상가 임대차 계약서 권리금 특약, 왜 시점별로 따로 봐야 할까요?

많은 임대인과 임차인이 권리금 특약을 계약서 끝에 한 줄 적어 두면 정리가 끝난다고 생각합니다. 그런데 상가건물 임대차보호법(이하 상가법)은 권리금 관련 규칙을 시간 순서에 따라 나누어 두었습니다. 정의 조문은 계약 순간부터, 갱신요구권 조문은 만료 전 일정 기간에, 회수기회 보호 조문은 종료 6개월 전부터 종료 시까지, 손해배상과 시효 조문은 임대차가 끝난 다음에 본격적으로 등장합니다.

그래서 같은 특약이라도 언제 문제가 되느냐에 따라 따질 조문과 결론이 달라집니다. "임차인은 권리금을 주장하지 않는다"는 문구는 체결 시점에는 강행규정과의 충돌 문제로, 종료 6개월 전에는 임대인의 거절이나 요구가 방해행위인지의 문제로, 종료 뒤에는 손해배상 청구가 가능한지의 문제로 모습을 바꿉니다.

이 글은 하나의 권리금 특약을 시간축 위에 올려놓고 네 지점에서 어떤 조문과 부딪히는지 차례로 살펴보고, 계약서나 제소전화해 조서에 옮길 때 점검할 사항을 붙였습니다.

두 번째와 세 번째 시점은 서로 겹칩니다. 갱신요구 기간과 회수기회 보호 기간이 모두 만료 6개월 전부터 시작되므로, 임차인은 갱신을 요구할지 신규임차인을 주선하고 나갈지를 같은 구간에서 선택하게 됩니다. 권리금 특약도 이 구간을 염두에 두고 설계해야 합니다.

① 계약 체결 시점 — 권리금과 '권리금 계약'을 먼저 나누기

상가법 제10조의3①은 권리금을 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가라고 정의합니다. 여기서 눈여겨볼 부분은 두 가지입니다. 하나는 열거된 요소가 "등"으로 끝나는 예시라서 다섯 가지에 한정되지 않는다는 점이고, 다른 하나는 대가를 받는 사람으로 임대인과 임차인이 모두 적혀 있다는 점입니다.

반면 제10조의3②는 권리금 계약을 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약이라고 따로 정의합니다. 돈의 방향이 신규임차인이 되려는 자에게서 기존 임차인에게로 흐르는 계약입니다. 뒤에서 볼 회수기회 보호 조문(제10조의4)이 지키려는 대상은 바로 이 권리금 계약에 따라 임차인이 권리금을 지급받는 일이므로, 정의 조문과 보호 대상을 구분해 두어야 특약 문구가 무엇을 겨냥하는지 분명해집니다.

계약서 특약은 대개 "권리금"이라는 단어 하나로 두 가지 돈을 뭉뚱그립니다. 임대인이 입점 당시 받은 돈의 반환은 별개 쟁점이고, 이 글의 시점별 문제는 주로 임차인이 장래 신규임차인이 되려는 자로부터 받을 권리금을 둘러싼 것입니다. 특약 문장 안에서 어느 돈인지 특정해 두면 해석 다툼이 크게 줄어듭니다.

포기 특약과 제15조 강행규정

체결 시점에 가장 많이 문제되는 특약은 "임차인은 계약 종료 시 권리금을 일절 주장하지 않는다"는 식의 포기 문구입니다. 상가법 제15조는 "이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다"고 정합니다. 회수기회 보호 조문이 임대인에게 방해 금지 의무를 지우고 있으므로, 환산보증금 이하 상가라면 그 보호를 미리 없애는 포기 특약은 임차인에게 불리한 약정으로서 효력이 없다고 볼 여지가 큽니다. 임차인이 서명하고 도장까지 찍었다는 사정만으로 결론이 달라지지는 않는다는 점이 강행규정의 의미입니다.

