임대차 계약 공증, 증서에는 '사람'이 고정되어 있습니다

임대차 계약 공증을 받아 두면 많은 임대인이 이 건물에 대해서는 이제 집행 준비가 끝났다고 생각합니다. 그러나 공정증서는 건물에 붙어 다니는 서류가 아니라, 증서에 이름이 적힌 사람들 사이의 약속을 강제로 실현할 수 있게 만든 서류입니다. 채권자가 누구인지, 채무자가 누구인지, 무엇을 지급하거나 넘겨야 하는지가 증서 안에 특정되어 있고, 강제집행도 그 표시를 기준으로 움직입니다.

그래서 건물 소유자가 바뀌거나, 가게를 운영하는 사람이 바뀌거나, 당사자 한쪽이 사망하는 순간 질문이 생깁니다. 증서에 적힌 사람과 지금 실제로 권리와 의무를 가진 사람이 달라졌기 때문입니다.

민사집행법은 집행문을 판결에 표시된 채권자의 승계인을 위하여 내어 주거나, 판결에 표시된 채무자의 승계인에 대한 집행을 위하여 내어 줄 수 있다고 정하면서, 그 승계가 법원에 명백한 사실이거나 증명서로 승계를 증명한 때에 한한다는 제한을 둡니다(제31조①). 공정증서 같은 다른 집행권원에는 이 규정이 제57조를 통해 연결됩니다. 제57조는 "제56조의 집행권원에 기초한 강제집행에 대하여는 제58조 및 제59조에서 규정하는 바를 제외하고는 제28조 내지 제55조의 규정을 준용한다"고 정하고 있습니다.

이 글은 이미 받아 둔 임대차 공정증서가 있는 상태에서 당사자가 바뀌는 세 장면, 즉 건물 매매와 임차인 교체, 상속만 다룹니다. 공증과 제소전화해의 일반적인 차이나 공증 수수료는 다루지 않고, 사람이 바뀌었을 때 내 증서가 어디까지 통하는가라는 한 가지 질문에 집중합니다. 장면마다 조문이 분명히 말해 주는 부분과, 조문만으로는 결론을 내릴 수 없어 다툼의 여지가 남는 부분을 나눠서 설명하겠습니다.

먼저 내 증서가 어느 갈래인지부터 가려야 합니다

임대차 계약 공증은 크게 두 갈래입니다. 하나는 민사집행법 제56조 4호의 공정증서로, 공증인이 일정한 금액의 지급이나 대체물 또는 유가증권의 일정한 수량의 급여를 목적으로 하는 청구에 관하여 작성한 공정증서로서 채무자가 강제집행을 승낙한 취지가 적혀 있는 것을 말합니다. 임대차에서는 월세나 관리비 같은 금전 지급, 또는 보증금 반환이 주로 여기에 담깁니다. 건물을 비워 달라는 인도 청구는 금전이나 대체물의 급여가 아니므로 이 갈래의 대상에 들어가지 않습니다.

다른 하나는 공증인법 제56조의3에 따른 인도 공정증서입니다. 공증인은 건물이나 토지 또는 대통령령으로 정하는 동산의 인도 또는 반환을 목적으로 하는 청구에 대하여 강제집행을 승낙하는 취지를 기재한 공정증서를 작성할 수 있는데, 임차건물에는 단서가 붙습니다. 임대인과 임차인 사이의 임대차 관계 종료를 원인으로 임차건물을 인도 또는 반환하기 전 6개월 이내에 작성되는 경우로서, 그 증서에 임차인에 대한 금원 지급에 대하여도 강제집행을 승낙하는 취지의 합의내용이 포함되어 있는 경우에만 작성할 수 있습니다(①).

인도 공정증서에는 장치가 몇 가지 더 있습니다. 작성을 촉탁할 때 어느 한 당사자가 다른 당사자를 대리하거나 어느 한 대리인이 당사자 쌍방을 대리하지 못하고(②), 이 증서는 민사집행법 제56조에도 불구하고 강제집행의 집행권원으로 봅니다(③). 집행문은 그 증서를 보존하는 공증인이 그 공증인의 사무소가 있는 곳을 관할하는 지방법원 단독판사의 허가를 받아 부여하며, 단독판사는 허가 여부를 결정하기 위하여 필요하면 당사자 본인이나 그 대리인을 심문할 수 있습니다(④).

