소송 전에 법원에서 맺는 약속,
임대차 계약서 옆에 두는 이유
검색창에 '제소 전화 해'로 띄어 적었다면 제대로 찾아오셨습니다. 이름 풀이부터 계약 네 시점의 쓰임, 임대인과 임차인이 각각 얻는 것까지 순서대로 짚어 드립니다.
이런 상황이라면 이 글이 답이 됩니다
- 임대차 계약을 앞두고 상대방이 제소전화해도 함께 하자고 해서, 무엇을 하는 절차인지 먼저 알고 싶은 분
- 임대인에게만 유리한 서류라고 들었는데, 임차인에게도 얻는 것이 있는지 궁금한 분
- 이미 연체가 생겼거나 만료가 다가와서, 지금 시점에 해도 되는지 판단이 필요한 분
제소 전화 해는 무엇인가요?
제소전화해는 소송을 제기하기 전에 당사자가 청구의 취지·원인과 다투는 사정을 밝혀 법원에 화해를 신청할 수 있는 제도입니다(「민사소송법」 제385조 제1항). 화해가 성립되면 법원사무관등이 조서에 당사자, 법정대리인, 청구의 취지와 원인, 화해조항, 날짜와 법원을 표시하고 판사와 법원사무관등이 기명날인 또는 서명합니다(제386조). 이렇게 만들어진 화해조서는 확정판결과 같은 효력이 있다는 것이 대법원 판결의 취지여서, 약속이 지켜지지 않으면 집행문을 받아 강제집행으로 나아갈 수 있습니다.
'제소 전화 해는 무엇인가요?'라고 묻는 분들이 가장 많이 헷갈리는 부분은 제소전화해가 소송인지 계약인지입니다. 제소전화해는 판결을 구하는 소송도 아니고 당사자끼리 서명만 하는 합의서도 아닌, 그 사이에 놓인 법원 절차입니다. 다툼이 커지기 전에 양쪽이 합의한 내용을 판사 앞에서 확인받아 두는 것이고, 합의가 이루어지지 않으면 조서는 만들어지지 않습니다.
강제집행의 근거가 되는 집행권원으로는 「민사집행법」 제56조 제5호(소송상 화해, 청구의 인낙 등 그 밖에 확정판결과 같은 효력을 가지는 것)가 쓰입니다. 같은 법 제57조는 제56조의 집행권원에 기초한 강제집행에 대하여 제58조 및 제59조에서 규정하는 바를 제외하고는 제28조 내지 제55조의 규정을 준용한다고 정하고 있어, 화해조서의 집행문도 신청에 따라 제1심 법원의 법원사무관등이 내어 주는 구조입니다(제28조 제2항 준용).
누가 신청하나
조문의 주어는 '당사자'입니다. 임대인이든 임차인이든 신청인이 될 수 있고, 상대방의 동의가 있어야 화해가 성립합니다.
어디에 내나
상대방의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원이 원칙이고, 소에 관한 규정 준용으로 서면 관할합의를 활용하는 방식도 쓰입니다.
무엇이 남나
당사자와 화해조항이 적힌 화해조서가 남습니다. 약속 불이행 시 집행문을 받아 강제집행의 근거로 씁니다.
'제소 전 화해' 이름 풀이와 띄어쓰기 오해
제소전화해는 '제소(提訴) 전(前) 화해(和解)', 곧 소를 제기하기 전에 하는 화해라는 뜻입니다. 검색창에 '제소 전화 해는 무엇인가요'처럼 띄어 적으면 전화 상담 이야기처럼 보이지만, 제도 이름 속 '전화'는 전화기와 아무 관계가 없습니다. 바르게 끊어 읽으면 '제소 전 / 화해'이고, 법원 서류와 실무 문서에는 보통 '제소전 화해' 또는 '제소전화해'로 적힙니다.
이름에서 읽히는 두 번째 사실은 '화해'라는 단어의 무게입니다. 화해는 당사자가 서로 양보해 다툼을 끝내기로 하는 약속이어서, 한쪽이 조건을 일방적으로 정해 상대방에게 서명만 받는 문서가 될 수 없습니다. 제소전화해조서가 임대인 전용 서류처럼 알려져 있지만, 실제로는 양쪽이 받아들일 수 있는 조항이어야 기일에서 화해가 성립합니다.
