임대차계약 제소전화해조서, 계약서에 없는데 조서에 더할 7가지 칸

임대차계약 제소전화해조서를 준비하는 임대인이 가장 먼저 하는 일은 계약서 문장을 그대로 옮겨 적는 것입니다. 그런데 계약서는 두 사람의 약속을 기록한 문서이고, 조서는 약속이 깨졌을 때 강제집행의 근거로 읽히는 문서입니다. 목적이 다르니 계약서에는 없던 칸이 조서에는 새로 생깁니다.

아래에서는 더해야 할 칸 7가지, 보정 사유가 될 수 있는 조항, 비용과 준비 서류를 차례로 정리하고 주택·상가와 환산보증금 초과 여부에 따라 결론이 갈리는 지점도 표시했습니다.

01 · 개념임대차계약 제소전화해조서, 계약서에 없는데 조서에는 들어가는 칸은?

임대차계약 제소전화해조서에는 계약서에 없던 집행용 칸이 들어갑니다. 계약서가 "임대인은 계약을 해지할 수 있다"에서 멈춘다면, 조서는 해지된 뒤 임차인이 언제까지 어느 부분을 비워 주고 임대인은 보증금에서 무엇을 공제해 언제 돌려주는지까지 적어야 합니다. 문장이 비어 있으면 그 부분은 다시 다툼이 됩니다.

제소전화해는 소송 전에 당사자가 청구의 취지·원인과 다투는 사정을 밝혀 상대방의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원에 화해를 신청하는 절차입니다(「민사소송법」 제385조 제1항). 화해가 성립하면 법원사무관등이 조서를 작성하고, 성립한 조서는 확정판결과 같은 효력을 가진다는 것이 판례와 실무의 취지입니다. 강제집행의 근거가 되는 집행권원 규정은 「민사집행법」 제56조 제5호입니다.

제소전화해 임대차 사건이라도 임대인 혼자 조서를 만들 수는 없습니다. 화해는 당사자가 서로 양보해 분쟁을 끝내기로 약정하는 것이므로(「민법」 제731조) 임차인이 동의하지 않는 조항은 조서에 담기지 않습니다. 임대인에게 유리한 칸만 늘리기보다 보증금 반환처럼 임차인을 지키는 칸도 함께 설계해야 성립까지 순조롭습니다.

02 · 구성월세계약 제소전 화해조서 양식 한 장은 어떻게 구성되나요?

월세계약 제소전 화해조서 양식은 법이 정한 기재사항과 당사자가 설계하는 화해조항 블록으로 나뉩니다. 「민사소송법」 제386조는 화해가 성립된 때 법원사무관등이 조서에 당사자, 법정대리인, 청구의 취지와 원인, 화해조항, 날짜와 법원을 표시하고 판사와 법원사무관등이 기명날인 또는 서명한다고 정합니다.

당사자가 공을 들일 곳은 화해조항입니다. 조서 자체는 법원이 작성하지만 그 안에 들어갈 화해조항 초안은 신청서와 함께 제출되기 때문에, 초안의 완성도가 조서의 완성도를 좌우합니다. 계약서 특약을 화해조항 문장으로 바꾸는 과정에서 빠지기 쉬운 칸이 다음 표의 7가지입니다.

03 · 1차 조치추가 조항 체크표 7가지, 계약서와 조서를 나란히 놓고 보기

계약서와 조서를 대조하는 작업은 임대인이 오늘 바로 할 수 있는 1차 조치입니다. 아래 표를 보며 내 계약서에 해당 내용이 있음, 없음, 추가 필요 중 어디인지 표시해 보세요.

① 해지 칸은 주택인지 상가인지부터

「상가건물 임대차보호법」(상가법) 제10조의8은 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 상가법이 적용되지 않는 주택 등의 건물 임대차는 「민법」 제640조에 따라 2기가 기준입니다. 조서에는 해지할 수 있다는 문장에 더해, 해지 통지를 받은 날부터 며칠 안에 인도한다는 효과 조항을 붙여야 집행 단계까지 이어집니다.

③ 보증금 칸은 두 방식 중 하나를 고릅니다

두 방식 중 어느 쪽이 나은지는 보증금 규모, 원상복구 다툼 가능성, 임차인의 협조 정도에 따라 달라지므로 한쪽을 정답으로 단정하기 어렵습니다. 연체 차임·관리비 공제 칸(④)은 계약서의 공제 후 반환 한 줄을 풀어 적는 자리로, 공제 항목과 순서, 잔액을 언제 지급하는지를 정해 두면 보증금 정산 다툼이 줄어듭니다. 관리비 연체를 차임 연체와 같이 볼 수 있는지는 계약 내용에 따라 다퉈질 수 있어 조항으로 따로 정리하는 편이 안전합니다.

원상복구 칸(⑤)은 어느 시점의 상태로, 무엇을, 언제까지 되돌리는지를 정합니다. 계약 당시 사진과 시설 목록을 별지로 붙이는 방식을 검토할 만합니다. 화해비용 칸(⑥)은 「민사소송법」 제389조가 "화해비용은 화해가 성립된 경우에는 특별한 합의가 없으면 당사자들이 각자 부담하고, 화해가 성립되지 아니한 경우에는 신청인이 부담한다"고 정하므로, 다르게 나누려면 특별한 합의를 조항으로 남겨야 합니다.

