가게 천장에서 물이 새고 냉난방기가 몇 주째 멈춰 있는데, 임대인은 연락을 받고도 수리를 미룹니다. 참다못한 임차인은 고쳐 줄 때까지 월세를 보류하겠다고 통보합니다. 그런데 이 상가에는 계약 당시 받아 둔 제소전화해조서가 있고, 거기에는 차임을 3기 이상 연체하면 점포를 비워 준다는 명도 조항이 들어 있습니다. 임대인 수선의무 불이행 월세 문제가 이렇게 화해조서와 만나면, 단순한 수리비 다툼이 곧바로 명도 집행 다툼으로 번질 수 있습니다.

이 글은 그 장면을 임대인과 임차인 양쪽에서 순서대로 정리합니다. 먼저 민법이 정한 임대인의 유지 의무와 임차인의 통지 의무를 확인하고, 이어서 차임 감액 청구와 지급 거절이 어떻게 다른지, 거절한 월세가 상가건물 임대차보호법의 3기 연체 계산에 들어가는지, 그리고 집행문 단계와 소송 단계에서 각자 쓸 수 있는 수단이 무엇인지를 차례로 봅니다. 중심은 월세를 내지 않은 상태에서 조서 집행이 어떻게 다퉈지는지입니다.

STEP 1 · 조문 확인임대인 수선의무 불이행 월세 문제, 민법은 무엇을 정하고 있을까?

민법 제623조는 임대인의 의무를 이렇게 정합니다. "임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다." 점포를 넘겨주는 것으로 끝나지 않고, 계약이 이어지는 동안 임차인이 그 점포를 쓰고 영업할 수 있는 상태를 유지하게 할 의무가 함께 붙어 있다는 뜻입니다. 흔히 임대인 수선의무라고 부르는 것이 이 유지 의무에서 나옵니다.

다만 이 의무가 건물에 생긴 모든 흠을 임대인이 즉시 고쳐야 한다는 의미로 곧바로 읽히지는 않습니다. 사용·수익에 별다른 지장이 없는 사소한 흠인지, 영업 자체를 어렵게 하는 고장인지에 따라 임대인이 부담하는 범위가 달라질 수 있다는 것이 판례가 다뤄 온 쟁점입니다. 또 계약서에 수선 부담을 나누는 특약이 있다면 그 문구가 어떤 범위의 수선을 임차인에게 넘긴 것인지도 해석 대상이 됩니다. 그래서 구체적인 고장이 임대인의 몫인지는 사안마다 따로 따져야 합니다.

임차인에게도 조문이 의무를 둡니다. 민법 제634조는 임차물의 수리를 요하거나 임차물에 대하여 권리를 주장하는 자가 있는 때에는 임차인이 지체없이 임대인에게 이를 통지하여야 한다고 정하고, 임대인이 이미 이를 안 때에는 그러하지 아니하다는 단서를 붙입니다. 수선 다툼에서 무엇보다 먼저 언제 알렸는가가 문제되는 이유가 여기에 있습니다.

일부 멸실과 같은 사정이 생기면 별도의 길도 있습니다. 민법 제627조 제1항은 임차물의 일부가 임차인의 과실없이 멸실 기타 사유로 인하여 사용, 수익할 수 없는 때에 임차인이 그 부분의 비율에 의한 차임의 감액을 청구할 수 있다고 정하고, 제2항은 그 잔존부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에 임차인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 세 조문을 한 장으로 묶으면 아래와 같습니다.

여기서 놓치기 쉬운 점이 하나 있습니다. 민법 제652조는 제627조, 제628조, 제631조, 제635조, 제638조, 제640조, 제641조, 제643조 내지 제647조의 규정에 위반하는 약정으로 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다고 정합니다. 이 목록에 제627조는 들어 있지만 제623조는 들어 있지 않습니다. 따라서 감액 청구를 아예 막는 약정은 제652조와 부딪칠 수 있는 반면, 수선 부담을 나누는 특약은 제652조가 아니라 그 문구와 판례 해석으로 효력 범위가 따져진다는 차이가 생깁니다.

STEP 2 · 대응 구분감액 청구와 지급 거절은 무엇이 다를까?