이런 문구를 제소전화해 조서의 화해조항에 그대로 옮기려 하면 법원의 보정명령 사유가 될 수 있습니다. 계약서에 포기 문구를 넣어 두었다면 조서로 옮기기 전에 그 문구를 어떻게 바꿀지부터 정리하는 것이 순서입니다.

환산보증금 초과 상가와 적용 제외 점포

보증금과 차임을 환산한 금액이 대통령령으로 정한 기준을 넘는 상가라면 계산이 조금 달라집니다. 상가법 제2조③은 기준 금액을 초과하는 임대차에도 제3조, 제10조①②와 ③ 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지, 제11조의2, 제19조를 적용한다고 정하므로 회수기회 보호 조문인 제10조의4는 초과 상가에도 적용됩니다. 그러나 제15조는 이 열거에 들어 있지 않아 초과 상가에는 적용되지 않습니다. 결국 초과 상가에서 포기 특약의 효력은 제15조로 판단할 수 없고, 다른 법리와 개별 사정에 따라 다퉈질 수 있어 단정하기 어렵습니다.

또 상가법 제10조의5는 임대차 목적물인 상가건물이 유통산업발전법에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우(전통시장은 제외)와 국유재산 또는 공유재산인 경우에는 제10조의4를 적용하지 아니한다고 정합니다. 이런 점포라면 특약 설계의 출발점이 완전히 달라지므로, 계약 전에 해당 여부부터 확인하시기 바랍니다.

포기 문구는 눈에 잘 띄지만, 손해배상 한도나 청구기간을 줄이는 문구는 정산 조항처럼 보여 지나치기 쉽습니다. 반대로 둘째와 넷째 유형은 법 조문의 구조를 절차로 옮긴 것이라, 균형 있게 다듬으면 양쪽 모두에게 쓸모 있는 특약이 됩니다.

② 갱신 시점 — 10년 범위의 갱신요구권과 특약의 관계

상가법 제10조①은 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 정하고, 단서에서 거절할 수 있는 사유를 1호부터 8호까지 열거합니다. 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우, 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우 등이 여기에 들어갑니다.

제10조②는 임차인의 계약갱신요구권은 "최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다"고 정합니다. 처음 계약부터 따져 전체 기간이 10년에 이르면 임차인은 더 이상 법에 따라 갱신을 요구할 수 없게 됩니다. 이 두 조항은 제2조③의 열거에 들어 있어 환산보증금 초과 상가에도 적용됩니다.

갱신거절 사유가 권리금 보호로 이어지는 연결고리

갱신 시점이 권리금 특약과 직접 연결되는 이유는 제10조의4① 단서 때문입니다. 이 단서는 "다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다"고 정하여, 그런 사유가 있으면 임대인의 방해 금지 의무에 관한 본문이 적용되지 않도록 합니다. 예를 들어 임차인에게 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있다면, 그 사실은 갱신거절 사유가 될 뿐 아니라 권리금 회수기회 보호에서도 단서 문제로 이어집니다.

그래서 갱신 시점의 연체 기록이나 무단 전대 여부 같은 사실관계가 특약 문구보다 먼저 중요해지기도 합니다. 다만 임대인이 책임을 벗는 경로는 이 단서만이 아니라 정당한 사유 간주(제10조의4②)와 적용 제외(제10조의5)도 있으므로, 어느 경로가 문제되는지 나누어 보아야 합니다.

전체 임대차기간이 10년을 넘어 임차인이 더 이상 갱신을 요구할 수 없게 된 경우에도 회수기회 보호가 문제될 수 있는지에 관해서는, 대법원 판결이 그러한 경우에도 임대인이 회수기회 보호 의무를 부담할 수 있다는 취지로 판단한 바 있습니다. 10년이 지났다고 권리금 문제가 끝났다고 단정하기보다 종료 6개월 전부터의 행위를 여전히 조심하는 편이 안전하며, 구체적 결론은 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.

