조서를 받아 들고 나면 많은 임대인이 이제 비용 문제는 끝났다고 생각합니다. 신청 단계에서 변호사 보수와 법원 실비를 정리했고, 화해기일도 무사히 지나 화해가 성립했으니 더 들어갈 돈이 없다고 여기는 것입니다. 그런데 실제 상담에서는 조서가 성립하고 한참 지나 차임이 밀리거나 인도 기한이 지났을 때, 그제야 집행하려면 또 돈이 드는지, 그 돈은 누가 내는지를 묻는 경우가 많습니다.

이 글은 제소전화해조서 비용 가운데에서도 조서가 성립한 뒤에 생기는 비용만 따로 떼어 봅니다. 대신 누가 먼저 내는가(예납)와 누가 최종적으로 부담하는가라는 두 축을 세우고, 조서 정본을 받은 날부터 집행이 끝나는 날까지 비용이 생기는 지점을 시간순으로 배치합니다.

임차인에게도 이 구조는 중요합니다. 조서에 서명한 임차인은 나중에 집행이 이루어지면 그 비용까지 떠안게 되는지, 임대인이 서류를 다시 떼느라 쓴 돈까지 물어야 하는지 궁금해합니다. 제소전화해조서는 한쪽만을 위한 문서가 아니라 임대인과 임차인 양쪽이 같은 규칙을 확인하는 균형 문서이므로, 비용의 순서도 양쪽이 같은 지도를 보고 이해하는 것이 분쟁을 줄이는 길입니다.

• 조서가 성립한 뒤 차임이 밀리기 시작해 강제집행을 준비하고 있다.
• 집행문, 송달증명, 승계집행문이라는 말을 들었는데 단계마다 비용이 따로 드는지 궁금하다.
• 건물을 매수해 이전 소유자가 받아 둔 조서를 이어서 쓰려고 한다.
• 집행을 신청하면 법원에 돈을 미리 내야 한다는데, 그 돈을 되찾을 수 있는지 알고 싶다.
• 임차인으로서 집행이 진행되면 어떤 비용까지 부담하게 되는지 미리 알고 싶다.

Q1 · 결론부터제소전화해조서 비용은 조서가 성립하면 끝나는 걸까?

짧게 답하면 성립 단계의 비용은 정리되지만 집행 단계의 비용은 새로 시작된다는 것입니다. 민사소송법 제389조는 "화해비용은 화해가 성립된 경우에는 특별한 합의가 없으면 당사자들이 각자 부담하고, 화해가 성립되지 아니한 경우에는 신청인이 부담한다."라고 정합니다. 화해가 성립하면 그때까지 각자 쓴 비용은 각자의 몫으로 정리되고, 당사자가 따로 합의했다면 그 합의를 따릅니다. 이 조문은 어디까지나 화해 절차 자체에서 생긴 화해비용에 관한 규정입니다.

조서가 성립한 뒤 상대방이 조서 내용을 지키지 않아 강제집행으로 나아가면, 그 단계의 비용은 민사집행법이 정한 다른 구조를 따릅니다. 화해조서는 민사집행법 제56조 5호(소송상 화해, 청구의 인낙 등 그 밖에 확정판결과 같은 효력을 가지는 것)에 해당하는 집행권원이고, 제57조는 "제56조의 집행권원에 기초한 강제집행에 대하여는 제58조 및 제59조에서 규정하는 바를 제외하고는 제28조 내지 제55조의 규정을 준용한다."라고 정합니다. 집행비용의 최종 부담을 정한 제53조는 이 준용 범위 안에 있고, 예납을 정한 제18조는 민사집행의 신청을 하는 때라는 문언대로 집행 신청 전반에 걸리는 규정입니다.

