계약서와 함께 받은 제소전화해조서, 어느 칸부터 읽어야 할까요?
제소전화해조서란 한 장으로 약속을 고정하고, 다시 다투기 어렵게 하며, 강제집행의 근거가 되는 법원 조서입니다. 쓰임새마다 먼저 읽을 곳이 다릅니다.
이런 분께 필요한 글입니다
- 상가 임대차 계약을 앞두고 건물주에게서 제소전화해를 하자는 말을 처음 들은 임차인
- 계약서만으로는 불안해 조서를 받아 두려는데, 공증과 무엇이 다른지 헷갈리는 임대인
- 이미 받아 둔 조서를 꺼내 보며 이 문서로 무엇을 할 수 있는지 궁금한 분
- 재계약이나 조건 변경을 앞두고 예전 조서를 어떻게 다뤄야 할지 고민하는 분
01 · DEFINITION제소전화해조서란, 한 문장으로 정의하면
제소전화해조서란 소송을 내기 전에 법원에서 당사자 사이에 성립한 화해 내용을 법원사무관등이 적고, 판사와 법원사무관등이 기명날인 또는 서명한 조서입니다. 이름이 길어 보이지만 '소송(제소) 전에 하는 화해를 적은 조서'라는 뜻을 그대로 담고 있어, 제소전화해 조서 뜻을 물으면 이 한 문장으로 답할 수 있습니다.
출발점은 「민사소송법」 제385조 제1항입니다. 민사상 다툼에 관하여 당사자는 청구의 취지·원인과 다투는 사정을 밝혀 상대방의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원에 화해를 신청할 수 있습니다. 조문이 '할 수 있다'로 되어 있듯이 의무가 아니라 당사자가 고르는 길이고, 상대방이 동의하지 않으면 화해 자체가 성립하지 않습니다. 임대차에서 쓰는 제소전화해가 임대인 혼자 만드는 문서가 아니라 임대인과 임차인이 함께 조항을 맞춘 결과물인 이유입니다.
화해가 성립하면 「민사소송법」 제386조에 따라 법원사무관등이 조서에 당사자, 법정대리인, 청구의 취지와 원인, 화해조항, 날짜와 법원을 표시합니다. 이렇게 만들어진 화해조서는 확정판결과 같은 효력을 가지는 것으로 다뤄지고, 「민사집행법」 제56조 제5호가 '소송상 화해, 청구의 인낙(認諾) 등 그 밖에 확정판결과 같은 효력을 가지는 것'을 집행권원으로 들고 있어 강제집행의 근거가 됩니다.
제소전화해조서는 ① 상대방이 동의해 화해가 성립했을 때만 생기고, ② 조서에 적힌 화해조항의 범위에서만 힘을 가지며, ③ 실제로 집행하려면 집행문 등 별도 요건을 갖춰야 합니다. 세 조건 중 어디에 걸리는지가 내 조서의 실제 쓰임을 정합니다.
02 · THREE FACES조서의 세 얼굴 — 고정하고, 막고, 집행합니다
제소전화해조서란 무엇인지 쓰임새로 다시 보면, 한 장의 문서가 상황에 따라 세 가지 역할을 합니다. 계약 초기에는 약속을 고정하는 문서로, 분쟁이 생기면 다시 다투기 어려운 문서로, 이행이 멈추면 집행하는 문서로 읽힙니다. 어떤 얼굴로 보느냐에 따라 조서에서 먼저 확인할 칸도 달라집니다.
첫째 얼굴 · 약속을 고정
「민법」 제731조는 "화해는 당사자가 상호양보하여 당사자간의 분쟁을 종지할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다"고 정합니다. 서로 물러나 정한 기한·인도·지급 약속이 화해조항으로 굳어집니다.
먼저 볼 칸 · 화해조항둘째 얼굴 · 다시 다투기 어려움
확정판결과 같은 효력으로 다뤄지므로 나중에 '그런 뜻이 아니었다'며 내용을 뒤집기가 어렵습니다. 다툼의 길로는 「민사소송법」 제461조의 준재심이 거론되며, 재심 사유가 있을 때 열리는 좁은 문입니다.
