제소전화해조서 셀프, 임차인 위임장까지 받아 혼자 처리하면 막히는 세 지점

제소전화해조서 셀프, 혼자 할 수 있는 범위와 없는 범위

제소전화해조서 셀프 진행은 임대인이 스스로 신청인이 되어 신청서를 내는 범위까지는 가능하지만, 상대방인 임차인의 몫까지 임대인이 대신 처리하는 범위는 법이 막아 둔 부분이 많습니다. 「민사소송법」 제385조 제1항은 민사상 다툼에 관하여 당사자가 청구의 취지·원인과 다투는 사정을 밝혀 상대방의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원에 화해를 신청할 수 있다고 정합니다. 신청할 권리가 당사자에게 있으니, 변호사 없이 임대인 본인 이름으로 신청서를 작성해 접수하는 것 자체는 문제되지 않습니다.

문제는 제소전화해가 임대인 혼자 받아 오는 서류가 아니라는 점입니다. 제소전 화해조서는 신청인과 상대방이 판사 앞에서 합의를 확인해야 성립하고, 성립하면 법원사무관등이 조서에 당사자, 법정대리인, 청구의 취지와 원인, 화해조항, 날짜와 법원을 표시합니다(민사소송법 제386조). 임차인이 실제로 동의하고 그 동의가 기일에서 확인되어야 조서가 생깁니다. 그래서 제소전 화해조서 뜻을 한 줄로 줄이면 양쪽이 법원에서 함께 확인한 약속이고, 한쪽이 상대방 몫까지 대신 말해 주는 구조와는 처음부터 잘 맞지 않습니다.

제소전화해조서란 결국 임대인과 임차인 모두를 묶는 문서입니다. 임대인은 차임 연체와 명도에 대비하고, 임차인은 약속된 영업 기간과 보증금 반환 조건을 법원 조서로 확인받습니다. 양쪽을 함께 지키는 균형 잡힌 조서가 결과적으로 임대인에게도 가장 빨리 성립하는 조서입니다.

아래 표는 임대인이 셀프 진행을 계획하면서 흔히 생각하는 일을 조문 기준으로 나눈 것입니다.

표에서 보듯 셀프의 경계선은 누가 누구를 대신하느냐에 있습니다. 임대인이 자기 몫을 스스로 처리하는 것은 셀프의 본래 의미에 맞지만, 임차인의 의사표시와 출석까지 임대인 손으로 해결하려 하면 조문 세 개에 한꺼번에 걸릴 수 있습니다. 셀프를 포기할지 고민하기 전에, 내 계획이 표의 위쪽 두 줄에 머무는지 아래쪽 네 줄로 넘어가는지부터 확인해 보시기 바랍니다.

임차인 위임장을 받아 대신 처리하면 왜 막힐까요?

임차인 위임장을 받아 임대인이 대신 처리하는 제소전화해조서 셀프는 대리인 선임권 위임 금지, 변호사가 아닌 사람의 소송대리 제한, 불출석 규정이라는 세 지점에서 막힐 가능성이 큽니다. 세 조문은 서로 다른 단계에서 작동하므로 한 곳을 피해도 다음 관문이 남습니다. 법도 엄정숙 변호사가 15년 동안 3,600건이 넘는 제소전화해를 성립시키며 셀프 신청인에게서 가장 자주 듣는 질문도 이 세 지점에 몰려 있습니다.

첫째 지점, 대리인을 고를 권리는 상대방에게 넘길 수 없습니다

「민사소송법」 제385조 제2항은 "당사자는 제1항의 화해를 위하여 대리인을 선임하는 권리를 상대방에게 위임할 수 없다."고 정합니다. 임차인이 대리인은 사장님이 알아서 정해 달라며 빈칸 위임장을 건네는 장면이 바로 이 조문이 막으려는 모습입니다. 제소전화해는 소송 전에 미리 집행권원을 만드는 제도라서, 상대방의 대리인을 신청인이 정하는 방식 자체를 허용하지 않는 것입니다.

