제소전화해조서 작성을 앞둔 임대인과 임차인이 가장 많이 묻는 것은 "어떤 조항을 넣어야 하느냐"입니다. 그런데 집행 단계에서 실제로 문제가 되는 것은 조항의 종류보다 그 조항 안의 숫자인 경우가 많습니다. 같은 명도 조항이라도 "계약 종료 후 상당한 기간 내에 인도한다"와 "20○○년 ○월 ○일까지 인도한다"는 집행 단계에서 전혀 다르게 움직입니다. 앞의 문구는 언제 그 기간이 지났는지를 따로 따져야 하고, 뒤의 문구는 달력만 보면 됩니다.

이 글은 화해조항의 문장 끝말이나 위임장 같은 형식 문제가 아니라, 조서 안에서 날짜·금액·면적·목록처럼 숫자와 범위로 특정해야 하는 7곳을 점검표 형식으로 정리합니다. 항목마다 관련 조문과 그 칸을 비워 두었을 때 생길 수 있는 다툼을 함께 적었고, 임차인도 보증금 반환액과 반환일을 확인할 수 있도록 양쪽 시점으로 구성했습니다.

제소전화해조서 작성, 왜 숫자 한 칸이 집행을 가를까?

화해가 성립하면 법원사무관등은 조서에 당사자, 법정대리인, 청구의 취지와 원인, 화해조항, 날짜와 법원을 표시하고, 판사와 법원사무관등이 기명날인 또는 서명합니다(민사소송법 제386조). 이 다섯 가지 표시 사항 가운데 실제 권리와 의무를 담는 칸은 화해조항입니다. 화해조항은 누가 누구에게 무엇을 언제까지 해야 하는지를 정하는 본문이고, 집행의 범위도 이 문언에서 정해집니다.

이렇게 성립한 화해조서는 민사집행법 제56조 제5호가 정한 집행권원, 즉 소송상 화해, 청구의 인낙 등 그 밖에 확정판결과 같은 효력을 가지는 것에 해당합니다. 그리고 같은 법 제57조는 "제56조의 집행권원에 기초한 강제집행에 대하여는 제58조 및 제59조에서 규정하는 바를 제외하고는 제28조 내지 제55조의 규정을 준용한다."라고 정합니다. 아래에서 다루는 집행문 부여(제30조)와 집행개시의 요건(제40조·제41조)은 모두 이 제57조의 준용 구조를 통해 화해조서에 연결됩니다.

집행문을 받고 집행을 시작하는 단계에서는 조서에 적힌 문언을 기준으로 요건이 갖춰졌는지를 보게 됩니다. 기한이 날짜로 적혀 있으면 그 날이 지났는지만 보면 되지만, 기한이 어떤 사건이나 협의에 걸려 있으면 그 사건이 일어났다는 사실을 따로 보여 주어야 할 수 있습니다. 금액도 마찬가지여서 숫자가 적혀 있으면 계산이 끝나 있지만, "정산한 금액"이라고만 적혀 있으면 정산 자체가 새로운 다툼거리가 됩니다.

그래서 제소전화해조서 작성은 문장을 다듬는 일보다 칸을 채우는 일에 가깝습니다. 아래 표는 이 글에서 점검할 7곳을 한눈에 정리한 것입니다.

표의 마지막 열은 "반드시 그렇게 된다"는 뜻이 아니라, 그 칸이 비어 있을 때 다툼이 생길 수 있는 지점을 표시한 것입니다. 실제 결과는 문언과 사실관계에 따라 달라지므로, 숫자로 바꿀 수 있는 칸은 서명 전에 바꿔 두는 편이 안전합니다.

점검 1명도일은 날짜로 적을까, 기간으로 적을까?

명도 조항에서 가장 흔히 보이는 표현은 "임대차 종료 시 인도한다", "계약 만료일로부터 3개월 이내 인도한다" 같은 형태입니다. 민사집행법 제40조①은 "집행을 받을 사람이 일정한 시일에 이르러야 그 채무를 이행하게 되어 있는 때에는 그 시일이 지난 뒤에 강제집행을 개시할 수 있다."라고 정하고, 이 조문은 제57조를 통해 화해조서에 기초한 강제집행에도 준용됩니다. 결국 '그 시일'이 언제인지가 조서에서 곧바로 읽혀야 집행을 시작할 수 있는 시점이 분명해집니다.

