상가 차임 감액 청구, 화해조서가 있어도 할 수 있을까요?

제소전화해는 소송을 거치지 않고 판사 앞에서 임대인과 임차인이 합의한 내용을 조서로 남기는 제도이고, 화해가 성립하면 그 조서는 확정판결과 같은 효력을 가집니다. 그래서 조서에 임차인이 매월 정해진 날까지 일정한 차임을 지급한다고 적혀 있으면, 많은 임차인이 그 금액은 계약이 끝날 때까지 절대 바꿀 수 없다고 생각합니다. 그러나 조서에 적힌 금액은 성립 당시 당사자들이 합의한 사정을 전제로 한 것이고, 그 뒤에 생기는 사정 변동까지 미리 봉쇄하는 장치는 아닙니다. 법은 임대차가 계속되는 동안 차임이 상당성을 잃는 경우를 대비해 당사자에게 증감청구권을 따로 열어 두었습니다.

상가건물 임대차보호법 제11조①은 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우, 당사자가 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다고 정합니다. 여기서 '당사자'라는 표현에 주목할 필요가 있습니다. 임대인은 증액을, 임차인은 감액을 청구할 수 있는 양방향 구조이고, 화해조서가 있다는 이유로 어느 한쪽의 권리만 사라지는 구조가 아닙니다.

다만 상가 차임 감액 청구가 가능하다는 말이 곧 감액이 된다는 뜻은 아닙니다. 청구가 받아들여지려면 차임이 상당하지 아니하게 된 사정이 있어야 하고, 그 사정은 조세·공과금 같은 부담의 증감이나 경제사정의 변동과 연결되어야 합니다. 또 감액 청구는 장래의 차임을 대상으로 하므로, 이미 지급기일이 지난 월세나 연체된 금액을 거슬러 올라가 줄이는 수단이 되지 못합니다. 청구 가능성, 요건, 대상 기간이라는 세 가지를 나눠 보면 상황 판단이 훨씬 명확해집니다.

대법원 판결은 차임증감청구권을 형성권으로 보아, 청구의 의사표시가 상대방에게 도달한 때부터 장래를 향해 효력이 생기고 그 액수에 다툼이 있으면 법원이 상당한 차임을 정한다는 취지로 판단해 왔습니다. 그래서 실무에서는 감액을 원하는 시점에 내용증명처럼 도달을 증명할 수 있는 방식으로 청구 의사를 분명히 남기는 것이 첫걸음이 됩니다. 구두로 여러 번 말한 것만으로는 언제 청구가 있었는지를 두고 다툼이 생기기 쉽습니다.

환산보증금 이하 상가와 초과 상가, 근거 조문이 다릅니다

상가 차임 감액 청구를 검토할 때 가장 먼저 확인할 것은 내 상가가 상가건물 임대차보호법이 전면 적용되는 임대차인지입니다. 상가법 제2조①은 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에는 원칙적으로 이 법을 적용하지 않는다고 정하고, 보증금 외에 차임이 있으면 제2조②에 따라 차임을 환산한 금액을 포함해 계산합니다. 그리고 제2조③이 그런 임대차에도 적용되는 조문을 따로 열거하는데, 제3조, 제10조제1항·제2항·제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지, 제11조의2, 제19조가 그것입니다. 이 목록에 제11조(차임 등의 증감청구권)와 제15조(강행규정)는 들어 있지 않습니다.

그래서 환산보증금 이하 상가는 상가법 제11조로, 환산보증금을 넘는 상가는 민법 제628조로 차임 감액을 청구하게 됩니다. 민법 제628조는 임대물에 대한 공과부담의 증감 기타 경제사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 아니하게 된 때 당사자가 장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있다고 정합니다. 문언은 조금 다르지만 장래를 향한 증감 청구라는 뼈대는 같습니다. 차이는 상가법 제11조에 붙어 있는 증액 상한과 증액 제한 기간 같은 부속 규정이 민법에는 없다는 점입니다.

