월세를 꼬박꼬박 내면서 문만 닫은 임차인, 해지할 수 있을까요?

상가 임대인에게서 자주 듣는 상담 장면이 있습니다. 임차인이 석 달째, 길게는 반년 넘게 가게 문을 닫아 두고 있는데 월세는 매달 정확한 날짜에 들어온다는 것입니다. 건물 1층 전면 점포가 어둡게 비어 있으니 건물 전체가 침체돼 보이고, 같은 건물의 다른 임차인들은 손님 발길이 줄었다고 불만을 쏟아냅니다.

그러나 법이 임대인에게 계약 해지권을 주는 장면은 정해져 있습니다. 상가 임대차에서 가장 대표적인 법정 해지 사유는 차임 연체입니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의8은 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정하고, 이 조문은 같은 법 제2조③에 열거되어 있어 환산보증금을 넘는 상가 임대차에도 적용됩니다. 거꾸로 말하면 연체액이 3기의 차임액에 이르지 않은 상태에서는 이 조문을 근거로 해지할 수 없습니다.

그렇다면 휴업 자체를 이유로 하는 법정 해지 사유는 없을까요. 상가건물 임대차보호법과 민법 임대차 편을 차례로 살펴보아도, 임차인이 일정 기간 영업하지 않으면 임대인이 해지할 수 있다는 식으로 장기 휴업을 해지 사유로 열거한 조문은 없습니다. 임대차는 목적물을 사용·수익하게 하고 그 대가로 차임을 받는 계약이므로, 차임이 정상적으로 지급되고 있다면 임차인이 그 공간을 얼마나 활발하게 쓰는지는 원칙적으로 임차인의 영역에 속한다고 보는 시각이 출발점이 됩니다.

물론 이것으로 이야기가 끝나지는 않습니다. 휴업이 단순히 문을 닫은 데서 그치지 않고 점포 관리 소홀로 누수나 설비 손상이 생기거나, 계약에서 정한 용도와 전혀 다른 방식으로 공간이 쓰이거나, 계약서에 영업 유지에 관한 특약이 들어 있는 경우라면 따져 볼 지점이 생깁니다. 다만 그 각각이 해지나 갱신거절로 이어지는지는 사실관계에 따라 달라지므로 미리 단정할 수 없습니다. 이 글은 상가 임차인 장기 휴업 해지의 가능성과 한계를 조문 단위로 나눠 살펴봅니다.

장기 휴업 사안에서 임대인이 자주 잘못 끌어오는 조문 세 가지

휴업한 임차인을 정리하고 싶은 마음이 앞서면 조문 제목이나 숫자만 보고 근거를 찾는 실수가 생깁니다. 자주 등장하는 세 가지를 먼저 정리합니다. 세 조문 모두 실제로 존재하는 규정이지만, 상가 임차인 장기 휴업 해지의 근거로는 쓸 수 없습니다.

첫 번째 조항은 특히 혼동이 잦습니다. 제10조의4②3호는 "임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우"라고 적혀 있어서, 문구만 보면 임차인이 1년 반 넘게 문을 닫으면 무언가 법적 효과가 생기는 것처럼 읽히기 쉽습니다. 그러나 제10조의4②는 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약 체결을 거절하는 장면에서, 그 거절에 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 보는 경우들을 열거한 항이고 3호는 그중 하나입니다. 권리금 회수 장면에서 쓰이는 간주 규정을 휴업 해지 문제로 옮겨 오면 조문의 구조 자체를 잘못 읽게 됩니다.

두 번째 조항도 방향이 반대입니다. 제11조의2는 감염병 관련 집합 제한 또는 금지 조치(운영시간을 제한한 조치를 포함)를 총 3개월 이상 받음으로써 발생한 경제사정의 중대한 변동으로 폐업한 임차인에게 해지권을 준 규정이고, 그 해지는 임대인이 계약해지의 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다. 임대인이 임차인의 폐업이나 휴업을 들어 계약이 끝났다고 주장하는 근거가 아니며, 요건도 감염병 관련 조치와 폐업이라는 특정한 사정에 묶여 있습니다.

세 번째는 민법을 찾아보다 생기는 실수입니다. 사용대차 편의 제610조 가운데 민법 제654조가 임대차에 준용하는 것은 제1항뿐이므로, 제610조③을 임대차 해지 근거로 인용하는 것은 조문 구조와 맞지 않습니다. 용법에 따른 사용 의무 자체가 휴업과 어떤 관계인지는 아래에서 따로 살펴봅니다.