먼저 볼 칸 · 당사자, 청구의 취지와 원인셋째 얼굴 · 집행
「민사집행법」 제56조 제5호의 집행권원이어서, 같은 법 제57조의 준용 규정을 거쳐 강제집행으로 이어집니다. 따로 소송을 거치지 않는다는 점이 계약서 특약과 가장 크게 갈립니다.
먼저 볼 칸 · 화해조항의 이행 문구첫째 얼굴에 덧붙일 점이 있습니다. 법원에서 성립한 재판상 화해에 민법의 화해 규정이 어디까지 그대로 적용되는지는 판례가 다뤄 온 영역이어서, 조항 하나를 두고 착오를 주장할 수 있는지 같은 문제는 사안마다 따져 봐야 합니다. 조서에 담기 전에 문구를 충분히 다듬어야 하는 이유도 여기에 있습니다.
둘째 얼굴은 「민사소송법」 제461조의 문언을 정확히 볼 필요가 있습니다. 제461조는 "제220조의 조서 또는 즉시항고로 불복할 수 있는 결정이나 명령이 확정된 경우"에 제451조 제1항의 사유가 있으면 확정판결에 대한 재심 규정에 준하여 재심을 제기할 수 있다고 정합니다. 제소전화해조서를 이 길로 다툴 수 있는지와 그 범위는 대법원 판결로 정리되어 온 부분이므로, 조서를 받은 뒤 이견이 생겼다면 그 사유가 재심 사유에 해당하는지부터 확인하는 것이 순서입니다.
03 · PROCESS제소전화해조서는 어떤 순서로 만들어지나요?
제소전화해조서란 저절로 생기는 문서가 아니어서, 화해조항 설계와 법원 기일을 거쳐야 성립 여부가 정해집니다. 법도 엄정숙 변호사 사무실에서 진행하는 경우 흐름은 다섯 단계이고, 의뢰인이 직접 챙기는 일은 앞의 세 단계에 몰려 있습니다.
- 1전화상담 · 10~20분 정도 계약 상황과 원하는 조항을 듣습니다.
- 2자료·견적 · 계약서 등 자료를 이메일로 받고 사안에 맞는 견적을 안내합니다.
- 3입금 · 진행이 정해지면 위임장 2부, 인감증명서 등 서류 준비에 들어갑니다.
- 4법원 접수 · 변호사가 신청서와 첨부 서류를 대행해 접수합니다.
- 5기일·조서 송달 · 화해기일에 화해가 성립하면 조서가 송달됩니다.
화해기일에 양쪽 의사가 맞으면 제386조의 조서가 작성되고, 맞지 않으면 불성립이 되며, 이때 당사자는 같은 법 제388조 제1항에 따라 소제기신청을 할 수 있습니다. 「민사소송법」 제387조 제1항은 화해가 성립되지 아니한 때 법원사무관등이 그 사유를 조서에 적어야 한다고 정하고, 같은 조 제3항에 따라 그 조서등본이 당사자에게 송달됩니다. 전체 기간은 평균 6개월(3~9개월) 정도이며, 법원 사정과 보정 여부에 따라 달라집니다.
기일 출석에 관해서는 오해가 많습니다. 변호사가 대리하는 구조에서는 의뢰인이 기일에 직접 나가지 않고 진행되는 경우가 보통이지만, 「민사소송법」 제385조 제3항은 법원이 필요한 경우 대리권의 유무를 조사하기 위하여 당사자본인 또는 법정대리인의 출석을 명할 수 있다고 정합니다. 출석 요구를 받았다면 가볍게 넘기지 말고 대리인과 바로 일정을 맞추는 것이 안전합니다.