강행규정도 갈래가 나뉩니다. 환산보증금 이하 상가는 상가법 제15조가 "이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다"고 정하므로, 제11조의 감액청구권을 빼앗는 약정은 이 조문과 충돌할 수 있습니다. 환산보증금 초과 상가에는 제15조가 적용되지 않지만, 민법 제652조가 제628조 등의 규정에 위반하는 약정으로 "임차인이나 전차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다"고 정하고 있습니다. 어느 쪽이든 감액청구권을 일방적으로 배제하는 약정은 강행규정과 부딪칠 수 있다는 점에서 출발점은 비슷합니다.

갱신 국면에서도 차이가 생깁니다. 상가법 제10조③은 갱신되는 임대차를 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보면서, 단서에서 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다고 정합니다. 그런데 제2조③은 초과 상가에 대해 제10조제3항 본문만 열거하고 있어, 이 단서의 제11조 범위 조정은 초과 상가에 그대로 적용되지 않습니다. 대신 상가법 제10조의2는 환산보증금을 초과하는 임대차의 계약갱신의 경우 당사자가 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있다고 따로 정하고 있어, 초과 상가가 갱신되는 시점이라면 이 조문도 함께 살펴야 합니다. 환산보증금 해당 여부는 보증금과 차임, 지역별 기준이 함께 작용하므로 숫자만 어림잡아 단정하기보다 계약서와 조서를 나란히 놓고 확인하는 것이 안전합니다.

어떤 사정이 있어야 감액을 청구할 수 있나

상가법 제11조①이 드는 사유는 크게 두 가지입니다. 하나는 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이고, 다른 하나는 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동입니다. 조문은 이런 사유로 차임 또는 보증금이 상당하지 아니하게 된 경우를 요건으로 삼으므로, 사유가 있다는 것만으로는 부족하고 그 결과 현재 차임이 적정 수준을 벗어났다는 점까지 이어져야 합니다. 그래서 감액을 주장하는 쪽은 사정 변동과 차임 사이의 연결고리를 자료로 보여 주는 것이 중요합니다.

실무에서 자주 나오는 질문은 내 가게 매출이 떨어졌는데 감액 사유가 되느냐는 것입니다. 개별 점포의 매출 감소에는 경영상의 사정과 경제 전반의 변동이 섞여 있는 경우가 많아, 그 자체만으로 감액 사유가 된다고 단정하기 어렵습니다. 같은 상권의 공실 증가, 주변 상가의 차임 변화, 건물에 부과되는 세금·공과금의 변화처럼 개별 사정을 넘어서는 자료를 함께 모을수록 경제사정의 변동과 연결하기 쉬워집니다. 어떤 자료가 얼마나 무게를 갖는지는 사안마다 법원 판단이 갈릴 수 있으므로, 감액 폭을 미리 확정해 두기보다 근거를 쌓는 데 집중하는 편이 낫습니다.

기간과 관련된 규정도 정확히 읽어야 합니다. 제11조②는 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다고 정하는데, 이 제한은 증액 청구에만 붙어 있고 감액 청구에는 같은 문언이 없습니다. 또 제11조① 단서는 증액의 경우 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못하도록 하고 있지만, 감액에는 이런 상한 규정이 없습니다. 반대로 제11조③은 제1급감염병에 의한 경제사정의 변동으로 차임 등이 감액된 뒤 임대인이 증액을 청구하는 경우, 증액된 차임 등이 감액 전 금액에 달할 때까지는 제1항 단서의 상한을 적용하지 아니한다고 정합니다.

이 제11조③은 임차인에게도 의미가 있습니다. 제1급감염병에 의한 경제사정의 변동으로 차임 등이 감액되었다면, 상황이 회복된 뒤 임대인이 감액 전 수준까지 되돌리는 증액에는 일반적인 증액 상한이 걸리지 않는다는 뜻이기 때문입니다. 감액을 요청하는 단계에서부터 이후의 회복 시점과 방식까지 서면으로 정리해 두면 양쪽 모두 예측 가능성이 높아집니다.

