상가 임대차를 시작하면서 제소전화해를 받아 두었는데 어느덧 첫 계약기간 만료가 다가오는 임대인이 많습니다. 임차인이 갱신을 요구했거나, 월세를 조정하기로 했거나, 아예 새 조건으로 계약서를 다시 쓰기로 했다면 가장 먼저 떠오르는 질문은 예전 제소전화해신청서 양식을 그대로 다시 써도 되느냐는 것입니다. 이 글은 그 질문에 답하기 위해 갱신의 갈래부터 나누고, 신청서의 칸마다 무엇이 그대로 남고 무엇을 고쳐 써야 하는지를 전후 비교로 보여 드립니다.

신청서 뼈대는 단순하지만 그 안의 날짜·기간·차임·당사자는 갱신 때마다 움직이고, 한 칸이라도 옛 계약 기준으로 남으면 집행 단계에서 문언이 현실과 어긋날 수 있습니다. 반대로 모든 칸을 새로 써야 하는 것도 아닙니다.

제소전화해신청서 양식, 갱신 때 왜 다시 펼쳐 봐야 하나요?

민사소송법 제385조①은 민사상 다툼에 관하여 당사자가 청구의 취지·원인과 다투는 사정을 밝혀 상대방의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원에 화해를 신청할 수 있다고 정합니다. 신청서의 뼈대는 바로 이 세 요소, 곧 청구의 취지, 청구의 원인, 다투는 사정입니다. 여기에 화해조항과 당사자·목적물 표시가 붙습니다. 이 제도는 임대인만 쓰는 장치가 아니라 양쪽이 합의한 내용을 조서로 남기는 절차라서, 임차인이 동의하지 않으면 성립하지 않는다는 점이 출발점입니다.

화해가 성립하면 제386조에 따라 법원사무관등이 조서에 당사자, 법정대리인, 청구의 취지와 원인, 화해조항, 날짜와 법원을 표시하고 판사와 법원사무관등이 기명날인 또는 서명합니다. 이렇게 만들어진 화해조서는 확정판결과 같은 효력을 가지는 집행권원이 됩니다. 신청서의 날짜 하나, 면적 하나가 나중에 집행관이 읽는 문장이 된다는 뜻입니다.

갱신이 되면 이 문장들 가운데 일부가 현실과 어긋나기 시작합니다. 처음 조서의 인도일은 최초 계약의 만료일에 맞춰져 있는데, 갱신으로 임대차가 이어지면 그 날짜에 비워 줄 의무가 어떻게 되는지부터 다툼이 생길 수 있습니다. 기존 조서가 갱신된 기간까지 그대로 쓰이는지는 조서의 문언, 갱신의 경위, 당사자의 합의 내용에 따라 달리 볼 여지가 있어 일률적으로 말하기 어렵습니다.

신청 절차의 나머지 부분은 제385조④에 따라 화해신청에 그 성질에 어긋나지 아니하면 소에 관한 규정이 준용됩니다. 합의관할을 정한 민사소송법 제29조도 이 구조로 연결될 수 있어(적용 범위는 사안별 문제), 실무에서는 관할합의서를 갖춰 접수하고 갱신 때도 새 당사자 명의로 다시 준비합니다.

이 세 칸은 제385조①이 화해를 신청할 때 밝히는 것으로 정한 요소이고, 화해조항은 그 위에서 양쪽이 합의한 결과물입니다. 그래서 칸을 고칠 때는 세 칸을 먼저 새 사실관계에 맞춘 뒤, 화해조항이 그 사실관계와 같은 날짜, 같은 차임 표기, 같은 목적물 표시를 쓰는지 대조하는 순서가 효율적입니다.

갱신은 세 갈래, 어느 갱신인지부터 가려야 고칠 칸이 정해집니다

갱신이라는 말은 하나로 쓰이지만 법에서 효과가 정해지는 방식은 다릅니다. 상가건물 임대차보호법은 임차인이 갱신을 요구해 갱신되는 경우(제10조①③)와 임대인이 정해진 기간 안에 통지를 하지 않아 갱신되는 경우(제10조④)를 나눠 두었고, 당사자가 조건을 새로 정해 계약서를 다시 쓰는 재계약은 법이 정한 갱신 효과가 아니라 새 합의의 문제입니다. 주택은 주택임대차보호법 제6조의3이 별도로 계약갱신요구권을 정합니다.

첫째 갈래는 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구한 경우입니다. 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못하고(단서 각 호의 사유가 있으면 예외), 이 갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있습니다(②). 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보고, 다만 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있습니다(③). 그러니 이 갈래에서는 기간 칸과 차임·보증금 칸이 수정의 중심이고, 나머지 조건은 원칙적으로 그대로 이어집니다.

둘째 갈래는 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우입니다. 이때는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고, 존속기간은 1년으로 봅니다(제10조④). 이렇게 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다(⑤). 짧은 기간과 해지 통고 가능성이 화해조항 설계에 반영되어야 합니다.

셋째 갈래는 양쪽이 차임·보증금·기간·면적 등을 새로 협의해 계약서를 다시 쓰는 경우입니다. 법이 정한 갱신 효과에 기대는 것이 아니라 새 합의로 조건을 정하는 것이므로, 신청서의 거의 모든 칸이 새 계약서를 기준으로 다시 쓰입니다. 다만 새 계약이 갱신요구 기간에 이뤄졌다면 실질이 갱신인지 새 계약인지 나중에 다툼이 생길 수 있으므로, 청구원인 칸에 경위를 사실대로 적어 두는 것이 좋습니다.