두 증서를 구분하는 이유는 당사자가 바뀌었을 때 넘어야 할 문턱이 다르기 때문입니다. 금전 공정증서는 민사집행법 제56조가 열거한 집행권원이므로 제57조를 거쳐 승계집행문 규정과 연결되는 구조가 비교적 분명합니다. 반면 인도 공정증서는 공증인법이 민사집행법 제56조에도 불구하고 집행권원으로 본다고 따로 정한 증서이고 집행문 부여에 단독판사 허가가 끼어 있어서, 승계가 생겼을 때 허가 절차와 승계집행문이 어떻게 맞물리는지는 조문만으로 단정하기 어렵습니다.

건물을 팔면 임대차 계약 공증은 새 건물주에게 넘어갈까?

가장 흔한 장면은 건물 매매입니다. 출발점은 임대인 지위의 승계입니다. 상가건물 임대차보호법 제3조②는 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 정하고, 주택임대차보호법 제3조④도 임차주택의 양수인에 대해 같은 구조를 둡니다. 다만 이 승계는 대항력 있는 임대차를 전제로 합니다. 상가는 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터(상가법 제3조①), 주택은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때 그 다음 날부터(주임법 제3조①) 제3자에 대하여 효력이 생깁니다.

임대인 지위가 넘어가면 증서 속 역할도 실제로는 자리를 옮깁니다. 매도인이 월세 지급에 관해 강제집행 승낙을 받아 둔 금전 공정증서의 채권자였다면, 매매 이후 발생하는 월세를 받을 사람은 새 건물주가 됩니다. 반대로 임차인이 보증금 반환에 관한 공정증서의 채권자였다면, 보증금을 돌려줄 임대인 쪽 자리가 새 건물주에게 넘어가는 구조가 됩니다. 그런데 증서에는 여전히 매도인의 이름이 적혀 있으므로, 증서의 표시와 현재의 권리자·의무자가 어긋나는 상황이 생깁니다.

새 건물주가 기존 증서로 집행하려면 자신이 증서에 표시된 채권자의 승계인이라는 점을 갖춰야 합니다. 제57조로 준용되는 제31조①에 따르면 집행문은 채권자의 승계인을 위하여 내어 줄 수 있되, 그 승계가 법원에 명백한 사실이거나 증명서로 승계를 증명한 때에 한합니다. 그리고 공증인이 작성한 증서의 집행문은 그 증서를 보존하는 공증인이 내어 주므로(제59조①), 출발점은 증서를 보존하고 있는 공증인 사무소입니다. 소유권 이전이 기재된 등기사항증명서와 매매계약서처럼 소유권이 넘어간 사실을 보여 주는 서류가 승계 증명의 기본 재료가 됩니다.

주의할 부분은 매매 전에 이미 발생한 월세입니다. 매도인 시절에 밀린 월세가 새 건물주에게 함께 넘어오는지는 임대인 지위 승계 규정만으로 깔끔하게 정리되지 않고, 매도인과 매수인 사이의 별도 약정이나 채권 양도 문제로 다뤄질 여지가 있습니다.

인도 공정증서라면 문제가 한 겹 더 있습니다. 증서는 매도인과 임차인 사이에서 만들어졌고 집행문은 공증인이 단독판사 허가를 받아 부여하는 구조라서, 새 건물주를 위한 승계집행문에 이 허가 절차가 어떻게 겹치는지는 조문만으로 결론을 내리기 어렵습니다. 또 인도 공정증서는 인도·반환 전 6개월 이내라는 짧은 창 안에서 만들어진 증서이므로, 잔금과 소유권 이전 일정이 그 창 안에 잡혀 있다면 새 건물주와 임차인이 직접 당사자가 되어 증서를 다시 만드는 방법을 함께 검토해 볼 만합니다.

다시 만들 때도 어느 한 당사자가 다른 당사자를 대리하거나 어느 한 대리인이 당사자 쌍방을 대리하지 못한다는 제한(공증인법 제56조의3②)은 그대로 적용됩니다. 새 건물주가 편의상 임차인의 위임장을 받아 임차인을 대리해 촉탁하거나, 매매를 진행하는 과정에서 한 사람이 매수인과 임차인 양쪽의 위임을 받아 처리하려는 방식은 이 조항과 정면으로 부딪힙니다.

세입자가 바뀌면 기존 증서로 새 점유자에게 집행할 수 있을까?

