부동산제소전화해조서, 토지·건물·호실·일부별 표시법과 조항 4유형 집행 경로

부동산제소전화해조서란 무엇이고 일반 제소전화해조서와 다른가요?

부동산제소전화해조서는 법에 따로 정해진 서류 이름이 아니라, 부동산을 둘러싼 민사상 다툼에 관한 제소전화해가 성립해 작성된 조서를 부르는 말입니다. 「민사소송법」 제385조 제1항은 민사상 다툼에 관하여 당사자가 청구의 취지·원인과 다투는 사정을 밝혀 상대방의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원에 화해를 신청할 수 있다고 정하고 있고, 대상을 부동산으로 한정하지 않습니다. 그래서 일반 제소전화해조서와 효력이나 절차가 다른 것이 아니라, 담기는 목적물과 조항이 부동산에 맞춰져 있다는 점이 다릅니다.

화해가 성립하면 법원사무관등이 조서에 당사자, 법정대리인, 청구의 취지와 원인, 화해조항, 날짜와 법원을 표시하고 판사와 법원사무관등이 기명날인 또는 서명합니다(같은 법 제386조). 성립한 제소전화해조서는 확정판결과 같은 효력을 가지며, 집행 면에서는 「민사집행법」 제56조 제5호가 정한 집행권원이 됩니다.

제소전화해는 상대방이 동의하지 않으면 성립하지 않습니다. 임대인이 일방적으로 받아 내는 서류가 아니라 양쪽이 합의한 내용을 법원 조서로 남기는 제도이므로, 임대인의 인도 청구와 임차인의 보증금 반환 청구를 함께 담는 균형 잡힌 조서가 이후 분쟁을 줄이는 데 유리합니다.

부동산 유형별 목적물 표시법: 토지·건물 전체·집합건물 호실·건물 일부

목적물 표시는 부동산 제소전화해에서 가장 기계적이지만 가장 자주 어긋나는 부분입니다. 집행관은 조서에 적힌 대로 현장을 찾아가므로, 조서의 소재지·면적·층·호수가 공적 장부와 다르면 집행 단계에서 목적물이 같은지부터 다툼이 생길 수 있습니다. 실무에서는 신청서 끝에 별지 목록을 붙여 목적물을 적고, 청구취지와 화해조항에서 그 목록을 가리키는 방식을 많이 씁니다.

1차 조치로 아래 목적물 표시 대조표를 써 보시기 바랍니다. 등기부, 건축물대장 또는 토지대장, 도면, 임대차계약서 네 문서를 나란히 놓고 칸마다 같은 값인지 표시하는 것만으로도 조서 단계의 보정 위험을 상당 부분 미리 걸러 낼 수 있습니다.

1차 조치 · 목적물 표시 대조표

네 문서 가운데 하나라도 어긋나면 어느 쪽을 기준으로 조서에 적을지 먼저 정해야 합니다. 대장과 등기부의 기재가 서로 다른 경우도 있고, 계약서에는 흔히 부르는 상호나 층 이름만 적힌 경우도 많기 때문입니다.

조항 유형별 집행 경로 매트릭스: 인도·금전·작위·의사표시

부동산 제소전화해조서에 가장 많이 들어가는 것은 임대차가 끝나면 부동산을 넘겨준다는 인도(명도) 조항이지만, 조서 한 장에는 성질이 다른 조항이 여러 개 함께 들어갑니다. 조항마다 강제집행이 흘러가는 길이 달라서, 어떤 조항은 법원의 별도 결정을 한 번 더 거칩니다.

인도 조항은 채무자가 부동산을 인도하여야 할 때 집행관은 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하여야 한다는 「민사집행법」 제258조 제1항의 경로를 탑니다. 이 강제집행은 채권자나 그 대리인이 인도받기 위하여 출석한 때에만 하고(제2항), 강제집행의 목적물이 아닌 동산은 집행관이 제거하여 채무자에게 인도하여야 합니다(제3항). 현장의 물건을 옮기는 주체가 집행관이라는 점과 임대인 쪽이 현장에 출석해야 한다는 점을 알아 두면 일정 계획이 쉬워집니다.

금전 조항은 밀린 차임이나 보증금 반환처럼 일정한 돈을 주라는 조항입니다. 금액이나 계산 방식, 지급일이 분명해야 집행으로 이어질 수 있고, 보증금 반환 조항을 이행 조항으로 넣어 두면 임차인도 같은 조서를 근거로 임대인의 재산에 강제집행을 신청할 수 있는 구조가 됩니다.

철거·원상회복 같은 작위 조항은 대체집행 경로로 검토합니다. 「민사집행법」 제260조 제1항은 민법 제389조 제2항 후단과 제3항의 경우 제1심 법원은 채권자의 신청에 따라 민법의 규정에 의한 결정을 하여야 한다고 정하고, 제2항은 채권자가 그 행위에 필요한 비용을 미리 지급할 것을 채무자에게 명하는 결정을 신청할 수 있다고 정합니다. 민법 제389조 제2항 후단은 채무자의 일신에 전속하지 아니한 작위를 목적으로 한 때 채무자의 비용으로 제삼자에게 이를 하게 할 것을 법원에 청구할 수 있다는 규정입니다. 다만 실제로 대체집행이 되는지는 조항이 철거 대상과 범위를 얼마나 구체적으로 적었는지에 따라 달라질 수 있어 단정할 수 없습니다.