수선이 되지 않을 때 임차인이 떠올리는 대응은 대개 두 가지입니다. 하나는 사용하지 못한 부분만큼 월세를 줄여 달라는 감액 청구이고, 다른 하나는 고쳐 줄 때까지 월세를 내지 않겠다는 지급 거절입니다. 두 대응은 비슷해 보이지만 근거 조문도, 효과도, 나중에 다툼이 생겼을 때 짊어질 위험도 다릅니다.

감액 청구는 제627조에 근거합니다. 요건은 임차물의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실 기타 사유로 사용·수익할 수 없게 된 것이고, 감액의 기준은 그 부분의 비율입니다. 즉 차임 액수 자체를 조정하는 길입니다. 이 청구를 둘러싼 설계는 차임 감액 청구를 다룬 별도 글에서 정리했으므로, 여기서는 지급 거절과의 차이를 보여 주는 범위에서만 짚습니다.

지급 거절은 민법 제536조 제1항의 동시이행 항변에서 출발합니다. 이 조항은 쌍무계약의 당사자 일방이 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다고 정하고, 상대방의 채무가 변제기에 있지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다는 단서를 둡니다. 임대차에서 임대인의 사용·수익 상태 유지 의무와 임차인의 차임 지급 의무를 서로 대가 관계로 보면, 임대인이 의무를 이행하지 않는 동안 임차인이 차임 지급을 거절하는 논리가 여기서 나옵니다.

문제는 범위입니다. 판례는 수선 미이행으로 사용·수익에 생긴 장애의 정도에 따라 거절할 수 있는 차임의 범위를 달리 보는 취지로 다뤄 왔고, 점포 전체를 쓸 수 없는 경우와 일부 불편에 그치는 경우를 같게 보지 않는 흐름입니다. 따라서 수리가 안 됐으니 월세 전액을 보류한다는 대응이 언제나 정당하다고 볼 수는 없고, 장애가 일부에 그친다면 전액 보류는 정당한 범위를 넘는다고 다퉈질 여지가 있습니다. 구체적인 범위는 사건마다 법원이 판단할 문제이므로 단정할 수 없습니다.

실무에서는 두 대응이 섞이는 경우가 많습니다. 예를 들어 일부 공간을 쓸 수 없게 된 부분은 감액을 청구하고, 수리가 끝날 때까지 남은 차임 중 일부만 보류하는 식입니다. 이때 보류 금액이 어떤 계산으로 나왔는지, 언제까지 보류하는지를 서면으로 남겨 두지 않으면, 나중에 임대인 쪽에서는 단순 연체로, 임차인 쪽에서는 정당한 거절로 같은 금액을 정반대로 설명하게 되고, 화해조서가 있는 임대차라면 이 차이가 곧 명도 조항의 집행 여부로 이어질 수 있습니다.

STEP 3 · 연체 계산거절한 월세도 상가 3기 연체 계산에 들어갈까?

상가건물 임대차보호법 제10조의8은 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 이 조문은 같은 법 제2조 제3항이 환산보증금을 넘는 임대차에도 적용한다고 열거한 범위(제10조의2부터 제10조의9까지)에 들어 있어, 상가 임대차에서 보증금 규모와 관계없이 기준이 됩니다. 화해조서의 명도 조항도 대개 이 3기 기준에 맞춰 차임을 3기 이상 연체하면 인도한다는 문구로 설계됩니다.

그렇다면 수선 미이행을 이유로 보류한 금액도 차임연체액에 들어갈까요. 이 질문에는 조문이 직접 답하지 않습니다. 동시이행 항변이 정당하게 인정되는 범위 안에서 보류한 금액이라면 이행지체로 보기 어렵다는 논리가 제기될 수 있지만, 그 범위를 넘어 보류한 부분은 연체액으로 계산될 여지가 있습니다. 결국 어디까지가 정당한 거절이었는지가 먼저 정리되어야 3기 계산도 확정되는 구조이고, 이 판단은 판례와 사실관계에 따라 갈리므로 단정할 수 없습니다.