만료가 다가올 때, 갱신거절 8호에 해당할 여지는 있을까

계약기간 중에 해지할 근거가 마땅치 않다면, 임대인이 현실적으로 주목하는 시점은 계약 만료입니다. 상가건물 임대차보호법 제10조①은 "임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다"고 정하고, 단서에서 각 호의 사유를 열거합니다. 각 호는 임대인이 갱신 요구를 거절할 수 있는 사유로, 1호는 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실, 4호는 임대인의 동의 없는 전대, 5호는 고의나 중대한 과실로 인한 파손 등입니다.

장기 휴업과 관련해 검토 대상이 되는 것은 8호입니다. 8호는 "그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우"를 정합니다. 문언이 포괄적이기 때문에 휴업이 여기에 들어가는지 묻는 임대인이 많습니다. 그러나 차임을 정상적으로 내면서 영업만 쉬는 경우가 의무를 현저히 위반한 것인지, 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유인지는 휴업의 기간과 이유, 계약에서 정한 용도와 특약, 점포 관리 상태, 임대인에게 생긴 구체적 불이익 등을 종합해 판단될 문제여서 미리 단정할 수 없습니다. 그래서 8호를 염두에 둔다면 감정보다 아래에서 정리할 휴업 기록이 판단 재료가 됩니다.

갱신 체계 전체도 함께 봐야 합니다. 제10조②에 따라 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있으므로, 전체 기간이 이미 10년에 이르렀다면 휴업 여부와 관계없이 갱신요구권 자체가 문제되지 않습니다. 또 제10조④는 임대인이 제1항의 기간 이내에 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 않으면 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고 존속기간은 1년으로 본다고 정합니다. 다만 제10조④는 제2조③ 열거에 없어 환산보증금을 초과하는 상가에는 적용되지 않으므로, 그런 상가라면 만료 처리 방식을 따로 확인해야 합니다.

두 장면을 나눠 보면 임대인의 전략이 선명해집니다. 계약기간 중에는 해지보다 사실관계를 쌓는 데 집중하고, 만료가 가까워지면 통지 기간과 갱신거절 사유를 점검하는 순서로 움직이는 것이 무리가 적습니다. 특히 만료 무렵 임차인과 대화가 가능하다면 제10조①3호의 "서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우"처럼 합의를 통해 정리하는 길도 열려 있습니다. 이때도 명도 기한과 보상 지급을 하나의 집행 가능한 문서로 묶어 두는 것이 안전합니다.

용법에 따른 사용 의무와 휴업은 어떤 관계일까요?

임대인이 휴업을 문제 삼을 때 법리적으로 가장 자주 거론되는 것이 용법에 따른 사용 의무입니다. 민법 제654조는 사용대차의 제610조제1항을 임대차에 준용하고, 제610조①은 "차주는 계약 또는 그 목적물의 성질에 의하여 정하여진 용법으로 이를 사용, 수익하여야 한다"고 정합니다. 임대차에 바꿔 읽으면 임차인은 계약이나 목적물의 성질로 정해진 용법에 따라 임차물을 사용·수익해야 한다는 뜻입니다.

문제는 이 의무가 정해진 용법대로 써야 한다는 데 중심이 있는지, 아니면 일정한 정도로 계속 써야 한다는 데까지 미치는지입니다. 예를 들어 음식점 용도로 빌린 점포를 창고나 주거로 쓰는 것은 용법과 다른 사용으로 다퉈질 수 있지만, 음식점 집기를 그대로 둔 채 영업만 쉬는 것은 성격이 다릅니다. 휴업이 용법 의무와 연결되는지는 계약서에 영업 유지에 관한 약정이 있는지, 목적물의 성질상 계속 사용이 전제되는지, 휴업으로 목적물 자체에 손상 위험이 생겼는지 등에 따라 사안별로 판단될 수밖에 없습니다.

실무에서 의미가 큰 쪽은 오히려 관리 문제입니다. 오래 비어 있는 점포는 배관 동파나 누수, 환기 불량으로 인한 곰팡이, 전기 설비 이상 같은 문제가 늦게 발견되기 쉽습니다. 이런 문제가 생겼다면 휴업 그 자체보다 목적물 관리와 원상회복 범위가 쟁점이 됩니다. 민법 제654조가 준용하는 제615조는 차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다고 정하므로, 휴업 기간 동안 생긴 손상을 어떻게 처리할지는 반환 단계에서 다시 문제될 수 있습니다.

