제소전화해조서 효력, 특약·확약서·공증·판결과 나란히 놓은 5종 문서 비교표

OVERVIEW제소전화해조서 효력, 다른 4가지 문서와 나란히 놓고 봅니다

제소전화해조서 효력은 한마디로 '확정판결과 같은 효력'입니다. 「민사소송법」 제385조 제1항은 민사상 다툼에 관하여 당사자가 청구의 취지·원인과 다투는 사정을 밝혀 상대방의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원에 화해를 신청할 수 있다고 정하고, 판사 앞에서 화해가 성립하면 그 내용이 조서로 작성됩니다.

집행의 근거는 효력과 나눠서 봐야 정확합니다. 「민사집행법」 제56조는 판결 외에도 강제집행의 기초가 되는 집행권원을 열거하는데, 그 제5호가 "소송상 화해, 청구의 인낙(認諾) 등 그 밖에 확정판결과 같은 효력을 가지는 것"입니다. 제소전화해조서는 이 호에 따라 집행권원이 되므로, 조서에 적힌 조항은 별도 소송 없이 집행문을 받아 강제집행할 수 있습니다.

계약서 특약과 명도확약서는 당사자 사이의 약속을 증명하는 문서일 뿐 집행권원 목록에 들어 있지 않습니다. 임차건물 인도 공정증서는 「공증인법」 제56조의3이 정한 좁은 창 안에서만 집행권원이 되고, 판결은 분쟁이 생긴 뒤 소송을 거쳐야 얻습니다.

COMPARE5종 문서 효력 비교표: 집행권원·작성 시점·집행문·다툼 방법

다섯 문서를 같은 네 가지 잣대로 비교하면 차이가 한눈에 보입니다. 집행문 경로 칸은 강제집행 전에 지나야 할 관문을, 다툼 방법 칸은 상대방이 효력을 다툴 때 쓰는 길을 뜻합니다.

표에서 가장 큰 차이는 작성 가능 시점 칸입니다. 임대인이 계약 시점에 집행 가능한 문서를 갖추고 싶다면 공정증서는 6개월 창 때문에 대개 시기가 맞지 않고, 판결은 분쟁이 생겨야 시작할 수 있습니다. 다섯 문서 가운데 계약 기간과 관계없이 계약 체결과 함께 집행권원을 미리 마련할 수 있는 문서는 제소전화해조서뿐입니다.

VS 1계약서 특약·명도확약서와 무엇이 다른가요?

계약서 특약과 명도확약서는 소송을 거쳐야 집행할 수 있는 문서입니다. 특약에 계약 만료 시 즉시 명도하고 이의하지 않는다고 적어 두었더라도 그 문서가 「민사집행법」 제56조의 집행권원 목록에 들어 있지 않으므로, 임차인이 나가지 않으면 임대인은 명도소송을 제기해 판결을 받아야 합니다. 명도확약서도 같아서, 임차인이 스스로 서명했다는 사실은 소송에서 유리한 증거가 될 뿐 그 자체로 강제집행을 신청할 근거가 되지는 않습니다.

제소전화해조서는 같은 약속을 판사 앞에서 확인해 조서로 남긴다는 점이 다릅니다. 임차인이 화해에 동의해야 성립하므로 임대인 혼자 만들 수 없고, 그 대신 성립한 뒤에는 소송 단계를 건너뜁니다. 이미 받아 둔 명도확약서가 있다면 그 내용을 바탕으로 양쪽이 다시 합의해 제소전화해를 신청하는 방법을 검토할 수 있는데, 확약서 문장을 그대로 옮기면 대상·기한이 흐려 보정이 필요해질 수 있습니다.

VS 2임차건물 인도 공정증서와 비교하면 무엇이 다른가요?

임차건물 인도 공정증서는 작성 시점이 인도·반환 전 6개월 이내로 묶여 있다는 점이 제소전화해조서와 가장 다릅니다. 「공증인법」 제56조의3 제1항 단서는 임차건물의 인도 또는 반환에 관한 공정증서를, 임대인과 임차인 사이의 임대차 관계 종료를 원인으로 임차건물을 인도 또는 반환하기 전 6개월 이내에 작성되는 경우로서 그 증서에 임차인에 대한 금원 지급에 대하여도 강제집행을 승낙하는 취지의 합의내용이 포함되어 있는 경우에만 작성할 수 있다고 정합니다.

두 요건은 함께 갖춰야 합니다. 임대차 기간이 6개월을 넘는 통상의 계약이라면 계약 체결 시점에는 공정증서를 만들 수 없고, 인도·반환이 6개월 안으로 다가온 뒤에야 가능하며, 그때도 임차인에게 지급할 금원에 관한 강제집행 승낙이 함께 들어가야 합니다. 같은 조 제2항은 공정증서 작성을 촉탁할 때 어느 한 당사자가 다른 당사자를 대리하거나 어느 한 대리인이 당사자 쌍방을 대리하지 못한다고 정합니다.

집행문 경로도 다릅니다. 같은 조 제3항은 이 공정증서를 「민사집행법」 제56조에도 불구하고 강제집행의 집행권원으로 보고, 제4항은 그 집행문을 증서를 보존하는 공증인이 사무소 소재지를 관할하는 지방법원 단독판사의 허가를 받아 부여하도록 합니다. 제소전화해조서는 제1심 법원의 법원사무관등에게 집행문을 신청하는 구조여서 판사 허가라는 관문이 따로 없습니다.

