제소전화해 화해조항, 한 줄을 고치면 같이 바뀌는 6블록 연결 지도

제소전화해 화해조항이란 무엇인가요?

제소전화해 화해조항은 화해조서에 적히는 내용 가운데 당사자가 실제로 지켜야 할 의무와 그 이행 방법을 정한 부분입니다. 「민사소송법」(민소법) 제386조는 화해가 성립된 때 법원사무관등이 조서에 당사자, 법정대리인, 청구의 취지와 원인, 화해조항, 날짜와 법원을 표시하고 판사와 법원사무관등이 기명날인 또는 서명하도록 정합니다. 다섯 가지 기재사항 가운데 강제집행의 내용이 되는 것이 화해조항입니다.

성립된 화해조서는 확정판결과 같은 효력을 가지는 것으로서 「민사집행법」(민집법) 제56조 제5호의 집행권원이 됩니다. 그래서 화해조항은 계약서 특약처럼 "이렇게 하기로 한다"는 약속 문장이 아니라, 집행관이 읽고 그대로 실행할 수 있는 문장에 가깝게 써야 합니다. 누가, 무엇을, 언제까지, 어떤 조건에서 하는지가 조항마다 드러나야 합니다.

표에서 보듯 화해조항은 당사자 표시와 맞물립니다. 조항에는 "임차인"이라고만 적었는데 당사자 표시에는 법인과 대표자 개인이 함께 올라가 있다면, 집행 단계에서 누구를 상대로 하는지 다툼이 생길 수 있습니다. 제소전화해조서 작성 단계에서 조항의 주어는 조서의 당사자 표시와 같은 이름으로 쓰는 것이 기본입니다.

화해조항 6블록은 어떻게 맞물려 있나요?

제소전화해 화해조항은 보통 해지 사유, 명도, 보증금 정산, 원상회복, 지연손해금, 비용·청산의 6블록으로 짜이고, 각 블록은 앞뒤 블록의 날짜와 조건을 전제로 움직입니다. 해지 사유가 명도를 부르고, 명도가 보증금 정산의 기준일이 되며, 정산 지체가 지연손해금으로 이어지는 구조입니다.

6블록을 따로 보면 문장마다 그럴듯해 보여도, 연결선을 따라가면 빈칸이 드러납니다. 가상의 예로, 명도일을 한 달 늦춰 달라는 요청을 받아 명도 블록만 고치면 보증금 지급일과 지연손해금 기산일은 옛 날짜에 남습니다. 한 블록을 고칠 때는 그 블록과 연결된 블록을 같이 펼쳐 보는 것이 원칙입니다.

블록별 문안 예시와 흔한 실수

화해조항 예문은 그대로 옮겨 쓰기보다 "특정되었는가"를 기준으로 고쳐 써야 합니다. 아래 문안은 이해를 돕기 위한 가상의 예이며, 실제 문안은 계약서와 등기부·건축물대장의 표시에 맞춰 달라집니다.

세 쌍의 공통점은 집행관이 문장만 보고 실행할 수 있느냐입니다. 날짜·장소·산정 방식·공제 항목이 문장 안에 있으면 집행 단계의 다툼이 줄고, 빠져 있으면 조서가 있어도 집행 전에 해석을 두고 다시 다투게 될 수 있습니다.

한 조항을 바꾸면 따라 바뀌는 것: 명도 기한 3가지 방식

명도 조항의 기한을 어떤 방식으로 쓰느냐에 따라 집행이 걸리는 단계 자체가 달라집니다. 민집법 제57조는 "제56조의 집행권원에 기초한 강제집행에 대하여는 제58조 및 제59조에서 규정하는 바를 제외하고는 제28조 내지 제55조의 규정을 준용한다"고 정합니다. 집행문 부여(제30조)와 집행개시 요건(제40조·제41조)은 이 준용 구조를 통해 제56조 제5호의 집행권원인 화해조서의 집행에 준용됩니다.

확정기한형은 집행 단계가 가장 단순한 대신, 명도일이 조서 성립보다 앞서 버리면 쓸모가 줄어듭니다. 제소전화해는 신청부터 조서까지 평균 6개월(3~9개월) 정도 걸리므로 남은 임대 기간과 비교해 날짜를 정합니다. 조건형은 해지 사유 블록과 곧바로 이어지는 대신, 조건 성취를 어떤 서류로 증명할지까지 설계해 두어야 집행문 단계에서 멈추지 않습니다.

동시이행형은 임차인 보호와 균형이 맞지만, 임대인이 보증금을 실제로 지급했거나 지급을 제공했다는 증명을 준비해야 집행이 시작됩니다. 아래는 조항 하나를 바꿀 때 함께 볼 곳입니다.

