제소전화해특약, 협조·비용·관할·조서 조건 4블록 문안과 불이행 대응

제소전화해특약, 계약서에 한 줄 넣으면 무엇이 달라지나요?

제소전화해특약은 임대인과 임차인이 나중에 법원에서 제소전화해를 하기로 미리 약속해 두는 계약 조항입니다. 특약을 넣으면 임차인에게 화해 신청에 협조할 계약상 의무가 생기지만, 특약 자체가 강제집행의 근거가 되지는 않습니다. 민사집행법 제56조가 강제집행의 기초로 열거한 집행권원 가운데 당사자끼리 쓴 계약서 조항은 들어 있지 않기 때문입니다.

집행력은 정해진 순서를 밟아야 생깁니다. 당사자가 민사소송법 제385조①에 따라 청구의 취지·원인과 다투는 사정을 밝혀 상대방의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원에 화해를 신청하고, 화해기일에 양쪽이 화해조항에 동의해 화해가 성립하면 법원사무관등이 조서에 당사자, 법정대리인, 청구의 취지와 원인, 화해조항, 날짜와 법원을 표시합니다(제386조). 이렇게 성립한 제소전화해조서는 확정판결과 같은 효력이 있고, 강제집행 면에서는 민사집행법 제56조 제5호의 집행권원이 됩니다.

1. 1. 계약서 특약화해를 하기로 약속하고 조건을 미리 적는 단계
2. 2. 화해신청민사소송법 제385조에 따라 지방법원에 신청
3. 3. 화해기일양쪽이 화해조항에 동의해야 성립
4. 4. 조서 성립확정판결과 같은 효력, 집행권원

그렇다고 제소전화해 특약이 쓸모없는 것은 아닙니다. 계약 당시에 서류를 넘길 기한, 비용을 누가 낼지, 어느 법원에 낼지, 조서에 무엇을 옮길지를 합의해 두면 실제 신청 단계에서 처음부터 다시 협상할 일이 줄어듭니다. 특약은 조서로 가는 설계도이고, 설계도가 구체적일수록 기일에서 다툴 거리가 적어집니다.

특약과 화해조서, 같은 조건이라도 힘이 다른 이유

제소전화해 특약과 제소전화해조서는 담긴 조건이 같아도 법적인 힘이 다릅니다. 아래 표는 작성 주체, 법원 관여, 집행력, 상대방이 지키지 않을 때의 대응을 나란히 놓은 것입니다.

표에서 눈여겨볼 칸은 '지키지 않을 때'와 '상대방 동의'입니다. 특약 단계에서는 임차인이 협조하지 않아도 임대인이 곧바로 집행관에게 집행을 맡길 방법이 없습니다. 또 계약서에 서명했다고 해서 화해기일의 동의까지 미리 해 둔 것이 되지는 않으므로, 제소전화해 특약에는 언제까지 조서로 바꿀지와 어떤 조항을 넣을지를 함께 정해 두어야 의미가 커집니다.

제소전화해 특약 문구 예시, 협조·비용·관할·조서 반영 4블록

제소전화해 특약 문구는 '협조한다' 한 줄보다 네 덩어리로 나누어 쓸 때 실제 신청까지 이어지기 쉽습니다. 아래 문안은 구조를 잡기 위한 예시일 뿐 법률 효과를 보장하는 문구가 아니며, 건물 유형과 임대차 조건에 맞게 조정해야 합니다.

관할 블록은 문구가 짧아도 요건이 엄격합니다. 민사소송법 제29조②는 관할 합의를 일정한 법률관계로 말미암은 소에 관하여 서면으로 하여야 한다고 정하므로, '모든 분쟁은 ○○법원'처럼 막연하게 쓰기보다 '이 임대차계약으로 말미암은'처럼 법률관계를 특정합니다. 법도는 신청 때 관할합의서를 첨부서류로 따로 준비하며, 관할합의서가 있으면 전국 어느 건물이든 같은 비용 기준으로 진행합니다.

비용 블록을 쓸 때 참고할 기본값은 아래와 같습니다. 법도에 쌍방 선임으로 맡기는 경우 수임료는 월 임대료 1,000만 원 미만이면 70만 원, 그 이상이면 100만 원(부가가치세 별도)이고, 인지대·송달료 같은 법원비용은 실비로 사안별 안내합니다.

임차인이 특약을 지키지 않을 때 세 갈래 대응

임차인이 서류를 미루거나 화해기일에 동의하지 않으면 제소전화해특약만으로는 결과를 강제할 수 없습니다. 임대인 앞에는 세 갈래 길이 있고, 어느 쪽이 맞는지는 임대차가 어느 단계에 와 있는지, 임차인이 반대하는 조항이 무엇인지에 따라 달라집니다.

세 갈래는 서로 배타적이지 않습니다. 재협의를 시도하면서 화해신청을 함께 진행할 수도 있고, 불성립 뒤에는 소제기신청과 별도의 협의를 나란히 검토할 수도 있습니다. 다만 소제기신청의 2주는 불변기간이라 늦추기 어렵다는 점을 기억해 두어야 합니다.

제소전화해 조항으로 옮기기 전에, 특약에 넣으면 안 되는 문구

제소전화해 조항으로 옮길 수 없거나 옮기면 문제가 되는 문구를 특약에 미리 적어 두면, 신청 단계에서 그대로 막힙니다. 자주 보이는 문구와 판단을 나란히 정리했습니다.

환산보증금을 넘는 상가는 한 번 더 따져야 합니다. 상가건물 임대차보호법 제2조③은 보증금액을 초과하는 임대차에도 적용되는 조문으로 제3조, 제10조①②와 ③ 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지, 제11조의2, 제19조를 열거하는데, 강행규정인 제15조는 그 열거에 없습니다. 초과 상가에서 임차인에게 불리한 약정의 효력이 어떻게 판단될지는 일률적으로 말하기 어려워, 계약서와 사정을 함께 보고 판단해야 합니다.

임대차계약서 제소전화해 특약, 임차인이 서명 전에 볼 3가지

임대차계약서 제소전화해 특약은 임차인에게도 손해만 되는 조항이 아닙니다. 조서에 보증금 반환 조항이 들어가면 임차인도 그 조항으로 집행할 수 있기 때문입니다. 서명 전에 아래 세 가지만 확인하면 불리한 특약을 상당 부분 걸러 낼 수 있습니다.

관할 법원은 거리의 문제이기도 합니다. 기일 출석은 대리인이 하는 것이 보통이지만, 민사소송법 제385조③은 법원이 필요한 경우 대리권의 유무를 조사하기 위하여 당사자본인 또는 법정대리인의 출석을 명할 수 있다고 정합니다. 본인이 전혀 나가지 않아도 된다고 단정할 수는 없으니, 멀리 있는 법원으로 합의할 때는 그 가능성을 함께 생각해 두어야 합니다.

제소전화해 특약에 관해 자주 묻는 질문