제소전화해 강제집행, 임차인 항변 6가지가 집행을 멈추는지 가르는 표

제소전화해 강제집행, 항변만으로 멈추나요?

제소전화해 강제집행은 임차인이 항변을 꺼냈다는 사실만으로 멈추지 않으며, 법원의 정지 재판이나 법이 정한 서류가 제출되어야 정지·제한이 문제됩니다.

법 구조부터 정리합니다. 제소전화해조서는 확정판결과 같은 효력을 가지는 것으로서 「민사집행법」 제56조 5호가 정한 집행권원에 해당합니다. 같은 법 제57조는 제56조의 집행권원에 기초한 강제집행에 대하여 "제58조 및 제59조에서 규정하는 바를 제외하고는 제28조 내지 제55조의 규정을 준용한다"고 정합니다. 아래에서 드는 제30조·제31조·제34조·제39조·제40조·제41조·제44조·제45조·제46조·제48조·제49조·제51조는 모두 제57조로 준용되는 규정이라는 전제로 읽어야 합니다.

항변과 집행의 관계를 정하는 핵심 문장은 제46조①의 "제44조 및 제45조의 이의의 소는 강제집행을 계속하여 진행하는 데에는 영향을 미치지 아니한다"입니다. 집행을 멈추려는 임차인은 제46조②에 따라 수소법원에 신청해야 합니다. 이의를 주장한 사유가 법률상 정당한 이유가 있다고 인정되고 사실에 대한 소명이 있을 때, 수소법원은 판결이 있을 때까지 담보를 제공하게 하거나 제공하게 하지 아니하고 강제집행을 정지하도록 명할 수 있습니다. 급박한 경우에는 재판장이 재판할 수 있고 집행법원이 그 권한을 행사할 수도 있습니다(제46조③④).

정당한 사정이 있는 임차인일수록 말로 끝내지 말고 증서와 신청서로 옮겨야 보호받을 길이 열립니다.

임차인 항변 6가지와 집행 영향은 어떻게 다른가요?

제소전화해 강제집행에서 임차인 항변은 6가지로 나눌 수 있고, 유형마다 다투는 길과 집행에 미치는 영향이 다릅니다. 아래 표의 조문은 민사집행법이고, 제16조를 뺀 나머지는 제57조로 준용되는 규정입니다.

일부 변제와 이행 유예는 증서의 문제이고, 갱신·연장 합의는 소와 정지 명령의 문제이며, 점유자·조건·보증금 항변은 집행문과 집행 개시 단계의 문제입니다. 청구이의의 소를 낼 임차인은 이의이유가 여러 가지인 때에는 동시에 주장하여야 하므로(제44조③) 사유를 한 번에 정리해야 합니다.

'일부 변제했다': 영수증과 정지 기간

일부 변제 항변의 핵심은 변제를 받았다는 취지를 적은 증서가 있는지이며, 그 증서로 강제집행이 정지되는 경우 정지기간은 2월입니다(민사집행법 제49조 4호, 제51조①).

일부 변제 증서로 건물 인도 집행까지 정지되는지는 단정하기 어렵습니다. 조서에 연체 차임 지급 조항과 인도 조항이 나뉘어 있다면 입금이 어느 조항에 관한 변제인지부터 따져야 하고, 증서 문구와 조항 구조에 따라 판단이 갈릴 수 있습니다. 조건형 조항이면 일부 입금으로 연체액이 기준에 못 미친다는 주장과 겹칩니다. 상가건물은 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때(상가건물 임대차보호법 제10조의8), 주택처럼 상가건물 임대차보호법이 적용되지 않는 건물은 2기의 차임액에 달하는 때(민법 제640조)가 해지 기준이므로 계산표를 함께 준비합니다.

임대인은 입금을 받을 때 어느 달 차임으로 받는지와 인도 조항에 대한 입장을 짧게 남겨 두고, 임차인은 변제받았다는 취지의 확인 문구를 받아 둡니다. 법률 효과는 사안마다 다르므로 아래 문구는 메모용 예시입니다. 제51조①은 정지의 길이를 정할 뿐이므로, 임차인은 이의의 소와 제46조② 정지 신청이 필요한지도 함께 살핍니다.

'갱신·연장 합의했다': 청구이의 구조

갱신·연장 합의 항변은 청구이의의 소(민사집행법 제44조, 제57조 준용)로 다투는 구조이며, 소를 냈다는 사실만으로 집행은 멈추지 않습니다. 임차인이 집행 정지를 원하면 합의를 소명할 자료와 함께 제46조② 정지 명령을 따로 신청해야 합니다.

제44조②는 이의 이유가 변론이 종결된 뒤에 생긴 것이어야 한다고 정합니다. 판결을 기준으로 쓰인 문언이라 제소전화해조서에서 어떤 시점을 기준으로 삼는지는 판례 영역이어서 단정할 수 없습니다. 점검 순서로는 합의가 조서 성립 전의 사정인지 뒤의 사정인지를 먼저 가르고, 재계약서에 조서 조항을 유지한다는 문구가 있는지, 보증금·차임·기간이 무엇으로 바뀌었는지를 대조합니다. 갱신 뒤에도 원래 조서로 집행할 수 있는지는 이 사정들에 따라 달라질 수 있습니다.

