제소전화해 강제집행, 내 조서가 4관문을 통과하는지 자가진단하는 법

제소전화해조서를 받아 둔 임대인이 흔히 하는 오해는 조서만 있으면 다음 날이라도 집행관이 점포에 나간다는 생각입니다. 제소전화해조서는 확정판결과 같은 효력을 가지는 집행권원이어서 명도소송을 처음부터 다시 할 필요는 없지만, 집행관이 점포의 점유를 임대인에게 넘겨주기까지는 법이 정한 순서가 있습니다. 순서 가운데 하나라도 빠지면 집행 신청이 받아들여지지 않거나 현장에서 일정이 미뤄질 수 있습니다.

이 글은 그 순서를 집행문, 송달, 개시요건, 인도집행이라는 네 개의 관문으로 나누었습니다. 관문마다 법 조문이 무엇을 요구하는지, 조서 문구에 따라 어느 관문에서 추가 증명이 필요해지는지, 임차인은 어떤 방법으로 다툴 수 있는지를 차례로 살펴봅니다.

이 글에서 확인할 갈림길 3가지

1. 명도 조항이 확정기한형인지, 조건형인지, 동시이행형인지 — 막히는 관문이 서로 다릅니다.
2. 지금 점포를 점유한 사람이 조서상 임차인과 같은 사람인지 — 다르면 승계 문제를 따로 검토합니다.
3. 보증금 반환과 동시에 인도한다고 적혀 있는지 — 그렇다면 임대인 쪽 이행 또는 이행 제공 증명이 필요합니다.

제소전화해 강제집행, 조서 한 장으로 되는 것과 안 되는 것

제소전화해 강제집행은 별도의 명도소송 없이 제소전화해조서를 근거로 진행할 수 있습니다. 「민사집행법」 제56조는 판결 외에 강제집행을 실시할 수 있는 근거를 열거하는데, 제5호가 '소송상 화해, 청구의 인낙(認諾) 등 그 밖에 확정판결과 같은 효력을 가지는 것'을 들고 있고 제소전화해조서가 이 자리에 섭니다. 그래서 임차인이 약속한 날에 점포를 비우지 않더라도 임대인이 소장을 새로 써서 판결을 받을 필요는 없습니다.

다만 집행권원이 있다는 것과 오늘 집행할 수 있다는 것은 다른 이야기입니다. 「민사집행법」 제57조는 제56조의 집행권원으로 하는 강제집행을 다음과 같이 정해 두고 있습니다.

민사집행법 제57조(준용규정)
"제56조의 집행권원에 기초한 강제집행에 대하여는 제58조 및 제59조에서 규정하는 바를 제외하고는 제28조 내지 제55조의 규정을 준용한다."

제57조가 준용하는 규정 가운데에는 집행문(제28조·제30조·제31조), 집행개시의 요건(제39조·제40조·제41조), 청구에 관한 이의의 소(제44조)와 잠정처분(제46조)이 들어 있습니다. 제소전화해조서를 가진 임대인도 이 규정들이 요구하는 조건을 하나씩 채워야 집행관에게 인도집행을 맡길 수 있고, 임차인 역시 같은 규정을 근거로 집행을 다툴 수 있습니다. 결국 조서 한 장으로 되는 것은 소송 없이 집행 단계로 바로 들어간다는 점이고, 조서 한 장만으로 안 되는 것은 집행문과 송달, 개시요건의 증명 없이 곧바로 집행관을 부르는 일입니다.

법도 엄정숙 변호사는 15년 동안 제소전화해 3,600건 이상을 직접 성립시켜 왔고, 명도와 강제집행 사건에서 쌓은 경험을 조서 문구 설계에 반영해 왔습니다. 그 경험에서 보면 집행 단계에서 확인해야 할 것의 상당 부분은 조서가 성립할 때 적은 문구에서 이미 정해집니다. 그래서 집행을 준비하는 임대인이 가장 먼저 할 일은 자기 조서의 명도 조항을 다시 꺼내 어떤 유형인지 읽어 보는 것입니다.

관문 1 · 집행문, 조서 정본에 무엇을 덧붙여야 할까?

