기본 구조임대차계약서 제소전화해 조항, 서명하면 그대로 조서가 되나요?

많은 임차인이 임대차계약서 제소전화해 조항이 있으면 서명과 동시에 법원 문서가 만들어진다고 생각합니다. 하지만 제소전화해는 계약서 안에서 끝나는 절차가 아니라 법원에서 진행되는 절차입니다. 민사소송법 제385조①은 민사상 다툼에 관하여 당사자가 청구의 취지·원인과 다투는 사정을 밝혀 상대방의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원에 화해를 신청할 수 있다고 정합니다. 계약서 조항은 이 신청을 앞으로 하겠다는, 그리고 그 절차에 협조하겠다는 당사자 사이의 약속에 머뭅니다.

실제 조서는 신청 뒤 법원이 화해기일을 정하고, 그 기일에 양쪽이 화해조항에 합의해야 만들어집니다. 화해가 성립된 때에는 법원사무관등이 조서에 당사자, 법정대리인, 청구의 취지와 원인, 화해조항, 날짜와 법원을 표시합니다(민사소송법 제386조). 이렇게 작성된 화해조서는 민사집행법 제56조 5호가 정한 ‘확정판결과 같은 효력을 가지는 것’에 해당하는 집행권원이어서, 따로 소송을 거치지 않고도 강제집행의 근거가 될 수 있습니다.

여기서 임차인이 알아 둘 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 조서는 임차인의 합의 없이는 성립하지 않습니다. 화해는 서로 양보해 다툼을 끝내는 합의이므로, 기일에 임차인이 그 내용에 동의하지 않으면 화해조서는 성립하지 않고, 법원사무관등이 화해가 성립되지 아니한 사유를 조서에 적는 데 그칩니다(민사소송법 제387조①). 둘째, 일단 성립한 조서는 되돌리기가 매우 어렵습니다. 확정판결과 같은 효력을 가지므로 나중에 “그런 뜻인 줄 몰랐다”는 사정만으로 내용을 바꾸기는 쉽지 않습니다.

그래서 서명 전 단계가 중요합니다. 계약서에 조항이 들어간 뒤에도 조서의 구체적인 문구는 아직 정해지지 않은 경우가 많습니다. 이 시점에 임차인이 조서에 들어갈 화해조항을 미리 보고, 자신에게 필요한 조항을 함께 넣어 달라고 요청하면 협상 비용이 가장 적게 듭니다. 계약을 체결한 뒤나 기일 직전에 문구를 바꾸려 하면 일정과 관계 모두에 부담이 커집니다.

위 비교에서 보듯 같은 ‘제소전화해’라는 말이 계약서 단계와 조서 단계에서 전혀 다른 무게를 가집니다. 임차인이 지금 서명하는 것은 계약서 조항이지만, 나중에 실제로 효력을 내는 것은 화해조서입니다. 조항에 서명하면서 조서의 내용을 미리 확인해 두는 것, 그것이 이 글이 제안하는 검토표의 출발점입니다.

이 검토표는 임대인과 맞서기 위한 도구가 아닙니다. 제소전화해는 임차인의 동의가 있어야 성립하는 제도이므로, 처음부터 양쪽이 받아들일 수 있는 문구로 정리해 두면 기일에서 다툴 일이 줄고 조서도 예정대로 성립할 가능성이 높아집니다.

검토 1 · 2화해조항 초안과 대리인 선임, 서명 전에 무엇을 확인하나

첫 번째 검토는 화해조항 초안입니다. 계약서에는 보통 ‘임차인은 임대인이 신청하는 제소전화해에 협조한다’ 정도만 적혀 있고, 실제 조서에 들어갈 문장은 빠져 있습니다. 그런데 집행 단계에서 효력을 내는 것은 계약서 특약 문장이 아니라 조서의 화해조항입니다. 명도일이 언제인지, 어떤 사유가 생기면 명도해야 하는지, 원상회복은 어디까지인지, 보증금은 언제 어떻게 돌려받는지가 모두 그 화해조항에 담깁니다.

따라서 임차인은 계약서에 서명하기 전에 조서에 들어갈 화해조항 초안을 먼저 보여 달라고 요청할 수 있습니다. 초안을 받으면 계약서 본문과 한 줄씩 대조해 보세요. 계약서에는 없던 의무가 조서 초안에 새로 들어가 있거나, 계약서에 있던 임대인의 의무가 조서 초안에서 빠져 있다면 그 차이를 서명 전에 바로잡아야 합니다. 초안을 당장 줄 수 없다는 답이 돌아온다면, 적어도 ‘조서의 화해조항은 이 계약서에서 정한 내용의 범위 안에서 작성한다’는 취지를 특약에 적어 두는 방안을 검토할 만합니다.

