임대차 제소전 화해조서 양식, 임대인·임차인 조항을 쌍으로 짜는 균형 배치도

임대차 제소전 화해조서 양식을 고르는 기준은 빈칸이 모두 있느냐가 아니라 칸마다 양쪽 조항이 짝을 이루느냐입니다. 제소전화해는 임차인이 동의해야 성립하는 절차라서, 한쪽 의무만 적힌 문서는 화해기일 전에 협의가 멈추거나 법원에서 문구를 고치라는 요구를 받을 수 있습니다.

법도 엄정숙 변호사가 15년 동안 3,600건 넘는 제소전화해를 직접 성립시키며 다듬어 온 배치 원리를, 지금 가진 임대차 제소전 화해조서 양식에 대어 볼 수 있게 정리했습니다.

STRUCTURE임대차 제소전 화해조서 양식은 어떤 칸으로 이뤄지나요?

임대차 제소전 화해조서 양식은 법원이 성립 뒤 작성하는 조서의 표시 사항과, 신청인이 미리 내는 신청서의 기재 칸을 함께 맞춘 문서입니다. 「민사소송법」(이하 민소법) 제386조는 화해가 성립된 때 법원사무관등이 조서에 당사자, 법정대리인, 청구의 취지와 원인, 화해조항, 날짜와 법원을 표시하고 판사와 법원사무관등이 기명날인 또는 서명한다고 정합니다.

흔히 '조서 양식'이라 부르는 파일은 사실 신청 단계에서 쓰는 화해신청서와 화해조항안입니다. 민소법 제385조 제1항은 민사상 다툼에 관하여 당사자가 청구의 취지·원인과 다투는 사정을 밝혀 상대방의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원에 화해를 신청할 수 있다고 규정하므로, 신청서에는 이 세 요소가 들어갈 칸이 있어야 합니다. 제소전화해 조서는 법원이 작성하지만, 그 안에 옮겨 적히는 화해조항은 신청서에서 미리 다듬은 문안이 바탕이 됩니다.

표에서 보듯 양식이 채우는 칸 대부분은 사실관계이고, 결과를 가르는 칸은 화해조항 하나입니다. 다만 당사자·목적물 표시가 계약서·등기부와 어긋나면 집행 단계에서 다시 문제가 되므로 칸 전체를 함께 맞춰야 합니다. 목적물이 건물 1층의 일부라면 도면이 필수 첨부서류라는 점도 양식 단계에서 표시해 두어야 합니다.

PAIRING화해조항 칸 안의 쌍 배치 견본 5쌍

균형 양식의 핵심은 화해조항 칸을 임차인 열과 임대인 열로 나누어, 한쪽에 의무를 적으면 맞은편에 그에 대응하는 의무나 보호 장치를 적는 방식입니다. 아래 다섯 쌍은 상가 임대차에서 자주 쓰이는 배치를 문구 예시로 옮긴 것이며, 실제 효력은 계약 내용과 사안에 따라 달라질 수 있습니다.

다섯 쌍 모두 임차인 쪽 의무가 먼저 있고 임대인 쪽 짝이 뒤따르는 구조인데, 이 배치가 임차인에게 서명을 설득하는 근거가 됩니다. 임차인은 자신의 의무만큼 임대인의 의무도 같은 조서에 남는다는 점을 확인하면 동의하기 쉬워지고, 임대인은 화해기일에 협의가 깨질 위험을 줄일 수 있습니다.

쌍을 맞출 때는 같은 단어를 같은 뜻으로 써야 합니다. 앞 조항은 '종료일', 뒤 조항은 '만료일'이라 쓰면 두 날짜가 같은지 다툼이 생길 수 있으므로 첫머리에서 용어를 한 번 정의해 둡니다.

ARREARS상가임대차 제소전화해조서에서 연체 조항은 어떻게 쓰나요?

상가임대차 제소전화해조서의 연체 조항은 「상가건물 임대차보호법」(이하 상가법) 제10조의8의 3기 기준에서 출발합니다. 상가법 제10조의8은 "임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다"고 정하고, 같은 법 제2조 제3항은 이 조문을 환산보증금이 대통령령으로 정하는 보증금액을 넘는 상가에도 적용합니다.

주택 등 상가법이 적용되지 않는 건물 임대차는 「민법」 제640조가 기준입니다. 민법 제640조는 건물 기타 공작물의 임대차에서 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 규정하고, 민법 제652조는 제640조 등에 위반하는 약정으로 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다고 정합니다.

양식에서 자주 보이는 실수는 상가 계약인데 주택용 문구인 '2기 연체 시 해지'가 그대로 남아 있는 경우입니다. 상가법 제15조가 적용되는 임대차(환산보증금 이하)에서 3기에 못 미치는 연체만으로 해지할 수 있게 정한 조항은 임차인에게 불리한 약정으로 볼 여지가 있어 법원이 보정을 명하는 사유가 될 수 있습니다. 주택에 쓸 때도 기준이 달라지니 연체 조항 옆에 적용 법률을 적어 둡니다.

연체 조항의 짝은 정산 조항입니다. 해지 뒤 연체 차임 공제 방법과 남은 보증금의 반환 시기를 적어 두면, 임차인은 자신의 보증금이 어떻게 처리되는지 알고 서명할 수 있습니다.

EXECUTION동시이행으로 쓴 조항은 집행 때 무엇을 요구하나요?

