제소전화해, 하기 전·하는 중·한 뒤 3구간으로 정리한 효력·절차·집행

제소전화해란 무엇이고 화해조서는 어떤 효력을 갖나요?

제소전화해는 소송을 내기 전에 법원에서 당사자 사이의 다툼을 화해로 마무리하고, 그 내용을 법원 조서로 남겨 두는 절차입니다. 「민사소송법」 제385조 제1항은 민사상 다툼에 관하여 당사자가 청구의 취지·원인과 다투는 사정을 밝혀 상대방의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원에 화해를 신청할 수 있다고 정합니다. 상가 임대차에서는 계약을 맺는 시점에 명도일, 연체 시 해지, 원상회복, 보증금 반환 방식을 미리 확정해 두는 용도로 가장 많이 쓰입니다.

화해가 성립하면 법원사무관등은 조서에 당사자, 법정대리인, 청구의 취지와 원인, 화해조항, 날짜와 법원을 표시하고 판사와 법원사무관등이 기명날인 또는 서명합니다(제386조). 이렇게 작성된 제소전 화해조서는 확정판결과 같은 효력을 갖는 문서로 다뤄지고, 「민사집행법」 제56조 제5호가 정한 집행권원이 됩니다. 제소전 화해조서 뜻을 한 문장으로 줄이면 소송 없이 받아 두는, 판결과 같은 힘을 가진 약속 문서라고 할 수 있습니다.

화해조서는 임대인 혼자 만들 수 있는 문서가 아닙니다. 임차인이 화해조항에 동의하지 않으면 화해는 성립하지 않습니다. 그래서 임차인의 명도 의무만 적는 문서가 아니라 보증금 반환 시기와 방법처럼 임차인이 받을 몫도 함께 정하는 균형 잡힌 조서가 원칙입니다. 양쪽이 모두 수긍할 수 있는 조항이어야 기일에 화해가 성립하고, 성립 뒤의 다툼도 줄어듭니다.

제소전화해가 필요한 계약과 굳이 필요 없는 계약

화해조서는 모든 임대차에 필요한 문서가 아니라, 분쟁이 생겼을 때 소송에 드는 시간과 손실이 큰 계약에서 쓸모가 커지는 문서입니다. 임대인이라면 목적물의 성격, 명도가 늦어질 때의 손실, 계약 조건의 특수성 세 가지를 기준으로 판단하면 정리가 쉽습니다.

연체 해지 기준도 계약 유형에 따라 다릅니다. 「상가건물 임대차보호법」(이하 상가임대차법) 제10조의8은 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정하고, 상가임대차법이 적용되지 않는 주택 등 건물 임대차는 민법 제640조에 따라 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때 해지할 수 있습니다. 화해조항의 해지 기준이 이 법정 기준과 어긋나면 조항의 효력을 두고 다툼이 생길 수 있습니다.

상가임대차법 보호 범위도 함께 확인해야 합니다. 같은 법 제2조 제1항 단서는 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에는 이 법을 적용하지 않는다고 정하면서, 제3항에서 제3조, 제10조 제1항·제2항·제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지, 제11조의2, 제19조는 초과 임대차에도 적용한다고 정합니다. 강행규정인 제15조는 이 열거에 없으므로 보증금액이 기준을 넘는 상가에는 적용되지 않고, 기준 이하 상가라면 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다.

제소전화해 신청 절차 5단계, 누가 무엇을 하나

화해 신청은 상담과 자료 정리, 법원 접수, 화해기일, 조서 송달 순으로 진행됩니다. 법도에 맡기는 경우를 기준으로 하면 의뢰인이 직접 챙기는 일은 앞의 세 단계에 몰려 있고, 법원 접수 뒤의 서면 작업과 기일 대응은 대리인이 맡습니다.

1. 1
   전화상담(10~20분)목적물, 계약 조건, 원하는 조항을 듣고 진행 가능 여부와 쟁점을 정리합니다.
2. 2
   이메일 자료 송부와 견적계약서 사본, 등기사항증명서, 건축물대장을 보내면 화해조항 초안과 견적을 받습니다.
3. 3
   입금과 위임 서류인감을 날인한 위임장과 인감증명서를 준비합니다. 실무상 발급 2개월 이내 서류를 쓰고, 법인은 법인인감증명서와 법인등기부를 냅니다.
4. 4
   법원 접수대리인이 신청서와 첨부서류를 제출하고, 법원이 고칠 점을 요청하면 서면으로 대응합니다.
5. 5
   화해기일과 조서 송달기일에 화해가 성립하면 조서가 작성되고 당사자에게 송달됩니다.

첨부서류는 계약서 사본, 건물 등기사항증명서, 건축물대장, 토지대장, 인감을 날인한 위임장 2부, 관할합의서가 기본이고, 목적물이 1층의 일부라면 도면이 반드시 필요합니다. 기간은 접수 법원의 사정에 따라 차이가 있지만 평균 6개월(3~9개월) 정도로 안내합니다.

화해기일에는 통상 대리인이 출석합니다. 다만 「민사소송법」 제385조 제3항에 따라 법원은 필요한 경우 대리권의 유무를 조사하기 위하여 당사자본인 또는 법정대리인의 출석을 명할 수 있으므로, 기일 무렵에는 연락이 닿도록 일정을 비워 두는 편이 안전합니다.

제소전화해 비용, 인지대·송달료는 어떻게 정해지나요?