그래서 조서 성립 뒤의 비용은 두 개의 이름을 함께 적어야 이해가 됩니다. 하나는 집행을 신청하면서 비용을 먼저 내는 사람, 다른 하나는 집행이 끝난 뒤 그 비용을 최종적으로 부담하는 사람입니다. 두 이름이 같다면 고민할 것이 없겠지만, 법은 이 둘을 일부러 다르게 정해 두었습니다. 이 차이를 모르면 임대인은 왜 내가 또 내야 하느냐고 억울해하고, 임차인은 왜 내가 모르는 비용까지 물어야 하느냐고 반발하게 됩니다.

다만 여기서 말하는 강제집행에 필요한 비용이 어디까지인지는 항목마다 따져 볼 문제입니다. 집행문을 받거나 송달 사실을 증명받는 데 드는 실비, 조서 문구를 바로잡으려다 생긴 비용, 채권자 쪽 사정으로 서류를 다시 받은 비용이 모두 같은 바구니에 들어가는지는 사안에 따라 달리 볼 여지가 있어 단정하기 어렵습니다. 아래 시점표에서는 각 단계가 비용이 생기는 지점이라는 사실까지만 정리하고, 최종 부담에 관한 쟁점은 따로 표시해 두겠습니다.

구조먼저 내는 사람과 끝에 부담하는 사람, 왜 다르게 정했을까

민사집행법 제18조①은 "민사집행의 신청을 하는 때에는 채권자는 민사집행에 필요한 비용으로서 법원이 정하는 금액을 미리 내야 한다."라고 정하고, 이어서 법원이 부족한 비용을 미리 내라고 명하는 때에도 또한 같다고 덧붙입니다. 집행을 원하는 쪽은 채권자이므로 절차를 움직이는 데 필요한 돈을 채권자가 먼저 대도록 한 것입니다. 금액은 법원이 정하는 금액이어서 사건과 집행 대상에 따라 달라집니다.

반면 제53조①은 "강제집행에 필요한 비용은 채무자가 부담하고 그 집행에 의하여 우선적으로 변상을 받는다."라고 정합니다. 조서에 적힌 의무를 지키지 않아 집행이 필요해졌으니, 그 비용은 의무를 지키지 않은 쪽이 지는 것이 원칙이라는 뜻입니다. 그리고 채권자가 미리 낸 비용은 그 집행 과정에서 앞 순서로 회수되는 구조로 짜여 있습니다.

두 조문을 나란히 놓으면 채권자가 먼저 내고, 채무자가 최종적으로 부담하며, 집행 과정에서 우선 변상된다는 흐름이 보입니다. 임대인 입장에서는 예납이 곧 손실은 아니라는 점을, 임차인 입장에서는 집행까지 가면 비용이 자신에게 돌아온다는 점을 함께 알아 두어야 합니다. 이 흐름을 조서 성립 단계에서 미리 설명해 두면, 나중에 집행 이야기가 나왔을 때 감정적인 다툼이 한결 줄어듭니다.

여기서 우선적으로 변상을 받는다는 문구를 반드시 전부 돌려받는다는 뜻으로 읽어서는 안 됩니다. 예를 들어 밀린 차임을 받으려고 임차인의 재산을 압류했는데 그 재산에서 회수되는 돈이 적다면, 미리 낸 비용을 얼마나 되찾을 수 있을지도 집행 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 점포를 넘겨받는 인도 집행처럼 집행 자체에서 돈이 생기지 않는 경우에는 그 집행에 의하여 변상받는 방식이 금전 집행과 다르게 작동할 수 있다는 점도 염두에 두어야 합니다.

그래서 실무에서는 조서를 설계할 때부터 집행까지 갈 경우의 정산 방법을 함께 생각합니다. 남은 보증금과의 정산 순서를 조항에 어떻게 적어 둘지, 화해비용 분담에 관한 특별한 합의를 따로 둘지 같은 문제입니다. 이런 조항이 실제 분쟁에서 어떤 효력을 가질지는 문구와 사정에 따라 달라지므로, 일률적인 정답보다는 임대차 구조에 맞춘 설계가 필요합니다.

