제소전화해 소가는 무엇을 재는 값일까요?

임대차 제소전화해를 준비하는 임대인과 상담하다 보면 소가에 관한 질문이 거의 빠지지 않습니다. 소가라는 말이 금액처럼 생겼기 때문에 많은 분들이 이 숫자가 비용과 효력과 관할을 한꺼번에 좌우하는 만능 지표라고 생각하십니다. 하지만 소가는 법이 정한 몇 가지 자리에서만 쓰이는 값이고, 그 밖의 자리에서는 아무 역할을 하지 않습니다. 오해를 바로잡으려면 먼저 소가가 법에서 어떻게 정의되는지부터 짚어야 합니다.

소가는 소송목적의 값을 줄인 말입니다. 민사소송법 제26조 제1항은 법원조직법에서 소송목적의 값에 따라 관할을 정하는 경우 그 값은 소로 주장하는 이익을 기준으로 계산하여 정한다고 규정합니다. 같은 조 제2항은 그 값을 계산할 수 없는 경우 민사소송등인지법의 규정에 따르도록 합니다. 다시 말해 소가의 출발점은 보증금이나 건물 시세 같은 특정 숫자가 아니라 '소로 주장하는 이익'이라는 개념입니다.

제소전화해는 소송이 아니라 소송을 제기하기 전에 하는 화해신청입니다. 민사소송법 제385조 제1항에 따라 당사자는 민사상 다툼에 관하여 청구의 취지·원인과 다투는 사정을 밝혀 상대방의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원에 화해를 신청할 수 있습니다. 같은 조 제4항은 화해신청에는 그 성질에 어긋나지 아니하면 소에 관한 규정을 준용한다고 정하고 있어, 신청 단계에서도 소가라는 개념이 함께 거론됩니다. 어느 규정이 어디까지 준용되는지는 구체적인 신청 내용에 따라 판단됩니다.

오해가 생기는 이유는 대체로 세 가지입니다. 첫째, 숫자로 표시되다 보니 크면 유리하다거나 작으면 불리하다는 직관이 작동합니다. 둘째, 인터넷에 떠도는 계산 방법이 서로 다르고 소송과 화해신청이 뒤섞여 설명되는 경우가 많습니다. 셋째, 소가와 비용, 소가와 효력, 소가와 관할이 각각 어떤 조문으로 연결되는지 한 번에 정리된 자료를 찾기 어렵습니다. 이 글은 구체적인 계산 숫자를 제시하지 않고, 소가가 하는 일과 하지 않는 일을 조문 단위로 나누는 데 집중합니다.

이 세 장의 카드를 기억해 두면 아래 다섯 가지 오해가 왜 틀렸는지가 자연스럽게 보입니다. 소가는 법원조직법상 관할, 법원 실비 계산, 그리고 소송으로 넘어간 뒤의 절차처럼 법이 정한 자리와 연결되는 값이지, 계약 관계 전체의 크기를 재는 값이 아닙니다. 반대로 말하면 조서의 효력, 화해를 신청할 법원, 이 사이트의 선임 비용은 소가가 아닌 다른 조문이나 다른 기준으로 정해집니다. 지금부터 하나씩 확인해 보겠습니다.

오해 1. 소가가 크면 변호사 견적도 커질까요?

가장 흔한 오해입니다. 다른 분쟁에서 청구 금액이 클수록 비용이 늘어났던 경험이 있거나 주변에서 그런 이야기를 들으면, 제소전화해도 소가에 따라 견적이 달라진다고 생각하기 쉽습니다. 그러나 법도의 제소전화해 선임 비용은 소가를 계산해 매기는 구조가 아닙니다. 견적의 기준이 처음부터 다른 곳에 있기 때문입니다.

선임 비용은 쌍방 선임을 기준으로 월 임대료가 1,000만 원 미만이면 70만 원, 1,000만 원 이상이면 100만 원이며 부가가치세는 별도입니다. 보증금이 크든 작든, 상가가 서울에 있든 지방에 있든 이 구간 기준이 그대로 적용됩니다. 관할합의서를 첨부 서류로 갖춰 진행하므로 지역에 따라 견적이 달라지지도 않습니다.