조서를 받으면 바로 확인할 5칸 점검표
| 조서의 칸(제386조) | 확인할 점 | 어긋나 있다면 |
|---|---|---|
| 당사자 | 계약서·등기부의 이름과 같은지, 법인이면 법인명이 정확한지 | 집행할 상대를 특정하는 데 문제가 생길 수 있음 |
| 법정대리인 | 미성년자의 법정대리인 등 표시가 필요한 경우 빠짐이 없는지 | 대리 관계를 다시 따져야 할 수 있음 |
| 청구의 취지와 원인 | 어떤 임대차, 어떤 목적물에 관한 다툼인지 드러나는지 | 조항 범위를 해석할 때 기준이 흔들릴 수 있음 |
| 화해조항 | 인도 기한·지급 금액 항목·조건이 구체적으로 적혔는지 | 집행 단계에서 막힐 수 있음 |
| 날짜와 법원 | 성립일과 법원이 표시되어 있는지 | 이후 집행문 신청 때 다시 확인하는 항목 |
점검을 마친 조서 정본은 계약서·관할합의서 사본과 한 봉투에 보관하고, 송달받은 날짜를 겉면에 적어 두면 좋습니다. 나중에 집행문을 신청할 때 정본과 송달 관련 서류가 다시 필요해질 수 있기 때문입니다. 스캔본을 따로 남겨 두면 재계약 때 조항을 다시 확인하기도 편합니다.
04 · LIMITS조서가 스스로 하지 못하는 일 4가지
제소전화해조서란 질문에 '판결과 같은 문서'라고만 답하면 놓치는 부분이 있습니다. 아래 네 가지는 상담에서 자주 바로잡는 오해이고, 조서를 받는 임차인과 신청하는 임대인 모두 미리 알아 두어야 할 한계입니다.
"조서만 있으면 날짜가 지나는 순간 집행관이 오는 것 아닌가요?"
자동 집행은 없습니다. 「민사집행법」 제57조는 제56조의 집행권원에 기초한 강제집행에 대하여 "제58조 및 제59조에서 규정하는 바를 제외하고는 제28조 내지 제55조의 규정을 준용한다"고 정합니다. 이 준용에 따라 집행문을 받고, 준용되는 제39조 제1항의 요건(신청한 사람과 집행을 받을 사람의 성명 표시, 조서를 이미 송달하였거나 동시에 송달한 때)을 갖춰 채권자가 집행을 신청해야 절차가 움직입니다.
"조서에 적힌 돈은 전부 10년 동안 청구할 수 있죠?"
일부만 맞습니다. 「민법」 제165조는 판결로 확정된 채권의 소멸시효를 10년으로 하고(제1항), 재판상 화해 등 판결과 동일한 효력이 있는 것으로 확정된 채권도 같다고 정합니다(제2항). 다만 제3항에 따라 확정 당시 변제기가 도래하지 아니한 채권에는 이 특례가 적용되지 않으므로, 조서 성립 뒤 매달 생기는 장래 차임은 원래의 시효 기간으로 따져야 할 수 있습니다.
"권리금 포기, 갱신요구권 포기도 조서에 넣으면 그대로 효력이 생기나요?"
단정하기 어렵습니다. 「상가건물 임대차보호법」 제15조는 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정하므로, 이런 조항은 법원의 보정명령 사유가 될 수 있습니다. 다만 환산보증금을 넘는 상가에는 제15조가 적용되지 않아 같은 문구라도 판단이 달라질 수 있습니다.
"통화로 따로 약속한 내용도 조서처럼 집행되죠?"
조서 밖의 약속은 조서의 힘을 빌리지 못합니다. 집행의 근거는 조서에 적힌 화해조항입니다. 문자·통화로 나눈 약속이나 조서와 별도로 쓴 합의서는 그 자체로 집행권원이 되지 않으므로, 꼭 지켜야 할 약속은 신청 단계에서 화해조항으로 옮겨 적어야 합니다.