동시이행으로 쓴 명도 조항은 임대인이 보증금 반환이라는 반대의무를 이행했거나 이행의 제공을 했다는 것을 증명해야 집행을 시작할 수 있는 구조입니다. 제소전화해조서는 「민사집행법」(이하 민집법) 제56조 제5호가 정한 소송상 화해 등 확정판결과 같은 효력을 가지는 집행권원이고, 민집법 제57조는 이러한 집행권원에 기초한 강제집행에 대하여 "제58조 및 제59조에서 규정하는 바를 제외하고는 제28조 내지 제55조의 규정을 준용한다"고 정합니다.

준용되는 규정 가운데 양식 설계와 직접 맞닿는 조문이 민집법 제40조 제1항과 제41조 제1항입니다. 제40조 제1항은 집행을 받을 사람이 일정한 시일에 이르러야 채무를 이행하게 되어 있는 때에는 그 시일이 지난 뒤에 강제집행을 개시할 수 있다고 하고, 제41조 제1항은 반대의무의 이행과 동시에 집행할 수 있다는 것을 내용으로 하는 집행권원의 집행은 채권자가 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 하였다는 것을 증명하여야만 개시할 수 있다고 정합니다.

동시이행으로 쓰면 집행이 반드시 늦어진다고 단정할 수는 없습니다. 임대인이 보증금 잔액을 미리 준비해 두면 증명 절차가 한 단계 늘어나는 정도에 그칠 수 있고, 보증금 반환을 별도 날짜로 떼어 두면 임차인은 명도 기한만 남는다고 느껴 서명을 망설일 수 있습니다. 어느 쪽이 맞는지는 보증금 규모, 연체 가능성, 임대인의 자금 계획에 따라 달라집니다.

가상의 예로, 임대인 A가 '보증금 반환과 동시에 인도한다'는 조항만 두고 반환 방법을 적지 않았다면, 집행 단계에서 어떤 방식으로 이행을 제공했는지 보여 줄 자료를 따로 마련해야 할 수 있습니다. 반환 방법(지정 계좌 이체 등)과 공제 항목을 함께 적으면 증명할 대상이 분명해집니다.

RISK WORDING양식에 넣으면 문제 될 수 있는 문구는 무엇인가요?

양식에 넣으면 문제 될 수 있는 문구는 주로 임대차 관련 법률의 강행규정과 부딪히는 조항, 그리고 제소전화해 절차 규정과 어긋나는 조항입니다. 상가법 제15조는 "이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다"고 정하고, 「주택임대차보호법」 제10조도 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정합니다.

환산보증금이 대통령령으로 정하는 보증금액을 넘는 상가는 사정이 다릅니다. 상가법 제2조 제3항이 초과 임대차에도 적용한다고 열거한 조문에는 제10조 제1항·제2항·제3항 본문과 제10조의2부터 제10조의9까지 등이 들어 있지만 제15조는 들어 있지 않아, 제15조는 적용되지 않습니다. 같은 문구라도 환산보증금 초과 여부에 따라 검토 결론이 달라질 수 있으므로, 양식 첫 장에 보증금과 차임을 정확히 적어 판단의 출발점을 남겨 두어야 합니다.

보정명령은 문구를 고치라는 법원의 요구라 신청이 바로 끝나지는 않지만, 고치는 동안 일정이 늘고 임차인과 다시 협의해야 할 수 있습니다.

CHECKLIST서명 전 임대인·임차인 공통 점검표와 빈칸 채우기 순서

서명 전 점검은 임대인과 임차인이 같은 표를 놓고 함께 확인할 때 효과가 큽니다. 한쪽만 점검하면 기일 직전에 새 요구가 나와 협의가 다시 시작될 수 있습니다. 아래 일곱 항목은 임대차 제소전 화해조서 양식 어디에 써도 되는 공통 점검표입니다.

• 공통당사자 표시가 계약서·등기부·신분 서류와 같은가
• 공통목적물 표시가 등기부와 같고, 1층 일부라면 도면이 붙었는가
• 공통화해조항마다 맞은편 짝 조항이 있는가
• 임대인연체 기준이 상가 3기·주택 2기로 맞게 적혔는가
• 임대인조항마다 확정기한·동시이행·조건 중 어떤 형태인지 분명한가
• 임차인보증금 반환 시기·방법·공제 항목이 적혔는가
• 임차인권리금·갱신 요구 등 법률상 권리를 미리 포기시키는 문구가 없는가

점검표를 통과했다면 빈칸은 다음 순서로 채우는 것이 효율적입니다.

1. 계약서·등기부를 옆에 두고 당사자·목적물 칸부터 채웁니다.
2. 날짜·목적물·공제 항목의 뜻을 정하는 정의 조항을 화해조항 맨 앞에 둡니다.
3. 임차인 의무 조항을 적고, 바로 옆 열에 임대인 짝 조항을 적습니다.
4. 각 조항이 확정기한·동시이행·조건 중 무엇인지 표시합니다.
5. 강행규정과 부딪힐 수 있는 문구에 표시를 해 두고 검토를 받습니다.

쌍 조항 대조표는 화해조항을 왼쪽·오른쪽 두 열로 옮겨 적는 간단한 작업입니다. 오른쪽 열이 비어 있는 행이 바로 임차인이 서명을 망설일 지점이고, 그 행을 채우는 문안이 협의의 출발점이 됩니다. 제소전화해조서 양식을 새로 만들기보다 지금 가진 문서를 대조표에 옮겨 보면 고칠 곳이 드러납니다.

FAQ임대차 제소전화해, 제소전화해조서에 관해 자주 묻는 질문