조서에 '감액 청구 포기' 조항이 있다면 효력이 있을까요?

화해조서를 만들 때 임대인 쪽에서 임차인은 임대차기간 중 어떠한 사유로도 차임 감액을 청구하지 않는다는 문구를 넣고 싶어 하는 경우가 있습니다. 차임 수입을 안정적으로 확보하려는 마음은 이해되지만, 이런 조항은 환산보증금 이하 상가에서는 상가법 제15조, 초과 상가에서는 민법 제652조와 충돌할 수 있습니다. 두 조문 모두 임차인에게 불리한 약정의 효력을 부정하는 강행규정이기 때문입니다. 제소전화해 신청 단계에서 이런 조항이 들어 있으면 법원의 보정명령 사유가 될 수 있습니다.

그렇다면 이미 그런 조항이 들어간 채 조서가 성립했다면 어떻게 될까요. 화해조서는 확정판결과 같은 효력을 가지므로, 조서가 성립한 뒤 개별 조항의 효력을 다투는 문제는 조서의 효력과 강행규정의 관계라는 어려운 쟁점을 낳습니다. 이 부분은 조항의 구체적 문언과 성립 경위에 따라 판단이 달라질 수 있어 결론을 단정하기 어렵습니다. 다만 감액 청구가 조서 성립 뒤에 새로 생긴 사정 변동을 이유로 한 것이라면, 성립 당시 이미 존재하던 사정과는 다른 평가를 받을 여지가 있다는 점도 함께 고려해야 합니다.

임대인 입장에서 더 현실적인 설계는 감액 청구권 자체를 막는 대신 절차를 정해 두는 방식입니다. 감액 요청은 서면으로 하고, 일정 기간 안에 협의하며, 합의가 되면 새 금액과 적용 개시 월을 서면으로 확정한다는 식의 조항은 권리를 빼앗기보다 행사 방법을 정리하는 데 초점이 있어 분쟁 시 기록도 명확해집니다. 임차인 입장에서도 감액 요청의 통로가 조서에 마련되어 있으면 협상이 감정 싸움으로 번지는 것을 막을 수 있습니다.

감액이 정해진 뒤, 조서상 차임 조항은 어떻게 되나

협의나 소송으로 차임이 낮아졌다고 해서 화해조서에 적힌 숫자가 저절로 고쳐지는 것은 아닙니다. 화해조서는 민사집행법 제56조 5호의 소송상 화해, 청구의 인낙 등 그 밖에 확정판결과 같은 효력을 가지는 것에 해당하는 집행권원이고, 제57조는 "제56조의 집행권원에 기초한 강제집행에 대하여는 제58조 및 제59조에서 규정하는 바를 제외하고는 제28조 내지 제55조의 규정을 준용한다"고 정합니다. 그래서 조서상 금액과 실제로 정해진 금액이 달라진 상태에서 임대인이 조서의 원래 금액으로 집행을 시도하면, 그 다툼은 집행 절차의 틀 안에서 풀어야 하는 문제가 됩니다.

이때 검토되는 것이 제57조로 준용되는 제44조의 청구에 관한 이의의 소입니다. 제44조①은 채무자가 판결에 따라 확정된 청구에 관하여 이의하려면 청구에 관한 이의의 소를 제기하여야 한다고 정하고 있고, 조서 성립 뒤의 감액 합의나 감액을 정한 재판 결과는 이 소에서 주장할 이의 사유로 거론될 수 있습니다. 다만 화해조서에 대한 청구이의에서 어떤 사유까지 주장할 수 있는지, 감액된 범위에서 집행이 어떻게 제한되는지는 사안에 따라 판단이 갈릴 수 있어 결론을 미리 단정하기 어렵습니다. 감액이 차임 조항의 금전 부분에만 영향을 주는지, 연체를 조건으로 한 명도 조항의 판단에까지 영향을 주는지도 따로 살펴야 합니다.

