임대차 제소전 화해조서 양식, 베낀 문서에서 먼저 고칠 9칸과 전후 예시

임대차 제소전 화해조서 양식, 내가 쓰는 칸은 어디인가요?

임대차 제소전 화해조서 양식에서 신청인이 직접 쓰는 칸은 신청서의 당사자, 청구의 취지와 원인, 다투는 사정, 화해조항입니다. 「민사소송법」 제386조는 화해가 성립된 때에 법원사무관등이 조서에 당사자, 법정대리인, 청구의 취지와 원인, 화해조항, 날짜와 법원을 표시하고 판사와 법원사무관등이 기명날인 또는 서명한다고 정합니다. 조서를 만드는 주체가 법원 쪽이므로, 인터넷에서 받은 문서의 빈칸을 채웠다고 해서 그 문서가 조서가 되지는 않습니다.

신청 단계의 기준은 같은 법 제385조 제1항입니다. 당사자는 청구의 취지·원인과 다투는 사정을 밝혀 상대방의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원에 화해를 신청할 수 있습니다. 내려받은 문서는 제출용 완성품이 아니라 화해조항을 짤 때 참고하는 초안으로 보는 편이 안전합니다.

조서 표시 항목과 신청서의 칸을 나란히 놓으면 베낀 문서에서 의심할 곳이 드러납니다.

다섯 줄 가운데 신청서의 핵심은 화해조항입니다. 화해조서는 확정판결과 같은 효력을 가지므로, 잘못 옮긴 한 줄이 나중에 강제집행을 검토하는 단계까지 그대로 따라갑니다.

베낀 양식에서 먼저 고칠 9칸은 어디인가요?

베낀 임대차 제소전 화해조서 양식에서 먼저 고칠 곳은 법원, 당사자, 목적물, 취지·원인, 기한, 금액, 연체 기수, 불리한 문구, 임대인 의무의 9칸입니다. 아래 문구는 설명을 위한 가상의 예이며 법률 효과를 보장하는 완성 문안이 아닙니다. 취소선은 양식에 남는 문장, 밑줄은 고치는 방향입니다.

연체 기수 칸, 상가 3기와 주택 2기를 섞으면 어떻게 되나요?

연체 기수 칸은 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가면 3기, 주택과 그 밖의 건물이면 민법 제640조의 2기를 기준으로 적습니다.

두 조문 모두 연체 횟수가 아니라 차임연체액이 기수에 해당하는 차임액에 달하는지를 기준으로 씁니다. 양식의 '2회 이상 연체' 같은 표현을 그대로 두면 조문과 말이 달라지므로, 위 문언에 가깝게 옮겨 적는 편이 뒤탈이 적습니다.

잘못 옮겼을 때의 위험은 방향마다 다릅니다. 주택 양식의 2기를 환산보증금 이하 상가 계약에 옮기면 임차인에게 불리한 약정으로 상가법 제15조가 문제 될 수 있습니다. 반대로 상가 양식의 3기를 주택 계약에 옮기면 임대인이 스스로 해지 기준을 높여 약정한 것으로 읽힐 수 있어, 양쪽 모두 확인이 필요합니다.

해지 근거와 갱신 쪽 근거를 섞는 복사 오류도 있습니다. 「주택임대차보호법」 제6조 제3항은 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에게 제1항의 법정갱신을 적용하지 않는다는 규정이므로, 해지 근거로 적으면 맞지 않습니다.

상가임대차 제소전화해조서에서 달라지는 조항은 무엇인가요?

상가임대차 제소전화해조서에서는 연체 해지, 갱신요구 기간, 권리금 회수기회 문구를 상가법 기준으로 다시 맞춰야 합니다. 같은 법은 제2조 제1항에 따라 사업자등록의 대상이 되는 건물인 상가건물의 임대차에 적용되고, 그 임대차에는 임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우도 포함됩니다.