이 불확실성 때문에 양쪽 모두 숫자를 정확히 나눠 두는 것이 중요합니다. 임차인은 매월 보류한 금액과 그 이유, 수선 요청 일자를 표로 정리해 두는 것이 좋고, 임대인은 장애와 무관한 기간이나 무관한 금액이 섞여 있는지 확인해 두는 것이 좋습니다.

해지 사유와 갱신거절 사유도 구분해야 합니다. 제10조의8은 계약 해지에 관한 조문이고, 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우를 갱신 요구 거절 사유로 둔 것은 같은 법 제10조 제1항 제1호입니다. 이 글은 계약 기간 중 해지와 명도 조항 집행을 다루므로 제10조의8을 중심으로 봅니다. 주택 임대차는 연체 기준이 다르므로 이 글의 계산을 그대로 옮겨 쓰지 않아야 합니다.

표의 어느 칸이 내 사건에 해당하는지에 따라 같은 세 달 미납이라도 평가가 달라질 수 있습니다. 임대인 수선의무 불이행 월세 다툼에서 결론을 서두르기보다 이 표처럼 보류 형태를 먼저 나눠 보는 것이 양쪽 모두에게 유리합니다.

STEP 4 · 임대인 쪽3기 연체 명도 조항, 집행문 단계에서 무엇이 문제될까?

제소전화해가 성립하면 화해조서는 민사집행법 제56조 제5호가 정한 집행권원, 즉 확정판결과 같은 효력을 가지는 것으로서 강제집행의 근거가 됩니다. 그리고 같은 법 제57조는 "제56조의 집행권원에 기초한 강제집행에 대하여는 제58조 및 제59조에서 규정하는 바를 제외하고는 제28조 내지 제55조의 규정을 준용한다"고 정합니다. 화해조서로 명도를 집행할 때 집행문에 관한 조문들이 이 준용 구조를 통해 적용된다는 뜻입니다.

준용되는 조문 가운데 명도 조항과 직접 맞닿는 것이 제30조 제2항입니다. 이 조항은 판결을 집행하는 데에 조건이 붙어 있어 그 조건이 성취되었음을 채권자가 증명하여야 하는 때에는 이를 증명하는 서류를 제출하여야만 집행문을 내어 준다고 정합니다. 화해조서의 명도 조항이 3기 이상 연체하면 인도한다는 식으로 연체를 조건으로 걸어 두었다면, 그 연체 사실이 채권자가 증명할 조건에 해당하는지가 문제될 수 있습니다.

여기서 답은 조항 문구에 따라 달라집니다. 연체라는 사실을 채권자가 증명해야 하는 조건으로 볼지, 아니면 차임을 냈다는 사실을 채무자가 다퉈야 하는 구조로 볼지는 조항을 어떻게 썼는지와 판례 해석에 따라 갈리므로 단정할 수 없습니다. 수선 미이행 다툼이 끼어 있으면 사정은 더 복잡해집니다. 임차인이 정당한 거절이었으니 조건이 성취되지 않았다고 주장할 여지가 생기기 때문입니다.

그래서 임대인은 집행문을 신청하기 전에 세 가지를 정리해 두는 것이 좋습니다. 첫째, 조서의 명도 조항이 확정 기한형인지 연체를 조건으로 한 조건형인지 문구를 다시 확인합니다. 둘째, 수선 요청이 언제 들어왔고 언제 어떤 조치를 했는지, 수선 이행을 제공했는지를 기록으로 묶습니다. 셋째, 보류된 금액 가운데 수선 문제와 무관한 기간이나 금액을 따로 계산해 둡니다. 이렇게 해 두면 임차인의 항변을 미리 좁힐 수 있습니다.

임대인이 먼저 할 수 있는 가장 확실한 대응은 수선을 이행하거나 적어도 이행을 제공하는 것입니다. 제536조 제1항은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 거절할 수 있다는 구조이므로, 수선 이행을 제공한 뒤의 미납은 거절 논리와 연결하기 어려워질 수 있기 때문입니다. 수리 업체 견적, 방문 일정 통보, 공사 완료 확인 같은 자료가 이후 3기 계산을 다툴 때 핵심 자료가 됩니다.

