상가 건물을 오래 임대해 온 건물주가 은퇴 후 1층 점포에서 직접 가게를 열고 싶다거나, 자녀에게 점포를 맡기고 싶다는 상담이 적지 않습니다. 임대차기간 만료가 다가오면 "계약이 끝나면 제가 쓰겠습니다"라고 통보하면 된다고 생각하기 쉽지만, 임차인이 갱신을 요구하면 이야기가 달라집니다. 상가건물 임대차보호법은 임대인이 정당한 사유 없이 갱신 요구를 거절하지 못하게 하고, 거절할 수 있는 경우를 단서 각 호로 따로 열거해 두었기 때문입니다.

이 글은 상가 건물주 직접 사용 갱신거절이라는 한 가지 사유만 떼어 살펴봅니다. 주택임대차보호법에는 임대인 실거주가 갱신거절 사유로 명시되어 있는데, 상가법에는 같은 호가 없습니다. 이 차이가 실무에서 어떤 결과로 이어지는지, 건물주가 기댈 수 있는 경로는 무엇이고 임차인은 무엇을 확인해야 하는지, 그리고 제소전화해 조서에는 어디까지 담을 수 있는지를 순서대로 정리합니다.

건물주가 직접 쓰겠다는 이유만으로 상가 갱신을 거절할 수 있을까?

출발점은 상가법 제10조①입니다. 조문은 "임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다."고 정한 뒤, "다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다."라는 단서를 붙여 1호부터 8호까지 거절할 수 있는 경우를 늘어놓습니다. 임차인이 기간 안에 갱신을 요구했다면, 건물주는 자신의 사정이 각 호 중 어디에 해당하는지를 짚을 수 있어야 거절이 정당해지는 구조입니다.

각 호를 하나씩 보면 차임 연체 사실, 부정한 방법의 임차, 합의와 상당한 보상, 무단 전대, 고의나 중대한 과실로 인한 파손, 멸실로 인한 목적 달성 불능, 철거·재건축, 그리고 그 밖의 중대한 사유입니다. 대부분은 임차인 쪽 사정이거나 건물 자체의 사정이고, 임대인이 그 건물을 스스로 쓰고 싶다는 사정을 직접 적은 호는 없습니다. 아래 표는 각 호의 문언과 직접 사용 계획과의 관계를 한눈에 정리한 것입니다.

표에서 보듯 직접 사용과 연결될 수 있는 호는 3호와 7호, 그리고 해석의 여지가 남은 8호 정도입니다. 그런데 3호는 임차인과의 합의를 전제로 하고, 7호는 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축할 필요를 요건으로 하므로, '내가 그대로 들어가 장사하겠다'는 계획을 일방적으로 관철하는 근거와는 거리가 있습니다. 결국 건물주 혼자의 결심만으로는 제10조①이 말하는 정당한 사유를 채우기 어렵다고 보는 것이 조문에 충실한 출발점입니다.

임차인 입장에서도 이 구조를 알아 두면 대응이 달라집니다. 만료 6개월 전부터 1개월 전까지라는 기간 안에 갱신을 요구했다는 사실을 내용증명 등 날짜가 남는 방식으로 기록해 두는 것이 먼저이고, 임대인이 드는 거절 사유가 각 호 중 어디에 해당하는지 서면으로 물어 확인해 두는 편이 좋습니다.

주택 실거주 사유와 나란히 놓으면 보이는 차이

상가 건물주들이 직접 사용을 당연한 권리처럼 여기는 데에는 주택임대차보호법의 영향이 큽니다. 주택은 제6조의3①이 계약갱신요구권을 정하면서 단서 8호에 "임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우"를 거절 사유로 명시하고 있습니다. 집주인 본인뿐 아니라 부모·자녀 등 직계존속·직계비속이 들어와 살려는 경우까지 문언에 들어 있는 셈입니다.

반면 상가법 제10조①에는 이에 대응하는 호가 없습니다. 상가법은 8호에 "그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우"를 두었고, 주택임대차보호법은 같은 문구를 9호로 따로 두었습니다. 두 법을 나란히 놓으면 주택은 실거주 호와 중대한 사유 호를 각각 두고, 상가는 중대한 사유 호만 두었다는 배열 차이가 그대로 드러납니다.

주택임대차보호법은 실거주 사유를 인정하는 대신 남용을 막는 장치도 함께 두었습니다. 제6조의3⑤는 임대인이 8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우, 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다고 정합니다. ⑥은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한, 갱신거절 당시 환산월차임을 기준으로 한 금액, 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액을 기준으로 한 금액, 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액 가운데 큰 금액으로 배상액을 정합니다.