관할 칸(⑦)은 「민사소송법」 제29조와 연결됩니다. 당사자는 합의로 제1심 관할법원을 정할 수 있고, 그 합의는 일정한 법률관계로 말미암은 소에 관하여 서면으로 하여야 합니다. 화해신청에는 그 성질에 어긋나지 아니하면 소에 관한 규정을 준용하므로(제385조 제4항) 실무에서는 서면 관할합의서를 활용하며, 법원의 판단은 사안에 따라 달라질 수 있습니다.

세 지점 가운데 하나라도 판단이 서지 않는다면 계약서와 등기사항증명서를 함께 보고 정해야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-2334

04 · 주의넣으면 보정 사유가 될 수 있는 조항은 무엇인가요?

임차인에게 불리한 강행규정 위반 약정은 조서에 넣으려 해도 법원의 보정명령 사유가 될 수 있습니다. 상가법 제15조는 "이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다"고 정하고, 「주택임대차보호법」 제10조도 임차인에게 불리한 약정의 효력을 부정하는 강행규정입니다.

환산보증금을 넘는 상가에는 제15조가 적용되지 않으므로, 같은 조항이라도 결론이 달라질 수 있습니다. 다만 제10조의4 자체는 초과 상가에도 적용되기 때문에 권리금 회수기회를 막는 조항이 아무 문제가 없다고 단정하기도 어렵습니다. 계약갱신요구권처럼 임차인 보호 장치를 미리 포기시키는 문구도 같은 관점에서 점검 대상입니다.

05 · 비용임대차계약제소전화해비용, 계약 단계에서 무엇을 정해 두나요?

임대차계약제소전화해비용은 변호사 수임료와 법원비용(인지·송달료)으로 나뉘고, 법원비용은 실비라 사안별로 안내됩니다. 계약 단계에서 정해 둘 것은 금액보다 누가 부담하는가입니다.

제소전화해 변호사 선임은 임대인과 임차인 양쪽의 선임을 기준으로 견적이 정해지고, 관할합의서를 활용하면 지방 건물이어도 같은 기준으로 진행할 수 있습니다. 신청부터 조서 송달까지는 평균 6개월(3~9개월) 정도 걸리므로, 계약 체결 직후 바로 준비하는 일정이 무난합니다.

06 · 예시임대차계약 제소전화해조서 양식, 칸별 빈칸형 예시

임대차계약 제소전화해조서 양식의 화해조항이 어떤 짜임새인지 가상의 예로 보여 드립니다. 숫자 자리는 빈칸으로 두었습니다.

가상의 예는 칸의 짜임새를 보여 주기 위한 것이고, 실제 조항은 목적물 구조와 계약 조건에 따라 다르게 씁니다. 해지 조항처럼 조건이 붙은 문장은 채권자가 조건 성취를 증명해야 집행문을 받는 구조(「민사집행법」 제57조로 준용되는 제30조 제2항)여서, 해지 통지 방법과 도달 증빙까지 미리 정해 두는 편이 좋습니다. 주택이라면 해지 조항의 기준을 2기로 바꿔 적어야 합니다.

강제집행은 집행권원인 조서의 문언을 기준으로 진행되므로, 계약서에만 있는 특약은 조서만으로 집행하기 어렵다고 보는 것이 안전합니다. 두 문서가 다를 때의 관계는 사안별 판단이 필요해, 처음부터 문장을 맞춰 두는 것이 가장 확실합니다.

07 · 준비임대차계약제소전화해변호사 상담 전 무엇을 준비하나요?

임대차계약제소전화해변호사 상담은 계약서 사본과 건물 서류만 있어도 시작할 수 있습니다. 가진 서류부터 모아 두면 검토가 빨라집니다.

• 임대차계약서 사본
• 건물 등기사항증명서
• 건축물대장 · 토지대장
• 위임장 2부(인감 날인)
• 인감증명서(발급 2개월 이내)
• 관할합의서
• 법인은 법인인감증명서 · 법인등기부
• 도면(1층의 일부를 임대할 때)

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   전화상담 · 10~20분 동안 계약 형태와 쟁점을 확인합니다.
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   이메일 자료 · 견적 · 서류를 받아 화해조항 방향과 견적을 보내 드립니다.
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   입금 · 의뢰인이 직접 챙기는 단계는 여기까지입니다.
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   법원 접수 · 신청서와 첨부서류를 변호사가 대행해 접수합니다.
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   기일 진행 · 조서 송달 · 화해가 성립하면 조서가 송달됩니다.

법원 접수와 기일 진행은 대리인이 맡는 것이 일반적이지만, 법원은 필요한 경우 대리권의 유무를 조사하기 위하여 당사자본인 또는 법정대리인의 출석을 명할 수 있습니다(「민사소송법」 제385조 제3항). 법도 엄정숙 변호사는 15년 동안 제소전화해 3,600건 이상을 직접 성립시키며 명도와 강제집행 경험을 바탕으로 집행되는 문구를 설계해 왔습니다.

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