임대차 제소전화해조서 양식, 계약 중·갱신·종료 3블록에 상가·주택 문구 나란히

임대차 제소전화해조서 양식의 기본 뼈대: 법정 기재사항 + 화해조항 블록

임대차 제소전화해조서 양식은 법이 정한 머리 부분과 당사자가 설계하는 화해조항 부분으로 나뉩니다. 머리 부분은 「민사소송법」 제386조가 정하는데, 화해가 성립된 때 법원사무관등은 조서에 "당사자, 법정대리인, 청구의 취지와 원인, 화해조항, 날짜와 법원을 표시하고 판사와 법원사무관등이 기명날인 또는 서명한다"고 규정되어 있습니다.

머리 부분은 법원사무관등이 적는 칸이라 어느 양식이든 크게 다르지 않습니다. 결과를 가르는 것은 그 아래 화해조항 블록입니다. 제소전화해는 민사상 다툼에 관하여 청구의 취지·원인과 다투는 사정을 밝혀 상대방의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원에 신청하는 절차이고(같은 법 제385조 제1항), 성립한 조서는 확정판결과 같은 효력을 가지는 것으로서 「민사집행법」 제56조 제5호의 집행권원이 됩니다. 그래서 화해조항 한 줄 한 줄이 나중에 집행 단계에서 그대로 읽히는 문장이 됩니다.

화해조항 블록은 시간 순서대로 A·B·C로 놓아야 빠진 칸이 한눈에 드러납니다. 법도 엄정숙 변호사가 3,600건이 넘는 제소전화해를 직접 성립시키며 확인해 온 것도, 조서의 힘이 머리 부분이 아니라 이 화해조항 블록의 배치와 문장에서 갈린다는 점입니다.

1. 1
   머리 — 당사자·법정대리인·청구의 취지와 원인·날짜와 법원(제386조)
2. A
   계약 중 블록 — 차임·관리비 지급, 연체 해지 기준, 무단 전대
3. B
   갱신 시 블록 — 갱신요구 기간, 전체 기간 또는 횟수, 강행규정 점검
4. C
   종료 시 블록 — 명도 기한 방식, 원상회복 범위, 보증금 반환
5. 5
   맺음 — 화해비용 부담, 그 밖의 확인 조항

계약 중 블록: 차임·관리비 지급, 연체 해지, 무단 전대는 어떻게 쓰나요?

임대차 제소전화해조서 양식의 계약 중 블록은 지급 의무와 해지 기준을 금액·날짜·계좌로 특정하는 칸입니다. 차임은 금액과 지급일, 지급 방법을 적고, 관리비가 차임과 별개 항목인지를 따로 밝혀 두어야 나중에 연체액을 계산할 때 다툼이 줄어듭니다. 부가가치세를 별도로 받기로 했다면 그 사실도 같은 블록에 둡니다.

연체 해지 문구에서 상가와 주택이 갈립니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의8은 "임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다"고 정하고, 민법 제640조는 건물 기타 공작물의 임대차에 2기의 차임액을 기준으로 둡니다. 그래서 상가법이 적용되는 상가 양식은 3기를, 주택 양식은 민법 제640조의 2기를 해지 기준으로 적는 것이 출발점입니다. 상가 양식에 2기 해지를 그대로 옮기면 임차인에게 불리한 약정으로서 상가법 제15조와 부딪칠 수 있고, 법원의 보정명령 사유가 될 수 있습니다.

해지 기준과 갱신 거절 기준은 숫자가 비슷해 보여도 서로 다른 조문입니다. 상가의 갱신 거절 사유는 임차인이 "3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우"(상가법 제10조 제1항 제1호)이고, 주택은 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 연체한 사실이 있는 경우입니다(주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제1호). 해지 조항은 A 블록에, 갱신 거절과 관련된 확인 문구는 B 블록에 나눠 두면 두 기준이 섞이지 않습니다.

갱신 시 블록: 갱신요구 기간과 10년·1회 2년, 강행규정과 부딪히는 문구는?

임대차 제소전화해조서 양식에서 갱신 시 블록은 임차인의 갱신요구권을 지우는 칸이 아니라 갱신 이후의 기간과 조건을 미리 정리하는 칸입니다. 상가법 제10조 제1항은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구하면 임대인이 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 정하고, 같은 조 제2항은 계약갱신요구권을 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다고 정합니다.

주택은 구조가 다릅니다. 주택임대차보호법 제6조의3 제1항은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지(제6조 제1항 전단의 기간) 갱신 요구를 받은 임대인이 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 정하고, 제2항은 임차인이 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있으며 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다고 정합니다. 그래서 주택 양식의 갱신 블록에는 '1회, 2년'이, 상가 양식에는 '전체 10년 범위'가 기준 문장으로 들어갑니다.