등기 협력 같은 의사표시 조항은 성격이 또 다릅니다. 「민사집행법」 제263조 제1항은 채무자가 권리관계의 성립을 인낙한 때에는 그 조서로, 의사의 진술을 명한 판결이 확정된 때에는 그 판결로 권리관계의 성립을 인낙하거나 의사를 진술한 것으로 보는 조문입니다. 화해조서의 등기 조항이 어떤 절차로 처리되는지는 문구와 사안에 따라 판단이 갈릴 수 있으므로, 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다는 민법 제186조와 함께 설계 단계에서 따져 봐야 합니다.

인도 조항을 집행되게 쓰는 법: 날짜형·조건형·동시이행형

화해조서의 집행 개시 요건은 「민사집행법」 제57조의 준용 구조로 정해집니다. 제57조는 제56조의 집행권원에 기초한 강제집행에 대하여는 제58조 및 제59조에서 규정하는 바를 제외하고는 제28조 내지 제55조의 규정을 준용한다고 정하므로, 아래 세 요건도 제57조를 거쳐 화해조서에 적용됩니다. 인도 조항을 쓸 때 세 형태를 한 문장에 섞으면 언제부터, 어떤 서류를 갖춰 집행할 수 있는지가 흐려집니다.

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   날짜형 · 집행 개시 단계

   "○○년 ○월 ○일까지 인도한다"처럼 날짜를 정한 조항입니다. 제40조 제1항에 따라 집행을 받을 사람이 일정한 시일에 이르러야 그 채무를 이행하게 되어 있는 때에는 그 시일이 지난 뒤에 강제집행을 개시할 수 있습니다.

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   조건형 · 집행문 부여 단계

   "차임연체액이 3기의 차임액에 달하면 인도한다"처럼 조건을 붙인 조항입니다. 제30조 제2항에 따라 조건이 성취되었음을 채권자가 증명하여야 하는 때에는 이를 증명하는 서류를 제출하여야만 집행문을 내어 줍니다.

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   동시이행형 · 집행 개시 단계

   "보증금 반환과 동시에 인도한다"처럼 반대의무를 붙인 조항입니다. 제41조 제1항에 따라 채권자가 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 하였다는 것을 증명하여야만 집행을 개시할 수 있습니다.

세 형태 가운데 어느 것이 낫다고 일률적으로 말할 수는 없습니다. 날짜형은 개시 시점이 분명하고, 조건형은 연체 같은 사정이 생겼을 때 기간 중에도 움직일 수 있는 장치이며, 동시이행형은 임차인의 보증금을 보호하는 대신 임대인이 반환 또는 반환 제공을 증명할 준비를 해야 합니다. 그래서 날짜형 인도 조항을 기본으로 두고 연체 시의 조건형 조항을 별도 항으로 나누는 설계가 쓰입니다.

엄정숙 변호사가 15년 동안 제소전화해 3,600건 이상을 직접 성립시키며 가장 공을 들여 온 부분도 이 단계 분리입니다. 조항 하나에 날짜와 조건과 반대의무가 뒤섞이면 집행 신청 때 낼 증명서부터 다시 따져야 하기 때문입니다.

토지 임대차와 지상 건물이 걸린 조서는 어떻게 설계하나요?

토지만 빌려주었는데 임차인이 그 위에 건물을 지은 경우는 건물 임대차와 구조가 다릅니다. 「민법」 제643조는 건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우에 건물, 수목 기타 지상시설이 현존한 때에는 제283조의 규정을 준용한다고 정하고 있어, 기간 만료 때 임차인의 갱신청구와 매수청구 문제가 생길 수 있습니다. 같은 법 제652조는 제643조 등에 위반하는 약정으로 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다고 정합니다.

그래서 토지 임대차 조서에서 지상 건물의 철거와 토지 인도를 한 조항에 묶어 쓰는 설계는 신중해야 합니다. 철거 조항이 매수청구를 미리 포기하게 하는 내용으로 읽히면 제652조와 충돌할 여지가 있고, 법원이 신청서를 살피면서 보정을 명하는 사유가 될 수 있습니다. 철거를 조서로 강제할 수 있는지, 매수청구가 언제 문제 되는지는 판례와 사안에 따라 판단이 달라질 수 있어 단정할 수 없습니다.

가상의 예로, 자재 보관용으로 토지를 빌려준 소유자가 임차인이 세운 가설 건물까지 정리하고 싶다면, 그 임대차가 제643조의 건물 기타 공작물의 소유를 목적으로 한 토지임대차에 해당하는지부터 따져야 합니다. 해당 여부에 따라 철거 조항과 인도 조항의 짜임이 달라질 수 있습니다.

임차인이 부동산제소전화해조서에서 지킬 것

임차인에게 제소전화해조서는 불리하기만 한 서류가 아닙니다. 보증금 반환을 "임대인은 임차인에게 보증금을 반환한다"는 이행 조항으로 넣으면, 임대인이 반환을 미룰 때 임차인도 같은 조서를 집행권원으로 삼을 수 있는 구조가 됩니다. 임대인에게서 제안을 받았다면 인도 조항만 있고 보증금 반환 조항이 빠져 있지 않은지부터 확인하시는 것이 좋습니다.

임차인을 보호하는 강행규정도 조서 단계에서 그대로 살아 있습니다. 「상가건물 임대차보호법」 제15조는 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정하고, 「주택임대차보호법」 제10조도 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다고 정합니다. 다만 환산보증금이 대통령령으로 정하는 기준을 넘는 상가에는 상가건물 임대차보호법 제2조 제3항에 열거된 조문만 적용되고, 제15조는 그 열거에 없어 적용되지 않습니다. 권리금 회수기회나 계약갱신요구권을 포기하게 하는 조항처럼 강행규정과 부딪히는 조항은 법원의 보정명령 사유가 될 수 있습니다.

제소전화해조서 자주 묻는 질문 3가지