법원에 내는 인지·송달료 같은 실비는 선임 비용과 별개입니다. 이 실비는 신청 내용과 청구 구성에 따라 달라질 수 있어 사안별로 안내해 드리며, 이 글에서는 금액을 미리 단정하지 않습니다. 인터넷에서 본 숫자를 그대로 믿고 예산을 잡기보다는 상담 때 내 사안을 기준으로 확인하는 편이 정확합니다.

따라서 견적을 받기 위해 임대인이 소가를 먼저 계산해 올 필요는 없습니다. 필요한 것은 임대차계약서와 현재 상황에 대한 설명입니다. 전화상담은 보통 10~20분이면 충분하고, 이후 이메일로 필요한 자료 목록과 견적을 보내 드립니다. 소가 산정과 신청서 작성은 변호사가 대행하는 영역이므로 의뢰인이 계산 방법을 따로 공부하실 필요가 없습니다.

임차인 쪽에서도 같은 원리가 적용됩니다. 상대방이 보낸 신청서에 적힌 소가가 크다고 해서 임차인이 더 큰 비용을 떠안는 구조가 자동으로 생기는 것은 아닙니다. 화해비용을 누가 부담하는지는 민사소송법 제389조가 따로 정하고 있으며, 이 부분은 아래 다섯 번째 오해에서 자세히 다룹니다.

오해 2. 소가를 크게 잡으면 화해조서의 효력도 강해질까요?

화해가 성립하면 무엇이 조서에 남는지를 보면 답이 나옵니다. 민사소송법 제386조에 따르면 화해가 성립된 때에는 법원사무관등은 조서에 당사자, 법정대리인, 청구의 취지와 원인, 화해조항, 날짜와 법원을 표시하고 판사와 법원사무관등이 기명날인 또는 서명합니다. 이 목록 어디에도 소가가 효력을 정하는 요소로 들어 있지 않습니다.

화해조서가 강제집행의 근거가 되는 구조도 소가와 무관합니다. 민사집행법 제56조는 판결 외에 강제집행의 기초가 되는 집행권원을 열거하는데, 그 제5호가 "소송상 화해, 청구의 인낙(認諾) 등 그 밖에 확정판결과 같은 효력을 가지는 것"입니다. 그리고 제57조는 제56조의 집행권원에 기초한 강제집행에 대하여는 제58조 및 제59조에서 규정하는 바를 제외하고는 제28조 내지 제55조의 규정을 준용한다고 정합니다. 조서의 집행력은 이 연결 구조에서 나오며, 소가의 크기에 따라 단계가 나뉘지 않습니다.

현장에서 집행이 막히는 이유를 보면 더 분명해집니다. 목적물이 몇 층 몇 호인지, 일부 면적이라면 어느 부분인지, 인도 기한이 언제인지, 차임 연체가 몇 기에 이르면 어떤 효과가 생기는지 같은 화해조항의 문구가 흐릿하면 집행 단계에서 다툼이 생길 수 있습니다. 목적물이 1층의 일부일 때 도면을 반드시 첨부하는 것도 같은 이유입니다. 소가를 키운다고 이런 빈틈이 메워지지는 않습니다.

반대 방향의 걱정도 근거가 없습니다. 소가가 작게 산정되었다고 해서 조서의 효력이 약해지거나 일부만 집행되는 것이 아닙니다. 다만 소가를 사실과 다르게 임의로 적으면 법원 실비 계산과 맞지 않아 보정 요구를 받을 여지가 생길 수 있으니, 크게든 작게든 의도적으로 조정하려 하지 않는 것이 바람직합니다.

임차인 입장에서 보아도 마찬가지입니다. 신청서의 소가가 크다고 해서 임차인에게 더 무거운 의무가 생기는 것이 아니고, 임차인이 지게 되는 의무의 범위는 화해조항에 적힌 문구로 정해집니다. 그러므로 임차인은 소가 칸보다 인도 기한, 연체 시 효과, 원상회복 범위가 실제로 합의한 내용과 같은지를 먼저 확인하시는 것이 좋습니다.