두 번째 검토는 대리인 선임입니다. 민사소송법 제385조②는 “당사자는 제1항의 화해를 위하여 대리인을 선임하는 권리를 상대방에게 위임할 수 없다.”고 정합니다. 계약서에 ‘임차인은 화해 대리인의 선임을 임대인에게 위임한다’처럼 대리인 선임을 상대방에게 맡기는 문구가 있다면 이 조문과 정면으로 부딪히는 표현이므로, 서명 전에 빼 달라고 요청해야 합니다. 이 문구가 왜 문제가 되는지는 별도의 글에서 자세히 다뤘으므로, 여기서는 검토표의 한 칸으로만 짚어 둡니다.

대리인과 관련해 하나 더 알아 둘 조문이 있습니다. 같은 조 ③은 법원은 필요한 경우 대리권의 유무를 조사하기 위하여 당사자본인 또는 법정대리인의 출석을 명할 수 있다고 정합니다. 대리인을 통해 진행하더라도 법원이 대리권 확인을 위해 본인의 출석을 명할 수 있다는 뜻이므로, 위임장과 인감증명서처럼 대리권을 보여 주는 서류는 임차인 본인이 내용을 직접 확인한 뒤 건네는 것이 좋습니다. 누구를 대리인으로 세울지는 임차인이 스스로 정할 문제라는 점도 기억해 두세요.

검토 3제소전화해 비용은 누가 내나요, 계약서에 분담을 적어야 하는 이유

제소전화해에는 법원에 내는 실비가 들고, 대리인을 선임한다면 그 수임료가 더해집니다. 이 비용을 누가 낼지는 생각보다 자주 다툼이 되는 부분입니다. 민사소송법 제389조는 “화해비용은 화해가 성립된 경우에는 특별한 합의가 없으면 당사자들이 각자 부담하고, 화해가 성립되지 아니한 경우에는 신청인이 부담한다. 다만, 소제기신청이 있는 경우에는 화해비용을 소송비용의 일부로 한다.”고 정합니다.

이 조문을 임차인 입장에서 읽으면 세 갈래가 보입니다. 화해가 성립하면 특별한 합의가 없는 한 각자 부담이 원칙이므로, 임차인 쪽에서 쓴 비용은 임차인이 냅니다. 화해가 성립하지 않으면 신청인이 부담하므로, 임대인이 신청인이라면 그 비용은 임대인 몫이 됩니다. 불성립 뒤 소제기신청이 있으면 화해비용은 소송비용의 일부가 되어, 그 소송에서 정해지는 소송비용 부담에 따라 처리됩니다.

핵심은 ‘특별한 합의’라는 문구입니다. 각자 부담은 합의가 없을 때의 기본값일 뿐이므로, 계약서에 ‘제소전화해 비용은 임차인이 전부 부담한다’는 특약이 있으면 그 합의가 우선 적용될 여지가 큽니다. 임대인이 원해서 신청하는 절차인데 비용은 임차인이 모두 낸다는 구조가 납득되지 않는다면, 서명 전에 분담 비율을 협의해 계약서에 적어 두는 것이 가장 확실합니다. 분담 문구가 없으면 나중에 누가 내기로 했는지를 두고 말이 엇갈리기 쉽습니다.

표의 예시는 하나의 방향일 뿐 정답이 정해져 있는 것은 아닙니다. 임대료 수준, 계약 기간, 누가 이 절차를 더 원하는지에 따라 분담 비율은 얼마든지 달라질 수 있습니다. 중요한 것은 비율 자체보다 합의가 있었다는 사실을 문서로 남기는 것입니다. 그래야 제389조의 ‘특별한 합의’가 무엇이었는지를 두고 다시 다툴 일이 줄어듭니다.

법도에서 쌍방 선임으로 진행하는 경우 대리인 수임료는 월 임대료 1,000만 원 미만이면 70만 원, 1,000만 원 이상이면 100만 원(부가가치세 별도)이고, 인지·송달료 같은 법원 실비는 사안별로 따로 안내해 드립니다. 관할합의서를 갖추면 건물이 어느 지역에 있든 같은 기준이 적용되고, 진행 기간은 평균 6개월(3~9개월) 정도입니다. 계약서에 분담 비율을 적을 때는 수임료와 법원 실비를 나누어 적어 두면 정산이 깔끔하며, 구체적인 견적은 02-591-2334로 상황을 말씀해 주시면 이메일로 보내드립니다.

검토 4보증금 반환이 조서에 들어가 있는가, 명도와 동시이행 구조

임대인을 위한 화해조서라는 인식 때문에 조서에 임차인의 의무만 적히는 경우가 있습니다. 명도일, 연체 시 해지, 원상회복은 꼼꼼히 적혀 있는데, 정작 임대인이 보증금을 언제 어떻게 돌려주는지는 빠져 있는 식입니다. 이런 조서는 임대인에게는 강제집행의 근거를 주지만 임차인에게는 아무런 근거도 주지 않습니다. 한쪽으로 기울어진 조서입니다.

