제소전화해 임대차, 분쟁 6유형별로 조서가 집행되는 곳과 막히는 곳

제소전화해 임대차를 준비하는 임대인과 서명을 요구받은 임차인 모두에게 필요한 질문은 '조서가 있으면 다 해결되나'가 아니라 '어떤 분쟁에서 조서가 어떤 일을 하나'입니다. 아래에서 여섯 장면을 하나씩 나눠 봅니다.

제소전화해 임대차, 조서가 미리 정리해 두는 분쟁과 그렇지 못한 분쟁

제소전화해 임대차 조서는 이행할 의무를 날짜·금액·대상으로 특정한 조항이 강제집행의 근거로 작동하는 문서입니다. 「민사소송법」(이하 민소법) 제385조 제1항은 민사상 다툼에 관하여 당사자가 청구의 취지·원인과 다투는 사정을 밝혀 상대방의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원에 화해를 신청할 수 있다고 정합니다. 성립한 조서는 확정판결과 같은 효력을 가진다는 것이 판례와 실무의 취지이고, 「민사집행법」(이하 민집법) 제56조 제5호는 소송상 화해 등 확정판결과 같은 효력을 가지는 것을 집행권원으로 열거합니다.

조서에 무엇을 적든 강제집행이 되는 것은 아닙니다. 임차인이 어떤 사실을 확인한다는 식으로 확인만 하는 조항은 이행할 의무가 들어 있지 않아 강제집행의 근거가 되기 어렵습니다. 이행 조항이라도 그 이행이 언제, 무엇과 맞물려 있는지에 따라 집행이 시작되는 단계가 달라집니다.

민집법 제57조는 "제56조의 집행권원에 기초한 강제집행에 대하여는 제58조 및 제59조에서 규정하는 바를 제외하고는 제28조 내지 제55조의 규정을 준용한다"고 정합니다. 그래서 집행문 부여 조문(제30조)과 집행개시 요건 조문(제40조·제41조)이 화해조서 집행에도 준용되는 구조가 되고, 아래 표는 이 구조를 분쟁 유형별로 정리한 것입니다.

판정 칸의 '보정 사유 가능'은 법원이 해당 조항의 보정을 명하는 사유가 될 수 있다는 뜻이며, 결과는 조항 문구와 사안에 따라 달라질 수 있습니다.

지금 가진 계약서나 조항 초안을 옆에 두고 아래 여섯 질문에 답해 보세요. '아니요'나 '모르겠다'가 나온 칸이 임대차계약 제소전화해로 옮길 때 다시 설계해야 할 곳입니다.

차임 연체, 상가 3기와 주택 등 2기 기준은 어떻게 다른가요?

차임 연체로 계약을 해지할 수 있는 기준은 상가와 주택 등 건물이 다릅니다. 「상가건물 임대차보호법」(이하 상가법) 제10조의8은 "임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다"고 정합니다. 상가법이 적용되지 않는 주택 등 건물 임대차에는 「민법」 제640조가 "건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다"고 정합니다.

제소전화해 임대차 조서에서 연체 장면은 두 조항으로 나뉩니다. 밀린 차임을 언제까지 얼마 지급한다는 금전 조항은 금액과 기한이 특정되면 집행할 내용이 분명합니다. 반면 연체가 쌓여 해지되면 건물을 인도한다는 조항은 해지라는 사실이 앞에 놓이므로 조건형 구조가 되기 쉽고, 어떤 사실을 서류로 증명해야 하는지 미리 따져 두어야 합니다.

해지 기준을 법보다 임차인에게 불리하게 낮춘 약정도 조심해야 합니다. 환산보증금 이하 상가에서 3기에 못 미치는 연체만으로 해지할 수 있다는 약정은 상가법 제15조("이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다")와 부딪힐 수 있고, 민법 제652조도 제640조에 위반하는 약정으로 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정합니다. 이런 조항은 신청 단계에서 보정 사유가 될 수 있으니 처음부터 법정 기준에 맞춰 적는 편이 안전합니다.

만료 후 미인도, 확정기한 명도 조항은 언제부터 집행할 수 있나요?

연·월·일로 인도일을 정한 명도 조항은 그 날짜가 지난 뒤에 강제집행을 개시할 수 있습니다. 민집법 제40조 제1항은 "집행을 받을 사람이 일정한 시일에 이르러야 그 채무를 이행하게 되어 있는 때에는 그 시일이 지난 뒤에 강제집행을 개시할 수 있다"고 정하고, 이 조문이 제57조로 화해조서 집행에 준용됩니다.

임대차 만료일을 인도일로 적어 두면, 임차인이 그날까지 나가지 않을 때 임대인은 새로 명도소송을 하지 않고 집행문을 받아 인도 집행을 신청하는 경로를 밟게 됩니다. 계약 단계에서 상가 임대차 제소전화해를 맺어 두는 가장 큰 이유가 여기에 있습니다. 다만 '만료 시', '합의한 날'처럼 날짜가 흐리면 언제 시일이 지났는지가 다시 다툼이 되므로 날짜는 숫자로 적어야 합니다.

갱신이 문제될 수 있는 계약이라면 인도일 조항과 갱신의 관계를 따로 검토해야 하며, 조서의 인도일이 어떤 상황에서도 그대로 실현된다고 단정하기는 어렵습니다.