결국 임대인이 힘을 쏟아야 할 곳은 소가 숫자가 아니라 화해조항 설계입니다. 법도는 15년 동안 실제로 집행되는 문구를 기준으로 조항을 다듬어 왔고, 임차인의 권리를 해치지 않는 균형 잡힌 조서가 결국 양쪽 모두를 지킨다는 원칙을 지키고 있습니다. 강행규정에 어긋나는 조항이 섞이면 법원의 보정명령 사유가 될 수 있다는 점도 설계 단계에서 함께 점검합니다.

오해 3. 제소전화해 소가는 보증금 전액이다?

보증금이 곧 소가라는 생각은 매우 널리 퍼져 있습니다. 하지만 제26조 제1항은 값을 소로 주장하는 이익을 기준으로 계산하도록 할 뿐, 보증금 전액을 소가로 한다는 문언을 두고 있지 않습니다. 보증금은 임대차가 끝나면 대개 임대인이 임차인에게 돌려줄 돈이라는 점을 생각해 보면, 임대인이 신청인인 사건에서 보증금 전액을 곧바로 주장하는 이익으로 보는 것은 조문 구조와 맞지 않을 수 있습니다.

무엇이 주장하는 이익인지는 신청취지가 무엇을 구하는지에 따라 달라집니다. 만료 시 건물 인도를 구하는 조항, 밀린 차임 지급을 구하는 조항, 원상회복을 구하는 조항은 각각 성격이 다르고, 어떤 조항을 어떻게 구성하느냐에 따라 값의 계산도 달라질 수 있습니다. 값을 계산할 수 없는 경우에는 제26조 제2항에 따라 민사소송등인지법의 규정을 따르게 됩니다. 구체적인 산정 방식은 사안마다 다르므로 이 글에서는 일률적인 공식이나 숫자를 제시하지 않습니다.

보증금과 소가를 같은 것으로 보는 오해는 관할에 대한 오해로도 번집니다. 소가가 크면 더 큰 법원에 신청해야 한다고 생각하는 분이 있는데, 제소전화해를 어느 법원에 신청하는지는 제385조 제1항이 정합니다. 화해는 상대방의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원에 신청할 수 있고, 사람의 보통재판적은 그의 주소에 따라 정합니다(제3조 본문). 제26조 제1항은 법원조직법에서 소송목적의 값에 따라 관할을 정하는 경우에 관한 규정이어서, 화해신청 법원을 정하는 조문과는 역할이 다릅니다.

실무에서 필요한 것은 정확한 기초 자료입니다. 보증금과 차임, 관리비 구조, 임대 면적과 층수, 계약 기간과 만료일이 분명하면 신청취지를 정확히 구성할 수 있고, 그에 맞춰 실비도 안내할 수 있습니다. 계약서 사본, 등기부, 건축물대장, 토지대장 같은 첨부 서류가 필요한 것도 결국 목적물과 청구를 정확히 특정하기 위해서입니다.

임차인 입장에서도 신청서의 소가가 보증금과 다르다고 해서 놀랄 필요는 없습니다. 소가가 보증금보다 작게 적혀 있다고 해서 보증금을 돌려받을 권리가 줄어드는 것은 아니며, 보증금을 언제 어떻게 돌려받는지는 화해조항과 임대차계약의 내용으로 정해집니다. 임차인이 확인할 것은 소가 숫자보다 보증금 반환 시기와 방법, 명도와 보증금 반환의 순서가 조항에 균형 있게 담겼는지입니다.

오해 4. 명도·연체차임·원상회복을 넣으면 소가를 전부 더할까요?

민사소송법 제27조 제1항은 하나의 소로 여러 개의 청구를 하는 경우에는 그 여러 청구의 값을 모두 합하여 소송목적의 값을 정한다고 규정합니다. 이 원칙만 보면 조항을 늘릴수록 소가도 커질 것처럼 보입니다. 그래서 일부 임대인은 소가가 부담스러워 꼭 필요한 조항까지 빼려고 하십니다.

그러나 같은 조 제2항은 과실·손해배상·위약금 또는 비용의 청구가 소송의 부대목적이 되는 경우에는 그 값을 소송목적의 값에 넣지 아니한다고 정합니다. 주된 청구에 딸린 청구까지 모두 더하는 것은 아니라는 뜻입니다. 합산 원칙과 부대목적 예외를 함께 보아야 조문을 정확히 읽은 것입니다.