제소전화해 강제집행의 첫 관문은 조서 정본에 집행문을 받는 일입니다. 제57조로 준용되는 「민사집행법」 제28조 제1항은 강제집행은 집행문이 있는 정본, 곧 '집행력 있는 정본'이 있어야 할 수 있다고 정합니다. 같은 조 제2항에 따라 집행문은 신청에 따라 제1심 법원의 법원사무관등이 내어 주는 구조이고, 제3항은 집행문을 내어 달라는 신청을 말로도 할 수 있다고 정합니다.

명도 조항이 날짜만 정한 확정기한형이라면 집행문 단계에서 조건 성취를 따로 증명하는 문제는 생기지 않습니다. 예를 들어 조서에 '임차인은 임대차 종료일인 ○○년 ○월 ○일까지 임대인에게 점포를 인도한다'고만 적혀 있다면, 그 날짜가 지났는지는 집행문 단계가 아니라 관문 3의 개시요건에서 봅니다. 확정기한형 조항을 가진 임대인은 집행문 신청 자체는 비교적 단순하게 진행되는 편이라고 이해하면 됩니다.

반면 일정한 사실이 생겨야 인도 의무가 생기는 조건형 조항은 사정이 다릅니다. 가상의 예로 '임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하여 임대인이 계약을 해지하면, 임차인은 해지 통지를 받은 날부터 ○일 안에 점포를 인도한다'는 조항을 생각해 볼 수 있습니다. 제57조로 준용되는 제30조 제2항은 집행에 조건이 붙어 있어 그 조건이 성취되었음을 채권자가 증명하여야 하는 때에는 이를 증명하는 서류를 제출하여야만 집행문을 내어 준다고 정하고, 다만 집행이 담보의 제공을 조건으로 하는 때에는 그러하지 아니하다는 단서를 둡니다.

상가 임대차에서 해지 사유가 되는 연체 기준은 「상가건물 임대차보호법」(이하 상가임대차법) 제10조의8이 정합니다. 조문은 "임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다"고 규정하고, 같은 법 제2조 제3항이 이 조문을 열거하고 있어 환산보증금을 넘는 상가 임대차에도 적용됩니다. 조건형 조항으로 집행하려는 임대인은 회차별 연체 내역이 3기의 차임액에 달했다는 계산표와 해지 의사표시가 임차인에게 도달했다는 자료를 미리 정리해 두는 것이 좋습니다. 연체와 해지 통지를 어떤 자료로, 누가 증명해야 하는지는 조항 문구에 따라 판단이 갈릴 수 있어 조서 원문을 보며 확인해야 합니다.

점포를 실제로 쓰는 사람이 조서상 임차인과 다를 때는 승계집행문이 문제 됩니다. 제57조로 준용되는 제31조 제1항은 집행문을 판결에 표시된 채무자의 승계인에 대한 집행을 위하여 내어 줄 수 있다고 하면서, 그 승계가 법원에 명백한 사실이거나 증명서로 승계를 증명한 때에 한한다는 단서를 둡니다. 전차인이나 명의만 다른 실제 운영자가 여기의 승계인에 해당하는지는 점유를 넘겨받은 시점과 경위에 따라 달라질 수 있어, 일률적으로 된다거나 안 된다고 말하기 어렵습니다.

관문 2 · 송달, 조서가 임차인에게 도달했는지 확인하셨나요?

제소전화해 강제집행의 두 번째 관문은 송달입니다. 제57조로 준용되는 「민사집행법」 제39조 제1항은 강제집행을 신청한 사람과 집행을 받을 사람의 성명이 판결이나 이에 덧붙여 적은 집행문에 표시되어 있고, 판결을 이미 송달하였거나 동시에 송달한 때에만 개시할 수 있다고 정합니다. 제소전화해조서로 집행할 때에는 이 구조가 준용되어 조서 정본이 임차인에게 송달되었는지가 확인 대상이 됩니다.

자주 생기는 오해는 집행문도 반드시 상대방에게 송달되어야 한다는 생각입니다. 제39조 제1항이 요구하는 것은 당사자의 성명 표시와 판결의 송달이고, 집행문 송달은 이 항의 요건으로 적혀 있지 않습니다. 다만 같은 조 제2항은 집행이 채권자가 증명할 사실에 매인 때, 또는 승계인을 위하거나 승계인에 대하여 하는 집행일 때에는 집행할 판결 외에 덧붙여 적은 집행문도 강제집행을 개시하기 전에 송달하도록 정합니다. 제3항은 증명서에 의하여 집행문을 내어 준 때에는 그 증명서의 등본을 강제집행을 개시하기 전에 채무자에게 송달하거나 강제집행과 동시에 송달하여야 한다고 정합니다.

