임대인 임차인 제소전 화해조서 뜻, 조항마다 누가 지키고 누가 집행할까

임대인 임차인 제소전 화해조서 뜻: 한쪽이 아닌 양쪽의 합의 기록

임대인 임차인 제소전 화해조서 뜻을 한 문장으로 줄이면, 소송을 시작하기 전에 두 당사자가 법원에서 맺은 합의를 판사가 확인하고 법원사무관등이 조서로 남긴 문서입니다. 「민사소송법」(이하 민소법) 제385조 제1항은 민사상 다툼에 관하여 당사자가 청구의 취지·원인과 다투는 사정을 밝혀 상대방의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원에 화해를 신청할 수 있다고 정합니다. 임대차에서는 만료 뒤 명도, 연체 차임, 보증금 반환처럼 다툼이 생기기 쉬운 지점을 계약 단계에서 미리 정해 두는 용도로 많이 쓰입니다.

화해가 성립하면 법원사무관등은 조서에 당사자, 법정대리인, 청구의 취지와 원인, 화해조항, 날짜와 법원을 표시하고 판사와 법원사무관등이 기명날인 또는 서명합니다(민소법 제386조). 이렇게 작성된 제소전화해조서는 확정판결과 같은 효력을 가지며, 「민사집행법」(이하 민집법) 제56조 제5호가 강제집행의 기초로 열거한 '확정판결과 같은 효력을 가지는 것'에 해당해 집행권원이 됩니다. 판결을 받으려면 거쳐야 할 변론과 선고 과정을 당사자의 합의로 앞당겨 정리해 둔다는 점이 이 제도의 핵심입니다.

여기서 가장 중요한 단어는 '합의'입니다. 임차인이 동의하지 않은 조항은 조서에 들어갈 수 없고, 민소법 제387조 제2항은 "신청인 또는 상대방이 기일에 출석하지 아니한 때에는 법원은 이들의 화해가 성립되지 아니한 것으로 볼 수 있다"고 정합니다. 그래서 임대인 임차인 제소전 화해조서 뜻을 '임대인이 받아 두는 각서'로 이해하면 절반만 맞습니다. 조서는 두 사람이 서로 무엇을 지키기로 했는지를 같은 무게로 기록하는 문서입니다.

임대인에게 화해조서는 무엇을 뜻할까요? 명도와 연체 차임의 집행권원

임대인에게 제소전화해조서는 명도와 연체 차임에 관해 별도의 소송 없이 강제집행 절차로 나아갈 수 있는 집행권원을 뜻합니다. 명도 조항에 건물을 인도할 확정된 날짜를 적어 두면, 민집법 제57조로 준용되는 제40조 제1항에 따라 그 시일이 지난 뒤에 강제집행을 개시할 수 있습니다.

연체를 이유로 한 해지는 상가와 주택의 기준이 다릅니다. 「상가건물 임대차보호법」(이하 상가법) 제10조의8은 "임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다"고 정하고, 이 조문은 제2조 제3항에 따라 환산보증금을 초과하는 상가에도 적용됩니다. 주택 임대차라면 민법 제640조에 따라 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때가 기준이 됩니다. 화해조항의 해지 기준을 법이 정한 기수와 다르게 적으면 그 조항이 다시 다툼의 대상이 될 수 있으므로, 법정 기준에 맞춰 적는 것이 안전합니다.

집행문을 받는 구조도 알아 두면 좋습니다. 민집법 제57조는 제56조의 집행권원에 기초한 강제집행에 대하여 제58조 및 제59조에서 규정하는 바를 제외하고는 제28조 내지 제55조의 규정을 준용합니다. 화해조서도 제28조 제2항의 구조에 따라 신청을 받아 법원사무관등이 집행문을 내어 주고, 집행에 조건이 붙어 그 성취를 채권자가 증명하여야 하는 조항이라면 준용되는 제30조 제2항에 따라 증명 서류를 제출해야 집행문이 나옵니다. 어떤 조항이 조건부로 읽히는지는 문구에 따라 달라지므로, 초안 단계에서 기한과 조건을 구분해 두어야 집행 단계에서 막히지 않습니다.

법도의 엄정숙 변호사가 15년 동안 3,600건이 넘는 제소전화해를 직접 성립시키며 가장 공들여 온 부분도 이런 '집행되는 문구'입니다. 날짜와 면적, 대상 물건이 특정되지 않은 조항은 양쪽 모두에게 실익이 작습니다.

임차인에게 화해조서가 뜻하는 것: 보증금 반환 조항과 지켜지는 권리

임차인에게 제소전화해조서는 의무 목록인 동시에, 보증금 반환처럼 임대인의 의무가 특정되어 적힌 조항에 대해서는 임차인 자신이 쓸 수 있는 집행권원이 될 수 있는 문서입니다. 조서는 조항마다 의무자가 따로 정해지므로, 임대인이 정해진 날까지 보증금을 지급한다는 조항이 있다면 그 조항의 채권자는 임차인입니다. 반대로 보증금 이야기가 조서에 아예 없거나 '보증금은 추후 정산한다'처럼 막연하면, 임차인이 그 조항으로 바로 집행하기는 어렵습니다.