임대인이 아는 사람을 임차인 쪽 대리인으로 세우거나, 임대인이 비용을 내고 임차인 쪽 대리인을 지정해 주는 형태도 같은 문제로 이어질 수 있습니다. 임차인이 스스로 판단해 자기 대리인을 선임했는지가 핵심이므로, 임대인은 임차인의 선택에 개입하지 않는 편이 안전합니다.

둘째 지점, 변호사가 아니면 소송대리인이 될 수 없습니다

민사소송법 제385조 제4항은 화해신청에 그 성질에 어긋나지 아니하면 소에 관한 규정을 준용한다고 정하고 있어, 소송대리인의 자격을 정한 제87조가 함께 검토됩니다. 제87조는 "법률에 따라 재판상 행위를 할 수 있는 대리인 외에는 변호사가 아니면 소송대리인이 될 수 없다."고 정합니다. 임대인은 상대방 당사자이면서 변호사도 아니므로, 임차인의 위임장을 들고 임차인 쪽 대리인으로 서는 구조는 이 조문과 정면으로 부딪칠 가능성이 큽니다.

위임장과 인감증명서가 아무리 잘 갖춰져 있어도 대리인 자격 문제는 서류의 형식으로 풀리지 않습니다. 대리권 유무를 조사하기 위한 본인출석명령(제385조 제3항)도 있으므로, 서류만 갖추면 임차인이 나오지 않아도 된다는 기대는 접어 두는 편이 현실적입니다.

셋째 지점, 기일에 나오지 않으면 불성립으로 볼 수 있습니다

민사소송법 제387조 제2항은 "신청인 또는 상대방이 기일에 출석하지 아니한 때에는 법원은 이들의 화해가 성립되지 아니한 것으로 볼 수 있다."고 정합니다. 임차인 위임장에 의한 대리가 적법하게 인정되지 않으면 임차인 쪽 출석 자체가 문제될 수 있고, 그 경우 법원은 화해가 성립되지 아니한 것으로 볼 수 있습니다. 조문이 볼 수 있다고 정하고 있으므로 곧바로 불성립이 확정된다고 단정할 것은 아니지만, 셀프로 진행하면서 이 위험을 안고 기일에 들어가는 것은 부담이 큽니다.

위 세 지점 중 하나라도 걸린다면, 위임장과 계약서를 놓고 어느 단계에서 막히는지 먼저 보는 것이 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-2334

친족·직원 대리, 제88조 예외는 어디까지인가

「민사소송법」 제88조 제1항은 단독판사가 심리·재판하는 사건 가운데 그 소송목적의 값이 일정한 금액 이하인 사건에서, 당사자와 밀접한 생활관계를 맺고 있고 일정한 범위 안의 친족관계에 있는 사람 또는 당사자와 고용계약 등으로 그 사건에 관한 통상사무를 처리·보조하여 오는 등 일정한 관계에 있는 사람이 법원의 허가를 받은 때에는 제87조를 적용하지 아니한다고 정합니다. 허가를 받을 수 있는 사건의 범위와 대리인의 자격 등 구체적인 사항은 대법원규칙으로 정하고(제2항), 법원은 언제든지 허가를 취소할 수 있습니다(제3항).

요건이 여러 겹이라는 점이 중요합니다. 가족이라는 사실만으로, 또는 가게 직원이라는 사실만으로 대리가 되는 것이 아니라 사건의 종류와 값, 관계의 실질, 법원의 허가가 모두 맞아야 합니다. 이 예외가 제소전화해 사건에 어떤 범위로 적용되는지도 사안마다 따져 봐야 합니다. 또한 제88조의 예외는 당사자 본인과 밀접한 관계에 있는 사람이 그 당사자를 대리하는 경우를 전제로 합니다. 임대인 본인이나 임대인 쪽 사람이 임차인을 대리하는 길을 열어 주는 규정으로 읽어서는 안 되고, 임차인 쪽 대리인을 임대인이 정하지 못하게 하는 제385조 제2항도 그대로 남아 있습니다.