실무에서는 조서 정본이 송달되었다는 사실을 법원에서 발급받는 송달증명으로 확인합니다. 임차인이 주소를 옮겼거나 점포를 비운 채 연락이 끊긴 경우에는 송달이 늦어질 수 있고, 송달이 확인되지 않으면 집행 개시가 늦어질 수 있습니다. 조서 성립 직후에 송달 상태를 확인해 두면 나중에 집행이 필요해졌을 때 시간을 줄일 수 있습니다.

성명 표시 요건은 점유자 불일치 문제와도 연결됩니다. 강제집행은 조서나 집행문에 이름이 표시된 사람을 상대로 개시되므로, 점포 안에 다른 사람이 영업하고 있다면 관문 1의 승계집행문 문제로 되돌아가 검토해야 합니다. 법인 임차인이라면 법인 명의와 실제 영업 주체가 같은지, 대표자가 바뀌었는지도 함께 확인해 두면 현장에서 생길 혼란을 줄일 수 있습니다.

관문 3 · 개시요건, 명도일 경과와 반대의무 이행을 증명할 수 있을까?

제소전화해 강제집행의 세 번째 관문은 집행을 시작해도 되는 시점이 왔는지를 보는 개시요건입니다. 제57조로 준용되는 「민사집행법」 제40조 제1항은 집행을 받을 사람이 일정한 시일에 이르러야 그 채무를 이행하게 되어 있는 때에는 그 시일이 지난 뒤에 강제집행을 개시할 수 있다고 정합니다. 확정기한형 명도 조항이라면 조서에 적힌 인도일이 지나야 집행을 시작할 수 있다는 뜻입니다.

보증금 반환과 맞물린 동시이행형 조항에는 확인할 것이 하나 더 있습니다. 제57조로 준용되는 제41조 제1항은 반대의무의 이행과 동시에 집행할 수 있다는 것을 내용으로 하는 집행권원의 집행은 채권자가 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 하였다는 것을 증명하여야만 개시할 수 있다고 정합니다. 조서에 '임대인은 보증금에서 연체 차임 등을 공제한 잔액을 반환하고, 이와 동시에 임차인은 점포를 인도한다'고 적혀 있다면, 임대인이 잔액을 지급했거나 지급을 제공했다는 자료가 있어야 집행이 시작됩니다.

동시이행형 조항은 임차인을 보호하는 균형 장치이기도 합니다. 임차인은 보증금을 돌려받지 못한 채 점포를 먼저 비우는 상황을 피할 수 있고, 임대인은 정산 방식을 조서에 미리 적어 두면 집행 단계에서 다툼을 줄일 수 있습니다. 연체 차임과 관리비를 보증금에서 어떻게 공제할지, 잔액 지급을 어떤 방식으로 제공할지가 조항에 구체적으로 적혀 있을수록 개시요건 증명도 수월해집니다. 이행 제공을 무엇으로 증명할지는 사안마다 다를 수 있으므로 집행 신청 전에 자료를 함께 점검하는 편이 안전합니다.

세 유형이 걸리는 관문은 서로 다르기 때문에 하나의 단계로 뭉뚱그려 이해하면 준비가 어긋납니다. 조건형은 관문 1의 집행문 부여 단계(준용되는 제30조 제2항)에서, 확정기한형은 관문 3의 개시요건(준용되는 제40조 제1항)에서, 동시이행형도 관문 3의 개시요건(준용되는 제41조 제1항)에서 각각 증명 문제가 생깁니다. 한 조서에 조건형과 동시이행형 성격이 함께 들어 있다면 어느 관문에서 무엇을 내야 하는지 순서를 정해 두어야 합니다.

표의 막히는 관문 칸은 그 유형에서 추가 증명이 처음 필요해지는 지점을 뜻합니다. 관문 1부터 관문 4까지는 모든 유형이 거쳐야 하므로, 확정기한형이라도 집행문과 송달은 그대로 필요합니다. 내 조서가 어느 줄에 해당하는지 분명하지 않다면 명도 조항과 정산 조항을 함께 읽어야 정확하게 가려집니다.