화해조서가 해 주는 일
- 약속 내용을 확정판결과 같은 효력으로 고정
- 별도 소송 없이 집행권원으로 사용
- 확정 당시 변제기가 온 채권의 10년 시효
조서만으로는 안 되는 일
- 집행문 없이 곧바로 집행
- 장래 차임까지 10년 시효 적용
- 조서 밖 약속의 집행
- 강행규정 위반 조항의 효력 보장
법도 엄정숙 변호사는 15년 동안 제소전화해 3,600건 이상을 직접 성립시키면서 '나중에 실제로 집행되는 문구'를 기준으로 화해조항을 설계해 왔습니다. 다만 조서에 따른 강제집행 실행 자체는 직접 진행하지 않고, 집행문과 송달증명 발급까지 지원하는 방식으로 안내하고 있습니다(비용 별도).
05 · COMPARE화해조서와 공정증서·판결문은 무엇이 다른가요?
제소전화해조서와 자주 비교되는 문서는 계약서 특약, 공정증서, 판결문 세 가지입니다. 집행권원 목록 전체를 외울 필요는 없고, 임대차에서 실제로 고르는 지점만 세 줄로 정리하면 충분합니다.
| 문서 | 집행권원이 되는가 | 제소전화해조서와 갈리는 점 |
|---|---|---|
| 계약서 특약 | 그 자체로는 집행권원이 아님 | 상대가 지키지 않으면 소송으로 판결을 받아야 함 |
| 공정증서 | 「민사집행법」 제56조 제4호 또는 「공증인법」 제56조의3의 요건을 갖춘 경우 | 임차건물 인도·반환은 인도·반환 전 6개월 이내 등 조건이 붙음 |
| 판결문 | 확정판결 등 | 분쟁이 생긴 뒤 소를 제기하고 재판을 거쳐 받음 |
공정증서 쪽을 조금 더 보면, 「민사집행법」 제56조 제4호는 "공증인이 일정한 금액의 지급이나 대체물 또는 유가증권의 일정한 수량의 급여를 목적으로 하는 청구에 관하여 작성한 공정증서로서 채무자가 강제집행을 승낙한 취지가 적혀 있는 것"을 집행권원으로 듭니다. 건물 인도에 관해서는 「공증인법」 제56조의3 제1항이 따로 길을 열어 두었지만, 임차건물의 인도·반환 공정증서는 임대인과 임차인 사이의 임대차 관계 종료를 원인으로 인도 또는 반환하기 전 6개월 이내에 작성되고, 임차인에 대한 금원 지급에도 강제집행을 승낙하는 합의가 함께 들어 있는 경우에만 작성할 수 있습니다.
정리하면, 계약을 맺는 날 명도 약속까지 집행할 수 있는 문서로 남기려 할 때는 제소전화해가 주로 쓰이고, 인도·반환 시점이 가까워졌다면 공정증서도 선택지에 들어옵니다. 판결문은 분쟁이 이미 생긴 뒤의 해법이라 시간이 더 들고, 그 사이 점유 상황이 바뀌는 문제를 따로 대비해야 할 수 있습니다.
06 · SELF CHECK내 계약에 제소전화해조서가 필요할까요? 자가진단 5문항
제소전화해조서란 모든 임대차에 꼭 필요한 문서는 아닙니다. 아래 갈림길 세 가지에서 내 계약이 어느 쪽에 서는지 먼저 보고, 이어지는 5문항으로 애매한 칸을 표시해 보세요. 애매한 칸이 바로 계약서를 직접 봐야 판단이 나오는 부분입니다.
갈림길 1 · 목적이 명도인가, 금전인가
건물을 돌려받는 약속이 핵심이면 인도 조항의 기한·조건 문구가, 차임·관리비 같은 금전이 핵심이면 지급 조항과 조서에 흔히 넣는 차임 연체 기준(상가 3기·주택 2기)이 설계의 중심이 됩니다.