서면으로 이행을 미뤄 주기로 했다면 이야기가 달라집니다. 의무이행을 미루도록 승낙한 취지를 적은 증서를 제출하여 강제집행이 정지되는 경우, 제51조②는 "그 정지는 2회에 한하며 통산하여 6월을 넘길 수 없다"고 정합니다. 임대인이 호의로 보낸 "조금 더 쓰셔도 됩니다" 같은 문자가 승낙 증서로 주장될 수 있으므로, 유예할 뜻이 있으면 기한과 조서 조항의 처리를 함께 적고, 뜻이 없으면 그런 표현을 피합니다.

합의가 아니라 법정갱신을 주장하는 경우도 구분합니다. 상가건물 임대차보호법 제10조④의 법정갱신(존속기간 1년)은 환산보증금 초과 상가에는 적용되지 않고, 적용되는 상가에서도 통지 사정과 조서 조항의 관계를 함께 봐야 합니다.

'내가 아닌 다른 사람이 점유한다': 승계와 제3자이의

점유자 항변은 그 사람이 승계인인지, 자기 권리를 주장하는 제3자인지에 따라 승계집행문과 제3자이의의 소로 길이 갈립니다. 제39조①은 강제집행을 신청한 사람과 집행을 받을 사람의 성명이 판결이나 집행문에 표시되어 있고 판결을 이미 송달하였거나 동시에 송달한 때에만 개시할 수 있다고 정하므로, 화해조서나 집행문에 이름이 없는 점유자에게는 그대로 집행을 개시하기 어렵습니다.

승계집행문으로 집행할 때는 송달도 챙겨야 합니다. 제39조②는 승계인에 대한 집행 등에서 집행문을 강제집행을 개시하기 전에 채무자의 승계인에게 송달하여야 한다고 정하고, 제39조③은 증명서에 의하여 집행문을 내어 준 때에는 그 증명서의 등본을 개시 전에 채무자에게 송달하거나 강제집행과 동시에 송달하여야 한다고 정합니다. 승계를 다투는 쪽은 제34조 이의신청이나 제45조 이의의 소를 쓸 수 있습니다(제45조 단서).

제3자이의의 소에서 채무자가 그 이의를 다투면 채무자를 공동피고로 할 수 있고(제48조① 단서), 관할은 집행법원이되 소송물이 단독판사의 관할에 속하지 아니하면 집행법원이 있는 곳을 관할하는 지방법원의 합의부입니다(제48조②). 집행의 정지·취소는 제48조③이 제46조·제47조를 준용하는 구조입니다. 임대인은 간판, 영업 표시, 우편물 같은 점유 정황을 촬영일과 함께 남겨 두고, 그 사람이 언제 어떤 권원으로 들어왔는지 메모합니다.

'조건이 안 됐다': 집행문 단계 다툼

조건 미성취 항변은 집행문 단계의 다툼이며, 집행에 조건이 붙어 있어 채권자가 성취를 증명하여야 하는 조항은 이를 증명하는 서류를 제출하여야만 집행문이 나옵니다(제30조②). 다만 담보의 제공을 조건으로 하는 때는 제30조② 단서에 따라 예외입니다.

연체 조항이 제30조②의 조건에 해당하는지, 어떤 서류로 증명할지는 문구에 따라 판단이 갈릴 수 있습니다. 임차인이 조건 성취를 다투면 제34조①에 따라 법원사무관등의 처분에 이의신청을 할 수 있고, 그 법원사무관등이 속한 법원이 결정으로 재판하며, 제16조제2항의 처분에 준하는 결정을 할 수 있습니다(제34조②). 증명된 사실에 의한 집행력을 다투는 제45조 이의의 소도 있는데, 제46조①은 이 소에도 적용되어 소 제기만으로 집행이 멈추지는 않습니다.

임대인이 오늘 정리할 서류는 무엇인가요?

제소전화해 강제집행 전후로 임대인이 오늘 정리할 것은 조서, 항변 기록, 입금 내역, 점유 상황의 네 묶음입니다.

강제집행 신청부터 본집행까지는 약 3개월을 잡는데, 항변과 정지 서류가 나오면 일정은 달라질 수 있습니다. 법도 엄정숙 변호사는 제소전화해 3,600건 이상을 직접 성립시키고 명도 800건 이상·강제집행 240건 이상을 다룬 경험으로 집행 단계에서 막히는 지점을 줄이는 문구를 설계합니다. 다만 조서의 강제집행 실행 자체는 직접 진행하지 않고 집행문·송달증명 발급(비용 별도)까지 지원합니다. 임차인이라면 같은 네 묶음을 자기 쪽 입금증과 합의 문서 기준으로 정리하면 됩니다.

제소전화해조서 강제집행, 자주 묻는 질문 3가지