휴업이 시작됐을 때 임대인이 남겨 둘 기록 다섯 가지

상가 임차인 장기 휴업 해지를 고민하는 임대인이라면, 어느 길을 택하든 먼저 갖춰야 할 것이 기록입니다. 만료 때 갱신거절 사유를 검토하든, 합의로 정리하든, 나중에 원상회복 범위를 다투든 판단의 바탕은 휴업 기간 동안 무슨 일이 있었는지를 보여 주는 자료입니다. 아래 다섯 가지는 휴업을 처음 알아챈 날부터 차근차근 쌓아 두면 좋은 기록입니다.

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   휴업 시작일과 외관 사진

   셔터가 내려진 날을 처음 확인한 날짜와 함께 점포 외관 사진을 남깁니다. 같은 각도에서 주기적으로 찍어 두면 휴업이 이어진 기간이 자연스럽게 드러납니다.
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   임차인과 주고받은 연락

   휴업 사유와 재개 계획을 묻는 문자나 메일, 그에 대한 답변을 보관합니다. 말로 나눈 대화는 날짜와 요지를 메모해 두고, 중요한 내용은 문자로 다시 확인받습니다.
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   차임과 관리비 입금 내역

   휴업 중에도 차임이 정상적으로 들어오는지, 밀리기 시작했는지를 통장 내역으로 정리합니다. 연체가 생기면 3기 기준 계산의 기초 자료가 됩니다.
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   관리상 문제와 대응 경위

   누수, 악취, 우편물 적체, 설비 이상처럼 휴업으로 생긴 문제와 임차인에게 알린 시점, 조치 결과를 기록합니다.
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   다른 임차인과 건물 관리 측의 의견

   민원이 들어왔다면 그 내용과 날짜를 정리합니다. 다만 이것만으로 해지나 갱신거절이 정당해지는 것은 아니므로 참고 자료로만 다룹니다.

이 기록들은 임차인을 압박하기 위한 자료가 아니라 사실관계를 남기기 위한 자료입니다. 휴업에 정당한 이유가 있었다면 그 사정이, 연락이 끊기고 관리가 방치됐다면 그 사정이 객관적으로 드러나므로 협의든 소송이든 사실을 놓고 이야기할 수 있습니다. 내부 점검이 필요할 때는 일정을 협의해 함께 들어가는 방식을 택해야 합니다.

임대인이 하기 쉬운 말, 조문 기준으로 판정해 봅니다

감정이 쌓이면 임대인도 법적 근거가 약한 말을 먼저 꺼내게 됩니다. 상담에서 자주 들은 대표적인 말들을 조문 기준으로 판정해 보겠습니다.

"석 달째 문을 닫았으니 계약은 끝난 겁니다. 다음 달까지 비워 주세요."

"가게를 안 쓰니 열쇠공을 불러 잠금장치를 바꿔 두겠습니다."

"계약서에 휴업하면 위약금을 낸다고 썼으니 그 금액은 무조건 받아야겠습니다."

세 판정에 공통된 메시지는 하나입니다. 휴업에 대한 임대인의 불편은 충분히 이해되지만, 그 불편을 해결하는 수단은 법이 정한 해지 사유와 집행 절차 안에서 찾아야 한다는 것입니다.

계약서와 화해조서에 담을 휴업 대응 조항 설계

상가 임차인 장기 휴업 해지에서 법정 해지 사유가 좁다면 임대인이 기댈 수 있는 것은 약정입니다. 계약을 새로 체결하거나 갱신할 때, 또는 제소전화해로 화해조서를 만들 때 휴업에 대비한 절차를 미리 적어 두면 막연한 불안이 구체적인 절차로 바뀝니다. 핵심은 휴업 자체를 금지하거나 처벌하는 조항보다, 휴업이 생겼을 때 서로 무엇을 알리고 어떻게 협의하며 어느 시점에 어떤 방식으로 결론을 내는지를 순서대로 정하는 것입니다.