시점표조서 성립 뒤 비용이 생기는 지점, 시간순으로 한 줄씩

아래 시점표는 조서 정본을 받은 날부터 집행이 끝날 때까지 비용이 생길 수 있는 지점을 순서대로 늘어놓은 것입니다. 집행문 신청, 송달증명, 여러 통이나 다시 받는 집행문, 승계집행문은 각각 따로 깊게 다룰 만한 주제이지만, 이 글에서는 어디서 돈이 드는가와 그때 누가 움직이는가만 한 줄씩 짚습니다. 모든 사건이 모든 단계를 거치는 것은 아니고, 조서의 문구와 상대방의 대응에 따라 건너뛰는 단계도 있습니다.

시점표를 볼 때 기억할 원칙이 하나 있습니다. 화해조서는 제56조 5호의 집행권원이고, 제57조는 제58조 및 제59조에서 규정하는 바를 제외하고는 제28조 내지 제55조의 규정을 준용한다고 정합니다. 그래서 1~5번과 7번 단계에 붙은 집행문·개시 요건·비용 부담 조문은 화해조서에 그대로 적용된다는 뜻이 아니라 제57조로 준용되는 범위에서 문제된다는 뜻으로 읽어야 정확합니다. 6번 단계의 제18조는 민사집행 신청 전반에 걸리는 규정입니다.

시점표 밖에 하나 더 기억해 둘 지점이 조서 문구의 오기입니다. 민사소송법 제211조①은 판결에 잘못된 계산이나 기재, 그 밖에 이와 비슷한 잘못이 있음이 분명한 때에 법원이 직권으로 또는 당사자의 신청에 따라 경정결정을 할 수 있다고 정합니다. 이 구조가 화해조서의 오기에 어떤 범위에서 쓰일 수 있는지는 단정하기 어렵지만, 호수나 면적이 잘못 적혀 집행 단계에서 막히면 이를 바로잡는 데 시간과 비용이 추가로 든다는 점은 분명합니다. 처음부터 정확히 적는 것이 가장 비용이 적게 드는 방법입니다.

시점표를 비용 관점에서 다시 보면 공통점이 하나 보입니다. 거의 모든 단계에서 먼저 움직이는 사람은 집행을 원하는 채권자, 곧 대개는 임대인이라는 점입니다. 집행문을 신청하고, 조건 성취를 증명하고, 승계를 입증하고, 집행을 신청해 예납하는 일이 모두 채권자의 손을 거칩니다. 조서 문구가 불분명하거나 당사자 표시가 바뀌면 이 단계가 늘어나고, 늘어난 단계마다 시간과 실비가 붙습니다.

반대로 조서가 처음부터 잘 짜여 있으면 시점표의 상당 부분을 건너뛸 수 있습니다. 당사자와 목적물이 정확히 특정되어 있고, 인도 기한이 날짜로 분명하게 적혀 있으며, 정본과 송달증명이 잘 보관되어 있다면 1번과 2번, 6번과 7번만으로 절차가 이어지는 경우도 있습니다. 비용을 아끼는 가장 확실한 방법은 집행 단계가 아니라 조서를 만드는 단계에 있습니다.

정리표단계별로 보는 먼저 내는 사람과 최종 부담 쟁점

제소전화해조서 비용을 단계별 표 하나로 압축하면 다음과 같습니다. 표의 마지막 칸은 이 비용이 최종적으로 누구에게 돌아가는가에 관한 쟁점을 적은 것인데, 조문이 직접 답을 주는 곳은 성립 단계의 화해비용(제389조)과 강제집행에 필요한 비용(제53조①)입니다. 그 밖의 칸은 단정할 수 있는 영역이 아니어서 검토가 필요하다고 표시했습니다.