기한을 기간으로 적으면 민법의 기간 계산 규정을 거쳐야 합니다. 민법 제157조는 "기간을 일, 주, 월 또는 연으로 정한 때에는 기간의 초일은 산입하지 아니한다. 그러나 그 기간이 오전 영시로부터 시작하는 때에는 그러하지 아니하다."라고 정하고, 제159조는 "기간을 일, 주, 월 또는 연으로 정한 때에는 기간말일의 종료로 기간이 만료한다."라고 정합니다. 제160조는 주·월·연으로 정한 기간은 역에 의하여 계산하고, 주·월·연의 처음부터 기산하지 않는 때에는 최후의 주·월·연에서 그 기산일에 해당한 날의 전일로 만료하며, 월 또는 연으로 정한 경우 최종의 월에 해당일이 없으면 그 월의 말일로 만료한다고 정합니다.

단순화한 설명용 예로, 계약 만료일이 12월 15일이고 조항이 "만료일로부터 3개월 이내에 인도한다"라면 아래 순서로 3월 15일의 종료로 기간이 만료합니다. 계산 자체는 가능하지만 '만료일'이 원래 약정한 만료일인지 해지로 앞당겨진 종료일인지, 기산을 언제부터 하는지를 두고 해석이 갈리기 시작하면 계산의 출발점부터 다툼이 됩니다.

1. 1
   만료일 12월 15일 — 초일은 넣지 않음기간을 월로 정했으므로 첫날은 산입하지 않습니다(민법 제157조 본문).
2. 2
   12월 16일부터 기산월의 처음부터 기산하는 경우가 아니므로 제160조②의 계산 방식이 적용됩니다.
3. 3
   최후의 월 3월, 기산일 해당일 16일의 전일역에 의하여 계산하면 기간의 말일은 3월 15일이 됩니다(제160조①②).
4. 4
   3월 15일 종료로 만료기간말일의 종료로 만료하고(제159조), 말일이 토요일 또는 공휴일이면 그 익일로 만료합니다(제161조).

민법 제161조는 "기간의 말일이 토요일 또는 공휴일에 해당한 때에는 기간은 그 익일로 만료한다."라고 정합니다. 기간으로 적은 조항이라면 말일의 요일까지 따져야 한다는 뜻입니다. 반대로 처음부터 "20○○년 ○월 ○일까지 인도한다"라고 날짜를 확정해 두면 이런 계산 과정이 필요 없고, 그 날이 지났는지만 보면 됩니다.

해지에 대비해 "해지 통지일로부터 1개월 이내 인도"처럼 적으면 해지 통지가 언제 상대방에게 도달했는지가 먼저 확인되어야 하므로, 조서만 보고는 날짜를 확정할 수 없는 구조가 됩니다. 이런 조항이 조건부로 읽힐 수 있는지는 아래에서 따로 정리합니다.

점검 2연체 기준, 상가 3기와 2기를 한 조서에 섞지 마세요

연체 해지 조항에서 특정해야 할 숫자는 '몇 기'입니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의8은 "임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다."라고 정합니다. 이 조문은 같은 법 제2조③이 열거한 조문에 들어 있어, 보증금(차임 환산액 포함)이 대통령령으로 정하는 보증금액을 넘는 상가 임대차에도 적용됩니다. 반면 상가법이 적용되지 않는 주택·사무실 등의 건물 임대차에는 민법 제640조가 기준이 되며, 이 조문은 "건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다."라고 정합니다.

실무에서 생기는 문제는 계약서와 조서 초안이 서로 다른 기준을 적어 두는 경우입니다. 계약서 특약은 "2기", 조서 초안은 "3기"로 쓰거나 상가와 주거 부분의 기준을 한 조항에 뒤섞는 식입니다. 이렇게 되면 어느 시점에 해지권이 생겼는지, 그 해지를 전제로 한 명도 조항을 언제부터 집행할 수 있는지가 흐려집니다.

상가 임대차에서 3기보다 적은 연체로 해지할 수 있게 적는 문구는 상가법 제15조의 임차인에게 불리한 약정으로 다퉈질 수 있고, 법원의 보정명령 사유가 될 수 있습니다. 다만 제15조는 제2조③ 열거 조문이 아니어서 그 보증금액을 넘는 상가에는 적용되지 않습니다. 반대로 상가법이 적용되지 않는 임대차에 상가 기준인 3기를 끌어와 적으면 임대인이 스스로 해지 시점을 늦추는 결과가 됩니다. 적용 법률을 먼저 확정하고 그 법률이 정한 기수를 그대로 옮기는 것이 원칙입니다.