표의 앞쪽 세 줄은 임차인에게도 크게 불리하지 않은 절차 조항입니다. 관리 협력은 건물 손상이 임차인의 원상회복 부담으로 커지는 것을 막아 주기도 해서 협상 단계에서 동의를 얻기도 비교적 쉽습니다. 약정 해지 사유를 둔다면 해지는 민법 제543조①에 따라 상대방에 대한 의사표시로 하고, 같은 조②에 따라 그 의사표시는 철회하지 못하므로 통지 방법과 도달 주소를 미리 정해 두는 것이 실무상 중요합니다.

쟁점은 휴업을 약정 해지 사유로 삼는 조항입니다. 상가건물 임대차보호법 제15조는 "이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다"고 정합니다. 예컨대 일정 기간 휴업하면 곧바로 계약이 종료되고 갱신요구권도 행사할 수 없다는 식의 조항은 같은 법이 정한 계약갱신요구권 등과 부딪혀 효력이 없을 수 있습니다. 어느 조항이 여기에 해당하는지는 문구와 사안에 따라 판단되므로 단정할 수는 없지만, 균형을 잃은 조항일수록 그 위험이 커진다고 보는 것이 안전합니다. 한편 제15조는 제2조③ 열거에 없어 환산보증금을 초과하는 상가에는 적용되지 않으므로, 그런 상가는 약정의 폭이 상대적으로 넓은 대신 민법상 일반 원칙에 따른 다툼을 염두에 두어야 합니다.

제소전화해 단계에서 이런 조항을 넣으려 할 때도 같은 원리가 작동합니다. 강행규정에 반하는 내용이 화해조항 초안에 들어 있으면 법원이 보정을 명하는 사유가 될 수 있습니다. 결국 휴업 대응 조항은 임차인의 법정 권리를 건드리지 않는 범위에서 절차와 기한을 촘촘하게 정하는 방향으로 설계하는 것이 조서 성립과 이후 집행 모두에 유리합니다.

표의 마지막 줄은 화해조서에서 특히 중요합니다. 화해조서는 확정판결과 같은 효력을 가지는 민사집행법 제56조 제5호의 집행권원이고, 같은 법 제57조는 "제56조의 집행권원에 기초한 강제집행에 대하여는 제58조 및 제59조에서 규정하는 바를 제외하고는 제28조 내지 제55조의 규정을 준용한다"고 정합니다. 이 준용 구조에 따라 제40조①이 준용되므로 명도일을 날짜로 정해 두면 그 시일이 지난 뒤에 강제집행을 개시할 수 있습니다. 반면 휴업이 일정 기간 계속되면 명도한다는 식으로 조건을 달아 두면, 제57조로 준용되는 제30조②에 따라 조건 성취를 증명하는 서류를 내야 집행문을 받을 수 있는 구조가 되어 부담이 커질 수 있습니다.

임차인 쪽에서 본 장기 휴업, 지켜야 할 것과 지킬 수 있는 것

제소전화해는 임대인 혼자 만드는 문서가 아니라 임차인이 동의해야 성립하는 합의입니다. 그래서 휴업 조항을 설계할 때는 임차인의 사정도 함께 들여다봐야 오래 유지되는 조서가 됩니다. 임차인이 영업을 쉬는 이유는 건강이나 가족 사정, 내부 공사, 업종 전환 준비, 계절 업종의 비수기, 상권 침체까지 다양합니다.

임차인 입장에서 기억할 첫째는 차임 지급입니다. 휴업 중에도 차임과 약정한 관리비를 제때 내는 한, 적어도 휴업 기간의 연체를 이유로 제10조의8의 3기 연체 해지나 제10조①1호의 연체 사실에 따른 갱신거절 문제가 새로 생기지는 않습니다. 반대로 휴업으로 매출이 끊겨 차임이 밀리기 시작하면 사정은 금세 달라집니다. 연체액이 3기의 차임액에 이르면 휴업 여부와 관계없이 해지 사유가 되기 때문입니다.

둘째는 소통입니다. 휴업 사실을 알리지 않고 연락까지 끊기면 임대인은 점포가 방치됐다고 느끼고, 관리 문제나 갱신거절 8호 해당 여부를 다투는 쪽으로 움직이기 쉽습니다. 휴업 사유와 예상 재개 시점을 미리 알리고 점검에 협조하는 것만으로도 분쟁의 상당 부분을 예방할 수 있습니다. 이는 임차인이 갱신요구권이나 권리금 회수기회 같은 법정 권리를 지키는 데에도 도움이 됩니다.

