제소전화해임차인, 임대인이 안 지킬 때 임차인이 집행하는 조항과 순서

제소전화해임차인, 임차인이 '받는 쪽'이 되는 한 줄 요약

제소전화해임차인이 먼저 알아 둘 한 줄은, 화해조서가 임대인만을 위한 문서가 아니라는 점입니다. 「민사소송법」 제385조 제1항에 따라 당사자는 민사상 다툼에 관하여 청구의 취지·원인과 다투는 사정을 밝혀 상대방의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원에 화해를 신청할 수 있습니다. 화해가 성립하면 그 조서는 확정판결과 같은 효력을 가지는 것으로 다뤄집니다.

집행 단계에서 기준이 되는 조문은 「민사집행법」 제56조 제5호입니다. 제5호는 “소송상 화해, 청구의 인낙(認諾) 등 그 밖에 확정판결과 같은 효력을 가지는 것”에 기초해서도 강제집행을 할 수 있다고 정하므로, 화해조서는 집행권원이 됩니다. 집행권원 안에서 채권자는 조항의 의무자가 누구인지로 정해지므로, 임대인의 보증금 반환 의무를 적은 조항이라면 그 조항의 채권자는 임차인입니다.

제소전화해는 상대방이 화해기일에서 같은 내용에 동의해야 성립합니다. 그래서 임대인의 명도 조항만 적힌 조서보다 임대인의 의무도 함께 적힌 균형 조서가 제도의 원칙에 맞습니다.

제소전화해를 거절하거나 기일에 나가지 않으면 어떻게 되나요?

임차인이 화해 내용에 동의하지 않으면 제소전화해는 성립하지 않습니다. 「민사소송법」 제387조 제2항은 “신청인 또는 상대방이 기일에 출석하지 아니한 때에는 법원은 이들의 화해가 성립되지 아니한 것으로 볼 수 있다”고 정하고, 같은 조 제1항에 따라 화해가 성립되지 아니한 사유는 법원사무관등이 조서에 적습니다.

제387조 제2항은 법원이 불성립으로 “볼 수 있다”는 규정이어서, 불출석하면 언제나 자동으로 끝난다고 단정할 수는 없습니다. 화해가 성립되지 않으면 당사자는 소제기신청을 할 수 있고, 이 신청은 불성립 조서등본이 송달된 날부터 2주 이내에 하여야 합니다(「민사소송법」 제388조, 불변기간).

거절은 임차인의 선택이지만, 계약서에 제소전화해 협조 특약이 있다면 별도의 다툼이 생길 수 있습니다. 그래서 거절만 하기보다, 임차인이 채권자가 되는 조항을 조서에 함께 넣자고 제안하는 것이 현실적인 대응이 될 수 있습니다.

임차인이 채권자가 되는 조항 4가지

제소전화해 임차인에게 유리하게 작동하는 조항은 크게 네 가지입니다. 모두 임대인의 의무나 임대인이 권리를 행사하는 문턱을 조서에 적는 방식이며, 조항마다 집행 경로가 다릅니다.

네 조항 가운데 곧바로 금전 집행으로 이어지는 것은 보증금 반환 조항이고, 원상복구 범위는 그 금액을 지키는 울타리, 연체 기준은 임대인의 집행을 늦추는 문턱 역할을 합니다. 권리금 협력 조항은 효력과 집행 방법을 단정하기 어려운 영역이라 넣을 때부터 문구 검토가 필요합니다. 반대로 임차인이 권리금을 포기한다는 문구는 상가건물 임대차보호법의 강행규정과 부딪칠 여지가 있어 법원의 보정명령 사유가 될 수 있습니다.

1차 조치 · 내 조서에서 임차인이 집행할 수 있는 조항 판정표 — 조서나 신청서 사본을 옆에 두고 조항마다 한 줄씩 대조해 보세요.

판정표를 채우다가 “임대인은”으로 시작하는 줄에 기한이 비어 있거나 “협의하여 정한다”처럼 흐린 말이 있다면 표시해 두세요. 금액과 기한이 특정되지 않은 조항은 집행 단계에서 막힐 가능성이 크고, 그 부분이 서류를 보고 판단해야 하는 지점입니다. 보증금 반환 조항은 금전의 지급을 목적으로 하는 집행권원이므로, 강제집행을 개시할 수 있는 상태라면 「민사집행법」 제61조 제1항에 따라 채무자의 보통재판적이 있는 곳의 법원에 재산명시신청을 할 수도 있습니다.