상가법 제10조에는 이런 항이 없습니다. 실거주에 해당하는 자가 사용 사유 자체가 없으니, 그 사유를 내세웠다가 제3자에게 임대한 경우의 배상 규정도 짝을 이루지 않는 구조로 읽힙니다. 그래서 주택에서 익숙한 '실거주 사유 → 갱신 거절 → 사후 배상 점검'의 틀을 상가에 그대로 옮겨 오면 출발부터 어긋납니다. 상가 건물주 직접 사용 갱신거절은 주택 경험을 내려놓고 상가법 제10조① 각 호에서 다시 출발해야 합니다.

8호 '중대한 사유'에 직접 사용이 들어갈까?

직접 사용을 원하는 건물주가 마지막으로 기대는 곳이 8호입니다. 문언은 "그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우"입니다. 앞부분은 임차인의 의무 위반을 말하고 있어 직접 사용과는 관계가 없고, 쟁점은 뒷부분의 '임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유'가 임대인 쪽 사정까지 넓게 담을 수 있느냐로 모입니다.

이 질문에 조문만으로 답을 내기는 어렵습니다. 1호부터 7호까지가 구체적인 사유를 열거하고 8호가 '그 밖에'로 시작한다는 점에서, 8호는 앞의 각 호에 견줄 만한 무게의 사정을 받아 주는 조항으로 읽을 수 있습니다. 그런데 앞의 각 호 어디에도 임대인 자가 사용이 없다는 점, 주택임대차보호법은 실거주를 별도 호로 둔 점을 함께 보면, 단순한 직접 사용 희망을 8호로 끌어오는 해석에는 반론의 여지가 큽니다. 결국 해당 여부는 개별 사정을 놓고 법원이 판단할 문제이고, 어느 쪽으로도 단정할 수 없습니다.

실무에서 중요한 것은 8호를 '가능성'으로만 두고 계획의 유일한 근거로 삼지 않는 태도입니다. 8호 하나에 기대어 갱신을 거절했다가 받아들여지지 않으면 임차인은 갱신된 임대차를 주장하며 영업을 계속할 수 있고, 그 사이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와의 계약을 거절했다면 권리금 회수기회 방해 문제까지 겹칠 수 있습니다. 상가 건물주 직접 사용 갱신거절을 검토한다면 8호 주장 여부와 별개로 아래의 세 경로를 먼저 점검하는 것이 순서입니다.

임차인 쪽에서 보면, 임대인이 8호를 내세우며 갱신 거절 통지를 보내왔더라도 그 통지 한 장으로 갱신 요구의 효과가 곧바로 사라진다고 받아들일 필요는 없습니다. 통지에 적힌 사유가 임차인 자신의 의무 위반을 지적하는 것인지, 아니면 임대인 쪽 영업 계획만을 적은 것인지 구분해 기록해 두면, 이후 협의나 분쟁에서 쟁점이 훨씬 선명해집니다.

상가 건물주 직접 사용 계획이 기댈 수 있는 세 갈래

직접 사용이 각 호에 따로 없다고 해서 길이 완전히 막힌 것은 아닙니다. 상가법 안에서 건물주가 정면으로 검토할 수 있는 경로는 크게 세 가지이고, 각각 시점과 요건이 다릅니다.

첫째 경로인 10년은 가장 단순해 보이지만 놓치기 쉬운 부분이 두 가지 있습니다. 하나는 기간 계산입니다. 제10조②는 "임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다."고 정하므로, 처음 계약한 날부터 갱신을 거쳐 이어진 기간을 모두 합산해 언제 10년이 차는지 계산해야 합니다. 중간에 계약서를 새로 썼더라도 같은 임차인과 임대차가 이어졌다면 합산 여부가 다툼이 될 수 있으니, 최초 계약서와 입금 기록을 처음부터 정리해 두어야 합니다.

다른 하나는 통지입니다. 제10조④는 "임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다."고 하고, 이 경우 존속기간은 1년으로 봅니다. 이 조항에는 10년 경과에 따른 예외 문구가 없으므로, 10년이 지났다고 해서 통지를 생략해도 된다고 단정할 근거는 조문에서 찾기 어렵습니다. 직접 사용 계획이 있는 건물주라면 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 갱신 거절 의사를 서면으로 분명히 보내 두는 것이 안전합니다.

