제소전화해 신청서, 언제·어느 법원에·무엇과 함께 낼지 제출 전 4가지 점검

이 글은 칸별 작성 요령이 아니라 제출 실무를 다룹니다. 같은 양식을 같은 내용으로 채워도, 접수할 법원을 잘못 잡거나 첨부서류의 발급일이 어긋나거나 특약 한 줄이 강행규정과 부딪히면 기일이 열리기 전에 보정 요구를 받을 수 있습니다. 반대로 제출 전에 네 가지만 점검하면 서류가 법원과 의뢰인 사이를 오가는 횟수가 눈에 띄게 줄어듭니다. 아래에서는 언제(When), 어디에(Where), 어떻게(How), 무엇과 함께(What) 내는지를 차례로 살펴본 뒤, 결과가 갈리는 갈림길과 자주 받는 질문을 정리합니다.

글을 읽는 동안 세 가지 갈림길을 염두에 두면 내 사건의 위치가 빨리 보입니다. 첫째, 계약서에 관할합의서가 붙어 있는지. 둘째, 특약 가운데 임차인에게 불리하게 법을 벗어난 문구가 있는지. 셋째, 임차인 쪽 대리인을 임대인이 정해 주는 구조인지입니다. 이 세 가지는 서류를 직접 봐야 판단이 끝나는 부분이라, 글의 뒷부분에서 따로 판정 기준을 제시합니다.

제소전화해 신청서, 무엇을 적어 어디에 내나요?

제소전화해 신청서는 소송을 내기 전에 법원에 화해기일을 열어 합의 내용을 조서로 남겨 달라고 요청하는 서면이며, 접수처는 원칙적으로 상대방의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원입니다. 「민사소송법」 제385조 제1항은 민사상 다툼에 관하여 당사자가 청구의 취지·원인과 다투는 사정을 밝혀 그 법원에 화해를 신청할 수 있다고 정합니다. 제소전화해신청뜻을 한 문장으로 줄이면 '판사 앞에서 미리 합의해 두고, 그 합의를 판결처럼 쓸 수 있게 해 달라는 요청'이라고 이해하면 됩니다.

조문의 끝말이 "신청할 수 있다"라는 점도 눈여겨볼 대목입니다. 임대차 당사자가 이 절차를 반드시 거쳐야 하는 것은 아니고, 나중에 차임 연체나 명도 지연을 두고 다툼이 생겼을 때 소송을 거치지 않고 집행할 수 있는 근거를 미리 마련해 두고 싶을 때 고르는 선택지입니다. 그래서 신청서에는 지금 당장의 분쟁만이 아니라 앞으로 생길 수 있는 다툼과 그때 각자가 무엇을 이행할지를 함께 담는 것이 보통입니다.

화해기일에서 양쪽이 합의하면 법원사무관등이 조서를 작성하고, 그 화해조서는 확정판결과 같은 효력을 가집니다. 강제집행 단계에서는 「민사집행법」 제56조 제5호가 정한 집행권원으로 쓰이므로, 명도 조항이나 차임 지급 조항이 조서에 정확히 적혀 있으면 별도의 명도소송 없이 집행 절차로 넘어갈 수 있습니다. 반대로 신청서 단계에서 목적물이나 날짜가 흐릿하게 적히면, 조서가 나와도 집행 단계에서 그 문구를 다시 해석해야 하는 문제가 생깁니다.

한 가지 더 기억할 점은, 제소전화해가 임대인만을 위한 제도가 아니라는 것입니다. 신청서는 보통 임대인이 내지만, 기일에서 임차인이 동의하지 않으면 화해는 성립하지 않습니다. 결국 조항이 한쪽에 지나치게 기울면 임차인이 기일 전후로 수정을 요구하거나 동의를 미루게 되고, 일정이 길어집니다. 양쪽이 받아들일 수 있는 균형 잡힌 조항이 결과적으로 가장 빨리 조서가 되는 신청서입니다.

표에서 보듯 신청서의 칸은 대부분 조서의 칸으로 그대로 옮겨집니다. 「민사소송법」 제386조는 화해가 성립하면 법원사무관등이 조서에 당사자, 법정대리인, 청구의 취지와 원인, 화해조항, 날짜와 법원을 표시하고 판사와 법원사무관등이 기명날인 또는 서명한다고 정합니다. 신청서의 정확도가 곧 조서의 정확도라는 뜻이고, 제출 전에 한 번 더 대조하는 시간이 집행 단계의 시간을 아껴 줍니다.

제소전화해신청기간, 법정 기한이 없는데 언제 내야 하나요?