흔히 퍼져 있는 오해 네 가지를 실제 모습·조문 근거와 함께 정리했습니다.
| 흔한 오해 | 실제 모습 | 조문 근거 |
|---|---|---|
| '전화'로 하는 상담 절차다 | '제소 전 화해'로 읽는 법원 절차이고, 통화와는 관계가 없다 | 「민사소송법」 제385조 제1항 |
| 신청서를 받으면 소송을 당한 것이다 | 소 제기 전 단계이며, 화해가 성립하지 않은 뒤 당사자가 소제기신청을 하면 소송으로 이어진다 | 제388조 제1항·제2항 |
| 임대인만 신청할 수 있다 | 조문의 주어가 '당사자'여서 임차인도 신청인이 될 수 있다 | 제385조 제1항 |
| 공증과 같은 문서다 | 공정증서는 공증인이 작성하고, 화해조서는 법원사무관등이 표시하고 판사와 함께 기명날인 또는 서명하는 법원 문서다 | 제386조 |
마지막 오해는 실무에서 특히 중요합니다. 임차건물의 인도 또는 반환에 관한 공정증서는 「공증인법」 제56조의3 제1항 단서에 따라 임대인과 임차인 사이의 임대차 관계 종료를 원인으로 임차건물을 인도 또는 반환하기 전 6개월 이내에 작성되고, 임차인에 대한 금원 지급에 대하여도 강제집행을 승낙하는 취지의 합의내용이 포함된 경우에만 작성할 수 있습니다. 그래서 계약을 막 시작하는 시점에 명도 약속까지 집행 가능하게 남기려면 제소전화해가 검토 대상이 됩니다.
임대차 타임라인 위의 제소전화해, 네 시점에 각각 무엇을 정해 두나
임대차에서 제소전화해는 계약 체결·갱신·연체 발생·종료의 네 시점 어디에서나 쓰일 수 있지만, 시점마다 조서에 담는 핵심 조항이 다릅니다. 제소 전화 해는 무엇인가요라는 질문의 답도 결국 "지금 내 계약이 어느 시점에 있느냐"에 따라 구체적인 모습이 달라집니다.
계약 체결 가장 흔한 시점
기간 만료 때 인도, 차임 연체 때 해지와 인도, 보증금 반환 시기와 방식을 미리 조항으로 정합니다. 공정증서로는 명도 약속을 집행 가능하게 남기기 어려운 시점이라 제소전화해를 함께 검토합니다.
계약 갱신 기간·차임 변경
상가 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구하면 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못하고(「상가건물 임대차보호법」 제10조 제1항), 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있습니다(제2항). 갱신으로 기간이나 차임이 바뀌면 기존 조서의 날짜와 맞지 않게 될 수 있어 새 조건을 반영할지 검토합니다.
연체 발생 다툼이 드러난 시점
이미 연체가 생긴 뒤에는 분할 상환 일정과, 약속을 어겼을 때의 해지·인도를 함께 정해 조서로 남깁니다. 해지 기준은 상가와 그 밖의 건물이 다르므로 아래 갈림길에서 따로 확인합니다.
종료 임박 인도·정산
인도일, 보증금 반환일, 원상복구 범위를 맞물려 정합니다. 인도·반환 전 6개월 이내라는 요건과 금원 지급 강제집행 승낙 합의를 갖추면 공정증서도 선택지가 될 수 있어 두 제도를 비교합니다.
네 시점 가운데 어디에 있는지에 따라 "지금 신청해도 되나"의 답이 달라집니다. 특히 계약 체결 시점에 신청할 때 신청서의 '다투는 사정'을 어떻게 적고 법원이 그 기재를 어떻게 보는지는 사안마다 달라질 수 있어, 계약서 초안과 함께 검토하는 것이 안전합니다.
오늘 바로 할 일: 네 시점 메모 한 장
- 내 계약이 지금 체결·갱신·연체·종료 중 어디에 있는지 동그라미를 칩니다.
- 계약 시작일, 종료일, 실제 인도 예정일을 한 줄씩 적습니다.
- 조서에 꼭 넣고 싶은 조항 3개를 적습니다(예: 연체 시 해지와 인도, 만료일 인도, 보증금 반환 시기).
임대인이 얻는 것과 임차인이 얻는 것, 한 장의 조서가 양쪽을 지키는 구조
제소전화해조서는 임대인만 유리하게 만드는 서류가 아니라, 합의한 의무를 양쪽 모두 집행 가능한 문구로 남기는 균형 장치입니다. 상대방이 동의하지 않으면 화해 자체가 성립하지 않으므로, 한쪽에 유리한 조항만 늘어놓으면 기일 전후로 합의가 깨지기 쉽습니다.