둘째 경로인 3호는 문언 그대로 "서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우"입니다. 핵심은 '서로 합의'와 '상당한 보상 제공'이 함께 있어야 한다는 점입니다. 임대인이 일방적으로 금액을 정해 통보하는 것만으로는 합의가 되지 않고, 보상을 약속만 하고 실제로 제공하지 않은 상태에서 거절이 정당해지는지도 다툼이 될 수 있습니다. 무엇이 '상당한' 보상인지에 대해 조문은 기준 금액을 두지 않으므로, 임차인의 영업 기간, 시설 투자, 이전에 드는 사정 등을 놓고 당사자가 협의해 정하게 됩니다.

이 경로가 건물주에게 현실적인 이유는 합의 결과를 제소전화해 조서로 확정할 수 있기 때문입니다. 보상금을 언제 지급하는지, 임차인이 언제까지 점포를 인도하는지, 보증금 반환과 원상회복 범위를 어떻게 정리하는지를 조항으로 특정해 두면, 성립된 화해조서는 확정판결과 같은 효력을 갖게 됩니다. 임차인에게도 보상금 지급을 강제할 수 있는 근거가 생기므로, 한쪽만 유리한 문서가 아니라 양쪽의 약속을 함께 지키는 균형 잡힌 조서가 됩니다.

셋째 경로인 7호는 "임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우"입니다. 각 목의 문언은 아래와 같습니다.

직접 사용과 관련해 자주 나오는 질문은 '건물을 새로 지어 내가 들어가면 7호가 되느냐'입니다. 재건축이 실제로 이루어지고 각 목 중 하나에 해당한다면 7호를 검토할 수 있겠지만, 이때 거절의 근거는 직접 사용이 아니라 철거·재건축입니다. 반대로 점포 내부만 고쳐 직접 영업하려는 정도라면 '전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축'이라는 요건과 거리가 있어 7호로 설명하기는 어렵다고 보는 것이 조문에 충실합니다. 가목을 쓰려면 계약 체결 당시에 공사시기와 소요기간 등을 포함한 계획을 구체적으로 고지해야 하므로, 신규 계약 단계에서부터 준비해야 하는 경로이기도 합니다.

환산보증금을 넘는 상가라면 무엇이 달라지나?

보증금에 차임을 환산한 금액을 더한 보증금액이 대통령령으로 정하는 기준을 넘는 상가, 이른바 환산보증금 초과 상가라도 갱신요구권 조항은 그대로 적용됩니다. 제2조③이 "제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정, 제11조의2 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다."고 정하고 있기 때문입니다. 따라서 초과 상가의 건물주도 직접 사용을 이유로 한 갱신거절에서는 같은 제10조①의 각 호를 따져야 합니다.

달라지는 것은 두 가지입니다. 첫째, 제10조④의 법정갱신은 제2조③ 열거에 들어 있지 않아 초과 상가에는 적용되지 않습니다. 만료 무렵 통지가 비었을 때 어떤 결과가 생기는지는 상가법이 아니라 민법의 임대차 규정으로 따져야 하므로 별도 검토가 필요합니다. 둘째, 강행규정인 제15조도 제2조③ 열거에 없어 초과 상가에는 적용되지 않습니다.

둘째 차이가 직접 사용 특약과 바로 연결됩니다. 환산보증금 이하 상가라면 '임대인이 직접 사용할 경우 임차인은 갱신을 요구하지 않는다'는 특약은 제15조의 "이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다."와 부딪힐 가능성이 큽니다. 그런데 초과 상가에는 제15조가 적용되지 않으므로, 같은 특약이 초과 상가에서 효력을 가지는지는 조문만으로 결론을 낼 수 없습니다. 제10조①이 초과 상가에도 적용된다는 점과 제15조가 적용되지 않는다는 점이 함께 놓여 있어, 특약의 효력은 단정할 수 없는 영역으로 남습니다.

그래서 초과 상가에서 상가 건물주 직접 사용 갱신거절을 준비한다면 특약 한 줄에 기대기보다 앞에서 본 세 경로, 즉 10년 경과 시점 관리, 합의와 상당한 보상, 철거·재건축 계획의 고지를 기본으로 설계하는 편이 안전합니다. 임차인 쪽도 초과 상가라는 이유로 갱신요구권이 없다고 오해하는 경우가 있는데, 제10조①②는 그대로 적용되므로 기간 안에 갱신을 요구하는 것부터 챙겨야 합니다.