청구이의의 소를 제기했다고 집행이 곧바로 멈추지 않는다는 점도 알아 두어야 합니다. 역시 제57조로 준용되는 제46조①은 이의의 소가 "강제집행을 계속하여 진행하는 데에는 영향을 미치지 아니한다"고 정합니다. 집행을 멈추려면 제46조②에 따라 이의를 주장한 사유가 법률상 정당한 이유가 있다고 인정되고 사실에 대한 소명이 있을 때, 수소법원이 당사자의 신청에 따라 담보를 제공하게 하거나 제공하게 하지 아니하고 강제집행을 정지하도록 명할 수 있습니다. 이 잠정처분은 법원이 명할 수 있다는 재량 규정이므로, 신청만 하면 당연히 정지된다고 기대해서는 안 됩니다.

이런 복잡함을 피하는 가장 확실한 길은 감액 합의를 집행력 있는 형태로 다시 남기는 것입니다. 당사자가 합의한 새 차임을 내용으로 다시 제소전화해를 신청하거나, 법원 조정을 거쳐 조정을 성립시키는 방법이 대표적입니다. 민사조정법 제2조는 "민사에 관한 분쟁의 당사자는 법원에 조정을 신청할 수 있다"고 정하고, 제29조는 "조정은 재판상의 화해와 동일한 효력이 있다"고 정합니다. 단순한 합의서나 문자 메시지는 그 자체로 집행권원이 아니어서, 나중에 조서의 원래 금액과 충돌할 때 증거로는 쓰일 수 있어도 조서를 직접 바꾸는 효과를 기대하기는 어렵습니다.

새로 제소전화해를 할 때는 원래 조서의 어느 조항을 어떻게 대체하는지, 새 차임이 몇 월분부터 적용되는지, 감액 전 기간의 정산을 어떻게 하는지를 빠짐없이 적어야 합니다. 법도는 제소전화해 3,600건 이상을 직접 성립시키며 15년간 쌓은 경험으로, 변경 합의를 담는 조서에서도 실제 집행 단계에서 해석이 갈리지 않는 문구를 설계합니다.

감액 다툼 중 덜 낸 월세, 3기 연체로 계산될까

실무에서 가장 위험한 장면은 임차인이 감액을 청구한 뒤 스스로 낮춘 금액만 내기 시작하는 경우입니다. 상가법 제10조의8은 "임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다"고 정하고, 이 조문은 제2조③의 열거 범위인 제10조의2부터 제10조의9까지에 들어 있어 환산보증금 초과 상가에도 적용됩니다. 화해조서에도 대개 3기 이상 연체 시 점포를 인도한다는 취지의 조항이 들어가 있어, 차액이 쌓이는 상황은 곧바로 명도 문제와 맞닿습니다.

감액 청구 뒤 덜 낸 차액이 이 3기 연체 계산에 들어가는지는 단정하기 어렵습니다. 감액 청구가 정당한 범위였는지, 법원이 정하는 상당한 차임이 얼마인지에 따라 사후적으로 연체액의 평가가 달라질 수 있기 때문입니다. 임차인이 생각한 감액 폭이 법원 판단보다 크면 그 차이만큼은 연체로 평가될 여지가 남고, 그 차액이 쌓여 3기의 차임액에 달한다면 해지와 명도가 문제될 수 있습니다. 반대로 임대인도 감액 청구가 들어온 상태에서 원래 금액 기준의 연체만을 근거로 곧바로 해지를 통보하면, 나중에 감액이 인정될 경우 해지의 정당성이 다퉈질 수 있습니다.

그래서 실무에서는 감액 다툼이 정리될 때까지 조서상 금액을 기준으로 지급을 이어 가면서, 감액 청구 의사와 그 근거를 서면으로 남겨 두는 방식이 위험을 줄이는 방향으로 자주 검토됩니다. 감액이 나중에 인정되면 더 낸 부분의 정산을 요구할 수 있도록, 지급할 때마다 이의를 유보한다는 취지를 함께 기록해 두는 것도 방법입니다. 이 경우에도 정산을 어떤 방식으로 받을 수 있는지는 사안별로 따져야 하므로, 협의가 시작되면 정산 방법까지 합의서에 넣어 두는 것이 좋습니다. 무엇보다 감액 금액을 일방적으로 정해 지급하는 것은 상대방 입장에서 연체로 보일 수 있다는 점을 잊지 말아야 합니다.