민법 제536조①은 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있고, 다만 상대방의 채무가 변제기에 있지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다고 정합니다. 임대차가 끝날 때 임차인의 건물 인도와 임대인의 보증금 반환은 이 동시이행 관계로 설계할 수 있습니다. 이 구조를 화해조항에 옮기면 아래처럼 두 문장이 짝을 이루게 됩니다.

이렇게 적어 두면 집행 단계에서도 차이가 생깁니다. 화해조서는 민사집행법 제56조 5호의 집행권원이고, 같은 법 제57조는 “제56조의 집행권원에 기초한 강제집행에 대하여는 제58조 및 제59조에서 규정하는 바를 제외하고는 제28조 내지 제55조의 규정을 준용한다.”고 정합니다. 이 준용 구조를 거쳐 제41조①이 준용되므로, 반대의무의 이행과 동시에 집행할 수 있다는 내용의 조항은 채권자가 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 하였다는 것을 증명하여야만 집행을 개시할 수 있습니다. 보증금을 돌려주거나 적어도 그 제공을 하지 않은 채 명도 집행부터 밀어붙이기는 어려워지는 셈입니다.

반대로 임차인에게도 보증금 반환 조항은 근거가 됩니다. 조서에 임대인의 반환 의무가 함께 적혀 있으면 그 조항 역시 조서의 일부이므로, 임대인이 반환을 미룰 때 별도 소송부터 시작하지 않고 조서를 바탕으로 집행을 검토할 길이 열립니다. 이때도 동시이행 조항이라면 임차인이 건물 인도의 이행 또는 이행의 제공을 증명해야 하는 구조는 같습니다. 서로가 서로의 이행을 확인하는 장치가 조서 안에 함께 들어 있는 것입니다.

보증금 조항을 넣을 때는 금액, 반환 기한, 공제 항목을 구체적으로 적어야 합니다. 연체 차임이나 원상회복 비용을 공제한다면 어떤 항목을 어떤 기준으로 공제하는지 정해 두어야, 반환할 금액이 얼마인지를 두고 집행 단계에서 다시 다투지 않습니다. 공제 항목이 ‘기타 임차인 부담 비용’처럼 열려 있으면 반환액이 일방적으로 줄어들 여지가 생기므로, 서명 전에 목록을 닫아 두는 편이 안전합니다.

검토 5갱신요구권·권리금 관련 문구, 임차인에게 불리한 약정은 어떻게 되나요?

계약서나 조서 초안에 ‘임차인은 계약갱신을 요구하지 않는다’, ‘권리금을 주장하지 않는다’ 같은 문구가 섞여 있는 경우가 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조①은 “임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.”고 정하고, 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우나 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우 등 각 호의 사유가 있을 때에만 예외를 둡니다. 같은 조 ②는 이 갱신요구권을 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다고 정합니다.

여기에 같은 법 제15조가 겹칩니다. 제15조는 “이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다.”고 정합니다. 갱신요구권을 미리 포기하게 하거나 권리금 회수기회 보호(제10조의4)를 배제하는 문구는 이 조문과 부딪힐 여지가 큽니다. 다만 제15조가 문제 삼는 것은 임차인에게 불리한 그 약정이므로, 그런 문구가 있다는 이유만으로 임대차계약 전체의 효력을 다투는 구조로 이해해서는 안 됩니다.

화해조서 단계에서는 어떻게 될까요. 이런 문구를 화해조항에 그대로 옮기려 하면 법원의 보정명령 사유가 될 수 있습니다. 다만 보정이 이뤄지는지는 사건과 문구에 따라 달라질 수 있으므로, 법원 단계의 점검에만 기대기보다 서명 전에 임차인 스스로 문구를 빼거나 고쳐 두는 편이 훨씬 분명합니다. 문구가 계약서에 남아 있으면 나중에 그 효력을 두고 따로 다퉈야 하는 부담도 생깁니다.

주의할 예외가 하나 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제2조③은 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에도 제3조, 제10조①②와 ③본문, 제10조의2부터 제10조의9까지, 제11조의2, 제19조를 적용한다고 정합니다. 갱신요구권(제10조①)과 권리금 회수기회 보호(제10조의4)는 이 목록에 들어 있지만, 강행규정인 제15조는 들어 있지 않습니다. 따라서 보증금과 차임을 환산한 금액이 기준을 넘는 상가에는 제15조가 적용되지 않으므로, 제15조를 근거로 불리한 약정의 효력을 부정하기는 어렵습니다. 이런 상가라면 서명 전에 문구 자체를 고치는 일이 더욱 중요해집니다.

