임대차 화해조서, 소송 전·소송 중·조정 3경로와 집행되는 조항 점검표

임대차 화해조서, 언제 어떤 경로로 생기나요?

임대차 화해조서는 분쟁 전에는 제소전화해로, 소송 중에는 소송상 화해나 화해권고결정으로, 조정 절차에서는 조정 성립으로 만들어집니다.

소송 전 경로는 「민사소송법」 제385조①의 제소전화해입니다. 민사상 다툼에 관하여 당사자는 청구의 취지·원인과 다투는 사정을 밝혀 상대방의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원에 화해를 신청할 수 있습니다. 임대차에서는 계약을 맺거나 갱신하는 시점에 장래의 명도·연체 문제를 미리 정리해 두는 용도로 가장 많이 쓰입니다.

소송 중 경로는 두 갈래입니다. 변론기일이나 변론준비기일에 당사자가 화해하고 그 내용을 변론조서·변론준비기일조서에 적으면, 그 조서는 확정판결과 같은 효력을 가집니다(민사소송법 제220조). 법원이 직권으로 화해권고결정을 했고 이의신청 없이 기간이 지나는 등 제231조 각 호에 해당하면, 그 결정은 재판상 화해와 같은 효력을 가집니다. 조정 절차에서는 「민사조정법」 제29조에 따라 조정이 재판상의 화해와 동일한 효력을 가집니다.

네 경로 중 어느 길로 만들어졌든, 조서가 강제집행의 근거로 쓰이는 연결고리는 같습니다. 「민사집행법」 제56조 제5호는 소송상 화해, 청구의 인낙 등 그 밖에 확정판결과 같은 효력을 가지는 것에 기초하여서도 강제집행을 실시할 수 있다고 정합니다. 다만 조서 안의 조항이 누가, 언제까지, 무엇을 하는지 특정되어 있어야 실제 집행 단계에서 쓸 수 있습니다.

제소는 무슨 뜻인가요?

제소(提訴)는 법원에 소를 제기한다는 뜻이고, 제소전화해는 말 그대로 소를 제기하기 전에 법원에서 하는 화해입니다.

그래서 제소전화해는 소장이 아니라 화해신청서로 시작합니다. 신청인이 상대방과 미리 합의한 화해조항을 신청서에 담아 법원에 내면, 법원이 화해기일을 열어 쌍방의 화해 의사를 확인하는 구조입니다. 화해신청에는 그 성질에 어긋나지 아니하면 소에 관한 규정을 준용합니다(민사소송법 제385조④).

임대차에서 제소전화해가 자주 쓰이는 이유는 분쟁이 생기기 전에 결론을 미리 고정해 둘 수 있기 때문입니다. 다만 상대방인 임차인이 화해에 응하지 않으면 성립하지 않는 제도이므로, 임대인에게만 유리한 조항으로 채운 초안은 협의 단계에서 막히기 쉽습니다. 보증금 반환처럼 임차인을 지키는 조항이 함께 들어간 균형 조서가 성립과 이후 집행 모두에서 안정적입니다.

화해 권고 결정이란 무엇인가요?

화해권고결정은 소송이 진행 중인 사건에서 법원이 직권으로 화해 내용을 정해 권고하는 결정이고, 기간 안에 이의가 없으면 재판상 화해와 같은 효력을 가집니다.

「민사소송법」 제225조①에 따르면 법원·수명법관 또는 수탁판사는 소송에 계속 중인 사건에 대하여 직권으로 당사자의 이익, 그 밖의 모든 사정을 참작하여 청구의 취지에 어긋나지 아니하는 범위 안에서 사건의 공평한 해결을 위한 화해권고결정을 할 수 있습니다. 결정 내용을 적은 조서 또는 결정서의 정본은 법원사무관등이 당사자에게 송달하여야 하는데, 제225조② 단서에 따라 등기우편 등으로 발송하는 방식이나 공시송달로는 송달할 수 없습니다.

1. 1결정 — 법원이 직권으로 청구의 취지에 어긋나지 아니하는 범위 안에서 화해 내용을 정합니다(제225조①).
2. 2정본 송달 — 결정 내용을 적은 조서 또는 결정서의 정본이 당사자에게 송달됩니다(제225조②).
3. 32주 이의기간 — 정본을 송달받은 날부터 2주 이내 이의신청, 송달 전에도 가능하고 불변기간입니다(제226조).
4. 4효력 — 2주 안에 이의신청이 없거나, 이의신청 각하결정이 확정되거나, 이의신청 취하·이의신청권 포기가 있으면 재판상 화해와 같은 효력(제231조).

임대차 소송에서 화해권고결정을 받았다면 확인할 것은 두 가지입니다. 결정문에 적힌 명도 날짜와 보증금 반환 조항이 그대로 확정돼도 괜찮은지, 그리고 정본을 송달받은 날이 정확히 언제인지입니다. 2주 계산이 애매하면 송달받은 서류를 놓고 바로 확인하는 편이 안전합니다.

화해 조서란 무엇인가요?

화해조서는 법원에서 성립한 화해의 내용을 적은 공적 문서로, 제소전화해에서는 법원사무관등이 다섯 가지 사항을 표시하고 판사와 법원사무관등이 기명날인 또는 서명합니다.