두 번째 장면은 임차인 쪽의 변화입니다. 가게를 다른 사람에게 넘기는 영업 양도, 임대차 자체를 넘기는 임차권 양도, 기존 임차인은 그대로 두고 점포의 일부나 전부를 다른 사람에게 빌려주는 전대가 대표적입니다. 이때 건물주가 가장 먼저 묻는 것은 기존 임차인과 만든 공증서로 새로 들어온 사람에게도 집행할 수 있느냐는 것입니다.

조문 구조로 보면 기존 증서의 채무자는 증서에 표시된 원래 임차인입니다. 새로 들어온 사람에게 집행하려면 그 사람이 채무자의 승계인에 해당하고, 그 승계가 법원에 명백하거나 증명서로 증명되어야 한다는 문턱(제57조로 준용되는 제31조①)을 넘어야 합니다. 그런데 양도나 전대로 들어온 사람이 언제 증서상 채무자의 승계인이 되는지, 기존 증서의 효력이 새 점유자에게 미치는지는 계약의 형태, 임대인의 동의 여부, 실제 점유 관계에 따라 판단이 갈릴 수 있는 영역이라 단정할 수 없습니다.

특히 전대는 기존 임차인과 임대인의 임대차가 그대로 살아 있는 상태에서 새 사람이 점포를 쓰는 구조라서, 전차인을 원래 임차인의 승계인으로 볼 수 있는지부터 다툼이 생기기 쉽습니다. 영업 양도도 마찬가지입니다. 간판과 사업자만 바뀌었는지, 임차인의 계약상 지위까지 넘어갔는지에 따라 이야기가 달라지고, 그 사실을 증명서로 보여 줄 수 있는지도 사안마다 다릅니다.

실무적으로 더 확실한 방법은 새 임차인과의 관계를 새로 정리하는 것입니다. 임대인이 양도나 전대에 동의하는 시점은 건물주가 협상력을 가진 드문 순간입니다. 동의서만 써 주고 기존 증서에 기대기보다, 새 임차인과 새 계약서를 쓰고 그 계약에 맞춘 금전 공정증서를 다시 받거나, 제소전화해로 차임과 인도 조항을 함께 정리하는 방식이 기존 증서의 승계 여부를 두고 다투는 것보다 예측 가능성이 훨씬 높습니다.

인도 공정증서를 염두에 두고 있다면 시기 문제가 다시 등장합니다. 새 임차인과 이제 막 계약을 시작한 단계라면 임대차 관계 종료를 원인으로 인도·반환하기 전 6개월 이내라는 창에 대개 들어가지 않으므로, 계약 시점에 건물 인도까지 미리 대비하려면 인도 공정증서가 아니라 제소전화해를 검토하게 됩니다. 제소전화해는 법원에서 성립하는 화해조서로 확정판결과 같은 효력을 가지며, 임차인이 동의해야 성립하므로 임대인과 임차인 양쪽의 권리를 함께 담는 균형 있는 조서로 설계하는 것이 원칙입니다.

상속이 생기면 공정증서는 상속인에게 이어질까?

세 번째 장면은 상속입니다. 상속은 사망한 사람의 재산상 권리와 의무를 상속인이 포괄적으로 이어받는 구조이므로, 임대인이 사망하면 건물과 함께 임대인의 지위가, 임차인이 사망하면 임차인으로서의 권리와 의무가 상속인에게 넘어가는 것이 기본 흐름입니다. 주택 임차인의 사망에는 별도의 특례가 있을 수 있으므로, 주택이라면 누가 임차인의 지위를 잇는지부터 따로 확인해야 합니다.

상속인은 증서에 표시된 당사자의 승계인으로 다뤄지는 대표적인 경우라서, 매매나 양도에 비하면 승계를 증명하는 길이 비교적 분명합니다. 가족관계와 상속관계를 확인할 수 있는 서류가 증명서 역할을 하게 됩니다. 다만 상속인이 여러 명이면 누가 채권자 또는 채무자 자리를 이어받았는지, 상속재산 분할 협의가 있었는지에 따라 집행문에 표시할 사람과 범위가 달라질 수 있습니다. 상속 포기나 한정승인이 끼어 있다면 그 결과도 함께 확인해야 합니다.

