 부분이 있습니다. 조서에 명의자의 이름이 있으니 그 가게에 있는 사람은 누구든 내보낼 수 있다고 생각하기 쉽지만, 집행관은 현장에서 실제 점유 상태를 보고 판단합니다. 점유자가 조서상 채무자와 다른 사람으로 보이면 집행이 중단되거나 추가 서류를 요구받을 수 있습니다.

실제 운영자는 점유보조자일까, 독립한 점유자일까?

실제 운영자에 대한 집행 가능성을 가르는 첫 기준은 점유의 성격입니다. 민법 제192조①은 물건을 사실상 지배하는 자는 점유권이 있다고 정하면서도, 제195조에서 가사상·영업상 기타 유사한 관계에 의하여 타인의 지시를 받아 물건을 사실상 지배하는 때에는 그 타인만을 점유자로 한다고 정합니다. 이처럼 남의 지시를 받아 물건을 관리하는 사람을 흔히 점유보조자라고 부릅니다.

왼쪽 모습에 가깝다면 실제 운영자는 명의자의 점유를 돕는 사람으로 평가될 여지가 크고, 명의자를 상대로 한 조서로 명도가 정리될 가능성이 높아집니다. 오른쪽 모습에 가깝다면 실제 운영자가 독립해서 점유한다고 볼 여지가 생기고, 그 경우 명의자만 적힌 조서로는 실제 운영자의 점유를 바로 풀기 어려울 수 있습니다. 다만 어느 쪽에 해당하는지는 판례가 여러 사정을 종합해 판단하는 영역이어서 한두 가지 사정만으로 결론이 정해지지 않습니다.

가족 운영은 특히 판단이 섞이기 쉽습니다. 명의자의 가게를 배우자가 곁에서 돕는 정도라면 가사상 관계에 따른 보조로 볼 여지가 있지만, 명의자는 다른 직장에 다니고 배우자가 자기 판단으로 사업을 꾸려 왔다면 평가가 달라질 수 있습니다. 같은 가족이라도 누가 매출을 관리하고 누가 거래처와 계약하는지에 따라 결론이 갈릴 수 있다는 점을 기억해 두셔야 합니다.

그래서 임대인 입장에서는 이 판단을 집행 현장에 맡기기보다, 화해 단계에서 실제 운영자를 함께 참여시켜 판단 자체가 필요 없게 만드는 편이 안전합니다. 실제 운영자가 참여를 꺼린다면 최소한 현재 점유 상황을 조서 안에 확인 조항으로 남겨 두는 방법도 검토할 수 있습니다. 예를 들어 피신청인이 이 사건 점포를 직접 점유하고 있으며 제3자에게 점유를 이전하지 않는다는 취지의 조항을 넣으면, 이후 점유가 바뀌었을 때 약정 위반을 다툴 근거가 생깁니다.

독립 점유자로 보이면: 승계집행문과 별도 집행권원

실제 운영자가 독립 점유자로 볼 여지가 크다면, 명의자 상대 조서로 그 사람에게 집행하는 길은 승계집행문과 별도 집행권원 두 갈래로 검토하게 됩니다. 민사집행법 제31조①은 "집행문은 판결에 표시된 채권자의 승계인을 위하여 내어 주거나 판결에 표시된 채무자의 승계인에 대한 집행을 위하여 내어 줄 수 있다. 다만, 그 승계가 법원에 명백한 사실이거나, 증명서로 승계를 증명한 때에 한한다."고 정하고, 이 조항도 제57조를 통해 화해조서에 준용됩니다.

문제는 실제 운영자가 여기서 말하는 승계인에 해당하는지입니다. 조서 성립 전부터 이미 독립해서 점유하고 있던 사람이라면 조서상 채무자의 지위를 이어받았다고 보기 어려울 수 있고, 조서 성립 뒤에 점유를 넘겨받은 사람이라도 승계인으로 볼 수 있는지는 사안별로 다퉈질 수 있습니다. 게다가 단서에 따라 승계가 법원에 명백하거나 증명서로 증명되어야 하므로, 명의대여나 가족 운영처럼 내부 사정이 겉으로 드러나지 않는 경우에는 증명 자체가 쉽지 않습니다.

승계집행문이 부여되더라도 절차가 한 단계 더 붙습니다. 제39조②는 채무자의 승계인에 대하여 하는 집행일 때에는 집행할 판결 외에 이에 덧붙여 적은 집행문을 강제집행을 개시하기 전에 채무자의 승계인에게 송달하여야 한다고 정합니다. 증명서로 집행문을 내어 준 때에는 그 증명서의 등본도 강제집행을 개시하기 전에 채무자에게 송달하거나 강제집행과 동시에 송달하여야 합니다(제39조③). 이 조항들 역시 제57조를 거쳐 화해조서에 준용되므로, 그만큼 시간과 서류가 더 든다는 뜻입니다.

