임대차계약 제소전화해조서, 잔금·입주와 조서 사이 공백기 설계 순서

상가를 처음 임대하는 건물주라면 계약서 특약에 제소전화해를 적어 두는 것으로 준비가 끝났다고 여기기 쉽습니다. 실제로는 특약 합의, 서명, 잔금, 입주, 신청, 기일, 조서가 서로 다른 날에 일어나고, 그 사이에 연체나 입주 지연 같은 일이 생길 수 있습니다. 위 세 갈림길 가운데 내 계약이 어디에 서는지 확인하면서 읽어 보세요.

임대차계약 제소전화해조서, 계약서와 언제 맞물리나

임대차계약 제소전화해조서는 계약서와 별개의 문서이고, 계약서에 서명했다고 저절로 생기지 않습니다. 임대차계약서는 당사자끼리 만드는 문서이지만, 제소전화해조서는 법원 기일에서 화해가 성립한 때 법원사무관등이 작성합니다. 「민사소송법」 제386조는 조서에 당사자, 법정대리인, 청구의 취지와 원인, 화해조항, 날짜와 법원을 표시하고 판사와 법원사무관등이 기명날인 또는 서명한다고 정합니다.

두 문서가 맞물리는 지점은 화해조항입니다. 당사자는 「민사소송법」 제385조 제1항에 따라 청구의 취지·원인과 다투는 사정을 밝혀 상대방의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원에 화해를 신청할 수 있고, 이때 계약서의 목적물·기간·차임·인도 약속이 화해조항으로 옮겨집니다. 화해가 성립해 조서가 작성되면 확정판결과 같은 효력을 가지고, 「민사집행법」 제56조 제5호의 집행권원으로 강제집행의 기초가 됩니다.

화해는 「민법」 제731조가 정한 대로 당사자가 상호양보하여 분쟁을 종지할 것을 약정해야 효력이 생기므로, 임차인이 동의하지 않으면 성립하지 않습니다. 임대차계약 제소전화해조서의 일정을 임대인 혼자 정할 수 없고 계약 협의 단계에서 임차인과 함께 잡아야 하는 이유입니다. 양쪽의 의무를 함께 담는 균형 조서가 원칙이라는 점도 같은 뿌리에서 나옵니다.

제소전화해조서 임대차 계약 타임라인: 특약부터 조서까지

제소전화해조서 임대차 계약 일정은 특약 합의, 계약서 서명, 잔금·인도, 화해 신청, 기일, 조서 송달의 여섯 칸으로 나누면 한눈에 보입니다. 법도 안내 기준으로 신청부터 조서까지 평균 6개월(3~9개월)이 걸릴 수 있고, 법원 사정과 보정, 송달 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

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   특약 합의

   제소전화해를 할지, 언제 신청할지, 비용을 어떻게 나눌지 계약서 초안에서 정합니다. 화해조항 초안을 이때 임차인에게 보여 주면 뒤에 생기는 문구 다툼이 줄어듭니다.

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   계약서 서명

   특약이 담긴 계약서가 완성되는 날이고, 조서가 생기는 날은 아닙니다. 관할합의서를 함께 받는다면 「민사소송법」 제29조 제2항대로 일정한 법률관계로 말미암은 소에 관하여 서면으로 해야 하며, 제385조 제4항의 준용 구조를 전제로 합니다.

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   잔금·인도공백기 시작

   실제 잔금일과 인도일을 기록해 둡니다. 상가 임대차는 등기가 없어도 「상가건물 임대차보호법」 제3조 제1항에 따라 임차인이 건물의 인도와 사업자등록 신청을 마치면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생깁니다.

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   화해 신청

   법도에서는 전화상담, 자료·견적 이메일, 입금, 법원 접수 순으로 진행합니다. 다투는 사정은 실제 사정에 맞춰 적고, 인감증명서는 법도 준비 기준으로 2개월 이내 발급분이라 너무 일찍 떼면 다시 발급해야 할 수 있습니다.

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   화해기일

   판사가 지정한 기일에 대리인이 출석해 진행하는 경우가 많지만, 법원은 필요한 경우 대리권의 유무를 조사하기 위하여 당사자본인 또는 법정대리인의 출석을 명할 수 있습니다(민사소송법 제385조 제3항). 신청인 또는 상대방이 기일에 출석하지 않으면 법원은 화해가 성립되지 아니한 것으로 볼 수 있습니다(같은 법 제387조 제2항).

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   조서 송달공백기 끝

   화해가 성립해 조서가 작성되면 임대인과 임차인 모두 조서의 화해조항을 기준으로 움직이므로, 조서를 받으면 조항부터 대조합니다. 기일 전까지 고치지 못한 문구는 이 단계에서 그대로 드러납니다.

임대차계약 제소전화해조서를 잔금 전에 신청할지 입주 후에 신청할지는 공백 길이와 문구 정확성을 맞바꾸는 선택입니다.

오늘 바로 해 볼 수 있는 1차 조치는 날짜 역산입니다. 아래 칸에 내 날짜를 적어 보면 공백기의 길이와 조서를 쓸 수 있는 남은 기간이 드러납니다.