STEP 5 · 임차인 쪽집행이 다가올 때 임차인이 쓸 수 있는 세 갈래

임차인 입장에서 화해조서의 집행이 다가올 때 쓸 수 있는 수단은 다투는 대상에 따라 나뉩니다. 집행문을 내준 처분 자체를 문제 삼는지, 증명된 사실에 따른 집행력을 다투는지, 조서 성립 뒤에 생긴 사유로 확정된 청구에 이의를 하는지가 기준입니다. 세 수단은 모두 민사집행법 제57조를 통해 화해조서에 준용되는 구조라는 점을 함께 기억해 두시면 됩니다.

첫째는 집행문부여 등에 관한 이의신청입니다. 제34조 제1항은 집행문을 내어 달라는 신청에 관한 법원사무관등의 처분에 대하여 이의신청이 있는 경우 그 법원사무관등이 속한 법원이 결정으로 재판한다고 정하고, 제2항은 집행문부여에 대한 이의신청이 있는 경우 법원이 제16조 제2항의 처분에 준하는 결정을 할 수 있다고 정합니다. 조건 성취를 증명하는 서류가 충분하지 않았는데 집행문이 나왔다고 보는 경우 검토하는 길입니다.

둘째는 집행문부여에 대한 이의의 소입니다. 제45조는 제30조 제2항과 제31조의 경우에 채무자가 집행문부여에 관하여 증명된 사실에 의한 판결의 집행력을 다투거나, 인정된 승계에 의한 판결의 집행력을 다투는 때에는 제44조의 규정을 준용한다고 정합니다. 단서는 이 경우에도 제34조의 규정에 따라 집행문부여에 대하여 이의를 신청할 수 있는 채무자의 권한은 영향을 받지 아니한다고 정하므로, 두 수단이 서로를 막지 않습니다. 연체 조건이 성취됐다고 증명된 사실 자체를 다투려는 경우 검토 대상이 됩니다.

셋째는 청구에 관한 이의의 소입니다. 제44조 제1항은 채무자가 판결에 따라 확정된 청구에 관하여 이의하려면 제1심 판결법원에 청구에 관한 이의의 소를 제기하여야 한다고 정하고, 제2항은 그 이유가 변론이 종결된 뒤에 생긴 것이어야 한다고 정합니다. 화해조서에서는 조서 성립 뒤에 생긴 사유, 예컨대 성립 뒤 발생한 수선 미이행과 그에 따른 차임 정산 문제를 이유로 삼는 경우를 생각해 볼 수 있습니다. 다만 화해조서에서 이의 이유의 시기를 어떻게 보는지는 판례 영역이므로 단정할 수 없고, 이 소는 조서 자체를 뒤집는 절차가 아니라 확정된 청구에 관한 이의를 다투는 절차라는 점도 구분해야 합니다.

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   하자 발생과 통지

   수리를 요하는 사정을 지체없이 임대인에게 알리고 기록을 남깁니다(민법 제634조).

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   대응 선택

   감액 청구(제627조)로 갈지, 범위를 정한 지급 거절(제536조 제1항)로 갈지 나눕니다.

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   수선 이행 제공

   임대인이 수리를 하거나 이행을 제공하면 그 뒤의 보류는 거절 논리와 연결하기 어려워질 수 있습니다.

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   집행문 단계

   조건형 조항이면 제57조로 준용되는 제30조 제2항의 증명 서류가 문제될 수 있고, 임차인은 제34조 이의신청을 검토합니다.

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   소송과 잠정처분

   제45조·제44조의 이의의 소를 내면서 제46조 제2항의 잠정처분을 함께 신청합니다.

잠정처분소를 냈는데도 집행이 멈추지 않는 이유는 무엇일까?

임대인 수선의무 불이행 월세 다툼에서 임차인이 가장 자주 오해하는 부분이 여기입니다. 민사집행법 제46조 제1항은 "제44조 및 제45조의 이의의 소는 강제집행을 계속하여 진행하는 데에는 영향을 미치지 아니한다"고 정합니다. 소장을 접수했다는 사실만으로 명도 집행이 저절로 멈추지 않는다는 뜻입니다. 이의의 소를 준비하는 동안에도 집행 일정은 그대로 진행될 수 있으므로, 소 제기와 함께 집행을 멈추는 절차를 따로 밟아야 합니다.