문제는 어떤 조항이 독립된 청구이고 어떤 조항이 부대목적인지를 미리 단정하기 어렵다는 점입니다. 예를 들어 건물 인도를 구하면서 인도할 때까지의 손해배상을 함께 구하는 구성과, 이미 밀린 차임을 별도의 지급 청구로 구하는 구성은 다르게 평가될 여지가 있습니다. 원상회복 비용이나 위약금 조항도 주된 청구와 어떤 관계로 구성되었는지에 따라 판단이 갈릴 수 있습니다. 해당 여부는 청구 구성과 사안에 따라 판단되므로 결론을 일률적으로 말할 수 없습니다.

그렇다고 소가 걱정 때문에 필요한 조항을 빼는 것은 본말이 뒤바뀐 선택입니다. 화해조서로 강제집행을 할 수 있는 범위는 조서에 적힌 화해조항이 정하므로, 조서에 담지 않은 약속은 나중에 별도의 절차로 다퉈야 할 수 있습니다. 명도 기한, 차임 연체 시의 효과, 원상회복 범위, 비용 부담처럼 분쟁이 자주 생기는 지점은 소가와 별개로 빠짐없이 검토하는 것이 맞습니다.

상가 임대차라면 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때 임대인이 해지할 수 있다는 상가건물 임대차보호법 제10조의8을, 주택이라면 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때를 정한 민법 제640조를 기준으로 조항을 설계하는 것이 일반적입니다. 이런 핵심 조항을 넣을지 말지는 소가가 아니라 계약 관계에서 무엇을 대비해야 하는지로 판단해야 합니다. 조항 구성과 소가의 관계는 변호사가 신청서를 작성하면서 함께 정리하므로, 의뢰인은 대비하고 싶은 상황을 빠짐없이 말씀해 주시면 됩니다.

정리하면 제소전화해 소가는 조항을 넣고 빼는 기준이 될 수 없습니다. 조항이 하나 늘어날 때 소가와 실비가 어떻게 달라지는지는 청구 구성에 따라 다르므로, 궁금하다면 초안을 받아 본 뒤 조항별로 문의하시면 됩니다. 실비 차이를 아끼려다 연체나 원상회복 조항을 비워 두면, 정작 분쟁이 생겼을 때 조서로 해결할 수 없는 부분이 남을 수 있다는 점도 함께 고려해야 합니다.

오해 5. 화해가 성립하지 않으면 소가는 상관없는 이야기일까요?

화해기일에 합의가 이루어지지 않는 경우도 있습니다. 민사소송법 제387조 제1항에 따라 화해가 성립되지 아니한 때에는 법원사무관등은 그 사유를 조서에 적어야 합니다. 제2항은 신청인 또는 상대방이 기일에 출석하지 아니한 때에는 법원은 이들의 화해가 성립되지 아니한 것으로 볼 수 있다고 정하고, 제3항은 법원사무관등이 제1항의 조서등본을 당사자에게 송달하여야 한다고 정합니다.

여기서 절차가 끝나는 것이 아닙니다. 제388조 제1항은 제387조의 경우에 당사자는 소제기신청을 할 수 있다고 정합니다. 제2항에 따라 적법한 소제기신청이 있으면 화해신청을 한 때에 소가 제기된 것으로 보고, 이 경우 법원사무관등은 바로 소송기록을 관할법원에 보내야 합니다. 제3항은 이 신청을 제387조 제3항의 조서등본이 송달된 날부터 2주 이내에 하여야 하고 조서등본이 송달되기 전에도 신청할 수 있다고 정하며, 제4항은 이 기간을 불변기간으로 합니다.

1. 화해기일 진행합의가 이루어지지 않으면 불성립으로 마무리되고, 신청인 또는 상대방이 기일에 출석하지 않으면 법원은 화해가 성립되지 아니한 것으로 볼 수 있습니다(제387조 제2항).
2. 불성립 조서 작성법원사무관등이 화해가 성립되지 아니한 사유를 조서에 적습니다(제387조 제1항).
3. 조서등본 송달법원사무관등이 그 조서등본을 당사자에게 송달합니다(제387조 제3항).
4. 2주 이내 소제기신청조서등본이 송달된 날부터 2주 이내에 하여야 하며, 송달 전에도 할 수 있고 이 기간은 불변기간입니다(제388조 제3항·제4항).
5. 소송기록 송부화해신청을 한 때에 소가 제기된 것으로 보고, 법원사무관등은 바로 소송기록을 관할법원에 보냅니다(제388조 제2항).

