명도합의서 제소전화해조서, 이사비·잔존물 조항 변환과 명도일까지 남은 시간 판정

차이 비교명도합의서와 제소전화해조서는 무엇이 다른가요?

명도합의서와 제소전화해조서의 가장 큰 차이는 약속을 어겼을 때 곧바로 강제집행할 수 있느냐입니다. 명도합의서는 임대인과 임차인이 이사 날짜·이사비·원상복구 범위를 정해 서명한 당사자 사이의 계약이고, 제소전화해조서는 그 내용을 판사 앞에서 화해로 성립시킨 뒤 법원사무관등이 작성한 조서입니다.

「민법」 제731조는 "화해는 당사자가 상호양보하여 당사자간의 분쟁을 종지할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다"고 정합니다. 임대인은 명도일을 늦춰 주고 임차인은 그날 비우기로 하는 식으로 서로 양보해 다툼을 끝내기로 한 명도합의서라면 화해계약으로 볼 여지가 있고, 그 경우 제732조에 따라 당사자 일방이 양보한 권리가 소멸되고 상대방이 화해로 그 권리를 취득하는 효력이 생깁니다. 다만 화해계약이라도 계약은 계약이어서, 임차인이 날짜를 어겼다고 그 서류만 들고 집행관에게 갈 수는 없습니다.

표에서 보듯 명도합의서 제소전화해조서 비교의 핵심은 같은 약속이 어느 그릇에 담겼느냐입니다. 제소전화해가 성립해 작성된 조서는 확정판결과 같은 효력을 가진다는 것이 대법원 판결의 취지이고, 그런 조서는 「민사집행법」 제56조 제5호가 정한 "그 밖에 확정판결과 같은 효력을 가지는 것"에 해당해 강제집행의 집행권원이 됩니다.

합의서만 있을 때명도합의서만 있는데 임차인이 안 나가면 어떻게 되나요?

명도합의서만 있는 상태에서 임차인이 명도일에 나가지 않으면, 임대인은 명도소송으로 판결을 받은 뒤에야 강제집행을 신청할 수 있습니다. 민사집행법 제24조는 강제집행을 확정된 종국판결이나 가집행의 선고가 있는 종국판결에 기초하여 한다고 정하고, 제56조는 그 밖의 집행권원을 제1호부터 제5호까지 열거합니다. 당사자끼리 쓴 명도합의서는 이 목록 어디에도 이름이 없습니다.

그렇다고 명도합의서가 쓸모없는 서류는 아닙니다. 명도소송에서 명도합의서는 임차인이 정해진 날짜에 건물을 비우기로 약속했다는 사실을 보여 주는 중요한 증거 자료가 될 수 있습니다. 다만 소송과 판결, 집행문, 집행 신청을 차례로 밟아야 하므로 새 임차인을 들이려던 계획은 그만큼 뒤로 밀립니다.

제소전화해조서가 있으면 판결을 받는 단계가 통째로 빠집니다. 민사집행법 제57조는 "제56조의 집행권원에 기초한 강제집행에 대하여는 제58조 및 제59조에서 규정하는 바를 제외하고는 제28조 내지 제55조의 규정을 준용한다"고 정하므로, 조서에 집행문을 받아 집행을 신청하는 구조가 됩니다. 부동산 인도 집행은 제258조 제1항에 따라 "집행관은 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하여야 한다"는 방식으로 진행되고, 제258조 제2항에 따라 채권자나 그 대리인이 인도받기 위하여 출석한 때에만 합니다.

전환 순서명도합의서를 제소전화해조서로 옮기는 5단계

명도합의서를 제소전화해조서로 옮기는 일은 합의서를 그대로 법원에 내는 것이 아니라, 합의 내용을 집행되는 화해조항으로 다시 쓰는 일에서 시작합니다.

신청부터 조서 성립까지는 평균 6개월(3~9개월) 정도가 걸립니다. 법도 엄정숙 변호사는 15년간 제소전화해 3,600건 이상을 직접 성립시키며, 집행 단계에서 막히지 않는 문구를 기준으로 화해조항을 설계해 왔습니다. 조서 성립 뒤 집행문과 송달증명 발급까지 지원하고, 강제집행 실행 자체는 별도 절차로 안내합니다.

문구 변환합의서 문구를 화해조항으로 바꾸는 변환 예시

명도합의서의 문구는 대개 일상어로 쓰여 있어서, 그대로 조항에 옮기면 집행 단계에서 해석 다툼이 생깁니다. 아래 표는 명도합의서 제소전화해조서 변환에서 자주 손보는 다섯 항목을 가상의 예로 정리한 것이며, 날짜와 금액은 ○로 비워 두었습니다.

이사비와 보증금 반환을 명도와 동시에 하도록 적으면 임차인은 돈을 받지 못한 채 건물을 비워야 할 걱정을 덜고, 임대인은 집행을 시작할 때 민사집행법 제41조 제1항(제57조로 준용)에 따라 "채권자가 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 하였다는 것을 증명하여야만 개시할 수 있다"는 요건을 갖춰야 합니다. 반대로 이사비를 명도일보다 먼저 지급하는 구조로 정하면, 명도 조항은 날짜만 걸린 조항이 될 수 있어 제40조 제1항(제57조로 준용)처럼 그 시일이 지난 뒤에 강제집행을 개시하는 구조에 가까워집니다.