제소전 화해조서 셀프로 하기, 임대인과 임차인 역할표

제소전 화해조서 셀프로 하기는 임대인이 자기 몫을 직접 처리하고 임차인도 자기 몫을 스스로 처리하는 각자 셀프 구조로 설계해야 성립 가능성이 높아집니다. 단계별 역할을 펼쳐 보면 임대인이 대신해 줄 수 없는 칸이 분명하게 보입니다.

1. 조건 합의임대인·임차인 함께
   차임과 지급일, 계약 기간, 명도일, 원상복구 범위, 보증금 반환 방법을 말이 아니라 문장으로 합의합니다.
2. 신청서 작성임대인
   청구의 취지·원인과 다투는 사정, 목적물 표시, 화해조항 초안을 적습니다. 화해조항은 조서에 그대로 옮겨질 문장입니다.
3. 첨부서류 준비각자
   계약서 사본, 등기사항증명서, 건축물대장 같은 목적물 서류는 임대인이 준비하고, 임차인 본인과 관련된 서류는 임차인이 스스로 챙깁니다.
4. 접수와 보정임대인
   상대방의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원 또는 합의한 관할 법원에 접수하고, 법원이 고칠 점을 요구하면 기한 안에 보정합니다.
5. 화해기일임대인 본인 · 임차인 본인
   양쪽이 각각 출석해 판사 앞에서 조항을 확인하고 동의합니다.
6. 조서 송달 이후각자 보관
   연체나 명도 문제가 생기면 집행문과 송달증명을 갖춰 집행 단계로 넘어갑니다.

역할표에서 임대인이 맡을 수 있는 칸은 신청서 작성과 접수, 자기 서류 준비, 자기 출석입니다. 임차인의 동의와 출석은 아무리 협조적인 임차인이라도 임차인 본인이나 임차인이 스스로 고른 대리인의 몫입니다.

가상의 예를 들어 보겠습니다. 임대인 A는 계약일에 임차인 B에게서 위임장과 인감증명서를 받아 두고, 신청서를 직접 써서 접수했습니다. 기일 통지가 오자 A는 바쁜 B 대신 자기 배우자를 B의 대리인으로 보내려 했습니다. 이 계획은 대리인 선임권을 상대방에게 위임할 수 없다는 제385조 제2항, 변호사가 아닌 사람의 소송대리를 막는 제87조, 불출석 시 불성립으로 볼 수 있다는 제387조 제2항에 모두 걸릴 수 있습니다. B가 기일에 직접 출석했다면 세 지점은 처음부터 문제되지 않았을 것입니다.

결국 제소전화해조서 셀프의 성패는 서류가 아니라 일정에서 갈립니다. 임차인이 기일에 직접 나올 수 있는지를 신청 전에 확인하고, 어렵다면 임차인이 스스로 대리인을 선임할지 여부를 임차인의 판단에 맡겨야 합니다. 임대인이 이 부분까지 대신 해결해 주려는 순간 셀프는 오히려 길어집니다.

제소전 화해조서 내용·작성법, 집행되는 문구는 어떻게 쓰나요?

제소전 화해조서 내용은 차임, 지급일, 연체 시 해지, 명도일, 원상복구를 누가·언제·무엇을 하는지 드러나게 숫자와 날짜로 적어야 집행 단계에서 막히지 않습니다. 화해조항은 조서에 그대로 옮겨지는 문장이므로, 신청서의 화해조항이 곧 조서의 화해조항이 된다고 보고 써야 합니다.

상가 임대차에서 가장 많이 쓰는 해지 조항은 차임 연체입니다. 「상가건물 임대차보호법」(이하 상가임대차법) 제10조의8은 "임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다."고 정합니다. 화해조항에 이보다 적은 연체로 곧바로 해지되도록 적으면 임차인에게 불리한 약정이라는 지적을 받을 소지가 있으므로, 연체 기준은 조문의 3기를 출발점으로 삼는 것이 무난합니다.

작성법에서 셀프가 가장 자주 놓치는 부분은 임차인 쪽 조항입니다. 임대인의 보증금 반환 의무와 그 시기, 원상복구의 범위와 기준 시점을 함께 적어야 임차인이 기일에서 동의하기 쉽고, 법원 입장에서도 한쪽에 치우친 조서라는 인상이 줄어듭니다.

