화해조서 강제 집행 절차, 조항 유형 3갈래부터 남은 동산 처리까지 5단계

화해조서는 명도 소송을 다시 하지 않고도 강제집행의 기초가 되는 문서입니다. 하지만 조서를 손에 쥐었다고 곧바로 집행관이 움직이지는 않습니다. 조항 유형에 따라 어느 단계에서 무엇을 증명해야 하는지가 달라지고, 그 갈림길을 확인하지 않으면 집행문 단계에서 신청이 멈춥니다. 아래 순서에 내 조서를 대입해 보면 지금 어느 단계에 서 있는지 정리됩니다.

화해조서 강제 집행 절차, 소송 없이 가는 5단계 플로우

화해조서 강제 집행 절차는 이행기 도래나 조건 성취 확인, 집행문 부여, 송달증명, 집행관 위임 신청, 현장 집행과 남은 동산 처리의 다섯 단계로 진행됩니다. 임대인이 명도 소송을 새로 낼 필요는 없지만, 조항 유형에 따라 두 번째 단계에서 멈추는 경우가 있습니다.

소송 없이 집행할 수 있는 근거는 「민사집행법」(이하 민집법) 제56조 제5호입니다. 민집법 제56조는 소송상 화해, 청구의 인낙 등 확정판결과 같은 효력을 가지는 것에 기초해서도 강제집행을 실시할 수 있다고 정합니다. 이어서 민집법 제57조는 "제56조의 집행권원에 기초한 강제집행에 대하여는 제58조 및 제59조에서 규정하는 바를 제외하고는 제28조 내지 제55조의 규정을 준용한다"고 정합니다. 집행문·집행개시·집행관에 관한 규정이 화해조서에도 준용되는 구조라는 뜻입니다.

실무에서 강제집행 신청부터 본집행까지는 약 3개월이 걸립니다. 다만 1~3단계 서류가 갖춰지지 않으면 4단계 접수 자체가 늦어지므로, 전체 기간을 줄이는 열쇠는 앞 단계 서류를 한 번에 맞추는 데 있습니다.

1단계: 내 조서 조항은 집행할 때가 되었나요?

화해조서의 명도 조항은 집행할 수 있는 때가 언제 오는지를 기준으로 확정기한형, 조건형, 동시이행형 세 갈래로 나뉩니다. 세 갈래는 증명할 대상만 다른 것이 아니라 그 증명을 어느 단계에서 보는지도 다르므로, 같은 단계의 문제로 섞어 생각하면 서류 준비가 꼬입니다.

조건형 조항의 해지 기준은 건물 종류에 따라 다릅니다. 상가건물 임대차라면 「상가건물 임대차보호법」(이하 상가법) 제10조의8이 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 주택 등 상가법이 적용되지 않는 건물 임대차라면 민법 제640조의 2기 기준이 문제되므로, 조서 문구가 어느 기준으로 연체를 세는지부터 확인해야 합니다.

가상의 예로, 조서에 임차인이 차임을 3기 이상 연체하면 임대인이 통지로 해지하고 임차인은 해지 후 정해진 날까지 명도한다고 적혀 있다고 해 봅시다. 해지 통지 도달 같은 조건 성취는 집행문 단계에서, 그 뒤 정해진 날짜의 경과는 집행개시 단계에서 각각 문제될 수 있습니다. 한 조항 안에 조건과 기한이 겹쳐 있는 셈이라 두 번 확인을 받는다고 생각하고 준비하는 편이 안전합니다.

2단계: 집행문 부여 신청

집행문은 화해조서로 강제집행을 할 수 있다는 취지를 조서 정본에 덧붙여 적는 절차로, 제57조로 준용되는 민집법 제28조②에 따라 신청을 받아 법원사무관등이 내어 줍니다. 같은 조 ③은 집행문을 내어 달라는 신청을 말로 할 수 있다고 정하므로, 실무의 관건은 신청 방식보다 신청할 때 무엇을 함께 내느냐에 있습니다.

집행문에는 누구에 대한 강제집행을 실시하기 위하여 누구에게 준다는 취지가 적히고, 법원사무관등이 기명날인하여야 합니다(제57조로 준용되는 제29조②). 화해조서에 적힌 당사자의 성명·주소가 실제 임대인·임차인과 맞지 않으면 집행문 부여 단계에서 바로 질문이 돌아오므로, 조서 표시와 현재 등기부·계약서의 표시를 한 번 대조해 두는 것이 좋습니다.

조건형 조항이라면 제57조로 준용되는 제30조②에 따라 조건이 성취되었음을 증명하는 서류를 제출하여야만 집행문을 내어 줍니다. 3기 연체 해지라면 연체 사실을 보여 주는 입금 내역과, 해지 의사표시가 임차인에게 도달했음을 보여 주는 자료(내용증명 우편과 배달 확인 등)를 함께 준비하는 것이 보통입니다. 해지 통지를 문자나 메신저로만 보냈다면 그 자료가 도달 증명으로 받아들여질지는 내용과 형식에 따라 달라질 수 있어 미리 검토가 필요합니다.

3단계: 송달증명과 집행개시 요건

화해조서로 집행을 개시하려면 조서가 상대방에게 송달되었다는 사실이 갖춰져야 합니다. 제57조로 준용되는 민집법 제39조①은 강제집행을 신청한 사람과 집행을 받을 사람의 성명이 판결이나 이에 덧붙여 적은 집행문에 표시되어 있고, 판결을 이미 송달하였거나 동시에 송달한 때에만 개시할 수 있다고 정합니다. 화해조서에서는 판결 대신 조서 정본의 송달이 문제되므로, 법원에서 송달증명원을 발급받아 위임 서류에 붙입니다.