갈림길 2 · 인도·반환 전 6개월 이내인가
계약을 맺는 시점이라면 「공증인법」 제56조의3 제1항 단서의 시점 요건 때문에 임차건물 인도 공정증서를 쓰기 어렵고, 인도·반환 예정 시점이 6개월 안으로 다가왔다면 공증과 제소전화해를 함께 비교할 수 있습니다.
갈림길 3 · 보증금 반환 조항이 함께 있는가
제소전화해는 임차인이 동의해야 성립하므로, 임차인의 보증금 반환이나 원상복구 정산 같은 조항을 함께 넣어 양쪽을 지키는 균형 조서로 만드는 것이 기본입니다.
세 갈림길 중 하나라도 애매하다면 계약서와 특약 문구를 함께 보고 판단해야 정확합니다 — 무료 전화상담 02-591-2334
- 1계약서에 기간 만료 뒤 건물을 인도할 날짜가 구체적으로 적혀 있나요?
- 2차임 연체가 몇 기에 이르면 무엇을 하는지 미리 정해 두었나요?
- 3목적물이 건물 전체인가요, 1층의 일부처럼 일부분인가요? 1층의 일부라면 도면이 필요합니다.
- 4상대방이 제소전화해 신청과 화해조항 내용에 동의했나요?
- 5재계약이나 차임·기간 변경이 예정되어 있나요?
'아니요'나 '모르겠다'가 두 개 이상이면 화해조항을 다시 살펴볼 필요가 있습니다. 특히 3번과 5번은 서류를 봐야만 답이 나오는 항목이라, 상담 때 등기부·건축물대장과 기존 조서를 함께 준비하면 판단이 빨라집니다.
07 · FAQ제소전화해란 무엇인가요? 자주 묻는 질문 3가지
제소전화해란 무엇이고, 제소전화해조서와 같은 말인가요?
제소전화해란 소송을 내기 전에 법원에 화해를 신청해 분쟁을 미리 정리하는 절차이고, 제소전화해조서는 그 화해가 성립했을 때 남는 결과물입니다. 절차와 문서를 가리키는 말이라 엄밀히는 다르지만 일상에서는 섞어 씁니다. 신청 근거는 「민사소송법」 제385조 제1항, 조서의 표시 사항은 제386조입니다.
재계약하면 조서를 다시 받아야 하나요?
상황에 따라 다르며 일률적으로 말하기 어렵습니다. 기존 조서의 화해조항이 새 계약의 기간·차임·목적물까지 미치는지는 조항 문구와 바뀐 내용에 따라 달리 볼 여지가 있습니다. 조건이 크게 바뀌었다면 새 조항으로 다시 받는 방안을 함께 검토하는 것이 안전합니다.
화해조서 효력은 판결과 완전히 같나요?
화해조서는 확정판결과 같은 효력을 가지는 것으로 다뤄지고 집행권원이 된다는 점에서 판결과 같은 힘을 냅니다. 다만 장래 차임처럼 확정 당시 변제기가 오지 않은 채권에는 「민법」 제165조의 10년 특례가 적용되지 않고, 다투는 길도 준재심처럼 좁게 열려 있다는 차이를 함께 기억해 두세요.
전화로 확인하면 좋은 질문 3가지
- 제 경우 공증과 제소전화해 중 무엇이 맞나요?
- 받은 조서 조항이 실제로 집행되는 문구인가요?
- 재계약하면 조서를 다시 받아야 하나요?
세 질문 모두 계약서·특약·기존 조서를 보면서 답해 드릴 수 있습니다. 무료 전화상담 02-591-2334
제소전화해조서란 결국 어떤 문구로 적었는가가 결과를 정하는 문서입니다. 계약서, 등기부, 기존 조서나 특약 메모를 옆에 두고 전화해 주시면 대화가 짧아집니다. 전화로 상황만 말씀해 주시면, 사안에 맞는 정확한 견적을 이메일로 보내드립니다.
02-591-2334온라인 상담과 비용 안내는 상단 메뉴에서 확인하실 수 있습니다.
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