제소전화해 공증, 새로 시작할 때 두 절차 동선을 5축으로 비교

제소전화해와 공증, 어디서 무엇이 만들어지나요?

제소전화해 공증은 이름이 나란히 불릴 뿐, 결과물을 만드는 사람과 장소가 다른 두 제도입니다. 화해조서는 법원 기일에서 법원사무관등이, 공정증서는 공증인이 작성합니다.

「민사소송법」(민소법) 제385조 제1항에 따르면 당사자는 민사상 다툼에 관하여 청구의 취지·원인과 다투는 사정을 밝혀 상대방의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원에 화해를 신청할 수 있습니다. 기일에서 화해가 성립하면 민소법 제386조에 따라 법원사무관등이 조서에 당사자, 법정대리인, 청구의 취지와 원인, 화해조항, 날짜와 법원을 표시하고 판사와 법원사무관등이 기명날인 또는 서명합니다. 제소전화해조서는 확정판결과 같은 효력을 가지는 것으로서 「민사집행법」(민집법) 제56조 제5호의 집행권원이 됩니다.

공정증서 쪽 근거는 둘로 나뉩니다. 민집법 제56조 제4호는 금전 등의 청구에 관한 공정증서를 집행권원으로 들고, 「공증인법」 제56조의3은 건물·토지 등의 인도 또는 반환 청구에 관한 공정증서를 따로 정해 그 제3항에서 민집법 제56조에도 불구하고 강제집행의 집행권원으로 본다고 규정합니다.

제소전화해조서 공증이라는 검색어도 많지만, 법원이 작성하는 조서를 공증사무소에서 다시 공증받아야 효력이 생기는 구조는 아닙니다. 어느 길이든 상대방의 협조가 출발점이어서, 제소전화해는 임차인이 동의하지 않으면 성립할 수 없고 임차건물 인도 공정증서도 합의내용이 들어가야 합니다.

제소전화해 공증 동선 비교: 작성 장소·시기·대리·집행문·다투는 길

제소전화해와 공증의 동선은 작성 장소, 시기, 대리, 집행문 발급자, 다투는 길의 다섯 축에서 갈립니다. 아래 표는 새로 시작하는 사람 기준으로 정리했습니다.

제소전화해는 계약 시점에 미리 진행하는 일이 많지만 신청부터 조서까지 평균 6개월(3~9개월)이 걸릴 수 있습니다. 임차건물 인도 공정증서는 반대로 인도·반환이 가까워진 구간에서만 작성할 수 있어, 두 제도는 서로 다른 구간을 맡는 모습에 가깝습니다.

집행문 칸도 일정에 영향을 줍니다. 공증인법 제56조의3 제4항은 인도·반환 증서의 집행문을 공증인의 사무소가 있는 곳을 관할하는 지방법원 단독판사의 허가를 받아 부여하게 하고, 단독판사는 필요하면 당사자 본인이나 그 대리인을 심문할 수 있습니다. 증서만 있으면 집행문이 곧바로 나온다고 일정을 잡아서는 곤란합니다.

1차 조치: 내 사건을 넣어 보는 5칸 빈칸표

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공증으로 할 수 있는 청구와 못 하는 청구는 무엇인가요?

공증으로 집행권원을 만들 수 있는 청구는 민집법 제56조 제4호의 금전 등과 공증인법 제56조의3 제1항의 인도·반환 청구입니다. 임대차 공증이라는 한 단어에 서로 다른 문서가 섞여 있어, 내 문서가 어느 칸인지 먼저 가려야 합니다.

흔한 오해 하나는 계약서에 공증만 받으면 곧 강제집행이 된다는 생각입니다. 계약서에 서명·날인했다는 사실을 확인받는 인증만으로는 위 조문의 공정증서로 쓰기 어렵고, 강제집행을 승낙하는 취지가 적힌 공정증서여야 합니다. 임차인도 서명 전에 강제집행을 승낙하는 취지가 있는지, 그 대상이 돈인지 건물인지부터 확인해야 합니다.

제소전화해는 범위가 다르게 짜입니다. 민사상 다툼에 관하여 신청하는 절차이므로 인도·금전·원상복구 같은 약속을 화해조항으로 설계할 수 있지만, 조항마다 집행 경로가 달라질 수 있습니다. 강행규정에 어긋나는 조항은 보정명령 사유가 될 수 있습니다.

임차건물 인도 공증의 6개월 요건: 기준은 인도·반환 시점입니다

건물명도 공증이라고 불리는 임차건물 인도 공정증서는 임대차 관계 종료를 원인으로 인도·반환하기 전 6개월 이내에 작성되고, 임차인에 대한 금원 지급의 강제집행 승낙 합의가 들어 있어야 합니다. 공증인법 제56조의3 제1항 단서의 문언은 다음과 같습니다.

문언이 ‘경우에만 작성할 수 있다’로 끝나므로 원인(임대차 관계 종료), 시점(인도·반환 전 6개월 이내), 내용(금원 지급 강제집행 승낙 합의) 중 한 조각이라도 빠진 증서를 계획에 넣어서는 곤란합니다.

1. 1계약 체결 시점인도·반환까지 6개월을 넘는 경우가 많아 임차건물 인도 공증은 단서 요건에 걸립니다. 제소전화해를 먼저 검토합니다.
2. 2계약 기간 중인도·반환 시점이 아직 6개월 밖이면 판단은 같습니다. 평균 기간을 감안해 화해 신청 시점을 역산해 봅니다.
3. 3인도·반환 전 6개월 안공증을 검토할 수 있는 구간이 열립니다. 금원 지급 강제집행 승낙 합의가 가능한지, 쌍방대리 없이 촉탁할 수 있는지 확인합니다.
4. 4인도·반환 예정 시점이행이 없으면 단독판사 허가를 거치는 집행문 절차로 넘어갑니다.