셋째는 해지권의 범위를 정확히 아는 것입니다. 제11조의2의 해지권은 감염병 관련 조치로 인한 경제사정의 중대한 변동으로 폐업한 경우에 한해 인정되는 임차인의 권리이고, 일반적인 매출 부진이나 개인 사정에 따른 휴업에는 해당하지 않습니다. 영업을 정리하고 싶은 임차인이라면 임대인과 합의 해지를 협의하고, 그 결과를 문서로 분명히 남기는 편이 현실적입니다.

이렇게 양쪽의 사정을 함께 담은 조서가 바로 균형 조서입니다. 임대인은 휴업이 장기화될 때의 절차와 만료 시 명도 기한을 확보하고, 임차인은 보증금 반환 시점과 정산 방식, 그리고 법이 보장하는 권리를 확인받습니다. 한쪽만 지키는 조항보다 균형 잡힌 조항이 성립도 집행도 순조롭습니다.

합의로 정리할 때, 제소전화해로 명도 기한을 확정하는 법

휴업이 길어진 임차인 가운데에는 사실상 영업을 접을 생각을 하고 있는 경우도 적지 않습니다. 이때 서로 조건을 주고받아 계약을 정리하기로 합의했다면 그 합의를 말이나 간단한 확인서로만 남겨 두는 것은 위험합니다. 약속한 날짜가 지나도 짐이 빠지지 않으면 임대인은 결국 명도소송부터 다시 시작해야 하기 때문입니다.

제소전화해는 소송 전에 일방이 신청하면 판사가 화해기일을 정하고, 양쪽이 합의한 내용이 조서에 기재되면 그 화해조서가 확정판결과 같은 효력을 갖는 절차입니다. 민사소송법 제385조①에 따라 당사자는 민사상 다툼에 관하여 청구의 취지·원인과 다투는 사정을 밝혀 상대방의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원에 화해를 신청할 수 있습니다. 합의 해지와 명도일, 보증금 반환 시점과 원상회복 범위, 남은 차임 정산까지 한 번에 조서에 담아 두면 합의가 지켜지지 않을 때 새 소송 없이 집행 절차로 넘어갈 수 있습니다. 휴업 중인 임차인과의 상가 임차인 장기 휴업 해지 문제를 가장 깔끔하게 마무리하는 방법이 바로 이 합의형 조서입니다.

비용과 기간도 미리 알고 계시면 좋습니다. 엄정숙 변호사의 제소전화해 비용은 쌍방 선임 기준으로 월 임대료 1,000만 원 미만이면 70만 원, 1,000만 원 이상이면 100만 원이며(부가세 별도), 인지대와 송달료 같은 법원비용은 실비로 별도이고 사안별로 안내해 드립니다. 관할합의서를 활용하므로 점포가 어느 지역에 있든 비용은 같습니다. 신청부터 조서 송달까지는 평균 6개월(3~9개월) 정도가 걸립니다.

진행은 다섯 단계로 이뤄집니다. 전화상담(10~20분)으로 휴업 경위와 계약 상황을 말씀해 주시면 이메일로 자료를 받아 견적을 보내드리고, 입금이 확인되면 변호사가 법원 접수를 대행하며 화해기일 출석과 조서 송달까지 진행합니다. 의뢰인께서는 앞의 세 단계만 챙기시면 되고 화해기일에 직접 출석하실 필요는 없습니다. 첨부서류는 계약서 사본, 등기부, 건축물대장, 토지대장, 인감을 날인한 위임장 2부, 관할합의서 등이며 1층의 일부를 임대한 경우에는 도면이 필요합니다. 인감증명서는 발급 후 2개월 이내의 것이어야 하고, 임차인이 법인이면 법인인감증명서와 법인등기부를 준비합니다.

엄정숙 변호사는 15년 동안 3,600건이 넘는 제소전화해를 직접 성립시키며, 명도와 강제집행 현장에서 실제로 집행되는 문구가 무엇인지를 조항 설계에 반영해 왔습니다. 다만 조서에 따른 강제집행 실행 자체를 직접 진행하지는 않으며, 집행에 필요한 집행문과 송달증명 발급까지 지원해 드립니다(비용 별도). 휴업 중인 임차인과의 관계를 어떻게 정리할지 고민된다면 계약서와 휴업 경위만 준비해 02-591-2334로 상담을 받아 보시기 바랍니다.

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