소가가 다시 등장하는 곳이 바로 이 지점입니다. 화해신청이 소송으로 이어지면 소송 단계에서 인지 보정이 필요한지, 어느 법원이 사건을 맡는지 같은 문제가 함께 검토될 수 있습니다. 구체적으로 어떤 보정이나 관할 판단이 뒤따르는지는 신청 내용과 사안에 따라 달라지므로 단정할 수 없지만, 신청 단계에서 청구의 취지와 원인을 정확히 정리해 두면 소송으로 넘어갈 때도 혼선을 줄일 수 있습니다.

제소전화해 소가를 처음부터 신청 내용에 맞게 정리해 두어야 하는 이유도 여기에 있습니다. 화해 단계에서 대강 적어 둔 값이 소송 단계에서 다시 문제 될 수 있고, 2주라는 불변기간 안에 소제기신청 여부를 결정해야 하는 상황에서는 이런 정리 작업에 쓸 시간이 넉넉하지 않습니다. 불성립 가능성이 보이는 사안이라면 신청 전에 상대방과 조항을 충분히 조율해 두는 것이 가장 확실한 대비입니다.

비용 부담도 달라집니다. 제389조는 화해비용은 화해가 성립된 경우에는 특별한 합의가 없으면 당사자들이 각자 부담하고, 화해가 성립되지 아니한 경우에는 신청인이 부담한다고 정합니다. 다만 소제기신청이 있는 경우에는 화해비용을 소송비용의 일부로 합니다. 불성립으로 마무리하느냐 소송으로 이어 가느냐에 따라 화해비용이 정리되는 방식이 달라지는 셈입니다.

임차인에게도 의미가 있습니다. 기일 통지를 받고도 출석하지 않으면 법원이 불성립으로 볼 수 있고, 그 뒤 상대방이 소제기신청을 하면 사건은 소송으로 이어질 수 있습니다. 불성립이 곧 분쟁의 종료를 뜻하지 않는다는 점을 알고, 조항에 이견이 있다면 기일 전에 의견을 정리해 두는 것이 좋습니다. 한편 변호사가 대리인으로 출석하면 의뢰인이 기일에 직접 나올 필요가 없는 것이 보통이지만, 법원은 필요한 경우 대리권의 유무를 조사하기 위하여 당사자본인 또는 법정대리인의 출석을 명할 수 있습니다(제385조 제3항).

소가가 관여하는 것과 관여하지 않는 것, 한눈에 비교

다섯 가지 오해를 정리하면 결국 하나의 질문으로 모입니다. 소가가 법적으로 관여하는 자리는 어디이고, 소가와 상관없이 다른 기준으로 정해지는 것은 무엇인가입니다. 아래 비교와 표는 이 글에서 다룬 조문을 그 기준으로 다시 묶은 것입니다. 상담 전에 한 번 훑어보시면 질문을 정리하는 데 도움이 됩니다.

표를 보면 소가가 등장하는 조문은 제26조와 제27조, 그리고 소송으로 넘어가는 제388조 주변에 모여 있습니다. 반면 임대인이 가장 궁금해하는 비용과 효력은 소가가 아닌 다른 기준과 조문으로 정해집니다. 신청을 준비할 때는 소가 숫자를 맞히려 애쓰기보다 청구취지와 화해조항을 정확하게 짜는 데 시간을 쓰는 것이 결과적으로 비용과 시간을 아끼는 길입니다.

진행 기간도 소가 크기와 연결되는 문제가 아닙니다. 접수부터 조서 송달까지는 평균 6개월, 대략 3~9개월 정도가 걸리며, 기간에는 주로 법원 사정과 서류 보완 여부 같은 요소가 영향을 줍니다. 의뢰인이 하실 일은 전화상담, 이메일 자료 전달, 입금까지이고, 법원 접수와 화해기일 출석, 조서 송달 확인은 변호사가 맡습니다. 성립 뒤에는 집행문과 송달증명 발급까지 지원하며, 이 부분의 비용은 별도로 안내합니다.

제소전화해 소가, 자주 묻는 질문