표에서 볼 수 있듯 조문이 채무자 부담이라고 분명히 정한 곳은 강제집행에 필요한 비용입니다. 집행문이 붙은 정본을 잃어버려 집행문을 다시 받는 경우처럼 채권자 쪽 사정으로 생긴 비용까지 상대방에게 넘길 수 있는지는 따로 따져 볼 문제입니다. 반대로 상대방이 송달을 피하거나 사정을 알리지 않아 단계가 늘어났다면, 그런 사정이 비용 다툼에서 고려될 여지도 있습니다. 결국 표의 검토 필요 칸은 사안의 사정이 채워 넣는 자리입니다.

임대인이 이 표를 미리 보아야 하는 이유는 자금 계획 때문입니다. 집행을 결심한 순간부터 서류 발급, 예납, 추가 예납 명령까지 일정한 현금이 먼저 나가야 하고, 그 돈이 돌아오는 시점은 집행이 끝난 뒤입니다. 그 사이 임대료 수입이 끊겨 있는 경우가 많으므로, 집행을 시작하기 전에 어느 정도의 기간과 실비를 감당할 수 있는지 미리 점검해 두는 것이 좋습니다.

임차인에게 이 표가 필요한 이유는 반대 방향입니다. 조서 내용을 지키지 않아 집행까지 가면 원래 갚아야 할 돈이나 넘겨야 할 점포에 더해 강제집행에 필요한 비용까지 부담하는 구조라는 점을 알면, 그 전에 임대인과 협의해 이행 방법을 정리하는 편이 낫다는 판단이 쉬워집니다. 제소전화해조서 비용 구조를 양쪽이 같이 알고 있으면, 집행은 마지막 수단으로 남고 대화가 먼저 시작되는 경우가 많습니다.

Q2 · 예납집행비용을 미리 내지 않으면 어떻게 되나?

제18조②는 채권자가 제1항의 비용을 미리 내지 아니한 때에는 법원은 결정으로 신청을 각하하거나 집행절차를 취소할 수 있다고 정합니다. 처음 신청할 때 내지 않은 경우뿐 아니라, 진행 중에 법원이 부족한 비용을 미리 내라고 명했는데 따르지 않은 경우도 제1항의 범위에 들어 있습니다. 집행이 중간에 멈추는 일을 피하려면 처음 예납뿐 아니라 추가 예납 명령이 올 수 있다는 점까지 계획에 넣어 두어야 합니다.

이 조항의 문언은 각하하거나 취소할 수 있다입니다. 법원이 반드시 그렇게 해야 한다는 뜻은 아니지만, 그렇게 할 권한이 법원에 있다는 점은 분명합니다. 그리고 제18조③은 제2항의 규정에 따른 결정에 대하여는 즉시항고를 할 수 있다고 정하고 있어 불복할 길도 마련되어 있습니다. 다만 불복 절차에 들어가면 그만큼 시간이 더 걸리므로, 애초에 예납 일정을 놓치지 않는 것이 가장 현실적인 대책입니다.

예납을 미루는 이유로 가장 흔한 것은 어차피 임차인이 부담할 돈인데 왜 내가 먼저 내야 하느냐는 생각입니다. 하지만 법은 순서를 분명히 정해 두었습니다. 최종 부담이 채무자에게 돌아간다는 제53조①과 별개로, 절차를 움직이는 단계에서는 제18조①에 따라 채권자가 먼저 내야 합니다. 이 순서를 받아들이고 제소전화해조서 비용의 회수 계획을 함께 세우는 편이 실익이 큽니다. 아래는 상담에서 자주 듣는 말과 그에 대한 판단입니다.

설계성립 단계에서 미리 정해 두면 집행 비용이 줄어드는 여섯 가지

집행 단계의 비용은 대부분 조서가 곧바로 쓰이지 못할 때 늘어납니다. 조건 성취를 증명해야 하는 조항, 당사자가 바뀌었을 때 승계를 입증해야 하는 구조, 정본을 다시 받아야 하는 상황이 모두 추가 단계와 실비를 부릅니다. 반대로 말하면 조서를 만드는 단계에서 이런 상황을 예상해 문구를 정리해 두면 집행 단계의 비용을 상당 부분 줄일 수 있습니다.