그 절차가 제46조 제2항의 잠정처분입니다. 이 조항은 이의를 주장한 사유가 법률상 정당한 이유가 있다고 인정되고 사실에 대한 소명이 있을 때, 수소법원이 당사자의 신청에 따라 판결이 있을 때까지 담보를 제공하게 하거나 담보를 제공하게 하지 아니하고 강제집행을 정지하도록 명할 수 있다고 정합니다. 담보를 제공하게 하고 그 집행을 계속하도록 명하거나 실시한 집행처분을 취소하도록 명할 수도 있습니다. 제3항은 이 재판을 변론 없이 하며 급박한 경우에는 재판장이 할 수 있다고 정합니다.

요건을 보면 준비할 것이 분명해집니다. 법률상 정당한 이유를 보이려면 수선 미이행이 사용·수익에 어떤 장애를 줬는지, 보류 범위가 그 장애에 맞았는지를 법리로 정리해야 합니다. 사실에 대한 소명을 하려면 통지 기록, 하자 사진과 영상, 영업 중단 기간, 보류 금액 산정 근거 같은 자료가 필요합니다. 이 자료가 집행 일정 전에 갖춰져 있지 않으면 신청을 하더라도 받아들여지기 어려울 수 있습니다.

임대인 쪽에서도 이 구조를 알고 있으면 대응이 달라집니다. 임차인이 잠정처분을 신청하면 법원은 주장된 사유의 법률상 이유와 소명된 사실을 살피므로, 임대인은 수선 이행 제공 기록과 수선과 무관한 미납 내역을 미리 정리해 두는 것이 좋습니다. 집행이 정지되더라도 그것은 판결이 있을 때까지의 조치이므로, 본안에서 정당한 거절 범위가 어떻게 판단되는지가 최종 결론을 좌우합니다.

조서 설계다툼을 줄이는 화해조서 수선 조항, 무엇을 넣어야 할까?

지금까지 본 다툼의 상당 부분은 조서에 수선과 차임의 관계가 비어 있어서 생깁니다. 3기 연체 명도 조항은 정교하게 써 두고 수선 조항은 임대인이 필요한 수선을 한다는 한 줄로 끝내면, 수선 문제가 터졌을 때 연체 계산과 집행 조건이 모두 흔들립니다. 계약 단계에서 조서를 설계할 때 아래 항목을 함께 넣어 두면 양쪽이 같은 기준으로 움직일 수 있습니다.

여기서 균형이 중요합니다. 임대인에게 유리하게 보이도록 어떤 경우에도 차임 감액을 청구할 수 없다는 문구를 넣으면, 제627조에 위반하는 약정으로 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다는 제652조와 부딪칠 수 있습니다. 이런 조항은 법원 보정명령의 사유가 될 수 있고, 조서가 성립하더라도 나중에 다툼의 불씨가 됩니다. 반대로 임차인에게만 유리한 무제한 보류 조항도 임대인이 받아들이기 어렵습니다.

제소전화해는 임차인이 동의해야 성립하는 제도이므로, 양쪽이 수긍할 수 있는 균형 조서가 결국 집행 단계에서도 가장 단단합니다. 감액 산식과 보류 정산 방법이 조서에 숫자 기준으로 적혀 있으면, 임대인 수선의무 불이행 월세 다툼이 생겨도 얼마가 정당한 보류이고 얼마가 연체인지를 조서 문구로 먼저 가릴 수 있습니다. 그만큼 집행문 단계와 소송 단계의 다툼이 줄어듭니다.

법도는 15년 동안 제소전화해 3,600건 이상을 직접 성립시키며 집행 단계에서 해석이 갈리지 않는 문구를 설계해 왔습니다. 수선 범위, 통지, 감액 산식, 보류 정산을 명도 조항과 함께 묶어 설계하면 임대인과 임차인 모두 예측 가능한 기준을 갖게 됩니다. 이미 조서가 있는 상가라면 갱신이나 재계약 시점에 이런 조항을 보완하는 것도 검토할 만합니다.

FAQ자주 묻는 질문 세 가지