1. 1해지 조항을 3기 문언으로주택 양식의 연체 문구를 지우고 제10조의8 문언에 맞춥니다. 갱신 거절 사유인 제10조 제1항 제1호와는 조문이 다르므로 한 줄에 합치지 않습니다.
2. 2갱신 기간을 상가 기간으로상가 임차인의 갱신요구는 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지입니다(제10조 제1항). 주택의 6개월 전부터 2개월 전까지가 남아 있으면 고칩니다.
3. 3권리금 문구를 제10조의4와 대조임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 정해진 행위로, 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 됩니다. 다만 제10조 제1항 각 호의 사유가 있으면 그러하지 아니합니다.
4. 4환산보증금 구간 표시이하·초과 구간을 메모해 둡니다. 어떤 강행규정으로 문구를 볼지가 여기서 갈립니다.

임차인도 서명 전에 같은 네 곳을 봅니다. 건네받은 양식이 어느 기준인지, 갱신과 권리금 문구가 조문보다 불리한지 묻고 수정을 요청할 수 있습니다.

환산보증금 이하·초과 상가는 양식을 어떻게 나눠 보나요?

환산보증금 이하 상가는 상가법 전체가, 초과 상가는 제2조 제3항에 열거된 조문이 적용된다는 점이 임대차 제소전 화해조서 양식을 나누는 출발점입니다. 제2조 제2항에 따라 보증금 외에 차임이 있으면 그 차임액에 대통령령으로 정하는 비율을 곱해 환산한 금액을 포함하고, 기준 보증금액은 지역별로 구분되므로 건물 소재지까지 함께 확인합니다.

표에서 눈여겨볼 줄은 제15조입니다. 초과 상가도 3기 해지 기준과 권리금 회수기회 규정은 같이 적용되지만, 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다는 제15조는 적용되지 않습니다. 그러므로 초과 상가의 불리한 문구를 "제15조로 무효"라고 적어 둔 해설을 그대로 믿으면 안 되고, 문구별로 민법 제652조 등 다른 조문을 살펴 판단해야 합니다.

임차인에게 불리한 문구가 남아 있으면 어떻게 되나요?

임차인에게 불리한 문구가 남아 있으면 효력이 문제 되거나 법원의 보정명령 사유가 될 수 있으므로, 서명 전에 고치는 것이 안전합니다. 건물 유형마다 보는 조문이 다릅니다. 상가법 제15조는 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것, 「주택임대차보호법」 제10조는 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것의 효력을 부정합니다.

민법 제652조는 제627조, 제628조, 제631조, 제635조, 제638조, 제640조, 제641조, 제643조 내지 제647조의 규정에 위반하는 약정으로 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다고 정합니다. 열거된 조문에 대한 약정만 대상이므로, 열거되지 않은 조문에 관한 문구까지 이 조문으로 곧바로 무효라고 단정할 수는 없습니다.

불리한 문구를 고칠 때 전부 지우는 것이 답은 아닙니다. 임대인이 원하는 결과가 종료 시점의 확실한 인도라면 인도 기한과 정산 조항으로, 연체 대비라면 조문 문언에 맞춘 해지 조항으로 목적을 다시 담을 수 있습니다.

서명 전 임대차 제소전 화해조서 양식 대조 점검표

서명 전에는 계약서·등기부·건축물대장과 신청서의 화해조항을 칸별로 나란히 놓고 대조하면 복사 흔적을 찾을 수 있습니다. 임대인과 임차인 모두 오늘 해 볼 수 있는 1차 조치입니다.

• 법원: 상대방 보통재판적 또는 서면 관할합의와 일치
• 당사자: 계약서·등기부 명의, 법정대리인·대표자
• 목적물: 등기부·건축물대장 표시, 임대 부분 특정
• 취지·원인·다투는 사정: 내 사건의 실제 사정
• 기한: 날짜·조건·보증금 반환과의 관계 확인
• 금액: 보증금·차임·지급일·부가가치세 표시
• 연체 기수: 상가 3기, 주택·그 밖의 건물 2기
• 불리한 문구: 권리금·갱신·해지 관련 포기 문장
• 임대인 의무: 보증금 반환·정산 조항의 유무

법도 엄정숙 변호사는 제소전화해 3,600건 이상을 직접 성립시키며 명도 800건 이상의 경험을 집행되는 문구 설계에 반영해 왔습니다.

제소전화해조서·임대차 제소전화해, 자주 묻는 질문