제소전화해신청기간은 법으로 정해진 마감이 없고, 실무에서는 임대차계약을 체결한 직후나 갱신·재계약을 하는 무렵에 신청하는 흐름이 일반적입니다. 「민사소송법」 제385조는 신청의 방식과 접수 법원, 대리인 선임과 본인 출석, 소에 관한 규정의 준용을 정하지만 신청 시기는 따로 두지 않습니다. 그래서 "기간이 지나 신청할 수 없게 됐다"는 상황은 조문상으로는 생기지 않습니다.

그런데도 계약 체결 무렵이 권장되는 데에는 이유가 있습니다. 첫째, 제소전화해는 상대방의 동의가 있어야 성립하므로 양쪽이 조건을 막 합의한 시점이 동의를 얻기 가장 쉽습니다. 둘째, 법도 기준으로 평균 6개월(3~9개월)이 걸리므로, 만료가 가까워진 뒤에 신청하면 조서가 늦게 나와 정작 필요한 시점에 쓰지 못할 수 있습니다. 셋째, 계약 중간에 갑자기 신청을 제안하면 임차인이 경계심을 갖기 쉬워 협의가 길어집니다.

계약이 이미 시작된 중간에도 신청 자체가 막히는 것은 아닙니다. 다만 그때는 기존 계약서의 조건과 화해조항이 어긋나지 않도록 맞춰야 하고, 임차인의 동의를 새로 받아야 합니다. 차임이 계약 이후 조정됐거나 관리비 부담 방식이 바뀌었다면, 신청서에는 현재 실제로 적용되는 조건을 적어야 조서와 현실이 어긋나지 않습니다. 이런 경우 계약서 원본만이 아니라 변경 합의서나 주고받은 문자까지 함께 확인하는 것이 안전합니다.

공증과 비교하면 시점의 의미가 더 분명해집니다. 「공증인법」 제56조의3 제1항 단서에 따르면 임차건물의 인도 또는 반환에 관한 공정증서는 임대인과 임차인 사이의 임대차 관계 종료를 원인으로 임차건물을 인도 또는 반환하기 전 6개월 이내에 작성되는 경우로서, 그 증서에 임차인에 대한 금원 지급에 대하여도 강제집행을 승낙하는 취지의 합의내용이 포함된 경우에만 작성할 수 있습니다. 계약을 막 체결한 시점에는 보통 이 요건에 맞지 않으므로, 그 시점에 명도까지 대비하려는 임대인은 제소전화해를 고르는 경우가 많습니다.

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   조건 합의

   보증금, 차임, 지급일, 기간, 명도일, 원상복구 범위를 숫자와 날짜로 확정합니다.
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   계약서 서명과 관할합의서

   계약서와 함께 접수 법원을 정하는 관할합의서를 작성해 두면 제출 단계가 단순해집니다.
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   신청서·첨부서류 정리 후 접수

   법도 진행 시 의뢰인은 자료 송부와 입금까지만 하고, 접수는 변호사가 대행합니다.
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   법원 심사

   형식과 조항 내용을 살펴 고칠 점이 있으면 보정을 요구할 수 있고, 문제가 없으면 판사가 화해기일을 정합니다.
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   화해기일과 조서

   성립하면 조서가 작성되어 송달되고, 불성립하면 그 사유가 조서에 적힙니다.

각 단계 사이에 걸리는 시간은 법원의 사건 처리 사정과 보정 여부, 기일 변경 요청에 따라 달라지므로 단계마다 며칠이라고 단정하기는 어렵습니다. 확실히 말할 수 있는 것은, 1단계에서 숫자와 날짜가 정확히 정리될수록 4단계에서 멈출 가능성이 낮아진다는 점입니다. 일정이 빠듯한 사건이라면 계약 서명 전에 화해조항 초안부터 맞춰 보는 것이 순서입니다.

제소전화해신청서 제출방법, 어느 법원에 어떻게 내나요?

제소전화해신청서 제출방법의 기본은 상대방의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원에 내는 것이고, 실무에서는 관할합의서를 붙여 합의한 법원에 접수하는 방식도 활용됩니다. 임대인이 신청인이라면 상대방은 임차인이므로, 원칙적으로 임차인의 보통재판적을 기준으로 법원을 찾습니다. 사람의 보통재판적은 「민사소송법」 제3조에 따라 주소로 정하는 것이 원칙입니다.

관할합의서가 쓰이는 근거는 두 조문을 함께 보면 이해됩니다. 「민사소송법」 제29조 제1항은 당사자가 합의로 제1심 관할법원을 정할 수 있다고 하고, 제2항은 그 합의를 일정한 법률관계로 말미암은 소에 관하여 서면으로 하여야 한다고 정합니다. 그리고 제385조 제4항은 화해신청에 그 성질에 어긋나지 아니하면 소에 관한 규정을 준용한다고 정합니다. 실무에서 관할합의서를 첨부하는 방식은 이 준용 구조를 바탕으로 하지만, 어떤 규정이 어디까지 그대로 준용되는지는 사안과 법원의 판단에 따라 달라질 수 있으므로 접수 전에 확인하는 것이 안전합니다.

