월세계약 제소전 화해조서, 계약서 문장을 조항으로 옮기는 법과 2기·3기·시효

월세계약 제소전 화해조서는 계약서를 한 장 더 만드는 일이 아니라, 계약서의 약속 가운데 법원 집행으로 이어질 부분을 골라 집행할 수 있는 문장으로 다시 쓰는 일입니다. 월세 계약 제소전화해를 준비하는 분이 계약서와 한 줄씩 대조할 수 있게 정리했습니다. 법도의 엄정숙 변호사는 15년 동안 제소전화해 3,600건 이상을 직접 성립시키며 조항 문구를 다뤄 왔고, 아래 대조표와 점검표는 그 과정에서 반복해서 확인하는 항목입니다.

월세계약 제소전 화해조서는 무엇을 담나요?

월세계약 제소전 화해조서는 차임 지급, 연체와 해지, 명도, 보증금 정산, 비용 부담이라는 다섯 블록을 화해조항으로 담는 조서입니다. 「민법」 제618조는 임대차를 "당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다"고 정합니다. 월세 계약의 중심은 사용·수익과 차임이라는 두 약속이고, 보증금은 그 약속에서 생기는 채무를 담보하는 장치로 함께 움직입니다.

「민사소송법」 제386조는 화해가 성립하면 법원사무관등이 조서에 당사자, 법정대리인, 청구의 취지와 원인, 화해조항, 날짜와 법원을 표시하도록 정합니다. 임대인과 임차인이 가장 신경 써야 할 칸은 화해조항입니다. 계약서에는 "성실히 이행한다" 같은 다짐 문장이 많지만, 화해조항에는 누가, 언제까지, 무엇을, 어떤 조건에서 해야 하는지가 금액과 날짜로 들어가야 집행 단계의 해석 다툼이 줄어듭니다.

블록 하나라도 비어 있으면 그 부분은 다시 협의하거나 별도 소송으로 풀어야 할 수 있습니다. 월세 계약에서는 연체·해지 블록과 보증금 정산 블록이 서로 맞물리므로, 두 블록을 따로 쓰지 말고 같은 표 안에서 함께 설계하는 편이 안전합니다.

월세 계약서 문장과 화해조항은 어떻게 달라지나요?

월세 계약서 문장은 약속을 선언하고, 화해조항은 그 약속을 어겼을 때 집행할 수 있는 행위로 바꿔 적는다는 점이 다릅니다. 보증부월세 계약서의 흔한 문장을 기준으로 정리했습니다.

표의 오른쪽 칸이 비어 있는 조항은 조서에 들어가도 집행 단계에서 다시 해석이 필요할 수 있습니다. 예를 들어 "2회 이상 연체하면"이라는 계약서 문장은 두 번 늦게 낸 것인지, 두 달 치가 쌓인 것인지 읽는 사람마다 다를 수 있으므로, 조서에서는 법 조문의 표현인 "차임연체액이 ○기의 차임액에 달하는 때"로 맞추는 방식이 흔히 쓰입니다.

화해조항 설계는 법원에 내는 화해신청서에서 시작됩니다. 「민사소송법」 제385조①은 당사자가 청구의 취지·원인과 다투는 사정을 밝혀 상대방의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원에 화해를 신청할 수 있다고 정하고, 같은 조 ④는 화해신청에 그 성질에 어긋나지 아니하면 소에 관한 규정을 준용합니다. 실무에서는 같은 법 제29조의 합의관할에 따라 서면 관할합의서를 첨부하는 경우가 많습니다.

주택 월세와 상가 월세는 어디서 갈리나요?

주택 월세는 차임연체액이 2기의 차임액에, 상가 월세는 3기의 차임액에 달하는 때가 해지 기준이라는 점에서 갈립니다. 「민법」 제640조는 "건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다"고 정하고, 「상가건물 임대차보호법」(상가법) 제10조의8은 "임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다"고 정합니다.

해지 조항과 갱신거절 사유는 서로 다른 조문입니다. 주택임대차보호법 제6조의3①1호와 상가법 제10조①1호는 각각 2기·3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실을 갱신 요구 거절 사유로 정한 규정이므로, 조서에서도 두 조항을 한 문장에 섞지 않습니다.

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밀린 월세 조항과 소멸시효, 3년과 10년은 어떻게 나뉘나요?

월세 채권의 소멸시효는 3년이지만, 화해조서로 확정된 밀린 월세는 10년이 되고 조서 성립 뒤에 지급일이 오는 월세에는 10년이 적용되지 않습니다. 「민법」 제163조 제1호는 이자, 부양료, 급료, 사용료 기타 1년 이내의 기간으로 정한 금전 또는 물건의 지급을 목적으로 한 채권을 3년간 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성하는 채권으로 정하고 있고, 매달 지급하기로 한 월세가 여기에 해당합니다.

「민법」 제165조②는 재판상의 화해, 조정 기타 판결과 동일한 효력이 있는 것에 의하여 확정된 채권도 판결로 확정된 채권처럼 소멸시효를 10년으로 한다고 정합니다. 다만 같은 조 ③은 판결확정당시에 변제기가 도래하지 아니한 채권에는 적용하지 아니한다고 정하므로, 조서 성립 당시 아직 지급일이 오지 않은 앞으로의 월세는 원래의 3년 시효를 따른다고 보는 것이 조문 구조에 맞습니다.