「민사소송법」 제386조는 화해가 성립된 때에는 법원사무관등이 조서에 당사자, 법정대리인, 청구의 취지와 원인, 화해조항, 날짜와 법원을 표시하고 판사와 법원사무관등이 기명날인 또는 서명한다고 정합니다. 반대로 화해가 성립되지 아니한 때에는 법원사무관등이 그 사유를 조서에 적어야 합니다(제387조①).

임대차 화해조서에서 강제집행의 대상이 되는 부분은 결국 화해조항입니다. 당사자 칸과 청구의 취지·원인 칸이 아무리 정확해도, 명도 날짜와 보증금 반환, 연체 시 처리가 화해조항에 문장으로 적혀 있지 않으면 조서로 집행할 방법이 없습니다. 조서에 없는 구두 약속도 마찬가지입니다.

제소전화해조서는 확정판결과 같은 효력을 가지는 것으로 다뤄지므로, 성립한 뒤에는 내용을 다시 다투기가 어렵습니다. 기일에는 대리인이 출석하는 경우가 많지만, 법원은 필요한 경우 대리권의 유무를 조사하기 위하여 당사자본인 또는 법정대리인의 출석을 명할 수 있습니다(제385조③). 결국 서명 전 검토가 조항을 고칠 수 있는 가장 현실적인 기회입니다.

임대차 화해조서 필수 조항 블록 점검표

임대차 화해조서의 화해조항은 명도, 차임 연체 해지, 보증금 반환, 원상회복, 비용의 다섯 블록을 빠짐없이 점검하는 것이 기본입니다.

아래 표는 문안을 대신하는 것이 아니라, 초안을 받았을 때 블록마다 무엇이 비어 있는지 확인하는 점검표입니다. 임대인이든 임차인이든 같은 표로 초안을 읽으면 협의할 지점이 빨리 드러납니다.

명도 블록의 세 유형은 집행 단계에서 필요한 준비가 서로 다릅니다. 날짜로 정한 조항은 그 날이 지나야 하고, 보증금 반환과 맞바꾸는 조항은 임대인이 반환 의무를 이행하거나 이행을 제공했음을 보여야 하며, 조건부 조항은 조건이 이뤄졌다는 증명이 필요합니다. 어느 유형을 고르느냐가 나중에 들 시간과 서류를 정합니다.

의무형 문장에는 주어, 상대방, 기한, 대상, 행위가 한 문장 안에 모두 들어 있습니다. 반대로 '노력한다', '협의한다', '조치를 취할 수 있다' 같은 끝말은 무엇을 집행할지 특정되지 않아, 조서에 적혀 있어도 집행 단계에서 쓰기 어렵습니다. 두 번째 예처럼 보증금 반환을 함께 적으면 임차인 보호와 명도 집행이 한 조항 안에서 맞물립니다.

넣으면 문제 되는 조항, 강행규정은 어디까지 미치나요?

임대차 화해조서 초안에 임차인에게 불리한 강행규정 위반 약정이 들어 있으면, 법원이 보정을 명하는 사유가 될 수 있습니다.

「상가건물 임대차보호법」(상가법) 제15조는 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정하고, 「주택임대차보호법」 제10조도 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다고 정합니다. 예를 들어 계약갱신요구권이나 권리금 회수기회를 미리 포기하게 하는 조항은 이 강행규정과 부딪칠 수 있습니다. 법이 정한 기수보다 짧은 연체로 곧바로 해지되게 하는 조항도 상가는 제10조의8과 제15조, 주택은 민법 제640조 등에 위반하는 약정으로 임차인에게 불리한 것을 효력 없게 하는 민법 제652조와 부딪칠 수 있습니다.

강행규정은 임차인에게 불리한 약정만 효력이 없게 하는 구조이므로, 임대인에게 불리한 조항에는 같은 논리가 적용되지 않습니다. 또 환산보증금을 넘는 상가 임대차에는 상가법 제2조③에 열거된 조문(제3조, 제10조①②③ 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지, 제11조의2, 제19조)만 적용되고, 제15조는 그 목록에 없으므로 적용되지 않습니다. 이 경우에는 열거된 조문과 민법 규정을 따로 살펴야 합니다.

법원이 어떤 조항을 문제 삼을지는 사건과 문구에 따라 달라질 수 있으므로, 걸릴 수 있는 조항은 신청 전에 미리 걸러 내는 편이 시간을 줄입니다. 보정 요구를 받은 뒤 조항을 고치면 양쪽의 합의를 다시 확인해야 하기 때문입니다.

임대차 화해조서 비용은 어떻게 정해지나요?

임대차 화해조서 비용은 법원에 내는 실비와 변호사 보수로 나뉘고, 법원 단계의 화해비용 부담은 민사소송법 제389조가 정합니다.

화해비용은 화해가 성립된 경우에는 특별한 합의가 없으면 당사자들이 각자 부담하고, 화해가 성립되지 아니한 경우에는 신청인이 부담합니다. 다만 소제기신청이 있는 경우에는 화해비용을 소송비용의 일부로 합니다(제389조). 그래서 비용을 한쪽이 부담하기로 했다면 화해조항에 비용 조항을 따로 적어 두는 것이 분명합니다.

인지대·송달료 같은 법원비용은 실비로 별도이고 금액은 사안별로 안내합니다. 변호사 보수는 월 임대료 구간에 따라 미리 정해 둔 기준으로 견적을 드리며, 관할합의서를 활용하면 건물이 어느 지역에 있든 같은 기준으로 진행할 수 있습니다. 구체 비용은 상단 메뉴의 비용 안내에서도 확인할 수 있습니다.

자주 묻는 질문