승계집행문 길이 막히면 실제 운영자를 상대로 별도의 집행권원을 마련해야 합니다. 명도소송을 따로 제기하거나 실제 운영자와 새로 화해를 하는 방식으로, 처음부터 실제 운영자를 참여시켰다면 필요 없었을 절차입니다.

화해 전에 점유가 바뀔 우려가 크다면 점유이전금지가처분도 검토 대상입니다. 민사집행법 제300조①은 "다툼의 대상에 관한 가처분은 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 한다"고 정합니다. 명의자와 실제 운영자 사이에서 점유가 계속 옮겨 다닐 조짐이 보인다면 이 요건에 해당하는지 따져 볼 수 있습니다. 다만 가처분을 해 두었다고 해서 이후 점유를 넘겨받은 사람에게 곧바로 집행할 수 있는지는 판례로 정해지는 영역이므로, 가처분의 효과를 미리 단정하지 말고 상대방 선정과 함께 설계해야 합니다.

명의대여인가, 무단 양도·전대인가

명의와 운영이 갈린 상태 자체가 계약 위반이 되는 경우도 있습니다. 민법 제629조①은 임차인은 임대인의 동의없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다고 정하고, ②는 임차인이 이를 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 명의자가 계약한 뒤 다른 사람에게 가게를 통째로 넘기고 그 사람이 자기 계산으로 영업한다면, 실질은 임차권 양도나 전대로 평가될 여지가 있습니다.

상가건물 임대차보호법에도 관련 조항이 있습니다. 상가법 제10조①은 임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 정하면서 거절할 수 있는 사유를 각 호로 열거하는데, 4호가 "임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우"입니다. 주의할 점은 4호에 열거된 것은 전대뿐이고 양도는 들어 있지 않다는 것입니다. 무단 양도는 민법 제629조의 해지 문제로, 무단 전대는 해지와 갱신거절 양쪽에서 문제될 수 있다고 구분해 두셔야 합니다.

현장에서 자주 듣는 해명들을 놓고 보면 판단의 결이 더 분명해집니다.

이처럼 다른 사람이 운영한다는 같은 겉모습 안에 일시적 보조, 처음부터의 명의대여, 계약 후 양도·전대가 섞여 있습니다. 어느 유형인지에 따라 임대인이 해지를 주장할 수 있는지가 갈리고, 임차인 쪽이 어떤 방어를 할 수 있는지도 달라집니다. 결론이 사실관계에 달려 있으므로, 해지 의사표시를 하기 전에 매출 관리 주체, 사업자등록 변동, 차임 송금인 같은 객관적 자료부터 모아 두는 것이 좋습니다.

임차인 쪽에서 본 명의 불일치, 대항력이 흔들릴 수 있습니다

명의와 운영이 다를 때의 위험은 임대인에게만 있는 것이 아닙니다. 상가법 제3조①에 따르면 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생깁니다. 이 대항력은 건물이 팔리더라도 새 소유자에게 임차권을 주장할 수 있게 해 주는 핵심 보호 장치입니다. 제3조는 상가법 제2조③에 열거된 조문이어서 환산보증금을 넘는 상가에도 적용됩니다.

그런데 계약서상 임차인은 명의자인데 사업자등록은 실제 운영자 이름으로 되어 있거나, 매장을 점유하는 사람이 명의자가 아니라면 어떻게 될까요. 대항력 요건인 건물의 인도와 사업자등록이 누구를 기준으로 갖춰졌는지를 두고 다툼이 생길 수 있습니다. 구체적인 결론은 점유의 성격과 등록 내용 등 사실관계에 따라 달라지므로 미리 단정할 수는 없지만, 명의가 어긋난 상태가 임차인에게도 불리하게 작용할 수 있다는 점은 분명히 알아 두셔야 합니다.

그래서 균형 잡힌 조서를 만들 때는 임차인 쪽 이해도 함께 담아야 합니다. 실제 운영자가 화해에 참여한다면 명의자와 실제 운영자 가운데 누구에게 보증금을 반환할지, 시설비나 집기 정산을 누구와 할지를 조서에 분명히 적어 두는 것이 좋습니다. 그래야 임대인은 반환 상대방을 두고 이중 청구를 걱정하지 않아도 되고, 임차인 쪽은 내부 다툼 때문에 보증금 반환이 늦어지는 일을 막을 수 있습니다. 제소전화해는 임차인의 동의 없이는 성립하지 않으므로, 이런 양방향 조항이 곧 성립의 열쇠가 됩니다.