조항을 쓸 때는 집행 단계를 거꾸로 떠올려 보면 빈틈이 보입니다. 인도 날짜가 확정 날짜인지, 보증금 반환과 동시에 이행하는 조건인지, 어떤 사실이 생겨야 의무가 생기는 조건인지에 따라 나중에 집행문을 받거나 집행을 시작할 때 증명해야 할 것이 달라집니다.

제소전 화해조서 공증으로 대신할 수 있을까?

제소전 화해조서 공증 대체는, 임차건물 인도까지 공정증서로 받으려면 임대차 종료를 원인으로 건물을 인도·반환하기 전 6개월 이내이고 임차인에 대한 금원 지급까지 강제집행을 승낙하는 합의가 들어간 경우에만 가능하므로, 계약 체결 시점의 셀프 대안으로 쓰기는 어렵습니다. 「공증인법」 제56조의3 제1항 단서는 임차건물의 인도 또는 반환에 관한 공정증서를, 임대인과 임차인 사이의 임대차 관계 종료를 원인으로 임차건물을 인도 또는 반환하기 전 6개월 이내에 작성되는 경우로서 그 증서에 임차인에 대한 금원 지급에 대하여도 강제집행을 승낙하는 취지의 합의내용이 포함되어 있는 경우에만 작성할 수 있다고 정합니다.

공증에서도 대리 문제는 똑같이 등장합니다. 같은 조 제2항은 "제1항에 따른 공정증서 작성을 촉탁할 때에는 어느 한 당사자가 다른 당사자를 대리하거나 어느 한 대리인이 당사자 쌍방을 대리하지 못한다."고 정합니다. 임대인이 임차인 위임장을 받아 혼자 공증사무소에 가서 처리하려는 계획은 임차건물 인도 공정증서에서도 막힌다는 뜻입니다.

요건을 갖춘 공정증서는 「민사집행법」 제56조에도 불구하고 강제집행의 집행권원으로 봅니다(공증인법 제56조의3 제3항). 만료가 가까워 명도 일정이 정해진 단계라면 공증이 선택지가 될 수 있고, 계약 체결이나 갱신 시점에서 앞으로의 연체와 명도에 미리 대비하려면 제소전화해가 맞는 도구라는 정도로 구분하면 됩니다.

세 경로는 우열이 아니라 상황의 차이입니다. 임차인이 협조적이고 직접 출석할 수 있으며 조항이 단순하다면 셀프로도 충분히 성립할 수 있습니다. 반대로 임차인 출석이 어렵거나 다툼이 생기기 쉬운 조항이 많다면 각 당사자가 스스로 선임한 대리인을 통하는 쪽이 안정적입니다.

제소전화해조서 셀프와 공증 사이에서 고민한다면 계약 만료일부터 확인하시기 바랍니다. 인도·반환까지 6개월보다 많이 남았다면 임차건물 인도 공정증서는 아직 작성할 수 있는 시점이 아니므로, 그 사이의 연체와 명도에 대비하는 도구는 제소전화해가 됩니다.

제소전화해조서 기간, 셀프에서 늘어나는 변수는 무엇일까?

제소전화해조서 기간은 조문에 처리 기한이 정해져 있지 않아 신청서의 완성도와 기일 진행에 따라 달라지며, 셀프에서는 보정, 기일 재지정, 본인출석명령이 기간을 늘리는 대표 변수입니다. 법도가 대리하는 사건은 평균 6개월(3~9개월) 정도 걸리는데, 이는 화해조항과 서류를 처음부터 맞춰 들어간 경우의 흐름입니다. 제소전화해조서 셀프 사건은 같은 절차를 거치더라도 아래 변수가 겹치면 그보다 길어질 수 있습니다.

보정은 신청서나 화해조항에서 법원이 고칠 점을 요구하는 단계입니다. 당사자 표시가 등기기록과 다르거나, 목적물의 위치·면적이 특정되지 않았거나, 임차인에게 불리한 약정이 섞여 있으면 보정 요구가 나올 수 있습니다. 보정에 답하는 동안 기일이 잡히지 않거나 미뤄질 수 있다는 점이 셀프에서 체감하는 지연의 큰 부분입니다.