관문 4 · 제소전화해 강제집행 절차의 마지막, 인도집행 현장

제소전화해 강제집행 절차의 마지막 관문은 집행관이 실제로 점포의 점유를 넘겨받게 하는 인도집행입니다. 「민사집행법」 제258조 제1항은 채무자가 부동산을 인도하여야 할 때에는 집행관은 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하여야 한다고 정합니다. 같은 조 제2항에 따라 이 강제집행은 채권자나 그 대리인이 인도받기 위하여 출석한 때에만 합니다.

점포 안에 남은 집기와 물건은 제258조 제3항부터 제6항이 처리 순서를 정합니다. 강제집행의 목적물이 아닌 동산은 집행관이 제거하여 채무자에게 인도하여야 하고(제3항), 채무자가 없는 때에는 채무자와 같이 사는 사리를 분별할 지능이 있는 친족 또는 채무자의 대리인이나 고용인에게 그 동산을 인도하여야 합니다(제4항). 채무자와 그런 사람이 모두 없는 때에는 집행관은 그 동산을 채무자의 비용으로 보관하여야 합니다(제5항).

채무자가 그 동산의 수취를 게을리 한 때에는 집행관은 집행법원의 허가를 받아 동산에 대한 강제집행의 매각절차에 관한 규정에 따라 그 동산을 매각하고 비용을 뺀 뒤에 나머지 대금을 공탁하여야 합니다(제6항). 임대인이 남은 물건을 임의로 처분하거나 버리는 행동은 이 절차 밖의 일이어서 별도의 분쟁을 부를 수 있습니다. 점포에 남은 물건의 처리는 집행관의 절차에 맡기는 것이 원칙이라는 점을 기억해 두는 것이 좋습니다.

강제집행을 신청한 뒤 본집행까지는 약 3개월이 걸리는 것으로 안내하고 있으며, 송달이나 점유자 문제가 생기면 더 늘어날 수 있습니다. 집행관 사무실에 집행을 위임하고 현장에 출석하는 일은 채권자인 임대인 또는 그 대리인이 맡게 되므로, 제258조 제2항의 출석 요건을 감안해 일정을 잡아 두어야 합니다.

법도는 강제집행 240건 이상을 다뤄 온 경험을 바탕으로 집행 단계에서 막히지 않는 문구를 설계하지만, 조서의 강제집행 실행 자체는 직접 진행하지 않습니다. 법도가 지원하는 범위는 집행문과 송달증명 발급까지이며, 이 부분의 비용은 제소전화해 수임료와 별도입니다. 집행관 위임과 현장 진행은 임대인이 직접 하거나 별도로 대리인을 정해 진행하게 된다는 점을 미리 알아 두면 일정 계획이 수월해집니다.

밀린 차임도 같은 조서로 받을 수 있을까?

밀린 차임은 명도와는 다른 갈래의 금전 집행으로 받습니다. 제소전화해조서에 지급할 금액이나 산정 방법이 특정된 금전 지급 조항이 있다면 같은 조서를 집행권원으로 삼아 임차인의 재산에 금전 집행을 신청하는 방법을 검토할 수 있습니다. 다만 인도집행과 금전 집행은 신청 대상과 절차가 따로 가기 때문에, 명도를 신청했다고 해서 연체 차임 회수까지 저절로 진행되지는 않습니다.

조서에 금전 지급 조항이 없거나 조항은 있어도 금액이 특정되지 않았다면 사정이 달라집니다. 이 경우 연체 차임은 보증금에서 공제하는 정산으로 처리하거나 별도의 절차를 검토해야 할 수 있습니다. 상가 임대차에서는 보증금이 남아 있는 경우가 많아, 조서의 정산 조항이 연체 차임과 관리비를 공제한 잔액을 반환하는 구조로 짜여 있는지가 실제 회수 범위를 좌우합니다.

명도와 금전 집행을 동시에 진행할지, 순서를 둘지는 임차인의 재산 상황과 보증금 잔액, 영업 지속 여부에 따라 판단이 달라집니다. 보증금이 연체분보다 넉넉하다면 명도 뒤 정산으로 상당 부분이 해결되는 구조가 될 수 있고, 연체가 보증금을 넘는 구조라면 금전 집행이 따로 필요해질 수 있습니다.