공백기에 연체가 나면 무엇으로 대응하나

임대차계약 제소전화해조서가 성립하기 전 공백기에 연체가 나면 조서로는 집행할 수 없고, 계약서와 법률 규정으로 대응해야 합니다. 「상가건물 임대차보호법」 제10조의8은 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정하고, 주택처럼 「민법」 제640조가 적용되는 건물 임대차는 2기의 차임액이 기준입니다. 두 기수를 섞으면 해지 시점 판단이 틀어지므로 내 건물이 어디에 속하는지부터 확인합니다.

임대인이 해지를 통지해도 임차인이 나가지 않으면 건물을 돌려받기 위한 집행권원이 따로 있어야 합니다. 공백기의 대응은 지금 어느 구간에 있는지에 따라 달라집니다.

화해가 성립되지 않으면 법원사무관등이 그 사유를 조서에 적고 조서등본을 당사자에게 송달합니다. 당사자는 「민사소송법」 제388조에 따라 조서등본이 송달된 날부터 2주 이내에 소제기신청을 할 수 있고(송달 전에도 가능), 이 기간은 불변기간입니다. 적법한 소제기신청이 있으면 화해신청을 한 때에 소가 제기된 것으로 봅니다.

임대차계약제소전화해신청 전 특약 문구

임대차계약제소전화해신청을 앞둔 계약서 특약에는 협조 범위, 신청 시기, 비용 부담, 공백기 처리의 네 가지를 적어 두면 일정 다툼을 줄일 수 있습니다. 아래 문구는 협의를 돕는 예시일 뿐 법률 효과를 보장하지 않습니다. 협조 특약이 있어도 화해는 기일에서 양쪽이 합의해야 성립합니다.

비용 특약은 「민사소송법」 제389조의 기본값을 알고 써야 합니다. 화해비용은 화해가 성립된 경우 특별한 합의가 없으면 당사자들이 각자 부담하고, 성립되지 아니한 경우 신청인이 부담하며, 소제기신청이 있으면 소송비용의 일부로 합니다. 법원비용과 수임료는 건물·당사자 사정에 따라 달라지므로 사안별로 안내받는 것이 정확합니다.

넣지 말아야 할 문구도 있습니다. 「민사소송법」 제385조 제2항은 당사자가 화해를 위하여 대리인을 선임하는 권리를 상대방에게 위임할 수 없다고 정하므로, 임차인의 대리인을 임대인이 정한다는 식의 특약은 쓰지 않습니다.

계약서와 화해조항이 다르면 어떻게 되나요?

임대차계약 제소전화해조서의 화해조항과 계약서가 다르면 강제집행 단계에서는 집행의 기초인 조서의 문구가 먼저 읽힙니다. 계약서에만 남은 약속은 조서로 집행하기 어렵고 별도의 청구가 필요할 수 있습니다. 공백기가 길수록 입주일이나 차임이 바뀌는 일이 생기므로, 기일 전에 두 문서를 칸별로 대조해 두어야 합니다.

임대인이든 임차인이든 신청 뒤 합의가 바뀌었다면 기일 전에 알려 문구를 다시 맞춰야 합니다. 성립한 뒤에는 조서 문구를 다투는 길이 좁아질 수 있어, 문구를 합의로 고치기 가장 쉬운 때는 기일 전이기 때문입니다.

갱신·재계약 때 조서는 그대로 쓰나요?

갱신·재계약 뒤에도 임대차계약 제소전화해조서를 그대로 쓸 수 있는지는 조항 문구와 갱신 내용에 따라 달라져 단정할 수 없습니다. 예를 들어 조서의 인도일이 특정 날짜로 고정되어 있는데 양쪽이 기간을 연장했다면, 임차인이 연장 합의를 들어 다툴 여지가 있습니다. 「민사집행법」 제44조 제1항의 청구에 관한 이의의 소는 제56조 제5호의 집행권원에도 제57조로 준용되는 구조여서 이런 다툼의 통로가 될 수 있습니다.

새 조서를 받기로 했다면 역산표를 다시 씁니다. 절차 기간이 평균 6개월(3~9개월)이므로 남는 계약 기간이 짧으면 조서를 받아도 쓸 시간이 많지 않을 수 있습니다.

임차인이 확인할 것: 서명 전 다섯 가지

임차인이 확인할 것은 조서가 임대인의 권리만 적은 문서인지, 임차인의 권리도 함께 담았는지입니다. 조서의 조항은 양쪽을 함께 묶으므로, 임대차 제소전화해에서 임차인은 서명 전에 아래 다섯 가지를 직접 살펴야 합니다.

공백기는 임차인에게도 할 일이 있는 구간입니다. 입주 뒤 사업자등록 신청을 미루지 않아야 상가법 제3조 제1항의 대항력을 갖출 수 있고, 조서가 나오기 전이라도 차임을 제때 내야 해지 문제를 피할 수 있습니다.

임대차 제소전화해, 자주 묻는 질문