기일 재지정은 임차인 일정과 바로 이어집니다. 임차인이 나오기 어렵다고 하면 기일 변경을 구하게 되고 조서를 받는 시점도 늦어집니다. 임차인이 끝내 출석하지 않으면 제387조 제2항에 따라 법원은 화해가 성립되지 아니한 것으로 볼 수 있어, 처음부터 다시 신청해야 하는 상황도 생길 수 있습니다.

본인출석명령은 대리권이 분명하지 않을 때 법원이 쓸 수 있는 장치입니다. 민사소송법 제385조 제3항은 법원이 필요한 경우 대리권의 유무를 조사하기 위하여 당사자본인 또는 법정대리인의 출석을 명할 수 있다고 정합니다. 명령에 응하지 못했다고 곧바로 불성립이 된다고 단정할 수는 없지만, 위임장 구성이 어색한 셀프 사건일수록 일정은 길어질 수 있습니다.

화해가 성립되지 않으면 당사자는 민사소송법 제388조에 따라 소제기신청을 할 수 있습니다. 소제기신청은 화해불성립 조서등본이 송달된 날부터 2주 이내에 해야 하고, 이 기간은 불변기간입니다. 적법한 소제기신청이 있으면 화해신청을 한 때에 소가 제기된 것으로 봅니다.

상가 제소전화해조서와 강행규정, 보정 사유가 될 수 있는 조항은?

상가 제소전화해조서에 상가임대차법을 위반해 임차인에게 불리한 약정을 넣으면 법원의 보정명령 사유가 될 수 있으므로, 셀프 작성 단계에서 미리 걸러 내는 것이 기간을 줄이는 길입니다. 상가임대차법 제15조는 "이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다."고 정합니다.

셀프 신청서에서 자주 보이는 예는 계약갱신요구권을 미리 포기한다는 문구, 권리금 회수기회 보호를 미리 포기한다는 문구, 3기보다 적은 연체로 곧바로 해지할 수 있다는 문구입니다. 이런 문구는 임대인 입장에서는 든든해 보이지만 임차인에게 불리한 약정으로 평가될 소지가 있어, 보정 요구를 부르거나 기일에서 임차인이 동의를 망설이는 원인이 될 수 있습니다.

다만 상가임대차법은 보증금에 차임을 환산해 더한 금액이 대통령령으로 정한 보증금액을 넘는 임대차에는 제2조 제3항에 열거된 조문만 적용합니다. 제15조는 그 열거에 들어 있지 않아 환산보증금을 넘는 상가에는 적용되지 않고, 3기 연체 해지를 정한 제10조의8은 제2조 제3항이 열거한 제10조의2부터 제10조의9까지에 포함되어 적용됩니다. 내 상가가 어느 쪽인지에 따라 같은 문구의 평가가 달라질 수 있으므로, 이 판단은 계약서의 보증금과 차임을 놓고 확인해야 합니다.

강행규정 문제는 법원이 보정을 명하는 사유가 될 수 있고, 기일에서 임차인이 동의를 미루는 이유가 되기도 한다는 정도로 이해하면 됩니다. 제소전화해조서 셀프로 진행한다면 접수 전에 조항 하나하나를 임차인 입장에서 다시 읽어 보는 것만으로도 보정 가능성을 상당히 줄일 수 있습니다.

조항 초안을 점검할 때는 세 가지를 확인해 보시기 바랍니다. 첫째, 임차인의 권리를 미리 포기하게 하는 문구가 있는지. 둘째, 임대인의 의무(보증금 반환, 수선 등)가 빠져 있지 않은지. 셋째, 숫자와 날짜가 계약서와 일치하는지. 세 가지 중 하나라도 애매하다면 서류를 놓고 한 번 더 보는 편이 결과적으로 시간을 아낍니다.

제소전 화해조서 법무사·비용·뜻, 자주 묻는 질문