갱신 뒤 권리금 특약은 그대로 남을까

제10조③은 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보되, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다고 정합니다. 환산보증금 초과 상가는 제2조③에 제10조③ 본문만 열거되어 있어 단서의 제11조 범위는 적용되지 않고, 차임과 보증금 증감은 제10조의2의 계약갱신 특례 구조로 따집니다. 한편 임대인이 갱신 거절이나 조건 변경의 통지를 하지 않아 생기는 법정갱신(제10조④)은 존속기간을 1년으로 보는데, 이 조항은 제2조③ 열거에 없어 초과 상가에는 적용되지 않습니다. 권리금 특약이 갱신 뒤에도 이어지는지는 갱신 유형과 새 합의 내용에 따라 다퉈질 수 있어 단정하기 어려우므로, 갱신 합의서에 기존 특약의 존속 여부를 명시해 두는 것이 확실합니다.

③ 종료 6개월 전부터 종료 시까지 — 방해 금지 4가지와 정보제공 의무

상가법 제10조의4①은 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다고 정합니다. 이 6개월은 임대인의 방해행위가 문제되는 기간이지, 권리금 계약을 그 안에 체결해야 한다는 요건이 아니라는 점을 혼동하지 마셔야 합니다. 금지되는 행위는 다음 네 가지입니다.

네 가지 모두 "임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자"를 대상으로 한다는 점이 공통입니다. 임대인이 스스로 데려온 사람과의 거래는 이 문구의 범위를 따로 따져야 합니다. 또 "정당한 사유 없이"라는 요건은 4호에만 붙어 있습니다. 1호부터 3호까지는 그 행위 자체가 방해행위로 열거되어 있고, 4호만 계약 체결 거절에 정당한 사유가 있는지를 따로 묻는 구조입니다.

정당한 사유로 '보는' 네 가지

제10조의4②는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 제1항 제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다고 정합니다. 첫째, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우. 둘째, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우. 셋째, 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우. 넷째, 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우입니다.

"본다"는 간주 규정이므로 해당 사실이 인정되면 4호의 정당한 사유가 있는 것으로 처리됩니다. 특히 넷째 사유는 임대인이 고른 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하는 데서 그치지 않고 그 권리금을 지급한 경우여야 하므로, 특약에 이 절차를 넣는다면 지급 완료 시점까지 확인하는 구조로 써야 합니다.

임차인의 정보제공 의무

제10조의4⑤는 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다고 정합니다. 임대인이 4호의 정당한 사유를 판단하려면 정보가 필요하니, 그 정보를 임차인이 알고 있는 범위에서 넘기라는 취지입니다. 특약으로 제공 방식과 회신 기한을 정해 두면 유용하지만, 법이 정한 범위를 크게 넘는 서류 요구는 방해 여부가 다퉈질 여지를 남깁니다.

임대차가 끝난 뒤에야 주선을 시작한 경우는 이 조문의 보호 기간 밖이라 원칙적으로 보호를 기대하기 어렵습니다(일률적 단정은 어렵습니다). 특약에 주선 시작 시기를 정리해 두면 양쪽이 일정을 맞추기 쉽습니다.

건물주가 자주 하는 말, 조문으로 판정하면

④ 종료 후 3년 — 손해배상 상한과 시효는 어떻게 계산할까요?

상가법 제10조의4③은 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다고 정합니다. 즉 종료 6개월 전부터 종료 시까지 방해행위가 있었고(4호라면 정당한 사유가 없을 것), 그로 인해 임차인에게 손해가 생겨야 배상 책임이 문제됩니다.

같은 항 후문은 그 손해배상액이 "신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다"고 정합니다. 이 부분은 배상액을 정하는 기준이 아니라 넘을 수 없는 상한입니다. 임대차 종료 당시의 권리금이 얼마였는지는 소송에서 감정평가로 다투는 경우가 많습니다. 상가법 제10조의7은 국토교통부장관이 권리금에 대한 감정평가의 절차와 방법 등에 관한 기준을 고시할 수 있다고 정하고 있습니다.