제출 방식은 누가 신청하느냐에 따라 달라집니다. 당사자 본인이 신청한다면 신청서와 첨부서류를 갖춰 해당 법원에 접수하고, 이후 보정 요구나 기일 통지를 본인이 직접 받아 대응해야 합니다. 법도에 맡기는 경우에는 전화상담, 이메일 자료 송부와 견적 확인, 입금의 세 단계만 의뢰인이 하고, 법원 접수와 화해기일 출석, 조서 송달 확인은 변호사가 대행합니다. 의뢰인이 화해기일에 법원에 나갈 필요가 없다는 점이 실무상 가장 큰 차이입니다.

관할합의서는 계약서에 조항 한 줄로 넣는 방식과 별도 서면으로 만드는 방식이 모두 쓰입니다. 어느 쪽이든 서면으로 하되 일정한 법률관계에 관한 합의임이 드러나야 하고(제29조 제2항), 실무상 당사자 양쪽의 서명·날인을 갖춥니다. 계약서에 이미 "분쟁 시 관할법원은 ○○지방법원으로 한다"는 조항이 있다면, 그 문구가 제소전화해 신청에도 쓸 수 있는 형태인지 확인한 뒤 별도 서면을 더 갖출지 정하면 됩니다. 이 확인은 계약서 문구를 직접 봐야 끝나는 일이라, 전화상담에서 가장 많이 받는 질문이기도 합니다.

제출 전 점검표, 제소전화해 신청서 양식과 첨부 8종

제출 전 점검은 관할, 첨부서류, 인감, 조항 특정의 네 가지이며, 네 가지가 모두 맞아야 보정 없이 기일로 넘어갈 가능성이 커집니다. 제소전화해 신청서 양식 자체는 법원 양식이나 시중 서식을 써도 큰 차이가 없지만, 같은 양식이라도 아래 네 가지에서 어긋나면 보정 요구를 받을 수 있습니다. 엄정숙 변호사가 15년 동안 제소전화해 3,600건 이상을 성립시키며 반복해서 확인해 온 지점도 결국 이 네 가지입니다.

첨부서류는 아래 표의 8종이 기본입니다. 이 목록은 법도가 접수할 때 실무상 챙기는 기준이며, 법조문이 서류 목록을 이렇게 정해 둔 것은 아닙니다. 사건마다 법원이 추가 자료를 요구할 수 있고, 반대로 사정에 따라 일부가 필요 없는 경우도 있습니다.

임대인이 법인이라면 개인 인감증명서 대신 법인인감증명서(발급 2개월 이내)와 법인등기부를 준비합니다. 건물이 여러 명의 공유라면 등기부상 공유자 가운데 누가 임대인으로 계약했는지와 신청인 표시를 먼저 맞추고, 공유자별로 어떤 서류가 필요한지 사전에 확인해야 합니다. 임차인이 법인이거나 사업자 명의와 실제 운영자가 다른 경우에도 상대방 표시를 무엇으로 할지 정한 뒤 서류를 모아야 나중에 집행 대상이 어긋나지 않습니다.

조항 특정에서 특히 자주 놓치는 것은 연체 기준입니다. 상가 임대차는 「상가건물 임대차보호법」 제10조의8이 "차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때" 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정하고, 주택 임대차는 「민법」 제640조의 2기 기준이 적용됩니다. 화해조항에 연체 기준을 적을 때 이 법정 기준과 어떻게 맞물리는지, 해지 뒤 명도일을 어떻게 정할지를 숫자로 정리해 두어야 조서가 집행되는 문구가 됩니다.

제소전화해신청서비용, 무엇이 실비이고 누가 부담하나요?

제소전화해신청서비용은 법원에 내는 실비(인지·송달료)와 변호사 수임료로 나뉘며, 실비는 사안마다 달라 일률적인 숫자로 안내하기 어렵습니다. 인지와 송달료는 사건마다 달라질 수 있으므로, 법도는 자료를 받은 뒤 사안별로 안내하고 있습니다. 서류 발급 비용 역시 발급처에 내는 실비라 별도로 생깁니다.

신청 단계의 비용과 별개로, 화해비용을 최종적으로 누가 부담하는지는 「민사소송법」 제389조가 정합니다. 화해가 성립된 경우에는 특별한 합의가 없으면 당사자들이 각자 부담하고, 성립되지 아니한 경우에는 신청인이 부담합니다. 다만 소제기신청이 있는 경우에는 화해비용을 소송비용의 일부로 합니다. 임대인과 임차인이 비용 부담을 달리 정하고 싶다면 화해조항에 그 내용을 적어 두는 것이 방법입니다.