조건형이나 승계가 얽힌 집행에는 요건이 더 붙습니다. 집행이 그 취지에 따라 채권자가 증명할 사실에 매인 때나 채권자의 승계인을 위하여 또는 채무자의 승계인에 대하여 하는 집행일 때에는 이에 덧붙여 적은 집행문을 강제집행을 개시하기 전에 송달하여야 하고(제57조로 준용되는 제39조②), 증명서에 의하여 집행문을 내어 준 때에는 그 증명서의 등본을 개시 전 또는 집행과 동시에 채무자에게 송달하여야 합니다(제57조로 준용되는 제39조③).

조서에 적힌 임차인이 아닌 사람이 점포를 쓰고 있다면 집행을 받을 사람의 성명 표시 요건에서 막힐 수 있습니다. 채무자의 승계인에 대한 집행은 승계집행문(제57조로 준용되는 제31조①)으로 검토하는데, 이 집행문은 승계가 법원에 명백한 사실이거나 증명서로 승계를 증명한 때에 한해 내어 줄 수 있습니다. 점유를 넘겨받은 경위에 따라 판단이 달라지므로 현장 점유자가 누구인지부터 확인하는 것이 순서입니다.

4단계: 집행관 위임과 신청서

집행력 있는 정본과 송달증명이 갖춰지면 집행관에게 강제집행을 위임하는 단계로 넘어갑니다. 민집법 제4조는 "민사집행의 신청은 서면으로 하여야 한다."고 정하므로 강제집행 신청서를 작성해 제출합니다. 신청할 때 채권자는 민사집행에 필요한 비용으로서 법원이 정하는 금액을 미리 내야 하고(민집법 제18조①), 집행비용은 원칙적으로 채무자가 부담하는 구조입니다(제57조로 준용되는 제53조①).

집행관은 집행력 있는 정본을 가지고 있으면 채무자와 제3자에 대하여 강제집행을 하고 제42조에 규정된 행위를 할 수 있는 권한을 가지며, 채권자는 그에 대하여 위임의 흠이나 제한을 주장하지 못합니다(제57조로 준용되는 제43조①). 위임 뒤 현장 실행의 주체는 집행관이므로, 임대인이 직접 문을 열거나 짐을 내놓는 방식은 이 절차에 들어 있지 않습니다.

법도는 화해조서의 강제집행 실행 자체를 직접 진행하지 않고, 집행문과 송달증명 발급까지 지원합니다(비용 별도). 엄정숙 변호사가 15년간 제소전화해 3,600건 이상을 직접 성립시키며 다듬은 집행되는 문구가 실제 집행 단계에서 막히지 않도록, 서류가 다음 단계로 넘어갈 수 있는 상태인지 점검하는 역할입니다.

5단계: 현장에서 일어나는 일

제소전화해 명도 집행의 현장에서 집행관은 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하여야 합니다(민집법 제258조①). 이 집행관 인도집행은 채권자나 그 대리인이 인도받기 위하여 출석한 때에만 하므로(제258조②), 집행 당일 임대인 본인이나 대리인이 현장에 있어야 합니다. 실무에서는 본집행에 앞서 집행관이 현장에 고시문을 붙여 자진 이행을 안내하는 단계가 먼저 진행되는 경우가 많습니다.

임차인이 문을 잠그고 연락을 끊어도 집행이 막히는 것은 아닙니다. 집행관은 집행을 하기 위하여 필요한 경우 채무자의 주거·창고 그 밖의 장소를 수색하고, 잠근 문과 기구를 여는 등 적절한 조치를 할 수 있습니다(제5조①). 저항을 받으면 경찰 또는 국군의 원조를 요청할 수 있고(제5조②), 국군의 원조는 법원에 신청하여야 합니다(제5조③).

점포 안에 남은 집기와 재고는 아래 순서로 처리됩니다. 강제집행의 목적물이 아닌 동산이라 건물과 함께 넘겨지지 않고, 조문이 정한 사람에게 차례로 돌아갑니다.

마지막 단계에서 수취를 게을리한 주체는 채무자인 임차인이고, 이때 집행관은 집행법원의 허가를 받아 동산에 대한 강제집행의 매각절차에 관한 규정에 따라 매각한 뒤 비용을 빼고 나머지 대금을 공탁하여야 합니다(민집법 제258조⑥). 동산 반출도 집행관이 하는 일이므로, 임대인이 임의로 버리거나 팔면 별도 분쟁의 불씨가 됩니다.

임차인이 다투면 집행이 멈추나요?

임차인이 소송을 내며 다투더라도 그것만으로 화해조서 강제집행이 멈추지는 않습니다. 제57조로 준용되는 민집법 제44조①의 청구에 관한 이의의 소가 제기되어도, 제57조로 준용되는 제46조①은 이의의 소가 강제집행을 계속하여 진행하는 데에는 영향을 미치지 아니한다고 정합니다. 다만 이의를 주장한 사유가 법률상 정당한 이유가 있다고 인정되고 사실에 대한 소명이 있으면, 수소법원은 당사자의 신청에 따라 강제집행을 정지하도록 명하는 등 잠정처분을 할 수 있습니다(제57조로 준용되는 제46조②).

항변 유형별로 집행이 멈추는지는 사안마다 따져야 하므로, 이 글에서는 집행이 멈출 수 있는 법정 경로만 짚습니다. 임차인과 협의를 이어 가더라도 집행을 유보한다는 취지로 읽힐 문장은 남기지 않는 것이 화해조서 강제 집행 절차를 지키는 기본입니다.

화해조서 강제집행 FAQ, 3기 연체로 해지한 뒤 임차인이 연체금을 모두 냈다면?