VS 3판결과 비교: 10년 시효와 장래 차임 예외, 다툼 경로

제소전화해조서는 시효와 다툼 경로에서 판결과 비슷하게 다뤄지지만 완전히 같지는 않습니다. 「민법」 제165조 제2항은 재판상의 화해, 조정 기타 판결과 동일한 효력이 있는 것에 의하여 확정된 채권도 판결로 확정된 채권처럼 소멸시효를 10년으로 한다고 정합니다. 다만 제3항은 "판결확정당시에 변제기가 도래하지 아니한 채권"에는 앞의 두 항을 적용하지 아니한다고 정하므로, 조서 성립 당시 아직 지급일이 오지 않은 장래 차임 같은 채권은 10년 규정에서 제외됩니다.

다툼 경로도 판결과 다릅니다. 「민사소송법」 제461조는 제220조의 조서 등이 확정된 경우 제451조 제1항에 규정된 사유가 있으면 확정판결에 대한 재심 규정에 준하여 재심을 제기할 수 있다고 정합니다(준재심). 제소전화해조서가 어떤 사유로 준재심의 대상이 되는지는 판례로 정리되는 영역이어서 단정하기 어렵고, 대리권에 흠이 있었던 경우(제451조 제1항 제3호)가 흔히 거론되는 예입니다.

집행 단계에서는 청구에 관한 이의의 소가 쓰입니다. 「민사집행법」 제57조는 제56조의 집행권원에 기초한 강제집행에 대하여 제58조 및 제59조에서 규정하는 바를 제외하고는 제28조 내지 제55조의 규정을 준용하므로, 화해조서 집행에도 제44조의 이의의 소가 준용됩니다. 판결에서 이의 이유를 변론이 종결된 뒤에 생긴 것으로 한정하는 제44조 제2항이 화해조서에 어떻게 적용되는지는 단정하기 어렵습니다. 또 제57조로 준용되는 제46조 제1항은 "제44조 및 제45조의 이의의 소는 강제집행을 계속하여 진행하는 데에는 영향을 미치지 아니한다"고 정하므로, 소를 낸 것만으로 집행이 멈추지는 않습니다.

BALANCE화해조서 효력은 임대인·임차인 양쪽에 미칩니다

화해조서 효력은 임대인만을 위한 것이 아니라 조서에 의무를 진 쪽 모두에게 똑같이 미칩니다. 제소전화해는 임차인이 동의해야 성립하는 제도이고, 조서에 임대인이 임차인에게 건물 인도와 동시에 보증금을 반환한다는 조항이 있다면 임차인도 그 조서로 보증금 반환을 강제집행할 수 있습니다. 제소전화해 효력을 임대인의 명도 수단으로만 이해하면 임차인이 얻을 수 있는 몫을 놓치게 됩니다.

동시이행 조항에는 집행 개시 요건이 따로 붙습니다. 인도와 보증금 반환을 동시에 이행하기로 적은 조항은, 제57조로 준용되는 「민사집행법」 제41조 제1항에 따라 집행을 원하는 쪽이 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 하였다는 것을 증명해야 집행을 개시할 수 있습니다. 임차인은 건물을 인도했거나 인도를 제공했다는 점을, 임대인은 보증금을 지급했거나 제공했다는 점을 증명해야 하는 구조입니다.

균형 있게 설계된 조서는 양쪽 모두에게 안전장치가 됩니다. 임대인은 명도 기한을, 임차인은 보증금 반환 시점과 원상회복 범위를 조서에 분명히 남겨 두면 분쟁이 생겨도 각자 소송 없이 자기 몫을 집행할 길이 열립니다. 법도 엄정숙 변호사는 15년 동안 제소전화해 3,600건 이상을 직접 성립시키며 이런 양방향 조항을 설계해 왔습니다.

CAUTION제소전화해조서 효력이 기대만큼 작동하지 않는 3장면

제소전화해조서도 조항이 잘못 쓰이면 확정판결과 같은 효력을 기대한 만큼 발휘하지 못할 수 있습니다. 자주 문제가 되는 장면은 세 가지이고, 모두 조서를 만들기 전에 줄일 수 있는 위험입니다.

조서를 만들기 전이라면 다섯 질문으로 조항의 특정성을 점검해 보세요. 답이 흐린 문장은 보정이나 집행 단계에서 문제가 될 수 있습니다.

• 인도할 건물의 소재지·층·호수·면적이 등기부·건축물대장과 일치하는가?
• 명도 기한이 날짜로 적혀 있는가, 아니면 연체 같은 조건에 걸려 있는가?
• 해지 조항의 연체 기준이 상가건물이면 "차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때"(「상가건물 임대차보호법」 제10조의8), 주택 등은 "차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때"(「민법」 제640조)와 맞는가?
• 보증금 반환 금액과 반환 시점, 공제할 항목이 적혀 있는가?
• 원상회복 범위와 남은 물건의 처리 방법이 구체적인가?

CHECK내 조서는 어느 쪽? 갈림길 3가지 판정

같은 조서라도 세 지점에서 제소전화해조서 효력의 결론이 갈립니다. 판정 칸은 일반적인 방향이고, 실제 결론은 조서 문언과 계약서를 함께 봐야 정해집니다.

위 세 가지 중 하나라도 해당하면 조서와 계약서를 함께 보고 판단해야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-2334

FAQ제소전화해조서 효력 자주 묻는 질문