검토 6연체 기준과 명도 기한, 숫자로 적혀 있는지 확인

임대차계약서 제소전화해 조항을 따라 만들어지는 화해조항에는 거의 예외 없이 차임 연체 시 해지와 명도에 관한 문장이 들어갑니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의8은 “임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.”고 정합니다. 이 조문은 제2조③ 목록에 들어 있으므로 환산보증금을 넘는 상가에도 적용됩니다.

임차인이 확인할 것은 조서 초안의 해지 기준이 이 3기보다 낮게 적혀 있지 않은지입니다. 예를 들어 ‘차임을 1회라도 연체하면 즉시 명도한다’처럼 기준을 낮춘 문구는 임차인에게 불리한 약정으로서 제15조와 부딪힐 여지가 있고, 조서에 그대로 옮기려 하면 보정명령 사유가 될 수 있습니다. 다만 제15조가 적용되지 않는 환산보증금 초과 상가에서 이런 문구가 어떻게 평가될지는 사안마다 달라질 수 있으므로, 서명 전에 3기 기준으로 맞춰 두는 것이 가장 분명한 해결입니다.

상가건물 임대차보호법이 적용되지 않는 건물 임대차라면 기준이 다릅니다. 민법 제640조는 건물 기타 공작물의 임대차에서 차임연체액이 2기의 차임액에 달하면 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 상가법이 적용되지 않는 주택이나 사무실 등의 임대차라면 2기 기준이 문제되므로, 내 계약이 어느 법의 적용을 받는지를 먼저 확인해야 3기와 2기를 한 조서 안에서 섞지 않을 수 있습니다.

명도 기한도 숫자로 적혀 있는지 확인하세요. ‘계약 종료 후 상당한 기간 내’처럼 모호한 표현은 언제부터 집행할 수 있는지를 두고 다툼을 남깁니다. 날짜로 정한 명도일, 보증금 반환과 맞물린 동시이행 조항, 일정한 사실이 생기면 명도한다는 조건부 조항은 집행 단계에서 밟는 절차가 서로 다르므로, 한 조항 안에서 여러 방식을 섞지 않는 것이 좋습니다. 임차인에게는 이사와 원상회복 공사에 필요한 기간이 현실적으로 확보되어 있는지도 함께 따져 볼 지점입니다.

정리서명 전 검토표 한 장 정리, 그리고 협상하는 순서

임대차계약서 제소전화해 조항을 받았을 때 살펴볼 여섯 항목을 한 장으로 모았습니다. 계약서와 조서 초안을 나란히 펴 놓고 위에서부터 차례로 확인하면 빠뜨리는 항목이 줄어듭니다. 확인 결과 ‘아니오’가 나오는 칸이 있다면 그 칸이 서명 전에 협의할 대상입니다.

표를 채웠다면 협의는 아래 순서로 진행하는 것이 효율적입니다. 여러 번에 나눠 요청하면 협상이 길어지고 감정적인 대립으로 번지기 쉬우므로, ‘아니오’ 칸을 한데 모아 한 번에 전달하는 것이 좋습니다.

1. 1계약서 초안과 조서 초안 함께 받기계약서 특약에 제소전화해 조항이 있다면 화해조항 초안을 같이 요청합니다.
2. 2검토표로 대조하기여섯 항목을 차례로 확인하고, 계약서와 초안이 서로 다른 부분에 표시합니다.
3. 3수정 요청을 한 번에 서면으로‘아니오’ 칸을 모아 이유와 대안 문구를 함께 전달합니다.
4. 4반영본 재확인 후 서명수정된 계약서와 초안을 다시 대조한 뒤에 서명합니다.
5. 5화해 신청과 기일, 조서 송달합의한 화해조항으로 신청이 이뤄지고, 기일에 성립하면 조서가 송달됩니다.

임대인 입장에서도 균형 잡힌 조서가 손해는 아닙니다. 보증금 반환 조항과 3기 기준이 정리된 조서는 임차인이 기일에 동의하지 않을 이유를 줄여 화해가 예정대로 성립할 가능성을 높이고, 강행규정과 부딪히는 문구가 빠진 조서는 보정명령으로 일정이 늘어질 위험도 줄여 줍니다. 결국 임차인의 검토표는 양쪽 모두가 예측 가능한 조서를 갖게 하는 도구입니다.

법도는 제소전화해 3,600건 이상을 직접 성립시키며 15년 동안 집행 단계에서 실제로 작동하는 문구를 설계해 왔습니다. 쌍방 선임으로 진행하는 경우 의뢰인은 전화상담, 이메일 자료 전달, 견적 확인과 입금까지만 하면 되고, 이후 법원 접수와 화해기일 출석은 대리인이 맡습니다. 다만 조서 성립 뒤의 강제집행 실행 자체는 직접 진행하지 않고, 집행문·송달증명 발급(비용 별도)까지 지원합니다.

FAQ임차인이 자주 묻는 질문 세 가지