기수와 함께 적어야 할 숫자가 '1기의 차임액'입니다. 3기 또는 2기의 차임액이 얼마인지는 월 차임을 알아야 계산되므로, 차임 액수와 지급일을 조서에 함께 적어 두어야 연체액이 기준에 달했는지를 바로 셈할 수 있습니다. 차임이 계약 중에 바뀌는 구조라면 어느 시점의 차임으로 기수를 셀지가 쟁점이 될 수 있으므로 변경 시점과 변경 후 금액도 함께 적어 둡니다.

점검 3금액은 차임·관리비·부가세·지연손해금을 따로 적기

금액 칸에서 가장 흔한 실수는 "월 차임 ○○○원(관리비 포함)"처럼 성격이 다른 돈을 한 숫자로 묶는 것입니다. 연체 해지의 기준은 '차임'연체액이므로, 관리비나 부가가치세가 차임에 포함되는지가 분명하지 않으면 3기 또는 2기에 달했는지를 계산하는 단계에서 해석이 갈릴 수 있습니다. 어느 항목이 차임에 들어가는지는 계약에 따라 달라지므로 처음부터 나누어 적어야 합니다.

지연손해금에는 이율과 기산일이라는 두 숫자가 필요합니다. 민법 제397조①은 금전채무불이행의 손해배상액은 법정이율에 의하되, 법령의 제한에 위반하지 아니한 약정이율이 있으면 그 이율에 의한다고 정합니다. 그리고 제379조는 이자 있는 채권의 이율을 다른 법률의 규정이나 당사자의 약정이 없으면 연 5푼, 즉 연 5%로 정합니다. 약정 이율을 따로 두지 않는다면 이 법정이율이 기본값이 되고, 다른 법률이 적용되는 거래라면 그 법률에 따른 이율이 문제될 수 있습니다. 기산일은 "각 차임 지급일 다음 날부터"처럼 달력으로 계산되는 형태로 적습니다.

금액 칸은 임차인에게도 중요합니다. 연체액이 항목별로 나뉘어 있으면 어떤 돈을 얼마나 밀렸는지, 일부를 냈을 때 어느 항목에 충당되었는지를 두고 다툴 여지가 줄어들어 임차인도 남은 채무를 정확히 알 수 있습니다.

점검 4보증금 반환과 동시이행, 공제 항목까지 적어야 하는 이유

명도 조항은 대부분 보증금 반환과 맞물려 있습니다. "임차인은 임대인으로부터 보증금을 반환받음과 동시에 건물을 인도한다"라는 형태가 대표적입니다. 이렇게 적힌 조항에는 민사집행법 제41조①이 제57조를 통해 준용됩니다. 제41조①은 "반대의무의 이행과 동시에 집행할 수 있다는 것을 내용으로 하는 집행권원의 집행은 채권자가 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 하였다는 것을 증명하여야만 개시할 수 있다."라고 정합니다.

여기서 숫자의 문제가 생깁니다. 임대인이 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 증명하려면 얼마를 제공해야 하는지가 정해져 있어야 합니다. 조서에 "연체차임 등을 공제한 잔액"이라고만 적혀 있으면 공제할 항목과 금액을 두고 임차인이 다투는 순간, 임대인이 제공한 금액이 반대의무에 맞는지가 불분명해집니다. 그래서 동시이행 구조의 조항일수록 반환할 보증금의 원금, 공제 항목의 목록, 공제액을 산정하는 기준일을 숫자로 적어 두어야 집행 개시 단계의 증명이 간단해집니다.

공제 항목은 보통 미지급 차임, 미지급 관리비, 원상회복 비용 같은 것들입니다. 이 가운데 원상회복 비용처럼 명도 시점이 되어야 금액이 정해지는 항목은 "임대인이 정하는 금액"처럼 한쪽에 맡겨 두기보다, 산정 방법이나 확인 절차를 조항에 적어 두는 편이 양쪽 모두에게 안전합니다. 한쪽이 일방적으로 정하게 적은 문구는 화해가 성립하지 않는 원인이 되기도 합니다.