월세 지연손해금 조항은 어떻게 써야 하나요?

월세 지연손해금 조항은 법정이율을 기본으로 하고, 법령의 제한에 위반하지 않는 약정이율이 있을 때 그 이율을 적는 구조로 씁니다. 「민법」 제397조①은 금전채무불이행의 손해배상액은 법정이율에 의하되 법령의 제한에 위반하지 아니한 약정이율이 있으면 그 이율에 의한다고 정하고, 같은 법 제379조는 이자있는 채권의 이율을 다른 법률의 규정이나 당사자의 약정이 없으면 연 5푼(연 5%)으로 정합니다.

조서에는 "피신청인은 신청인에게 각 월세 지급일 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 5%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급한다"처럼 기산일, 종기, 이율 근거를 함께 적는 문구가 흔히 쓰입니다. 약정이율을 따로 두려면 그 이율이 법령의 제한 안에 있는지 먼저 확인합니다.

보증금 공제 조항과 임차인의 보증금 반환 집행

보증금 공제 조항은 공제 항목과 잔액 반환 시기를 적고, 명도와 보증금 반환을 동시이행으로 묶어 임대인과 임차인 모두 집행할 수 있게 설계하는 것이 핵심입니다. 제소전화해로 작성된 조서는 확정판결과 같은 효력을 가지며, 강제집행에서는 「민사집행법」 제56조 제5호의 "소송상 화해, 청구의 인낙(認諾) 등 그 밖에 확정판결과 같은 효력을 가지는 것"으로 집행권원이 됩니다.

「민사집행법」 제57조는 "제56조의 집행권원에 기초한 강제집행에 대하여는 제58조 및 제59조에서 규정하는 바를 제외하고는 제28조 내지 제55조의 규정을 준용한다"고 정하므로, 집행개시의 요건을 정한 제41조①도 조서 집행에 준용됩니다. 제41조①에 따르면 반대의무의 이행과 동시에 집행할 수 있다는 것을 내용으로 하는 집행권원의 집행은 채권자가 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 하였다는 것을 증명하여야만 개시할 수 있습니다.

"피신청인은 신청인으로부터 보증금 잔액을 지급받음과 동시에 건물을 인도한다"와 "신청인은 건물을 인도받음과 동시에 보증금 잔액을 지급한다"를 함께 적으면, 임대인은 잔액 지급이나 그 제공을 증명해 명도 집행을, 임차인은 인도의 이행이나 이행 제공을 증명해 잔액 집행을 시작할 수 있는 구조가 됩니다. 공제 항목은 연체 차임, 지연손해금, 원상회복 비용처럼 열거하고, 나중에 금액이 정해지는 항목은 정산 방법을 함께 적어 둡니다.

조서는 임차인이 동의하지 않으면 성립하지 않습니다. 임대인에게만 유리한 조항은 서명을 늦추므로, 양쪽을 지키는 균형 조항이 조서를 빨리 만드는 길입니다. 임차인은 다음 네 가지를 먼저 확인해 보세요.

• 보증금 반환 조항이 있고, 반환과 명도의 선후 또는 동시이행이 적혀 있는가
• 공제 항목이 열거되어 있는가, "기타 비용" 같은 포괄 문구만 있지 않은가
• 해지 기준이 주택 2기·상가 3기보다 짧게 적혀 있지 않은가
• 지연손해금 이율의 근거와 기산일이 적혀 있는가

계약 시점별 준비 순서는 어떻게 되나요?

월세계약 제소전 화해조서는 신규 계약, 갱신, 연체 발생 뒤 가운데 언제 만드느냐에 따라 넣을 조항과 준비 순서가 달라집니다. 절차는 전화상담, 이메일 자료·견적, 입금, 법원 접수, 기일과 조서 송달 순서이고 평균 6개월(3~9개월)이 걸립니다.

기일은 대리인이 출석하는 방식으로 진행되는 경우가 많지만, 「민사소송법」 제385조③에 따라 법원은 필요한 경우 대리권의 유무를 조사하기 위하여 당사자본인 또는 법정대리인의 출석을 명할 수 있습니다. 같은 조 ②는 당사자가 화해를 위하여 대리인을 선임하는 권리를 상대방에게 위임할 수 없다고 정하므로, 임차인의 대리인 선임까지 임대인이 맡는 방식은 쓸 수 없습니다.

조서로 옮기기 전에 아래 여덟 칸을 계약서와 대조해 보세요.

1. 당사자 표시(이름·주소, 법인이면 법인등기부와 일치)
2. 목적물 표시(동·호·층·면적, 1층의 일부면 도면)
3. 보증금·월세·지급일·지급 계좌
4. 관리비·부가세의 구분 표기
5. 해지 기준 기수(주택 2기·상가 3기)
6. 지연손해금 기산일과 이율 근거
7. 명도 기한과 원상회복 범위
8. 보증금 공제 항목과 반환·명도의 동시이행

임대차계약 제소전화해조서, 자주 묻는 질문