이 블록에서 가장 조심할 문구는 임차인의 권리를 미리 포기하게 하는 문장입니다. 상가법 제15조는 "이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다"고 정하고, 주택임대차보호법 제10조도 같은 취지의 강행규정을 둡니다. 임차인이 갱신을 요구하지 않는다는 식의 문구는 법원의 보정명령 사유가 될 수 있으므로, 갱신요구권 행사로 갱신되면 명도일도 갱신된 기간의 만료일로 옮겨 간다는 연결 문장을 함께 검토합니다.

환산보증금을 넘는 상가는 따로 봅니다. 상가법 제2조 제3항은 제10조 제1항·제2항, 제10조의8 등을 초과 상가에도 적용한다고 열거하지만 제15조는 열거하지 않으므로, 초과 상가에는 제15조가 적용되지 않습니다.

종료 시 블록: 명도 기한 3방식·원상회복·보증금 반환과 인도의 동시이행

임대차 제소전화해조서 양식의 종료 시 블록은 명도 기한을 어떤 방식으로 적느냐에 따라 집행 절차가 달라지는 칸입니다. 화해조서는 「민사집행법」 제56조 제5호의 집행권원이고, 같은 법 제57조는 "제56조의 집행권원에 기초한 강제집행에 대하여는 제58조 및 제59조에서 규정하는 바를 제외하고는 제28조 내지 제55조의 규정을 준용한다"고 정합니다. 집행문과 집행개시에 관한 규정은 이 준용 구조를 거쳐 화해조서에 적용됩니다.

원상회복은 범위를 문장으로 특정합니다. 민법 제615조는 "차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다"고 정하고 제654조가 이 조문을 임대차에 준용합니다. 다만 원상이 계약 당시 상태인지, 앞선 임차인에게서 넘겨받은 시설까지 포함하는지는 다툼이 생기기 쉬운 지점이라, 철거할 시설·간판·바닥 마감 등을 목록으로 적고 입주 당시 사진을 첨부 자료로 남겨 두는 방식이 쓰입니다.

보증금 반환과 건물 인도는 동시이행으로 적는 것이 균형 잡힌 조서의 기본입니다. 민법 제536조 제1항은 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다고 정합니다. 연체 차임·관리비·원상회복 비용을 보증금에서 공제한다는 문구를 둔다면 공제 항목과 정산 기준일을 같이 적어야 반환 금액을 둘러싼 다툼이 줄어듭니다.

상가임대차 제소전화해조서 양식과 주택 양식, 같은 칸 다른 문구 비교표

상가임대차 제소전화해조서와 주택 임대차 조서는 칸 이름은 같아도 들어갈 기준 조문이 다릅니다. 아래 표는 세 경우의 기준 조문을 나란히 놓았습니다. 상가임대차 제소전화해조서 양식을 고를 때 이 표의 어느 열에 해당하는지부터 정하면 문구 선택이 쉬워집니다.

위 문장은 칸 차이를 보여 주기 위한 가상의 문구 예시이며, 실제 법률 효과는 계약 내용과 사안에 따라 달라집니다.

오피스텔·상가주택처럼 주거와 영업이 섞인 건물은 어느 열을 쓸지부터 정해야 합니다. 상가법 제2조 제1항은 임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다고 정하므로, 실제 사용 모습과 사업자등록 여부 같은 사실관계가 열을 고르는 기준이 됩니다. 한 계약에 두 열의 문구가 섞이면 연체 해지 기수부터 어긋나므로, 양식을 고르기 전에 이 판단을 먼저 끝냅니다.

임차인도 집행할 수 있게 쓰는 보증금 반환 조항이 필요한가요?

보증금 반환을 임대인의 이행 의무로 분명히 적어 두면 임차인에게도 그 조항이 집행의 근거가 될 여지가 생깁니다. 제소전화해는 임차인이 동의하지 않으면 성립하지 않는 절차이므로, 임대인의 인도 청구만 담고 보증금 반환을 빼면 균형이 무너지고 합의 자체가 어려워집니다.

집행할 수 있는 문장으로 쓰려면 반환 주체·금액·시기·조건을 특정합니다. 예를 들어 '임대인은 임차인으로부터 목적물을 인도받음과 동시에 임차인에게 보증금에서 제○항의 공제액을 뺀 금액을 지급한다'처럼 적으면, 임차인이 이 조항으로 집행하려 할 때도 인도나 그 이행의 제공을 증명해야 하는 동시이행 구조가 됩니다(「민사집행법」 제57조로 준용되는 제41조 제1항). 공제 항목이 정해지지 않은 채 정산 후 잔액만 적으면 집행할 금액이 조서만으로 드러나지 않아 다툼이 생길 수 있으니, 공제 항목을 열거하고 정산 기준일을 함께 적어 둡니다.

제소전화해 임대차·제소전화해신청서 양식, 자주 묻는 질문