승계집행문을 받았다고 해서 곧바로 집행이 시작되는 것도 아닙니다. 제57조로 준용되는 제39조②는 채권자의 승계인을 위하여 하거나 채무자의 승계인에 대하여 하는 집행일 때, 집행할 판결 외에 이에 덧붙여 적은 집행문을 강제집행을 개시하기 전에 채무자의 승계인에게 송달하여야 한다고 정합니다. ③은 증명서에 의하여 집행문을 내어 준 때 그 증명서의 등본을 강제집행을 개시하기 전에 채무자에게 송달하거나 강제집행과 동시에 송달하여야 한다고 정합니다.

임대인이 사망한 경우를 예로 들면 방향이 둘로 나뉩니다. 임대인이 월세 공정증서의 채권자였다면 상속인이 채권자의 승계인으로서 승계집행문을 구하게 되고, 임차인이 보증금 반환 공정증서의 채권자였다면 임차인이 채무자의 승계인인 상속인을 상대로 승계집행문을 구하게 됩니다. 같은 사망 사건이라도 누가 증서를 들고 있느냐에 따라 준비할 서류와 송달 상대방이 달라집니다.

인도 공정증서의 경우에는 상속이 생긴 시점도 중요합니다. 증서 작성 뒤 인도일 전에 당사자 한쪽이 사망했다면, 기존 증서로 상속인에게 집행할 수 있는지, 승계집행문에 단독판사 허가가 어떻게 결합되는지가 모두 조문만으로 정리되지 않는 문제가 됩니다. 남은 기간이 짧다면 상속인과 인도 일정을 다시 합의해 정리하는 쪽이 현실적인 선택이 될 수 있습니다.

승계집행문은 어떤 순서로 받게 되나요?

세 장면 모두 기존 증서를 살려 쓰려면 결국 승계집행문이라는 같은 관문을 지나야 합니다. 아래 순서는 금전 공정증서를 기준으로 한 흐름이며, 인도 공정증서는 집행문 부여에 단독판사 허가 구조가 더해진다는 점을 염두에 두고 보시면 됩니다.

1. 1

   증서 상태 확인

   증서의 종류(제56조 4호 또는 공증인법 제56조의3), 작성일, 보존 공증인 사무소, 채권자·채무자 표시를 확인합니다. 인도 공정증서라면 인도·반환일까지 남은 기간도 함께 봅니다.
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   승계 증명서 준비

   매매는 소유권 이전이 기재된 등기사항증명서와 매매계약서, 상속은 가족관계·상속관계 서류를 준비합니다. 양도·전대는 동의서와 계약서가 있어도 승계 인정 여부에 다툼의 여지가 큽니다.
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   집행문 신청

   공증인이 작성한 증서의 집행문은 그 증서를 보존하는 공증인이 내어 줍니다(민사집행법 제59조①). 인도 공정증서는 공증인이 관할 지방법원 단독판사의 허가를 받아 부여하는 구조입니다(공증인법 제56조의3④).
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   개시 전 송달

   승계집행문은 강제집행 개시 전에 채무자의 승계인에게 송달하고, 증명서에 의하여 집행문을 받았다면 그 증명서의 등본을 개시 전에 또는 강제집행과 동시에 채무자에게 송달합니다(제57조로 준용되는 제39조②③).
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   강제집행 신청

   집행력 있는 정본과 송달을 갖춘 뒤 집행을 신청합니다. 신청인과 집행을 받을 사람의 성명이 집행권원이나 이에 덧붙여 적은 집행문에 표시되어 있어야 한다는 점도 함께 확인합니다.

공증인이 집행문을 내어 주지 않거나 반대로 상대방이 부여에 불만이 있을 때는 다투는 길이 따로 있습니다. 민사집행법 제59조②는 집행문을 내어 달라는 신청에 관한 공증인의 처분에 대하여 이의신청이 있는 때에는 그 공증인의 사무소가 있는 곳을 관할하는 지방법원 단독판사가 결정으로 재판한다고 정합니다. 또 승계가 법원에 명백한 사실인 때에는 이를 집행문에 적어야 한다는 규정(제57조로 준용되는 제31조②)도 있어, 집행문에 어떤 근거로 승계가 표시되었는지가 기록으로 남습니다.