| 조항 영역 | 임대인이 얻는 것 | 임차인이 얻는 것 |
|---|---|---|
| 차임 연체 | 법정 해지 기준에 이르면 해지하고 인도받는다는 약속을 조서로 확보 | 조문보다 불리한 기준이 섞였는지 기일 전에 점검할 기회 |
| 기간 만료 | 만료일 인도를 날짜로 고정해 명도소송 없이 집행 근거 확보 | 합의한 기간까지는 사용한다는 점을 같은 조서로 확인 |
| 보증금 | 인도와 보증금 반환의 순서를 정해 정산 다툼 감소 | 보증금 반환 시기·방식이 조서에 들어가 반환 의무도 집행 근거로 쓸 수 있음 |
| 원상복구 | 복구 범위를 미리 정해 종료 때 다툼 감소 | 복구 범위가 한정되어 과도한 요구를 막음 |
| 갱신 | 갱신 거절 사유와 절차를 계약서·조서에서 일관되게 정리 | 계약갱신요구권 포기 같은 문구가 들어가지 않았는지 확인 |
가상의 예로, 상가 임대차를 새로 맺는 두 사람이 연체 시 인도 조항만 조서에 넣고 보증금 반환은 '추후 협의한다'고만 적었다고 해 보겠습니다. 임대인은 집행 근거를 얻지만 임차인은 나중에 보증금 반환을 따로 소송으로 구해야 할 수 있어, 임차인이 기일 전에 동의를 거두는 원인이 되기도 합니다. 인도와 보증금 반환을 동시에 이행한다는 문구를 함께 두면, 양쪽이 같은 조서로 서로의 의무를 확인하게 됩니다.
법도 엄정숙 변호사는 15년 동안 제소전화해 3,600건 이상을 직접 성립시켜 온 경험을 바탕으로, 처음부터 양쪽이 받아들일 수 있는 조항으로 설계하는 것을 원칙으로 삼고 있습니다.
제소전화해로 할 수 없는 것과 결론이 갈리는 세 지점
제소전화해는 상대방 동의 없이 조서를 만들 수 없고, 법이 효력을 부정하는 약정을 유효하게 바꿔 주지도 않습니다. 할 수 있는 것과 할 수 없는 것을 먼저 구분해 두면 신청 여부를 판단하기가 훨씬 쉬워집니다.
할 수 있는 것
- 합의한 인도·연체 해지·보증금 반환을 조서로 남기기
- 약속 불이행 시 집행문을 받아 강제집행으로 나아가기
- 불성립 뒤 2주 이내 소제기신청으로 소송 이어 가기
할 수 없는 것
- 상대방 동의 없이 일방적으로 조서 만들기
- 상대방이 선임할 대리인을 내가 대신 정하기
- 임차인에게 불리해 효력이 없는 약정을 유효하게 만들기
대리인 문제는 조문에 분명히 적혀 있습니다. 「민사소송법」 제385조 제2항은 당사자가 화해를 위하여 대리인을 선임하는 권리를 상대방에게 위임할 수 없다고 정합니다. 계약서에 "임차인은 임대인이 지정하는 대리인에게 화해 권한을 맡긴다"는 식의 문구를 넣는 방식은 이 규정과 맞지 않습니다.
갈림길 ① 상대방이 동의하고 기일에 함께하는가
상대방이 합의하지 않으면 화해는 성립하지 않습니다. 「민사소송법」 제387조 제2항은 신청인 또는 상대방이 기일에 출석하지 아니한 때에는 법원은 이들의 화해가 성립되지 아니한 것으로 볼 수 있다고 정하므로, 동의와 일정 조율을 미리 확인해 두어야 합니다.
갈림길 ② 넣으려는 조항이 강행규정에 저촉되는가
「상가건물 임대차보호법」 제15조와 「주택임대차보호법」 제10조는 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정합니다. 계약갱신요구권 포기나 권리금 포기 같은 조항은 법원의 보정명령 사유가 될 수 있습니다. 다만 환산보증금이 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 상가 임대차에는 제2조 제3항이 열거한 조문만 적용되고, 그 열거에 제15조는 들어 있지 않습니다.
갈림길 ③ 연체 해지 기준이 3기인가 2기인가
상가건물은 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에 임대인이 계약을 해지할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조의8). 주택처럼 상가법이 적용되지 않는 건물 임대차에는 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때를 해지 기준으로 정한 민법 제640조가 적용됩니다.
제소 전화 해는 무엇인가요? 답을 내 계약에 대입하는 자가진단 5문항
제소전화해를 시작하기 전에는 상대방 동의, 조항의 구체성, 강행규정, 서류 일치, 현재 시점의 다섯 가지를 먼저 점검하면 진행 여부가 대부분 정리됩니다. 각 문항에 '예·아니요·모르겠다'로 답해 보세요.
- 1상대방이 합의 내용을 조서로 남기는 데 동의했고, 동의한 조항 목록을 서로 확인했는가
- 2인도일, 연체 시 해지 요건, 보증금 반환 시기처럼 조항이 날짜와 대상으로 구체적으로 정해져 있는가
- 3계약갱신요구권 포기, 권리금 포기처럼 임차인에게 불리한 약정이 섞여 있지 않은가
- 4계약서의 목적물 표시가 등기부·건축물대장과 맞고, 당사자 이름과 주소가 신분 서류와 일치하는가
- 5지금이 체결·갱신·연체·종료 가운데 어느 시점인지, 공정증서와 비교해 볼 시점인지 알고 있는가
'아니요'나 '모르겠다'가 두 개 이상이면 조항을 다시 정리한 뒤 신청하는 편이 낫습니다. 조항이 구체적이지 않으면 조서가 만들어져도 집행 단계에서 문구 해석을 두고 다툼이 생길 수 있습니다.