임차인 쪽에서 본 제소전화해 강제집행, 청구이의의 소와 잠정처분

임차인이 제소전화해조서에 따른 집행을 다투는 대표적인 방법은 청구에 관한 이의의 소입니다. 제57조로 준용되는 「민사집행법」 제44조는 채무자가 확정된 청구에 관하여 이의하려면 청구에 관한 이의의 소를 제기하도록 정합니다. 조서 성립 뒤 연체 차임을 모두 갚았다거나 임대인과 명도일을 미루기로 새로 합의했다는 사정이 주장 사유로 거론되는 경우가 많습니다. 다만 같은 조 제2항이 정한 이의 사유의 시점 제한이 화해조서에 어떻게 적용되는지는 사안에 따라 달리 판단될 여지가 있어, 어떤 사정이 이의 사유가 되는지는 개별 검토가 필요합니다.

청구이의의 소를 냈다고 해서 집행이 곧바로 멈추지는 않습니다. 제57조로 준용되는 제46조 제1항은 "제44조 및 제45조의 이의의 소는 강제집행을 계속하여 진행하는 데에는 영향을 미치지 아니한다"고 정합니다. 임대인은 소 제기 소식만으로 집행 일정을 포기할 필요가 없고, 임차인은 집행을 멈추려면 별도의 신청이 필요하다는 뜻입니다.

임차인이 집행을 멈추려고 내는 별도의 신청이 잠정처분입니다. 제46조 제2항은 이의를 주장한 사유가 법률상 정당한 이유가 있다고 인정되고 사실에 대한 소명이 있을 때, 수소법원은 당사자의 신청에 따라 판결이 있을 때까지 담보를 제공하게 하거나 담보를 제공하게 하지 아니하고 강제집행을 정지하도록 명할 수 있다고 정합니다. 같은 항은 담보를 제공하게 하고 그 집행을 계속하도록 명하거나 실시한 집행처분을 취소하도록 명할 수 있다고도 정하며, 제3항에 따라 이 재판은 변론 없이 하고 급박한 경우에는 재판장이 할 수 있습니다.

임차인에게 정당한 사유가 있다면 이런 절차로 보호받을 수 있고, 임대인은 조서 성립 뒤에 맺은 합의나 받은 돈을 서면으로 정리해 두어야 불필요한 다툼을 줄일 수 있습니다. 명도일 유예나 분할 변제를 말로만 약속했다가 나중에 집행을 시도하면 그 약속이 이의 사유로 주장될 수 있습니다. 조서 이후의 합의는 날짜와 내용을 문서로 남기고, 원래 조서를 그대로 유지하는지도 함께 적어 두는 편이 안전합니다.

현장에서 자주 들리는 임차인의 말과 그에 대한 법 조문상의 판정을 나란히 놓으면 다음과 같습니다. 괄호 안 조문은 제57조로 준용되는 민사집행법 규정이며, 판정은 조문 구조를 설명하는 것이고, 개별 사건의 결론은 조서 문구와 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.

제소전화해조서 강제집행 전, 오늘 할 수 있는 1차 조치

제소전화해조서 강제집행을 준비하는 임대인이 오늘 바로 할 수 있는 일은 세 가지입니다. 조서 원문을 꺼내 명도 조항의 유형을 판별하고, 연체와 통지 기록을 시간순으로 정리하고, 집행문과 송달증명을 받는 데 필요한 정보를 모아 두는 것입니다. 세 가지가 갖춰지면 상담에서도 판단이 빨라지고, 어느 관문에서 시간이 걸릴지 미리 예측할 수 있습니다.

연체 기록은 상가임대차법 제10조의8의 3기 기준과 맞춰 볼 수 있도록 회차별로 적는 것이 좋습니다. 일부만 입금된 달이 섞여 있으면 누적 연체액이 3기의 차임액에 달했는지 계산이 복잡해지므로, 입금일과 금액을 통장 내역 그대로 옮겨 적어 두면 판단이 정확해집니다. 해지 통지는 도달 사실을 증명할 수 있는 방법으로 보냈는지, 그 자료를 보관하고 있는지도 함께 확인합니다.

제소전화해 강제집행 자주 묻는 질문