보증금 반환일도 같은 원리로 적습니다. 반환일이 명도일과 같은 날로 확정되어 있으면 양쪽이 같은 날 이행을 준비하면 되지만, "명도 확인 후 지체 없이"처럼 적으면 반환 시점이 흐려집니다. 반환 금액과 반환일이 숫자로 적혀 있어야 임차인도 그 조항을 근거로 요구할 범위가 분명해지므로, 이 칸은 임차인이 먼저 챙겨야 할 항목입니다.

점검 5·6목적물 표시와 원상회복 범위, 도면과 목록으로 고정하기

목적물 표시는 청구의 취지와 화해조항에서 인도 대상을 특정하는 부분입니다. 주소만 적고 층·호수·면적을 빠뜨리면 같은 건물 안 어느 부분을 인도해야 하는지가 분명하지 않을 수 있습니다. 등기사항증명서와 건축물대장의 표시를 기준으로 소재지, 건물의 구조와 층, 호수, 면적을 그대로 옮겨 적는 것이 기본입니다. 등기부와 대장의 표시가 서로 다르다면 어느 표시를 따를지 신청 전에 정리해 두어야 합니다.

점포가 한 층 전체가 아니라 1층의 일부라면 도면이 필수입니다. 1층을 여러 점포로 나눈 건물에서는 호수만으로 경계가 분명하지 않은 경우가 많아, 도면에 해당 부분을 표시하고 꼭짓점을 이은 선과 면적을 함께 적어 두어야 인도 범위가 특정됩니다. 1층의 일부가 아니어도 공용 복도·창고·주차 구획을 함께 쓰는 구조라면 그 범위를 별지에 적어 두는 편이 낫습니다.

원상회복 조항은 '어디까지 되돌리는가'를 목록으로 적어야 합니다. 민법 제654조는 사용대차의 제615조를 임대차에 준용하고, 제615조는 차주가 차용물을 반환하는 때에는 원상에 회복하여야 하고 부속시킨 물건은 철거할 수 있다고 정합니다. 그런데 원상의 기준이 계약 당시 상태인지, 전 임차인에게서 넘겨받은 시설까지 포함되는지는 사안마다 다퉈지는 대표적인 지점입니다.

그래서 조서에는 "원상회복한다" 한 줄 대신 철거 대상(간판, 칸막이, 바닥재, 주방 배기 설비 등), 남겨 둘 시설, 철거 기한(날짜), 철거하지 않았을 때의 비용 부담 방식까지 별지 목록으로 적어 두는 것이 좋습니다. 입주 당시 사진과 시설 목록을 함께 남겨 두면 원상의 기준을 두고 생기는 다툼도 줄어듭니다.

점검 7위약금은 산식·기산일·공제 관계까지 숫자로

명도 지연에 대비한 위약금 조항은 "명도가 늦어지면 위약금을 지급한다"처럼 금액 없이 적히는 경우가 있습니다. 민법 제398조④는 "위약금의 약정은 손해배상액의 예정으로 추정한다."라고 정하고, ②는 "손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원은 적당히 감액할 수 있다."라고 정합니다. 금액이나 산식이 없는 위약금 조항은 무엇을 예정한 것인지부터 불분명해집니다.

위약금 조항에서 특정해야 할 숫자는 세 가지입니다. 첫째는 산식으로, "명도 기한 다음 날부터 인도 완료일까지 1일당 금 ○○원"처럼 계산 방법을 적습니다. 둘째는 기산일로, 위약금이 발생하기 시작하는 날을 날짜로 계산할 수 있게 적습니다. 셋째는 공제 관계로, 위약금을 보증금에서 공제하는지, 차임 상당액과 별도로 청구하는지를 적어 둡니다.

숫자를 정할 때는 감액 규정을 염두에 두어야 합니다. 예정액이 부당히 과다하면 법원이 적당히 감액할 수 있으므로, 실제 손해와 동떨어진 큰 금액을 적는 것은 오히려 다툼을 부를 수 있습니다. 위약금은 지연에 대한 합리적인 계산으로 읽히게 씁니다.

숫자가 비어 있으면 조항은 어떻게 읽힐까?