권리금 회수기회와 직접 사용이 부딪히는 지점

직접 사용 계획은 갱신거절에서 끝나지 않고 권리금 문제와 맞물립니다. 제10조의4①은 "임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다."고 정하고, 4호에서 "그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위"를 듭니다. 이 조문은 제2조③ 열거 범위에 들어 있어 환산보증금 초과 상가에도 적용됩니다.

건물주가 직접 쓰겠다며 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와의 계약을 거절하는 것이 4호의 정당한 사유가 되는지는 조문이 직접 답하지 않습니다. 제10조의4②는 다음 각 호에 해당하는 경우 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다고 정하는데, 직접 사용은 그 목록에 없습니다. 목록에 없는 사정이 정당한 사유로 인정될 수 있는지는 개별 사안에서 법원이 판단할 영역이므로 단정할 수 없습니다.

여기서 흔한 오해가 3호입니다. 3호는 "임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우"로, 상가건물이 영리목적으로 쓰이지 않는 상황을 전제한 문구입니다. 직접 장사를 하겠다는 계획은 오히려 그 건물을 영리목적으로 쓰겠다는 것이므로, 3호를 직접 영업 계획의 근거로 끌어와 설명할 수는 없습니다.

반대로 제10조의4① 단서는 "제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다."고 정합니다. 제10조①3호의 합의와 상당한 보상, 같은 항 7호의 철거·재건축처럼 각 호의 사유가 실제로 갖추어져 있다면 방해 금지 규정이 적용되지 않는다는 뜻입니다. 앞의 세 경로 가운데 3호와 7호가 권리금 문제까지 함께 정리하는 길이 되는 이유가 여기에 있습니다.

10년 경과는 사정이 다릅니다. 제10조의4① 단서가 가리키는 것은 제10조① 각 호이고, 제10조②의 10년 경과는 그 목록에 들어 있지 않습니다. 그래서 전체 임대차기간이 10년을 넘어 갱신요구권이 사라진 뒤에도 권리금 회수기회 보호가 문제될 수 있는지가 따로 쟁점이 되며, 판단이 갈릴 수 있는 영역이라 단정할 수 없습니다. 임대인이 제10조의4①을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 같은 조 ③에 따라 그 손해를 배상할 책임이 있으므로, 10년이 지났다고 신규임차인 주선을 가볍게 넘기기보다 종료 6개월 전부터 종료 시까지의 대응 원칙을 미리 정해 두는 편이 안전합니다.

제소전화해 조항은 어디까지 설계할 수 있나

제소전화해는 소송 전에 당사자 일방이 법원에 신청하고, 판사가 지정한 기일에 화해가 성립하면 확정판결과 같은 효력을 갖는 화해조서를 받는 제도입니다. 임차인의 동의 없이는 성립할 수 없고, 조서에 담긴 약속은 임대인과 임차인 모두를 구속합니다. 직접 사용 계획을 조서로 정리할 때도 이 점이 출발점이며, 건물주가 자주 하는 말과 그에 대한 판정을 먼저 정리해 봅니다.

판정에서 보듯 조서 설계의 핵심은 '갱신요구권을 없애는 조항'이 아니라 '시점과 합의를 확정하는 조항'입니다. 직접 사용 계획이 있다면 신규 계약부터 만료 무렵까지 아래 순서로 준비하는 것이 좋습니다.

조항 문구도 중요합니다. 합의 조서라면 '임차인은 정해진 날까지 점포를 인도한다', '임대인은 인도와 동시에 보상금을 지급한다'처럼 날짜와 의무를 특정해야 집행 단계에서 해석 다툼이 줄어듭니다. 보상금 지급과 인도를 동시이행으로 묶으면 임대인이 명도 집행을 하려 할 때 보상금 지급 또는 그 제공을 증명해야 하는 구조가 되어, 임차인 쪽 이행도 함께 보장됩니다.

엄정숙 변호사는 15년간 3,600건이 넘는 제소전화해를 직접 성립시키며 집행 단계에서 막히지 않는 문구를 설계해 왔습니다. 다만 조서의 강제집행 실행 자체는 직접 진행하지 않고, 집행문·송달증명 발급까지 지원합니다(비용 별도). 의뢰인은 전화상담, 이메일 자료 전달과 견적 확인, 입금까지만 하시면 되고 화해기일에 직접 출석하실 필요는 없습니다. 직접 사용 계획이 어느 경로에 맞는지 먼저 확인하고 싶다면 02-591-2334로 상황을 말씀해 주십시오.

상가 건물주 직접 사용 갱신거절 FAQ