임대인이 보증금을 안 돌려주면 임차인은 어떤 순서로 집행하나요?

제소전화해 보증금 반환 조항으로 집행하려는 임차인은 집행문, 조서정본 송달, 집행개시 요건이라는 세 관문을 차례로 통과해야 합니다. 「민사집행법」 제57조는 “제56조의 집행권원에 기초한 강제집행에 대하여는 제58조 및 제59조에서 규정하는 바를 제외하고는 제28조 내지 제55조의 규정을 준용한다”고 정하고 있어, 판결 집행에 쓰이는 규정이 화해조서에도 준용됩니다.

1. 1. 집행문 신청 — 제57조가 준용하는 제28조 제2항에 따라 집행문은 신청에 따라 제1심 법원의 법원사무관등이 내어 줍니다.
2. 2. 조서정본 송달 확인 — 제39조 제1항(준용)에 따라 신청한 사람과 집행을 받을 사람의 성명이 표시되어 있고, 조서정본을 이미 송달했거나 동시에 송달한 때에만 개시할 수 있습니다.
3. 3. 기한·동시이행 요건 — 날짜가 정해진 조항은 제40조 제1항(준용)에 따라 그 시일이 지난 뒤에, 동시이행 조항은 제41조 제1항(준용)에 따라 반대의무 이행 또는 이행 제공을 증명해야 개시됩니다.
4. 4. 집행 방법 선택 — 임대인의 예금·채권 압류 같은 금전 집행으로 갈지, 임차건물 경매를 신청할지 고릅니다.

화해조서는 보증금 반환을 “건물 인도와 동시에”로 적는 경우가 흔합니다. 이 경우 제41조 제1항(준용)은 “반대의무의 이행과 동시에 집행할 수 있다는 것을 내용으로 하는 집행권원의 집행은 채권자가 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 하였다는 것을 증명하여야만 개시할 수 있다”고 정하므로, 임차인은 점포를 비우고 열쇠를 건네려 한 사실처럼 인도 또는 인도 제공을 증명할 자료를 먼저 갖춰야 합니다. 어느 정도의 제공이면 충분한지는 사안별로 판단됩니다.

보증금 반환을 정한 화해조서도 확정판결에 준하는 집행권원으로 쓰일 수 있지만, 특례는 임차건물에 대한 경매 신청에 한정됩니다. 임대인의 예금이나 다른 채권을 압류하는 길을 고르면 제41조 제1항(준용)의 증명 요건이 그대로 남습니다. 환산보증금을 넘는 상가는 상가건물 임대차보호법 제5조가 제2조 제3항의 열거 조문에 없어 적용되지 않으므로, 어느 길이든 인도 제공을 증명할 자료를 먼저 마련하는 편이 안전합니다.

건물이 팔려 임대인이 바뀌었다면 새 소유자를 상대로 한 승계집행문이 문제됩니다. 「민사집행법」 제31조 제1항(준용)은 승계인에 대한 집행을 위해 집행문을 내어 줄 수 있다고 하면서 단서에서 “그 승계가 법원에 명백한 사실이거나, 증명서로 승계를 증명한 때에 한한다”고 정합니다. 어느 범위에서 승계가 인정되는지는 사안에 따라 판단이 갈릴 수 있습니다.

제소전화해 임차인 보호 장치 한눈에 보기

제소전화해 절차와 집행 단계에는 임차인을 지키는 장치가 조문으로 마련되어 있습니다.

표의 마지막 줄은 임대인 쪽에도 똑같이 적용됩니다. 명도 조항이 “보증금 반환과 동시에 건물을 인도한다”로 적혀 있다면 임대인도 보증금 반환 또는 반환 제공을 증명해야 명도 집행을 시작할 수 있으므로, 동시이행 문구는 임차인의 보증금을 지키는 장치가 됩니다.

강행규정은 「상가건물 임대차보호법」 제15조가 “이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다”고, 「주택임대차보호법」 제10조가 “이 법에 위반된 약정(約定)으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다”고 정합니다. 강행규정 위반 소지가 있는 조항이 신청서에 들어가 있으면 법원의 보정명령 사유가 될 수 있다는 정도로 이해하고, 조서가 이미 성립한 뒤의 효력 문제는 사안별로 따져야 합니다.

제소전화해 임차인이 자주 하는 오해 3가지

제소전화해를 처음 요청받은 임차인은 조서를 일방적인 각서처럼 여기기 쉽습니다. 흔한 오해 세 가지를 바로잡습니다.

제소전화해임차인 FAQ