남은 짐을 버려도 된다는 문구는 특히 조심해야 합니다. 합의서에 그렇게 적었더라도 집행 현장에서는 민사집행법 제258조 제3항이 정한 대로 "강제집행의 목적물이 아닌 동산은 집행관이 제거하여 채무자에게 인도하여야 한다"는 절차가 적용됩니다. 임의 처분의 근거로 삼기보다 반출 기한을 분명히 적어 다툼 자체를 줄이는 편이 안전합니다. 또한 합의서에 권리금 회수기회나 계약갱신요구권을 미리 포기하는 문구가 섞여 있으면, 조항으로 옮길 때 법원의 보정명령 사유가 될 수 있으므로 신청 전에 걸러 내는 것이 좋습니다.

시간 갈림길명도일이 몇 달 남지 않았다면 조서와 공정증서 중 무엇이 가능한가요?

명도일까지 남은 시간이 조서 절차 기간보다 짧으면, 제소전화해조서보다 공정증서가 현실적인 선택지가 될 수 있습니다. 제소전화해조서는 성립까지 평균 6개월(3~9개월)이 걸리기 때문에, 명도일이 두세 달 뒤라면 조서가 서기 전에 날짜가 먼저 지나갈 수 있습니다. 명도합의서 제소전화해조서 전환을 고민할 때 달력부터 보는 이유입니다.

「공증인법」 제56조의3 제1항 단서는 임차건물의 인도 또는 반환에 관한 공정증서를, 임대인과 임차인 사이의 임대차 관계 종료를 원인으로 임차건물을 인도 또는 반환하기 전 6개월 이내에 작성되는 경우로서 그 증서에 임차인에 대한 금원 지급에 대하여도 강제집행을 승낙하는 취지의 합의내용이 포함되어 있는 경우에만 작성할 수 있게 합니다. 제56조의3 제2항은 이 공정증서 작성을 촉탁할 때 어느 한 당사자가 다른 당사자를 대리하거나 어느 한 대리인이 당사자 쌍방을 대리하지 못하게 하고, 제3항은 이 공정증서를 "「민사집행법」 제56조에도 불구하고 강제집행의 집행권원으로 본다"고 정합니다.

공정증서의 6개월은 인도·반환하기 전 6개월 이내라는 작성 시점의 제한이고, 임차인에게 줄 돈에도 강제집행 승낙이 들어가야 한다는 점에서 임대인에게도 부담이 생깁니다. 반대로 계약 초기나 갱신 무렵처럼 명도일이 먼 시기에는 이 공정증서를 만들 수 없으므로, 그때는 제소전화해조서가 현실적인 사전 대비 수단이 됩니다.

화해계약과 착오화해계약으로 쓴 명도합의서, 착오를 이유로 취소할 수 있나요?

명도합의서가 화해계약에 해당한다면 원칙적으로 착오를 이유로 취소할 수 없습니다. 「민법」 제733조는 "화해계약은 착오를 이유로 하여 취소하지 못한다. 그러나 화해당사자의 자격 또는 화해의 목적인 분쟁 이외의 사항에 착오가 있는 때에는 그러하지 아니하다"고 정합니다.

가상의 예로, 임차인이 나중에 이사비가 적었다고 생각을 바꾸더라도 이사비가 바로 서로 양보해 정한 분쟁의 대상이었다면 그 착오만으로 합의를 되돌리기는 어렵습니다. 반면 화해의 목적인 분쟁 이외의 사항, 예컨대 합의의 전제가 된 다른 사실에 착오가 있었다면 예외가 문제될 수 있고, 어느 쪽에 해당하는지는 합의 경위와 문구에 따라 판단이 갈립니다.

임대인과 임차인 모두 명도일을 늦춰 준 대가, 이사비를 주는 이유, 보증금에서 빼는 항목을 구체적으로 적어 두면 화해의 목적인 분쟁의 범위가 분명해지고, 화해조항으로 옮길 때도 해석 다툼이 줄어듭니다.

임차인 점검임차인이 명도합의서에 서명하기 전 확인할 것

임차인에게도 명도합의서 제소전화해조서 전환이 손해만 되는 일은 아닙니다. 제소전화해조서는 양쪽을 지키는 균형 조서가 원칙이어서, 임대인이 이사비나 보증금을 주기로 한 조항도 같은 조서에 담겨 집행권원이 되기 때문입니다. 서명 전에는 다음 세 가지를 먼저 봅니다.

명도일 자체가 무리하게 앞당겨져 있지 않은지도 살펴야 합니다. 화해가 성립하면 날짜를 넘긴 뒤 곧바로 집행 절차로 이어질 수 있으므로, 이사할 곳을 구하는 데 필요한 시간을 감안해 날짜를 정하는 편이 낫습니다. 임차인이 화해조항에 동의하지 않으면 화해는 성립하지 않습니다.

FAQ명도합의서에 대해 자주 묻는 질문