명도가 끝까지 이뤄지지 않으면 집행은 「민사집행법」 제258조 제1항에 따라 진행되어, 집행관은 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하여야 합니다. 같은 조 제2항에 따라 그 집행은 채권자나 그 대리인이 인도받기 위하여 출석한 때에만 합니다.

강행규정과 부딪히는 조항은 보정명령 사유가 될 수 있습니다

임차인에게 불리한 약정을 막는 강행규정에 어긋나는 화해조항은 법원의 보정명령 사유가 될 수 있습니다. 「상가건물 임대차보호법」(상가법) 제15조는 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정하고, 「주택임대차보호법」 제10조도 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다고 정합니다. 「민법」 제652조는 제640조 등 열거된 조문에 위반하는 약정으로 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정합니다.

해지 사유 블록이 특히 자주 걸립니다. 상가법 제10조의8은 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 하고, 민법 제640조는 건물 기타 공작물의 임대차에서 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에 해지할 수 있다고 정합니다. 상가인데 2기 연체로 해지하는 조항, 주택인데 1기 연체로 해지하는 조항은 임차인에게 불리한 약정으로 문제가 될 수 있습니다.

환산보증금을 넘는 상가라고 해서 어떤 문구든 넣어도 되는 것은 아닙니다. 3기 해지(제10조의8)와 권리금 회수기회 보호(제10조의4)가 그대로 적용되므로, 권리금 관련 문구는 그 조문과의 관계를 따져 표현을 정해야 하고 효력은 사안별로 검토가 필요합니다.

임차인 쪽 조항: 보증금 반환도 집행할 수 있게 쓰는 법

화해조서는 임대인만 쓰는 도구가 아니라, 임차인도 조항에 따라 보증금 반환을 강제집행할 수 있는 양쪽의 집행권원입니다. 보증금 반환이 "신청인은 피신청인에게 ○○을 지급한다"처럼 지급 의무로 적혀 있어야 임차인이 그 조항을 근거로 집행을 시작할 수 있습니다. "보증금은 정산하여 처리한다" 같은 문장은 누가 누구에게 무엇을 지급하는지가 없어 집행 내용으로 삼기 어렵습니다.

보증금 반환을 명도와 동시이행으로 묶으면 임차인 쪽에도 같은 원리가 적용됩니다. 임차인이 보증금 반환을 집행하려면 자신이 건물을 인도했거나 인도의 제공을 했다는 것을 증명하여야만 집행을 개시할 수 있습니다(민집법 제41조 제1항, 제57조 준용). 양쪽 모두에게 집행 수단이 있는 균형 조서가 성립 단계에서 동의를 얻기 쉽고, 나중의 다툼도 줄어듭니다.

이사비나 원상회복 비용 일부를 임대인이 부담하기로 했다면, 그 돈도 산정 방식과 지급일을 조항에 적습니다. 말로만 약속한 이사비는 조서의 집행 내용이 되지 않으므로, 임차인은 서명 전에 그 약속이 조항 문구로 들어갔는지 확인해야 합니다.

제소전화해 기일에서 화해조항은 어떻게 확인되나요?

제소전화해 기일은 신청서에 적힌 화해조항을 양쪽이 받아들이는지 법원이 확인하는 자리이고, 화해가 성립되면 그 조항이 조서에 표시됩니다(민소법 제386조). 기일에서 조항의 뜻이 불분명하면 판사가 확인을 구할 수 있고, 양쪽이 동의하는 범위에서 문구가 다듬어질 수 있습니다.

기일 전에도 법원이 조항의 특정 부족이나 강행규정 위반 소지를 이유로 보정을 명할 수 있습니다. 기일에서 처음 고치기보다 신청 단계에서 6블록의 연결을 맞춰 두는 편이 일정이 덜 흔들립니다. 기일에는 대리인 변호사가 출석해 진행하는 경우가 많지만, 법원은 필요한 경우 대리권의 유무를 조사하기 위하여 당사자본인 또는 법정대리인의 출석을 명할 수 있습니다(민소법 제385조 제3항).

신청인 또는 상대방이 기일에 출석하지 아니한 때에는 법원은 화해가 성립되지 아니한 것으로 볼 수 있습니다(제387조 제2항). 화해가 성립되지 않으면 당사자는 소제기신청을 할 수 있고, 그 신청은 불성립 조서등본이 송달된 날부터 2주 이내에 하여야 하며 이 기간은 불변기간입니다(제388조 제1항·제3항·제4항).

자주 묻는 질문