명의와 운영이 다른 상가, 화해조서 설계 5단계

상가 임차인 명의자 실제 운영자 다를 때 지금까지 살펴본 내용을 순서대로 묶으면 다음 다섯 단계가 됩니다. 단계마다 확인할 자료와 결정할 사항이 다르므로 하나씩 체크하면서 진행하시기 바랍니다.

1. 1

   사실관계 확인

   계약서 명의, 사업자등록 명의, 차임 송금인, 실제 근무자를 표로 정리하고 계약 이후 사업자등록이 바뀌었는지도 확인합니다.

2. 2

   점유 성격 가늠

   실제 운영자가 지시를 받아 일하는 사람인지, 자기 계산으로 영업하는 사람인지 앞의 비교표 기준으로 가늠합니다.

3. 3

   화해 당사자 결정

   명의자만, 명의자와 실제 운영자 모두, 명의 정리 뒤 화해 가운데 고릅니다. 판단이 애매하면 함께 참여시키는 쪽이 안전합니다.

4. 4

   조항 설계

   명도 의무자, 점유 현황 확인과 점유 이전 금지, 보증금 반환 상대방, 집기·시설 정산 방식을 조항으로 적습니다.

5. 5

   집행 대비

   화해 전 점유 변동 우려가 크면 점유이전금지가처분 요건을 검토하고, 조서 송달과 집행문 준비 순서를 미리 정해 둡니다.

이 다섯 단계 가운데 가장 자주 생략되는 것이 2단계입니다. 임대인은 보통 계약서와 사업자등록만 보고 상대방을 정하는데, 매장에 누가 매일 나오고 누가 거래처와 통화하는지는 서류에 드러나지 않습니다.

상황별로 정리하면 아래 표와 같습니다. 표는 출발점을 잡기 위한 정리일 뿐이고, 실제 결론은 개별 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.

서류와 조항은 이렇게 준비합니다

상가 임차인 명의자 실제 운영자 다를 때에는 상대방이 늘어나는 만큼 준비 서류도 늘어납니다. 임대차계약서 사본, 건물 등기부, 건축물대장, 토지대장, 관할합의서, 인감을 날인한 위임장 같은 기본 첨부서류는 그대로 필요하고, 실제 운영자가 화해에 참여한다면 그 사람에 관한 서류를 어떤 범위로 더 준비할지도 진행 방식에 맞춰 함께 정하게 됩니다. 인감증명서는 발급 후 2개월 이내의 것을 쓰며, 상대방이 법인이라면 법인인감증명서와 법인등기부를 준비합니다. 목적물이 1층의 일부라면 도면도 필요합니다.

조항 설계에서 특히 신경 쓸 부분은 명도 의무의 주어입니다. 피신청인이라는 말로 뭉뚱그리지 말고 명의자와 실제 운영자를 각각 특정해, 두 사람 모두 정해진 날까지 점포를 인도한다는 형태로 적어야 합니다. 함께 쓰는 집기나 재고가 있다면 누구 소유인지, 철거와 반출 의무를 누가 지는지도 나눠 두면 집행 현장의 혼선을 줄일 수 있습니다.

보증금 반환 조항도 같은 원리입니다. 보증금을 명의자에게 반환할지, 명의자의 동의 아래 실제 운영자에게 반환할지를 정하고, 그 반환과 명도를 동시이행으로 묶을지도 정합니다. 민사집행법 제41조①은 반대의무의 이행과 동시에 집행할 수 있다는 것을 내용으로 하는 집행권원의 집행은 채권자가 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 하였다는 것을 증명하여야만 개시할 수 있다고 정하고, 이 조항도 제57조로 화해조서에 준용됩니다. 반환 상대방이 분명해야 그 증명도 쉬워집니다.

마지막으로 조서 성립 뒤의 관리도 계획에 넣어 두세요. 조서를 받은 뒤 실제 운영자가 또 바뀌거나 새 사람이 들어오는 경우를 대비해 점유 이전 금지 약정과 위반 시 처리 방법을 함께 적어 두면 분쟁이 생겼을 때 대응 근거가 됩니다. 저희는 3,600건이 넘는 제소전화해를 직접 성립시키며 이런 집행되는 문구를 다듬어 왔습니다. 다만 조서의 강제집행 실행 자체는 직접 진행하지 않고, 집행문과 송달증명 발급까지 지원해 드립니다(비용 별도).

자주 묻는 질문