시효는 제10조의4④에 있습니다. 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 "임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다"고 정합니다. 기산점이 방해행위를 안 날이 아니라 임대차가 종료한 날이라는 점이 중요합니다. 해지나 합의로 종료일이 앞당겨질 수도 있으니 종료일을 증명할 서류를 보관해 두어야 합니다.

계약서 특약으로 이 상한을 더 낮추거나 청구기간을 3년보다 짧게 정한 경우, 그 특약은 임차인에게 불리한 약정으로서 제15조와 충돌할 수 있습니다. 초과 상가는 제15조가 적용되지 않아 효력을 일률적으로 말하기 어렵습니다. 또 상가법에는 제10조의4 위반에 대한 벌칙이나 과태료 조항이 없어, 이 단계의 다툼은 민사상 손해배상 청구로 진행됩니다.

제소전화해 조서의 명도 조항에 따라 점포를 비워 주는 문제와 권리금 손해배상 청구는 서로 다른 축이지만, 조서에 정산 범위를 어떻게 적었느냐에 따라 다툼의 모양이 달라질 수 있습니다. 조서 설계 단계에서 권리금 관련 청구를 어떻게 다룰지 정해 두어야 하는 이유입니다.

제소전화해 조서로 옮길 때 — 권리금 특약 문구 다시 쓰기

제소전화해로 성립한 화해조서는 확정판결과 같은 효력을 가지지만, 임차인의 동의 없이는 성립할 수 없습니다. 그래서 조서는 양쪽을 함께 지키는 균형 잡힌 약속이어야 오래 버팁니다. 상가 임대차 계약서 권리금 특약도 조서로 옮기는 순간 같은 원칙의 심사를 받습니다.

가장 먼저 손볼 것은 포기형 문구입니다. 보정명령 사유가 될 수 있으므로 법이 정한 구조를 절차로 풀어 쓰는 방향이 좋습니다. 아래 표는 자주 보이는 문구를 화해조항으로 옮길 때의 방향입니다.

오른쪽 열은 법 조문이 이미 정해 둔 구조를 당사자의 언어로 옮긴 것으로, 어느 한쪽에 일방적으로 유리한 내용이 아니라 분쟁 때의 판단 기준을 미리 맞춰 두는 장치입니다.

환산보증금 초과 상가(제10조의4는 적용, 제15조는 미적용)와 제10조의5 적용 제외 점포(제10조의4 미적용)는 목적물의 성격에 맞춘 별도 설계가 필요합니다.

엄정숙 변호사는 제소전화해 3,600건 이상을 직접 성립시키며, 강행규정에 걸리지 않으면서도 실제로 집행되는 문구를 설계해 왔습니다. 비용은 쌍방 선임 기준으로 월 임대료 1,000만 원 미만은 70만 원, 1,000만 원 이상은 100만 원(부가세 별도)이며, 인지대·송달료 등 법원비용은 실비로 별도이고 사안별로 안내해 드립니다. 접수부터 조서 성립까지는 평균 6개월(3~9개월) 정도를 예상하시면 됩니다. 특약 문구 검토 상담은 02-591-2334로 연락 주십시오.

시점별 최종 점검표 — 한 장으로 보는 권리금 특약

네 시점을 한 장의 표로 정리했습니다. 지금 서 있는 시점의 행만 먼저 읽어도 준비할 것의 윤곽이 잡힙니다.

권리금 특약을 지키는 힘은 문구 자체보다 그 문구가 언제 어떤 조문과 만나는지를 아는 데서 나옵니다. 계약을 제소전화해 조서로 정리할 계획이라면 체결 시점에 이 표의 네 행을 한꺼번에 반영해 두는 것이 효율적입니다. 상가 임대차 계약서 권리금 특약을 다시 쓸 때 이 표를 옆에 두고 하나씩 확인해 보시기 바랍니다.

자주 묻는 질문