제소전화해조서 강제집행, 집행·재협의·대기 중 지금 고를 길 판정표

제소전화해조서는 임대차를 시작하거나 갱신할 때 임대인과 임차인이 법원에서 미리 합의해 둔 조서입니다. 법도 엄정숙 변호사가 15년 동안 제소전화해 3,600건 넘게 직접 성립시키며 강조해 온 원칙은, 조서가 어느 한쪽만이 아니라 양쪽을 함께 지키는 균형 문서라는 점입니다. 제소전화해조서 강제집행도 할 수 있느냐보다 지금 하는 것이 맞느냐를 먼저 따져야 손해가 적습니다.

이 글은 집행을 시작하기 전 단계에서 집행·재협의·대기 세 선택지를 가르는 기준과, 선택별로 남겨 둘 기록을 정리합니다. 신청서 칸별 작성법이나 현장의 동산 처리는 다루지 않습니다.

STEP 1 · 판정제소전화해조서 강제집행, 지금 시작할 수 있는 상태인가요?

제소전화해조서 강제집행은 조항이 요구하는 시점·조건·반대의무가 갖춰지고 집행문과 송달이 준비된 상태라면 시작할 수 있습니다. 조서를 가지고 있다는 사실만으로 오늘 집행이 열리는 것은 아니며, 조항 형태마다 집행이 열리는 시점이 다릅니다. 아래 판정표에서 내 조서가 어느 줄에 해당하는지 먼저 찾아보시기 바랍니다.

표의 조서 문구는 이해를 돕기 위한 가상의 예이며, 실제 조서의 문언에 따라 판정이 달라집니다.

판정표의 마지막 칸은 출발점일 뿐 결론이 아닙니다. 같은 확정기한형이라도 목적물 표시가 실제 점포와 어긋나거나, 법인 전환·상속처럼 당사자가 바뀐 사정이 있으면 집행문 단계에서 추가 서류가 필요할 수 있습니다. 혼합형 조서는 조항마다 다른 요건이 붙으므로 한 줄씩 떼어 읽어야 정확합니다.

다섯 칸 가운데 하나라도 애매하게 읽히는 칸이 있다면, 바로 그 칸이 서류를 놓고 판단해야 하는 지점입니다.

STEP 2 · 조문 근거조항 형태가 집행 시점을 정하는 이유는 무엇인가요?

제소전화해조서는 확정판결과 같은 효력을 가지는 조서로서 「민사집행법」 제56조 제5호의 집행권원에 해당합니다. 제56조 제5호는 강제집행의 기초로 "소송상 화해, 청구의 인낙(認諾) 등 그 밖에 확정판결과 같은 효력을 가지는 것"을 들고 있어, 임대인은 별도의 명도소송 없이 조서를 근거로 집행을 신청할 수 있습니다.

다만 판결 집행에 관한 규정이 화해조서에 직접 적용되는 것은 아니고 준용되는 구조입니다. 민사집행법 제57조는 "제56조의 집행권원에 기초한 강제집행에 대하여는 제58조 및 제59조에서 규정하는 바를 제외하고는 제28조 내지 제55조의 규정을 준용한다"고 정합니다. 집행 시점을 가르는 제30조·제40조·제41조도 이 준용 규정을 통해 화해조서에 적용됩니다.

세 조문이 작동하는 단계가 서로 다르다는 점을 기억해 두면 판단이 쉬워집니다. 조건형은 집행문을 받는 단계에서, 확정기한형과 동시이행형은 집행을 개시하는 단계에서 요건을 따집니다. 다만 차임 연체처럼 임차인의 불이행이 조건인 조항은 증명 방식이 조항 문언과 실무에 따라 달리 다뤄질 여지가 있으니, 연체 기록은 빠짐없이 갖춰 두는 편이 안전합니다.

연체를 사유로 적은 조항이라면 조항이 정한 기수가 실제로 찼는지가 먼저입니다. 「상가건물 임대차보호법」 제10조의8은 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때, 「민법」 제640조는 건물 기타 공작물의 임대차에서 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 조서의 연체 조항과 법이 정한 해지 기준이 어긋나 보이면 집행 단계에서 다툼의 여지가 생길 수 있으므로, 조서 원문을 놓고 확인하는 것이 안전합니다.

STEP 3 · 서류화해조서 강제집행에 필요한 집행문과 송달은 어떻게 갖추나요?

화해조서 강제집행을 시작하려면 조서에 집행문을 받고, 조서정본을 상대방에게 이미 송달하였거나 집행과 동시에 송달한다는 요건을 갖춰야 합니다. 민사집행법 제28조 제2항은 집행문을 신청에 따라 법원사무관등이 내어 준다고 정하고, 같은 조 제3항은 집행문을 내어 달라는 신청을 말로 할 수 있다고 정합니다. 두 규정 모두 제57조를 통해 화해조서에 준용됩니다.

집행 개시 요건도 함께 봐야 합니다. 민사집행법 제39조 제1항은 강제집행을 신청한 사람과 집행을 받을 사람의 성명이 판결이나 이에 덧붙여 적은 집행문에 표시되어 있고, 판결을 이미 송달하였거나 동시에 송달한 때에만 강제집행을 개시할 수 있다고 정합니다. 화해조서 집행에서는 조서정본이 판결의 자리에 놓이므로, 실무에서는 집행문과 함께 송달증명을 발급받아 집행 신청에 붙입니다.