환산보증금을 넘는 상가라면 표의 마지막 칸을 특히 눈여겨보아야 합니다. 상가법 제2조③은 보증금액을 초과하는 임대차에도 적용되는 조문을 열거하는데, 거기에는 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문만 들어 있고 제3항 단서와 제4항은 없습니다. 그래서 초과 상가의 갱신요구 갱신에는 제11조에 따른 범위의 증감 단서가 적용되지 않고, 차임·보증금 조정은 같은 열거에 포함된 제10조의2(계약갱신의 특례)에 따라 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려한 증감청구로 다뤄집니다. 또 초과 상가에는 제10조④ 법정갱신이 적용되지 않으므로, 아무 통지 없이 기간이 지나간 경우에는 민법 제639조의 묵시의 갱신이 문제될 수 있습니다.

주택은 구조가 비슷하면서도 숫자가 다릅니다. 주택임대차보호법 제6조의3②에 따라 임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있고, 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다. ③은 갱신되는 임대차를 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보되 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다고 정합니다. 한 번만 쓸 수 있는 권리라는 점이 상가와 가장 크게 다릅니다.

칸별 전후 비교, 갱신 신청서에서 실제로 바뀌는 일곱 곳

아래 비교는 상가 임대차를 기준으로, 처음 계약 때 낸 신청서와 갱신·재계약 때 다시 쓰는 제소전화해신청서 양식을 칸별로 나란히 놓은 것입니다. ○ 표시는 자리만 보여 주는 예시입니다.

일곱 칸을 갈래별로 묶으면 아래와 같습니다(고침=새로 씀, 확인=사정에 따라 점검, 유지=대개 옛 표기).

갱신 시점부터 새 조서까지, 순서대로 밟는 다섯 걸음

칸을 어떻게 고칠지 알았다면 언제 무엇을 할지도 정해야 합니다. 제소전화해는 평균 6개월(3~9개월)이 걸리므로 늦게 움직일수록 새 조서가 나오기 전 공백이 길어집니다.

이 순서에서 가장 자주 놓치는 지점은 첫 단계입니다. 임대인이 갱신 거절이나 조건 변경 통지를 하지 않은 채 제10조①의 기간을 넘기면 환산보증금 이하 상가는 법정갱신으로 1년이 이어지고, 이때 조건은 전 임대차와 동일한 것으로 보므로 차임을 바꾸려던 계획이 어긋날 수 있습니다. 조건을 바꾸려면 그 기간 안에 조건 변경의 통지를 해 두는 것이 먼저입니다.

갱신 신청서에서 자주 듣는 말, 조문으로 다시 보면

갱신 상담에서 반복되는 말은 대개 한 갈래에만 맞는 말을 모든 경우로 넓힌 것입니다. 대표적인 네 가지를 조문과 나란히 놓아 보겠습니다.

상가와 주택, 신청서 양식이 갈리는 지점은 어디인가요?

상가와 주택은 갱신요구 기간(상가는 만료 6개월 전부터 1개월 전까지, 주택은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지), 갱신 횟수, 갱신 후 기간, 차임 증감의 근거가 달라 같은 칸에 다른 내용이 들어갑니다. 한쪽 양식을 다른 쪽에 그대로 옮기면 청구취지와 화해조항의 날짜가 어긋나기 쉽습니다.

주택 신청서에서 다시 보아야 할 칸은 상가와 같지만 들어가는 내용이 다릅니다. 계약갱신요구권은 1회에 한하여 행사할 수 있으므로(제6조의3②), 청구원인 칸에 갱신요구권 행사 사실과 그 날짜를 적어 두는 것이 중요합니다. 또 갱신된 주택 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2가 준용되므로 임차인 쪽 해지 가능성을 화해조항의 인도 시기와 맞춰 두어야 합니다.

연체 기준도 신청서에서 자주 섞이는 부분입니다. 상가는 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때 해지할 수 있고(상가법 제10조의8), 건물 임대차에 관한 민법 제640조는 2기를 기준으로 합니다. 주택 갱신거절 사유도 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우입니다(주임법 제6조의3①1호). 갱신 신청서의 화해조항을 쓸 때는 목적물이 상가인지 주택인지에 따라 이 기수를 정확히 맞춰야 합니다.

비용과 기간, 갱신 신청서도 처음과 같은 기준으로 안내합니다

갱신 때 새로 내는 신청서라고 해서 절차가 가벼워지지는 않습니다. 법원에 새 사건으로 접수되고, 새 화해기일이 열리며, 새 조서가 만들어집니다. 그래서 법도는 갱신·재계약 사건도 처음 신청과 같은 기준으로 비용을 안내합니다. 쌍방 선임 기준 월 임대료 1,000만 원 미만은 70만 원, 1,000만 원 이상은 100만 원이고 부가가치세는 별도입니다. 인지대와 송달료 같은 법원비용은 실비로 따로 들며, 금액은 사안별로 안내해 드립니다.

관할합의서를 갖춰 접수하는 방식이라 건물이 지방에 있어도 비용 기준은 전국이 같습니다. 기간은 평균 6개월(3~9개월)이 걸리므로, 갱신 합의가 끝나는 대로 바로 신청 준비를 시작하는 편이 공백을 줄이는 방법입니다.

법도는 제소전화해 3,600건 이상을 직접 성립시킨 15년의 경험으로, 갱신 국면에서 어느 칸이 집행 단계의 다툼으로 이어지는지 알고 문구를 설계합니다. 다만 조서에 따른 강제집행 실행 자체는 직접 진행하지 않고, 집행문과 송달증명 발급까지 지원하며 그 비용은 별도입니다. 상담 전화는 02-591-2334이고, 온라인 상담과 비용안내는 상단 메뉴에서도 확인하실 수 있습니다.

갱신 신청서에 관해 많이 묻는 질문