승계집행문이 나온 뒤 상대방이 다투는 방식도 화해조서와는 차이가 있습니다. 공정증서에 대한 청구에 관한 이의의 주장에는 이의 이유가 변론이 종결된 뒤에 생긴 것이어야 한다는 제44조②가 적용되지 않고(제59조③), 집행문부여의 소, 청구에 관한 이의의 소, 집행문부여에 대한 이의의 소는 원칙적으로 채무자의 보통재판적이 있는 곳의 법원이 관할합니다(제59조④). 승계인이 된 새 채무자가 증서 작성 전의 사정까지 들어 다툴 여지가 넓어질 수 있다는 뜻이므로, 승계집행문을 준비할 때부터 증서 작성 경위와 지급 내역을 함께 정리해 두는 편이 좋습니다.

매매·교체·상속 전에 확인할 것, 장면별 정리표

당사자 변동이 예정되어 있다면 일이 벌어지기 전에 준비할 것을 정해 두는 편이 수월합니다. 아래 표는 장면별로 바뀌는 자리와 기존 증서의 쓰임, 먼저 할 일을 나란히 놓은 것입니다.

표에서 보듯 금전 공정증서와 상속 장면은 승계 증명의 길이 비교적 분명한 반면, 인도 공정증서와 임차인 교체 장면은 조문만으로 결론이 나지 않는 부분이 많아, 새 당사자와 관계를 다시 정리하는 편이 나은 경우가 많습니다.

이 점검표는 매수인 입장에서도 그대로 쓸 수 있습니다. 건물을 사는 쪽이라면 전 주인이 받아 둔 증서의 사본만 넘겨받을 것이 아니라, 증서를 보존하는 공증인 사무소와 작성일, 증서에 담긴 금액 항목을 확인하고, 승계집행문에 필요한 서류를 잔금일에 함께 받아 두는 것이 좋습니다.

당사자 변동까지 내다본 설계, 공증과 제소전화해를 나눠 쓰는 법

이미 받은 증서의 승계 문제를 한 번 겪어 보면, 처음 계약할 때부터 사람이 바뀌는 상황을 염두에 두었어야 했다는 생각이 듭니다. 임대차 계약 공증 가운데 금전 공정증서는 월세나 보증금 같은 돈 문제에는 유용하지만, 건물을 비워 달라는 인도 청구를 담을 수는 없습니다. 인도 공정증서는 인도·반환 전 6개월 이내라는 창 안에서만 만들 수 있어, 계약을 시작하는 시점의 대비책이 되기 어렵습니다.

그래서 계약 시점에 명도까지 대비하려는 임대인은 제소전화해를 많이 선택합니다. 제소전화해는 소송 전에 한쪽이 법원에 화해를 신청하고, 판사가 정한 화해기일에 화해가 성립하면 확정판결과 같은 효력을 갖는 화해조서가 만들어지는 제도입니다. 화해조서도 집행권원이므로 당사자가 바뀌면 승계 문제가 생기는 것은 같지만, 화해조서의 집행문은 제57조로 준용되는 제28조②에 따라 법원사무관등이 내어 주고, 승계집행문이라면 제57조로 준용되는 제32조①에 따라 재판장의 명령이 있어야 내어 주는 구조라서, 증서를 보존하는 공증인이 단독판사 허가를 받아 부여하는 인도 공정증서와는 경로가 다릅니다.

어떤 수단을 쓰든 당사자 변동에 대비해 계약서와 조항에 미리 넣어 둘 만한 내용이 있습니다. 건물을 매도할 때 임차인에게 알리는 방법, 임차인이 양도나 전대를 원할 때 임대인의 동의 절차와 새 증서 또는 새 조서를 작성하기로 하는 약속, 보증금을 누가 언제 돌려주는지에 대한 정산 방법이 대표적입니다. 이런 내용이 미리 정리되어 있으면 사람이 바뀌는 순간에도 다툼의 범위가 좁아지고, 임차인 입장에서도 보증금을 돌려받을 상대방이 분명해집니다.

법도는 15년 동안 제소전화해 3,600건 이상을 직접 성립시키며 계약 단계에서 집행 단계까지 이어지는 문구를 설계해 왔습니다. 이미 받아 둔 공정증서가 있고 매매나 교체, 상속이 예정되어 있다면 증서 사본과 등기사항증명서, 예정된 일정을 준비해 02-591-2334로 전화 주십시오. 어떤 서류를 새로 갖춰야 하는지, 기존 증서를 살릴지 새로 정리할지 함께 판단해 드립니다.

자주 묻는 질문