시계의 기준점은 문언상 계약 만료일이 아니라 인도·반환 시점입니다. 계약 기간이 남아 있어도 종료 합의로 인도 일정이 정해졌거나, 만료일이 가까워도 인도 예정이 더 뒤라면 따져 볼 지점이 달라질 수 있습니다. 가상의 예로, 만료까지 1년 넘게 남은 상가의 건물주가 지금 명도 공증을 요청한다면 인도·반환이 6개월 밖이어서 단서 요건을 채우기 어렵습니다. 인도 예정 시점을 어떻게 특정해 적을지는 공증인에게 미리 확인하는 편이 안전합니다.

금원 지급 강제집행 승낙 합의는 임차인에게 지급될 돈에 대해서도 강제집행 승낙을 담으라는 구조입니다. 임대인은 자신의 의무가 어떻게 적히는지, 임차인은 받을 돈이 빠짐없이 특정되었는지 살펴야 합니다. 가상의 문구 예를 들면 ‘임대인은 임차인에게 지급하기로 한 금원에 대하여 강제집행을 승낙한다’와 같은 형태인데, 어떤 돈을 어떻게 특정하느냐에 따라 문구가 달라지므로 이 예시만으로 효과를 단정할 수는 없습니다.

쌍방대리 금지: 공증 촉탁 때 무엇을 주의해야 하나요?

공증인법 제56조의3 제2항은 같은 조 제1항의 공정증서를 촉탁할 때 어느 한 당사자가 다른 당사자를 대리하거나 어느 한 대리인이 당사자 쌍방을 대리하지 못한다고 정합니다.

공증인법은 촉탁 때 누가 누구를 대리하는지를, 민소법은 대리인을 선임할 권리를 누가 쥐는지를 겨냥합니다. 민소법 제385조 제3항에 따라 법원은 필요한 경우 대리권의 유무를 조사하기 위하여 당사자본인 또는 법정대리인의 출석을 명할 수 있으므로, 대리인을 세웠다고 출석 가능성이 전부 사라진다고 단정할 수는 없습니다.

제소전화해 공증 병행이 필요한 경우는 언제인가요?

제소전화해와 공증의 병행은 필수가 아니며, 한 문서로 담기 어려운 청구나 시간표 차이가 있을 때 검토하는 선택지입니다. 같은 건물 인도를 두 문서로 겹쳐 만드는 일은 실익부터 따져 봐야 합니다.

임대인이 병행을 제안하면 임차인은 각 문서에 어떤 의무가 담겼는지 따로 읽어야 합니다. 제소전화해는 양쪽을 지키는 균형 잡힌 조서가 원칙이므로 임차인도 필요한 조항을 제안해 볼 수 있습니다.

법도 엄정숙 변호사 팀은 15년간 제소전화해 3,600건 이상을 직접 성립시키며 집행 단계에서 읽히는 문구를 먼저 점검해 왔습니다. 공정증서 작성 자체는 공증인의 업무이므로, 어느 길이 맞는지의 판단과 화해조항 설계를 중심으로 안내합니다.

제소전화해와 공증, 다투는 길은 어떻게 다른가요?

공정증서에 대한 청구 이의에는 민집법 제44조 제2항의 시기 제한이 적용되지 않습니다. 민집법 제59조 제3항이 청구에 관한 이의의 주장에 대하여 제44조 제2항(이의 이유는 변론이 종결된 뒤에 생긴 것이어야 한다는 규정)을 적용하지 아니한다고 정하기 때문입니다.

집행 단계에서 화해조서를 다투는 경로로는 민집법 제57조로 준용되는 제44조 제1항의 청구에 관한 이의의 소가 대표적입니다. 다만 제44조 제2항의 기준을 화해조서에 어떻게 적용할지, 민소법 제461조의 준재심을 제소전화해조서에 쓸 수 있는지는 조문만으로 단정하기 어렵습니다. 제461조는 ‘제220조의 조서’ 등을 대상으로 적은 규정이어서, 판례의 취지와 사안에 따라 달라질 수 있는 영역입니다.

공정증서 관련 소의 관할도 따로 있습니다. 민집법 제59조 제4항은 집행문부여의 소, 청구에 관한 이의의 소 또는 집행문부여에 대한 이의의 소를 채무자의 보통재판적이 있는 곳의 법원이 관할한다고 정합니다. 소를 냈다는 사실만으로 집행이 저절로 멈추지는 않습니다. 민집법 제57조로 준용되는 제46조 제1항은 제44조 및 제45조의 이의의 소가 강제집행을 계속하여 진행하는 데에는 영향을 미치지 아니한다고 정합니다.

문서가 나오기 전 단계도 다릅니다. 제소전화해가 성립하지 않으면 민소법 제387조에 따라 법원사무관등이 그 사유를 조서에 적고, 당사자는 민소법 제388조 제3항에 따라 조서등본이 송달된 날부터 2주 이내에 소제기신청을 할 수 있습니다. 공증은 협의가 되지 않으면 증서가 만들어지지 않으므로 결렬 뒤의 경로를 따로 생각해 두어야 합니다.

제소전화해 공증, 자주 묻는 질문 3가지