화해 절차의 비용은 법원에 내는 실비와 대리인 보수로 나뉩니다. 제소전화해 인지대와 송달료는 신청 내용과 당사자 수 등에 따라 달라지는 실비라서, 금액은 사건마다 따로 안내합니다. 인터넷에 떠도는 정액 숫자보다 내 계약 조건으로 산정한 안내를 기준으로 삼는 것이 정확합니다.

화해비용을 누가 낼지는 「민사소송법」 제389조가 정합니다. 화해가 성립된 경우에는 특별한 합의가 없으면 당사자들이 각자 부담하고, 화해가 성립되지 아니한 경우에는 신청인이 부담합니다. 다만 소제기신청이 있는 경우에는 화해비용을 소송비용의 일부로 합니다. 비용 분담을 미리 정해 두고 싶다면 화해조항에 비용 부담 문구를 따로 넣는 방법이 쓰입니다.

법도는 관할합의서를 활용해 접수 법원을 정하므로, 목적물이 어느 지역에 있든 같은 기준으로 비용을 안내합니다. 온라인 상담과 비용 안내는 상단 메뉴에서도 확인할 수 있습니다.

공정증서와 무엇이 다를까요? 제소전화해공증절차라는 오해

화해조서는 법원이 작성하는 문서이고 공정증서는 공증인이 작성하는 문서라서, 두 제도는 서로 다른 길입니다. 제소전화해공증절차라는 검색어가 많지만 화해조서를 따로 공증받는 단계는 없습니다. 조서는 화해가 성립한 기일에 법원사무관등이 작성하는 것으로 완성됩니다.

건물 인도를 목적으로 한 공정증서는 「공증인법」 제56조의3이 정합니다. 같은 조 제1항 단서에 따르면 임차건물의 인도 또는 반환에 관한 공정증서는 임대인과 임차인 사이의 임대차 관계 종료를 원인으로 임차건물을 인도 또는 반환하기 전 6개월 이내에 작성되는 경우로서, 그 증서에 임차인에 대한 금원 지급에 대하여도 강제집행을 승낙하는 취지의 합의내용이 포함되어 있는 경우에만 작성할 수 있습니다. 계약을 맺는 날 미리 받아 두는 용도로는 쓰기 어려운 구조입니다.

정리하면 계약 체결 시점에 명도·연체·원상회복까지 한 번에 정해 두려면 화해조서가 맞고, 임대차 종료를 원인으로 임차건물을 인도·반환하기 전 6개월 이내이고 임차인에 대한 금원 지급 합의까지 함께 담을 수 있다면 공정증서도 선택지가 됩니다.

제소전화해 변호사는 쌍방 사이에서 어떤 역할을 하나요?

대리인 변호사의 핵심 역할은 양쪽이 합의한 내용을 집행이 가능한 화해조항 문장으로 옮기는 일입니다. 같은 약속이라도 날짜, 면적, 금액, 이행 순서가 특정되지 않으면 조서가 성립해도 집행 단계에서 막힐 수 있기 때문입니다.

대리 구조에는 지켜야 할 선이 있습니다. 「민사소송법」 제385조 제2항은 당사자가 화해를 위하여 대리인을 선임하는 권리를 상대방에게 위임할 수 없다고 정합니다. 임차인 쪽 대리인까지 임대인이 정하겠다는 계약서 문구나, 임차인이 대리인 선임을 임대인에게 맡기는 위임장은 이 조항과 부딪힙니다. 대리인을 누구로 할지는 각 당사자가 스스로 정해야 화해의 진정성이 지켜집니다.

법도 엄정숙 변호사는 15년 동안 제소전화해 3,600건 이상을 직접 성립시키며 명도와 강제집행 경험을 바탕으로 실제로 집행되는 문구를 설계해 왔습니다. 다만 조서에 따른 강제집행 실행 자체는 직접 진행하지 않고, 집행문과 송달증명 발급(비용 별도)까지 지원합니다.

성립 뒤에는 집행, 불성립 뒤에는 2주 안 선택

화해가 성립한 뒤 임차인이 조서대로 이행하지 않으면 임대인은 화해조서로 강제집행을 신청할 수 있습니다. 「민사집행법」 제57조는 제56조의 집행권원에 기초한 강제집행에 대하여 제58조 및 제59조에서 규정하는 바를 제외하고는 제28조 내지 제55조의 규정을 준용한다고 정합니다. 그래서 제28조 제2항이 준용되어 집행문은 신청에 따라 법원사무관등이 내어 줍니다.

명도 조항의 형태에 따라 집행 요건도 달라집니다. 날짜를 정한 확정기한형은 제40조 제1항이 준용되어 그 시일이 지난 뒤에 강제집행을 개시할 수 있고, 보증금 반환과 동시이행으로 적은 조항은 제41조 제1항이 준용되어 채권자가 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 하였다는 것을 증명하여야만 개시할 수 있습니다. 조건이 붙은 조항은 제30조 제2항이 준용되어 조건 성취를 증명하는 서류를 제출해야 집행문이 나옵니다.

적법한 소제기신청이 있으면 화해신청을 한 때에 소가 제기된 것으로 봅니다(제388조 제2항). 또 신청인 또는 상대방이 기일에 출석하지 아니한 때에는 법원은 이들의 화해가 성립되지 아니한 것으로 볼 수 있습니다(제387조 제2항). 임차인이 기일에 나오지 않을 가능성이 있다면 기일 전에 연락 방법과 대리인 선임 여부를 확인해 두어야 합니다.

위 세 가지 중 하나라도 판단이 서지 않으면 계약서와 특약을 함께 봐야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-2334

자주 묻는 질문 3가지