보증금 반환과 명도를 동시이행으로 묶은 조항이라면 한 단계가 더 붙습니다. 민집법 제57조로 준용되는 제41조 제1항에 따라, 반대의무의 이행과 동시에 집행할 수 있다는 것을 내용으로 하는 집행권원은 채권자가 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 하였다는 것을 증명하여야만 집행을 개시할 수 있습니다. 임차인이 보증금 반환을 집행하려면 건물 인도의 이행이나 제공을, 임대인이 명도를 집행하려면 보증금 지급의 이행이나 제공을 각각 증명해야 하는 구조입니다.

계약서에 서명했다고 법이 주는 권리가 모두 사라지는 것은 아닙니다. 상가법 제10조 제1항의 계약갱신요구권(임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 요구하면 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못함, 같은 항 각 호 사유는 예외)과 제10조의4 제1항의 권리금 회수기회 보호는 제2조 제3항에 따라 환산보증금을 초과하는 상가에도 적용됩니다. 상가법 제15조는 "이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다"고 정하는데, 이 조문은 환산보증금 이하 상가에 적용되고 초과 상가에는 제2조 제3항 열거에 없어 적용되지 않습니다. 주택이라면 「주택임대차보호법」 제10조도 그 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다고 정합니다.

갱신요구권이나 권리금 회수기회를 포기한다는 문구가 초안에 들어 있다면, 환산보증금 이하 상가에서는 그 문구의 효력이 문제될 수 있고 법원의 보정명령 사유가 될 수도 있습니다. 다만 실제 효력은 상가의 규모와 문구, 합의 경위에 따라 달라질 수 있습니다. 또 일단 조서가 성립하면 확정판결과 같은 효력 때문에 그 문구를 나중에 다투기가 훨씬 어려워질 수 있으므로, 서명 전에 걸러 내는 것이 중요합니다.

조항별 '누가 의무, 누가 집행' 쌍방 대조표

임대인 임차인 제소전 화해조서 뜻을 실제 조서에 적용하는 가장 쉬운 방법은 조항마다 의무자와 집행을 구할 수 있는 사람을 나란히 적어 보는 것입니다. 아래 표는 자주 쓰이는 조항 기준의 일반적인 구조이며, 실제 집행 가능 여부는 문구가 얼마나 구체적으로 특정되었는지에 따라 달라집니다.

표에서 보듯 같은 조서 안에서도 임대인이 채권자인 조항과 임차인이 채권자인 조항이 섞여 있습니다. 임대인 쪽 조항만 촘촘하고 임차인 쪽 조항이 비어 있는 조서는 기일에서 임차인의 동의를 얻기 어렵고, 동의를 얻더라도 나중에 해석 다툼의 불씨가 됩니다.

임차인 제소전화해신청도 가능한가요?

임차인도 제소전화해를 신청할 수 있습니다. 민소법 제385조 제1항은 신청 주체를 '당사자'로 정하고 있어 임대인만 신청인이 될 수 있는 구조가 아니며, 임차인이 신청할 때의 관할은 상대방인 임대인의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원이 기준이 됩니다.

실무에서는 계약서 특약에 따라 임대인이 신청인이 되는 경우가 많지만, 임차인이 보증금 반환 일정이나 원상회복 범위를 확실히 해 두려고 먼저 조서 작성을 제안하는 것도 법문상 막혀 있지 않습니다. 임차인 제소전화해신청이라면 보증금 반환 시기와 방식, 시설 철거의 범위처럼 임차인이 지키고 싶은 조항을 중심으로 화해조항을 설계하게 됩니다.

대리인에 관한 규칙은 양쪽에 똑같이 적용됩니다. 민소법 제385조 제2항은 "당사자는 제1항의 화해를 위하여 대리인을 선임하는 권리를 상대방에게 위임할 수 없다"고 정합니다. 계약서에 임차인이 화해 대리인의 선임을 임대인에게 맡긴다는 취지의 문구가 있다면 이 조항과 부딪힐 수 있으므로 서명 전에 확인해야 합니다. 또 민소법 제385조 제3항에 따라 법원은 필요한 경우 대리권의 유무를 조사하기 위하여 당사자본인 또는 법정대리인의 출석을 명할 수 있습니다.

적법한 소제기신청이 있으면 화해신청을 한 때에 소가 제기된 것으로 봅니다(민소법 제388조 제2항). 2주 기간은 불변기간이므로(제388조 제4항) 조서등본을 받은 날짜를 꼭 기록해 두세요.

서명 전 임차인이 확인할 것, 임대인이 미리 설명할 것

서명 전 점검은 임차인과 임대인 모두에게 이익입니다. 임차인은 자신에게 불리한 조항을 미리 걸러낼 수 있고, 임대인은 기일에서 화해가 불성립되거나 보정으로 일정이 늘어나는 위험을 줄일 수 있습니다.

같은 제소전화해 조항이라도 아래 세 갈림길에서 결론이 달라집니다.

세 갈림길 중 하나라도 해당한다면 조서 초안과 계약서를 함께 보고 판단해야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-2334

임차인 제소전화해조서, 흔히 듣는 말과 실제

상가 임차인 제소전화해조서를 둘러싸고 자주 오가는 말을 조문에 비춰 정리했습니다.

제소전 화해조서 뜻, 자주 묻는 질문