숫자가 빠진 조항은 단지 불친절한 조항에 그치지 않을 수 있습니다. 명도일 대신 "해지 통지 후", 금액 대신 "정산 후"처럼 어떤 사실이 먼저 일어나야 의무가 생기는 구조로 읽히면, 그 조항은 조건이 붙은 조항으로 해석될 여지가 있습니다. 민사집행법 제30조②는 "판결을 집행하는 데에 조건이 붙어 있어 그 조건이 성취되었음을 채권자가 증명하여야 하는 때에는 이를 증명하는 서류를 제출하여야만 집행문을 내어 준다."라고 정하고, 이 조문도 제57조를 통해 화해조서에 기초한 강제집행에 준용됩니다.

즉 조항이 조건부로 읽히는 경우에는 집행문을 받는 단계에서 조건 성취를 증명하는 서류를 제출해야 하는 부담이 생길 수 있습니다. 어떤 문구가 조건으로 읽히는지는 조항 전체의 문언과 맥락에 따라 판단되므로 단정할 수 없지만, 숫자로 확정할 칸을 비워 둘수록 그 여지가 커집니다.

여기서 세 단계를 섞지 않는 것이 중요합니다. 조건부로 읽히는 조항은 집행문 부여 단계(제30조②)의 문제이고, 날짜로 확정된 기한은 집행 개시 단계에서 그 시일이 지났는지(제40조①)의 문제이며, 보증금 반환과 동시이행으로 적은 조항은 집행 개시 단계에서 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 증명하는(제41조①) 문제입니다. 같은 명도 조항이라도 문언에 따라 확인하는 단계와 증명할 대상이 달라집니다.

1. A
   조건부로 읽히는 조항 — 집행문 부여 단계민사집행법 제30조②(제57조 준용). 조건이 성취되었음을 증명하는 서류를 내야 집행문을 받습니다.
2. B
   날짜로 확정한 기한 — 집행 개시 단계제40조①(제57조 준용). 그 시일이 지난 뒤에 강제집행을 개시할 수 있습니다.
3. C
   보증금 반환과 동시이행 — 집행 개시 단계제41조①(제57조 준용). 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 하였다는 것을 증명해야 개시합니다.

서명 전 최종 점검, 임대인과 임차인이 같은 표를 보는 순서

제소전화해는 임차인의 동의 없이는 성립하지 않습니다. 숫자를 특정하는 작업도 양쪽이 같은 표를 놓고 맞춰 보는 과정이 되어야 합니다. 임대인에게는 집행 가능성이, 임차인에게는 보증금 반환과 의무 범위의 명확성이 같은 숫자에서 나온다는 점에서 특정성은 양쪽을 동시에 지키는 장치입니다.

1. 1
   계약서와 금액 칸 대조차임·관리비·부가가치세·지급일을 한 줄씩 맞춥니다.
2. 2
   공부와 목적물 표시 대조등기사항증명서·건축물대장의 표시와 조서의 목적물 표시를 맞추고, 1층의 일부면 도면을 붙입니다.
3. 3
   모든 기한을 연·월·일로명도일·보증금 반환일·원상회복 기한을 날짜로 바꿉니다.
4. 4
   연체 기준과 적용 법률 확인상가는 3기, 상가법이 적용되지 않는 주택·사무실은 2기로 적혀 있는지 봅니다.
5. 5
   위약금·지연손해금 산식 확인산식·이율·기산일과 보증금 공제 관계를 봅니다.

법도는 15년 동안 제소전화해 3,600건 이상을 직접 성립시키며, 명도와 강제집행 사건에서 실제로 막혔던 문구를 화해조항 설계에 반영해 왔습니다. 다만 조서가 성립한 뒤의 강제집행 실행 자체는 직접 진행하지 않고, 집행문과 송달증명 발급까지 지원합니다(비용 별도). 진행은 전화상담, 이메일 자료 검토와 견적, 입금, 법원 접수, 화해기일 출석과 조서 송달의 5단계이며, 의뢰인은 앞의 세 단계만 챙기시면 되고 화해기일에 직접 출석하지 않으셔도 됩니다.

첨부 서류는 계약서 사본, 등기사항증명서, 건축물대장, 토지대장, 인감을 날인한 위임장 2부, 관할합의서, 1층의 일부일 때의 도면 등이고, 인감증명서는 발급 2개월 이내의 것이 필요합니다(법인은 2개월 이내의 법인인감증명서와 법인등기사항증명서). 서류의 표시와 조서 초안의 숫자가 맞는지가 마지막 점검 포인트입니다.

제소전화해조서 작성, 자주 묻는 질문