법도가 3,600건이 넘는 제소전화해를 직접 성립시키면서 가장 공을 들이는 부분도 이 지점입니다. 화해조항 한 줄이 나중에 재판장 명령이 필요한 조건부 조항이 될지, 정해진 날짜가 지나면 집행에 들어갈 수 있는 조항이 될지를 갈라놓기 때문입니다. 아래 여섯 가지는 조서를 만들 때 비용 관점에서 함께 점검하는 항목입니다.

이 가운데 다섯 번째 항목은 오해가 많습니다. 제389조의 특별한 합의는 화해가 성립된 경우의 화해비용, 곧 성립 단계 비용의 분담에 관한 것입니다. 집행 단계의 비용은 제53조①이 채무자 부담을 정해 두었으므로, 조서에 같은 취지를 다시 적는 것이 어떤 의미를 더하는지는 신중하게 보아야 합니다. 오히려 실익이 있는 것은 남은 보증금에서 어떤 순서로 정산할지, 원상회복 비용과 어떻게 구분할지처럼 집행 뒤 정산의 기준을 미리 맞춰 두는 부분입니다. 그런 정산 조항이 실제로 어떻게 해석될지는 문구와 사정에 따라 달라질 수 있습니다.

임차인 쪽에서 보아도 이런 설계는 손해가 아닙니다. 조건과 기한이 분명하면 자신이 언제까지 무엇을 하면 집행을 피할 수 있는지가 분명해지고, 불필요한 단계가 줄어들면 결국 자신에게 돌아올 수 있는 비용도 줄어듭니다. 조서는 한쪽만을 위한 문서가 아니라 양쪽이 같은 규칙을 확인하는 문서라는 점이 비용 문제에서도 그대로 드러납니다.

지원 범위법도가 맡는 단계와 비용 안내

법도는 제소전화해 신청 단계에서 쌍방 선임 기준으로 월 임대료 1,000만원 미만은 70만원, 1,000만원 이상은 100만원(VAT 별도)의 보수로 진행하고, 인지대·송달료 같은 법원 실비는 별도로 사안별로 안내합니다. 관할합의서를 활용해 지역과 관계없이 같은 기준으로 진행하며, 신청부터 성립까지는 평균 6개월(3~9개월) 정도가 걸립니다. 의뢰인은 전화상담, 자료 송부와 견적 확인, 입금까지만 하시면 되고 화해기일에 직접 출석하실 필요는 없습니다.

조서 성립 뒤 단계에 대해서는 지원 범위를 분명히 말씀드립니다. 법도는 집행문과 송달증명 발급까지 지원하며, 이 부분의 비용은 별도로 안내합니다. 조서에 기초한 강제집행의 실행 자체는 직접 진행하지 않습니다. 대신 15년간 명도와 강제집행 실무를 지켜본 경험을 바탕으로, 처음부터 집행 단계에서 막히지 않는 문구를 설계하는 데 집중합니다.

이미 조서를 갖고 계신 분이라면 지금 바로 해 볼 점검도 있습니다. 조서 정본이 어디 있는지, 상대방에게 송달되었는지, 조서에 적힌 당사자와 지금의 소유자·임차인이 같은지, 인도 기한이 날짜로 적혀 있는지 조건으로 적혀 있는지를 확인해 보십시오. 이 네 가지만 확인해도 집행이 필요해졌을 때 시점표의 어느 단계에서 비용이 생길지 대략 그려집니다. 확인이 어렵다면 02-591-2334로 조서 내용을 알려 주시면 함께 점검해 드립니다.

FAQ제소전화해조서 비용, 자주 묻는 질문