법도는 관할합의서를 활용해 지역과 관계없이 같은 기준으로 비용을 안내합니다. 지방 상가라서 출장비가 더 붙는 구조가 아니라는 뜻이고, 의뢰인이 기일에 출석하지 않아도 되므로 의뢰인 쪽 교통비나 휴업 비용도 생기지 않습니다. 다만 성립 뒤 실제 강제집행에 들어가는 비용은 이와 별개이고, 법도는 집행 실행 자체가 아니라 집행문·송달증명 발급까지 지원한다는 점을 미리 구분해 두어야 합니다.

제출 뒤 법원은 무엇을 보나요? 보정 가능성과 조서 기재사항

신청서가 접수되면 법원은 형식 요건과 화해조항의 내용을 살펴 고칠 점이 있으면 보정을 요구할 수 있고, 문제가 없으면 판사가 화해기일을 정합니다. 보정 요구가 언제 나오는지는 법원과 사건에 따라 달라 단정할 수 없지만, 무엇 때문에 나오는지는 어느 정도 예상할 수 있습니다. 당사자 표시의 불일치, 목적물 특정 부족, 첨부서류 누락, 그리고 강행규정과 부딪히는 조항이 대표적입니다.

강행규정 문제는 특히 상가 임대차에서 자주 등장합니다. 「상가건물 임대차보호법」 제15조는 "이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다"고 정합니다. 예를 들어 권리금 회수 기회를 처음부터 모두 포기한다거나 계약갱신요구권을 미리 포기한다는 특약이 화해조항에 들어 있으면, 법원의 보정명령 사유가 될 수 있습니다. 다만 환산보증금이 대통령령으로 정한 기준을 넘는 상가는 같은 법 제2조 제3항에 열거된 조문만 적용되고 제15조는 그 열거에 없어 적용되지 않으므로, 보증금 규모부터 확인해야 판단이 정확해집니다.

대리 구조도 법원이 살피는 부분입니다. 「민사소송법」 제385조 제2항은 당사자가 화해를 위하여 대리인을 선임하는 권리를 상대방에게 위임할 수 없다고 정하고, 제3항은 법원이 필요한 경우 대리권의 유무를 조사하기 위하여 당사자본인 또는 법정대리인의 출석을 명할 수 있다고 정합니다. 임대인이 임차인 쪽 대리인까지 정해 주는 구조라면 이 조항과 부딪힐 수 있으므로, 처음부터 양쪽의 대리 관계를 분명히 해 두는 것이 좋습니다.

화해기일의 결과는 두 갈래입니다. 화해가 성립하면 앞에서 본 제386조에 따라 조서가 작성되고, 성립하지 아니하면 제387조 제1항에 따라 법원사무관등이 그 사유를 조서에 적고, 제3항에 따라 그 조서등본을 당사자에게 송달합니다. 또 제387조 제2항은 신청인 또는 상대방이 기일에 출석하지 아니한 때에는 법원은 이들의 화해가 성립되지 아니한 것으로 볼 수 있다고 정합니다. "볼 수 있다"는 법원의 판단 여지를 둔 표현이므로, 불출석이 곧바로 불성립으로 이어진다고 단정할 수는 없지만 기일 일정 관리가 중요하다는 점은 분명합니다.

정리하면, 법원이 보는 것은 결국 신청서에 적힌 내용 그대로입니다. 당사자, 법정대리인, 청구의 취지와 원인, 화해조항이 조서에 옮겨질 때 오해 없이 읽히는지, 그리고 그 조항이 법의 테두리 안에 있는지입니다. 제출 전에 이 두 기준으로 신청서를 다시 읽어 보면, 보정 요구를 받을 만한 부분이 상당수 미리 걸러집니다.

내 신청서는 어느 쪽인가요? 결과가 갈리는 네 지점

같은 양식으로 낸 신청서라도 결과가 갈리는 지점은 관할합의서, 강행규정, 당사자 유형, 대리 구조의 네 가지입니다. 아래 기준에 내 사건을 하나씩 대어 보면 어느 단계에서 시간이 더 걸릴지 대략 가늠할 수 있습니다.

현장에서 자주 듣는 말을 판정과 함께 정리하면 다음과 같습니다. 세 가지 모두 조문을 확인하면 답이 비교적 분명해지는 오해입니다.

네 갈림길 가운데 두 번째와 네 번째는 계약서와 특약 문구, 그리고 실제로 누가 어떤 서류에 서명했는지를 봐야 판단이 끝납니다. 같은 "권리금" 문구라도 앞뒤 문장에 따라 포기 특약으로 읽힐 수도 있고 단순 확인 조항으로 읽힐 수도 있기 때문입니다.

제소전화해 신청서 FAQ, 불성립·기일·변호사 선임