과거 연체분은 별개입니다. 감액 청구는 조문상 장래의 차임에 관한 것이므로, 감액을 청구하기 전에 이미 밀린 월세는 원래 금액 그대로 남는 것이 기본 구조입니다. 연체가 있다면 감액 청구와 별도로 연체분을 정리하는 방안을 먼저 세우는 것이 순서입니다.

상가 차임 감액 청구, 조서가 있을 때 진행하는 순서

조서가 있는 임대차에서 감액을 다룰 때는 조서가 없는 임대차보다 한 단계가 더 붙습니다. 감액 자체를 정하는 과정이 끝난 뒤에도, 그 결과를 원래 조서와 어떻게 맞출지를 따로 정리해야 하기 때문입니다.

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   근거 자료 정리와 근거 조문 확정

   조세·공과금 고지 내역의 변화, 상권의 공실과 주변 차임 자료, 감염병 사정으로 영업이 제한된 기록을 시점별로 모읍니다. 환산보증금 해당 여부를 확인해 상가법 제11조와 민법 제628조 중 근거를 정합니다.

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   서면 감액 청구

   도달을 증명할 수 있는 방식으로 감액 청구 의사, 희망 금액, 적용 희망 시점과 근거를 적어 보냅니다. 조서의 사건번호와 해당 차임 조항을 특정해 두면 이후 다툼이 줄어듭니다.

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   협의 기간의 지급 관리

   협의 중에도 조서 금액 기준 지급을 이어 가며 이의 유보 취지를 남기는 방안을 검토합니다. 연체액이 3기의 차임액에 이르지 않도록 관리하는 것이 핵심입니다.

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   조정 또는 소송

   협의가 되지 않으면 법원 조정이나 소송으로 상당한 차임을 정합니다. 조정이 성립하면 재판상의 화해와 동일한 효력이 있습니다.

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   원래 조서와 맞추기

   합의·조정·재판 결과를 집행력 있는 형태로 남기고, 원래 조서 금액으로 집행이 시도되면 청구이의의 소와 잠정처분 신청을 검토합니다.

다섯 단계 가운데 가장 자주 놓치는 것은 2단계와 5단계입니다. 감액 청구 의사를 문서로 남기지 않으면 효력이 언제부터 생기는지 다툼이 생기고, 감액이 정해진 뒤 조서를 정리하지 않으면 몇 년 뒤 원래 금액을 기준으로 한 집행 문제가 다시 불거질 수 있습니다.

다음 조서를 만들 때 미리 적어 둘 것

이미 성립한 조서를 고치는 일은 번거롭기 때문에, 갱신이나 재계약으로 새 조서를 만들 기회가 오면 차임 조정 문제를 미리 반영해 두는 것이 효율적입니다. 핵심은 감액청구권을 막는 문구가 아니라, 차임이 바뀌었을 때 조서상 금액과 실제 금액이 어긋나지 않도록 하는 연결 장치를 마련하는 것입니다. 차임 변경 합의의 형식, 새 금액의 적용 개시 시점, 그 사이 정산 방식, 연체 계산의 기준 금액을 어떻게 볼지를 미리 적어 두면 나중의 다툼이 크게 줄어듭니다.

임차인 입장에서는 조서에 서명하기 전에 감액 청구를 막는 문구가 들어 있는지, 차임 변경 시 처리 절차가 정해져 있는지를 확인하는 것이 좋습니다. 임대인 입장에서는 강행규정과 충돌할 수 있는 문구를 넣기보다 협의 절차와 기록 방식을 정해 두는 편이 신청 단계의 보정 위험을 줄이고, 나중에 실제로 쓰이는 조서를 만드는 길입니다.

자주 묻는 질문