보증금 반환, 임차인을 지키는 동시이행 조항

보증금 반환과 건물 인도를 동시이행으로 묶은 조항은 임대인이 보증금 반환의 이행 또는 이행 제공을 증명해야 인도 집행을 개시할 수 있습니다. 민집법 제41조 제1항은 "반대의무의 이행과 동시에 집행할 수 있다는 것을 내용으로 하는 집행권원의 집행은 채권자가 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 하였다는 것을 증명하여야만 개시할 수 있다"고 정하며, 이 조문도 제57조로 준용됩니다.

임차인 쪽에서 보면 동시이행 조항은 건물만 비워 주고 보증금은 받지 못하는 상황을 막는 장치입니다. 화해는 당사자가 상호양보하여 분쟁을 끝내기로 약정하는 것이므로(민법 제731조) 임차인 동의 없이는 성립하지 않습니다. 임대인 의무를 함께 적은 균형 잡힌 제소전화해 임대차 조서가 원칙인 이유도 여기에 있습니다.

임대인 쪽에서 많이 묻는 것은 동시이행으로 묶으면 명도 집행이 늦어지느냐입니다. 집행 개시 전에 반환의 이행 또는 이행 제공을 증명하는 절차가 하나 더 붙는 것은 사실이지만, 연체 차임과 원상복구 비용의 공제 방식을 조항에 미리 적어 두면 반환할 금액을 두고 다투는 시간을 줄일 수 있습니다.

원상복구·철거, 범위를 특정해야 대체집행으로 이어집니다

원상복구 조항은 복구할 대상과 범위가 특정돼 있어야 대체집행의 경로로 이어질 수 있습니다. 민법 제389조 제2항 후단은 채무가 채무자의 일신에 전속하지 아니한 작위를 목적으로 한 때에는 채무자의 비용으로 제삼자에게 이를 하게 할 것을 법원에 청구할 수 있다고 정합니다. 민집법 제260조 제1항은 이 경우 제1심 법원이 채권자의 신청에 따라 민법의 규정에 의한 결정을 하여야 한다고 정합니다.

철거·복구는 건물 인도와 집행 경로가 다릅니다. 인도는 집행관이 점유를 옮기는 방식이지만, 칸막이 철거나 설비 제거 같은 작위 의무는 법원의 대체집행 결정을 거쳐 제3자가 대신 하고 그 비용을 채무자에게 부담시키는 구조입니다. 그래서 임대차 제소전 화해조서에는 시설물 목록, 위치(도면·사진 번호), 복구 후 상태의 기준을 적어 두는 것이 좋습니다.

원상으로 복구한다는 한 줄만 있으면 입점 당시 상태가 무엇이었는지부터 다시 다투게 됩니다. 전 임차인에게서 넘겨받은 시설이 있다면 그 시설까지 복구 대상인지도 조항에서 정해 두어야 임대인과 임차인 모두 결과를 예측할 수 있습니다.

무단 양도·전대와 권리금, 조건형 조항과 조심할 영역

무단 양도·전대를 이유로 한 해지·인도 조항은 조건형 조항이어서 집행문 단계에서 조건 성취를 증명해야 하는 구조가 될 수 있습니다. 민법 제629조 제1항은 "임차인은 임대인의 동의없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다"고 정하고, 제2항은 이를 위반한 때 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다.

조서에 무단 전대가 있으면 계약이 해지되고 임차인은 인도한다고 적으면, 무단 전대 사실과 해지 사실을 서류로 증명해야 집행문을 받을 수 있는 구조가 됩니다(민집법 제30조 제2항 준용). 현장 사진, 제3자의 영업 사실, 해지 통지의 도달처럼 증명 수단을 미리 생각해 두지 않으면 조항이 있어도 쓰기 어렵습니다.

권리금 회수기회는 더 조심해야 합니다. 상가법 제10조의4 제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 정해진 방해행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 임차인이 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다고 정합니다. 이 보호를 조서로 미리 배제하거나 포기시키는 조항은 제15조와 충돌할 여지가 있어 보정 사유가 될 수 있고, 효력은 사안별로 달라질 수 있습니다.

상가와 주택, 환산보증금 초과 상가는 무엇이 달라지나요?

환산보증금 초과 상가에는 상가법 제2조 제3항이 열거한 조문만 적용되므로 강행규정인 제15조는 적용되지 않습니다. 상가법 제2조 제3항은 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정, 제11조의2 및 제19조를 보증금액을 초과하는 임대차에도 적용한다고 정합니다. 그래서 3기 연체 해지(제10조의8)와 권리금 회수기회 보호(제10조의4)는 초과 상가에도 적용됩니다.

주택 임대차라면 「주택임대차보호법」(이하 주임법) 제10조가 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정합니다. 주택은 차임 연체 해지 기준도 민법 제640조의 2기로 보게 되므로, 상가용으로 만든 조항 틀을 그대로 옮기면 기준이 어긋납니다.

같은 임대차제소전화해라도 목적물이 상가인지 주택인지, 상가라면 환산보증금이 기준을 넘는지에 따라 보정 사유가 될 수 있는 조항의 범위가 달라집니다. 환산보증금 기준 금액은 대통령령으로 정해지므로 현행 기준을 확인한 뒤 조항을 설계해야 합니다.

제소전화해 임대차 자주 묻는 질문