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  조서 정본 점검다섯 칸을 확인하고 당사자·목적물 표시가 지금과 같은지 봅니다.
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  조건·반대의무 자료 정리조건형이면 성취를 증명할 서류, 동시이행형이면 보증금 반환 또는 이행 제공 자료를 모읍니다.
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  집행문 신청법원사무관등에게 집행문 부여를 신청합니다. 조건형은 이 단계에서 증명 서류가 요구됩니다.
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  송달증명 발급조서정본이 임차인에게 송달되었는지 확인하고, 송달이 안 되었다면 송달부터 해결합니다.
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  집행 신청집행관에게 집행을 위임합니다. 강제집행 신청에서 본집행까지는 약 3개월이 걸립니다.

법도는 제소전화해조서의 강제집행 실행 자체를 직접 진행하지는 않고, 집행문과 송달증명 발급까지 지원합니다(비용 별도). 집행을 맡길 곳을 정하기 전에 두 서류가 갖춰져 있는지부터 점검해 두면, 신청 뒤 보정으로 시간을 잃는 일을 줄일 수 있습니다.

STEP 4 · 선택집행·재협의·대기, 세 선택지는 무엇이 다른가요?

제소전화해조서 강제집행을 앞둔 임대인에게 집행·재협의·대기는 걸리는 시간, 드는 비용, 임차인과의 관계, 남는 위험이 서로 다른 선택지입니다. 어느 하나가 늘 정답인 것은 아니며, 조항 형태와 연체 상황, 임차인의 태도에 따라 맞는 길이 달라집니다.

집행을 택하면 현장 일정도 미리 정해야 합니다. 민사집행법 제258조 제2항은 부동산 인도 강제집행은 채권자나 그 대리인이 인도받기 위하여 출석한 때에만 한다고 정하므로, 집행 날 임대인 본인이나 대리인이 현장에 나갈 수 있는지 확인해 두어야 합니다.

두 칸의 신호가 섞여 있다면 기한을 정한 재협의를 하면서 집행 서류를 함께 준비하는 방식도 생각해 볼 수 있습니다.

STEP 5 · 재협의재협의를 택할 때는 무엇을 남겨 두어야 하나요?

재협의를 택한다면 새 합의의 내용과 일정을 반드시 문서로 남겨야 합니다. 말로 한 약속은 나중에 무엇을 언제까지 하기로 했는지가 흐려지고, 그 공백이 다툼의 소재가 되기 쉽습니다.

새 합의서에는 새 퇴거일, 연체 차임 입금 일정, 이행하지 않을 때의 처리, 기존 화해조서와의 관계에 관한 문구, 양 당사자의 서명과 날짜를 담아 두는 것이 기본입니다. 문자나 메신저로 합의했다면 그 대화 내용을 캡처해 합의서와 함께 보관합니다.

새 합의서에 기존 화해조서의 조항과 효력은 그대로 유지된다는 취지를 적어 두는 방식이 자주 쓰이지만, 그 문구가 어떤 법률효과를 갖는지는 합의 내용과 사정에 따라 달라질 수 있습니다. 새 합의가 기한을 잠시 미뤄 준 것인지, 조항 자체를 바꾼 것인지에 따라 나중에 임차인이 그 합의를 내세워 집행을 다툴 여지가 생길 수 있으므로, 문구를 정하기 전에 조서 원문과 함께 검토받는 것이 안전합니다.

STEP 6 · 대기대기를 택할 때 기록해 둘 날짜표

대기를 택하는 것은 아무것도 하지 않는 것이 아니라, 기한이 오거나 조건이 찰 때까지 근거를 쌓는 일입니다. 확정기한형 조항이라면 인도 날짜가 지난 뒤에 집행을 개시할 수 있으므로 그날까지의 기록이, 연체 조건형 조항이라면 연체 기수가 차 가는 과정의 기록이 핵심입니다.

연체 사실 정리표 양식(가상의 예). 금액 칸은 실제 통장 내역대로 채우고, 일부 입금이 있으면 어느 달 차임분인지 함께 적습니다.

정리표는 통장 입금 내역, 문자·메일, 내용증명 사본과 함께 보관해야 힘을 가집니다. 일부 입금이 섞여 있으면 그 돈이 어느 달 차임에 충당되었는지에 따라 기수 계산이 달라질 수 있으므로, 입금 때마다 어느 기간분인지 메모해 두는 습관이 도움이 됩니다.

확정기한형 조항이라면 대기 기간에 조서정본 송달 여부를 미리 점검해 두는 것이 좋습니다. 대기는 제소전화해조서 강제집행을 포기하는 선택이 아니라 집행할 날을 정확히 맞추는 선택이라는 점을 기억해 두시기 바랍니다.

STEP 7 · 비용강제집행 비용은 누가 부담하나요?

강제집행에 필요한 비용은 원칙적으로 채무자인 임차인이 부담합니다. 민사집행법 제53조 제1항은 "강제집행에 필요한 비용은 채무자가 부담하고 그 집행에 의하여 우선적으로 변상을 받는다"고 정하고, 이 규정도 제57조를 통해 화해조서 집행에 준용됩니다.

다만 집행을 신청하는 단계에서는 채권자인 임대인이 집행비용을 먼저 예납하고, 집행 과정에서 우선적으로 변상받는 구조라는 점을 예산에 반영해야 합니다. 예납 규모는 목적물과 현장 사정에 따라 달라져 사안별로 안내받는 것이 정확하며, 집행문·송달증명 발급 지원 비용은 이와 별도입니다.

FAQ제소전화해 조서와 화해조서 강제집행, 자주 묻는 질문