법도에서 진행하는 경우 순서는 전화상담, 이메일 자료 전달과 견적, 입금, 변호사의 법원 접수, 기일 출석과 조서 송달의 다섯 단계이고 평균 6개월(3~9개월) 정도 걸립니다. 의뢰인이 직접 챙기는 것은 앞의 세 단계가 중심이고 화해기일에는 대리인이 출석하는 구조이지만, 법원은 필요한 경우 대리권의 유무를 조사하기 위하여 당사자본인 또는 법정대리인의 출석을 명할 수 있습니다(제385조 제3항). 조서가 성립한 뒤 강제집행 실행 자체는 직접 진행하지 않으며, 집행문과 송달증명 발급까지 지원합니다.
신청 법원은 상대방의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원이 원칙입니다(제385조 제1항). 화해신청에는 그 성질에 어긋나지 아니하면 소에 관한 규정을 준용하므로(제385조 제4항), 일정한 법률관계로 말미암은 소에 관하여 서면으로 맺은 관할합의(제29조)를 활용하는 방식도 쓰입니다. 화해가 성립되지 않으면 법원사무관등이 그 사유를 조서에 적고 조서등본을 송달하며, 당사자의 소제기신청은 그 조서등본이 송달된 날부터 2주 이내에 하여야 하고, 조서등본이 송달되기 전에도 신청할 수 있습니다(제387조 제1항·제3항, 제388조 제3항). 이 2주는 불변기간입니다(제388조 제4항).
전화로 확인하면 좋은 질문 3가지
- "계약을 막 체결하는 지금 시점에 제소전화해를 신청해도 되나요?"
- "임차인이 망설이면 어떤 조항을 넣어 양쪽 균형을 맞추면 되나요?"
- "제 특약 중 보정 대상이 될 수 있는 문구는 무엇인가요?"
메모해 둔 네 시점 표시와 조항 3개를 보면서 질문하시면 통화 한 번으로 방향이 정리됩니다. 무료 전화상담 02-591-2334
제소전화해 뜻과 효력, 자주 묻는 질문 3가지
제소전화해 뜻은 무엇이고, 소송과는 어떻게 다른가요?
제소전화해 뜻은 소를 제기하기 전에 법원에서 하는 화해입니다. 소송은 법원이 판결로 결론을 내리지만, 제소전화해는 당사자가 합의한 내용을 법원이 조서로 남기는 절차라서 합의가 없으면 성립하지 않습니다. 화해가 성립하지 않으면 당사자는 소제기신청을 할 수 있고, 적법한 소제기신청이 있으면 화해신청을 한 때에 소가 제기된 것으로 봅니다(「민사소송법」 제388조 제1항·제2항).
화해조서만 있으면 바로 강제집행을 할 수 있나요?
화해조서만으로 곧바로 집행이 시작되지는 않고, 집행문을 받아야 합니다. 「민사집행법」 제57조가 제58조 및 제59조에서 규정하는 바를 제외하고는 제28조 내지 제55조의 규정을 준용하므로, 집행문은 신청에 따라 제1심 법원의 법원사무관등이 내어 줍니다. 조항이 날짜·대상·이행 방법으로 구체적으로 적혀 있어야 집행에 쓰기 쉽고, 문구에 따라 집행 가능 여부가 달라질 수 있습니다.
상대방이 화해기일에 나오지 않으면 어떻게 되나요?
법원은 신청인 또는 상대방이 기일에 출석하지 아니한 때에 화해가 성립되지 아니한 것으로 볼 수 있습니다(「민사소송법」 제387조 제2항). 불성립이 되면 법원사무관등이 사유를 조서에 적고 그 조서등본을 당사자에게 송달합니다. 당사자가 소제기신청을 하려면 조서등본이 송달된 날부터 2주 이내에 하여야 하고 이 기간은 불변기간이므로, 송달일을 바로 기록해 두는 것이 좋습니다.
내 계약에 맞는 조항부터 정리해 보세요
제소 전화 해는 무엇인가요라는 질문에서 출발했다면, 이제 남은 일은 내 계약 시점에 맞는 조항을 정하는 것입니다. 전화로 상황만 말씀해 주시면, 사안에 맞는 정확한 견적을 이메일로 보내드립니다. 계약서나 초안, 등기부, 넣고 싶은 조항 메모를 옆에 두고 전화하시면 상담이 빨라지고, 온라인 상담과 비용 안내는 상단 메뉴에서도 확인할 수 있습니다.
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